Что делать, если вас обманул застройщик?

«Минфин» спросил специалистов, что делать, в случае если вас обманул застройщик. 

Александр Босенко

Комментирует Александр Босенко, юрист практики строительного права  ЮФ Constructivelawyers:

В настоящее время, люди все чаще наталкиваются на ненадежных застройщиков, предварительно при этом, не оценив всю ситуацию, которая образовалась в процессе строительства, в результате чегои возникают разного рода проблемы.

 Одна из самых распространённых проблем – это отсутствие или же аннулирование разрешительной документации для строительства, которую чаще всего покупатель не проверяет или верит улыбчивым менеджерам отдела продаж, типа:  «Все есть, просто часть документов находятся в другом офисе» или «Не волнуйтесь, все документы в порядке» и т.п.  Бывает и такое, когда есть решения суда о запрете строительства, при этом показывают аннулированные разрешительные документы, говоря «все у нас хорошо…».   Это один из примеров схемы, по которой работают недобросовестные застройщики. 

Что делать если инвестор оказался в такой ситуации? Вариантов несколько, во-первых – попробуйте собрать инициативную группу инвесторов для переговоров с застройщиком. Для эффективного и конструктивного  разговора, с целью решения данной проблемы, желательно в группе выделить несколько лидеров, привлечь хорошего юриста, возможно даже строителя и бухгалтера. Если с застройщиком тяжело или невозможно вести переговоры, тогда подавайте иски в суд на застройщика, обращайтесь в правоохранительные органы, привлекайте к своей проблеме внимание властей госструктур (пишите в  райадминистрацию, меру города, в администрацию президента,   компетентным народным депутатам, в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства  и т.п.), обращаетесь в СМИ. Можно также просить привлечь государственного застройщика для окончания строительства. 

Еще один вариант это разорвать договор  с застройщиком  и забрать внесенные средства. В данном случае нужно четко понимать: на сколько реально забрать деньги назад; их срок возврата; штрафные санкции за расторжения договора. К слову, если застройщик, по каким либо причинам, не захочет вам возвращать деньги, даже если будет решения суда о возврате средств – не факт, что застройщиквам их вернет.  

Универсального ответа по решению данной проблемы, нет. Все зависит от многих факторов.

Очень часто инвесторы сталкиваются с проблемой переносов сроков сдачи строительства и это, к сожалению, распространенная практика. Мой совет, с целью минимизации риска переноса срока сдачи дома эксплуатацию в одностороннем порядке, в условиях договора должны быть конкретные сроки ввода(«дата ввода в эксплуатацию _____20__года»), а не «ориентировочные» или «плановые», способы их изменения по согласию покупателя и адекватные штрафные санкции за их нарушения и за расторжения договора по вине застройщика.

Если застройщику все-таки удалось «словить» покупателя на планово-ориентировочных сроках, не отчаивайтесь, все равно у человека есть все основания обращаться в суд для взыскания пени, к примеру. 

Если дом строится на земельном участке, на который у него нет права пользования или же если часть дома «залазит» на чужой земельный участок – это является грубым нарушением градостроительного законодательства. Это может потянуть за собой остановку строительства до приведения документов в надлежащее состояние или отмены регистрации декларации о начале проведения строительных работ или даже основанием для сноса объекта строительства.

Только в Киеве есть ряд проблемных объектов, строительство которых осуществляется без документов на земельный участок, не говоря уже о «финальных» документах на права проведения строительных работ.

Логично, если дом строится на таком вот спорном участке, то и ввестись в эксплуатацию, по закону, будет невозможно. Вследствие, люди не смогут там жить и, в конце концов, получить заветную квартиру в собственность. 

Мой совет, чтобы у вас не возникли такие проблемы в будущем с объектом, до момента внесения денег за квартиру, обратитесь к компетентным специалистам.

Если же уже такая ситуация случилась, дальнейшие варианты решения зависят от многих факторов: начиная от сплоченности и осведомленности инвесторов, стадии готовности, заканчивая самим застройщиком и желанием города помочь.

В таком случае, для успешного окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен решить эту проблему самостоятельно. Инвестора же существенно повлиять на застройщика, к сожалению не смогут. Как вариант, пусть заявляют о себе и о своей проблеме местным властям, что без их помощи объект никогда не достроится, что станет еще больше обманутых инвесторов. В общем, просить о содействии.  

Если стало явно, что застройщик не собирается ничего решать, стоит задуматься о возврате средств мирным способом с учетом компенсаций. Но в большинстве случаев, мирный способ решения ни к чему не приводит. Тогда нужно обращаться в суд, для защиты своих прав.

Владимир Клочков

Комментирует Владимир Клочков, адвокат, управляющий партнер адвокатского объединения «Клочков и партнеры»:

Что делать, если дом строился на земельном участке, на который у него нет права пользования? 

Если застройщик построил или же строит дом на земельном участке, на котором строить не имеет права, можно утверждать, что в таких действиях имеется состав преступления, предусмотренного ст. 197-1 УК Украины (самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство). Максимальная санкция данной статьи предусматривает до 3-х лет лишения свободы.

Вместе с тем, привлечение к уголовной ответственности виновных лиц не решает проблемную ситуацию пострадавших от таких действий жильцов.

Решением данной проблемы может быть выделение земельного участка с соответствующим целевым назначением уже под построенный дом. Только после оформления права на застраиваемый земельный участок, можно говорить о дальнейшем оформлении правоустанавливающих документов на жилье с последующим его заселением.

Что делать, если инвесторы вложили деньги, а строительство прекратилось, и застройщик исчез? Ситуации бывают разные: когда так называемый застройщик взял у инвесторов деньги, при этом и не планировал ничего строить, или же в процессе строительства у компании застройщика появились трудности и компанию просто довели до банкротства.В первом случаеможно смело обращаться в милицию с заявлением о совершении преступления, предусмотренного ст. 190 УК Украины (мошенничество).Максимальная санкция вышеуказанной статьи УК Украины предусматривает до 12 лет лишения свободы с конфискацией имущества.
Если же строительство прекратилось вследствие банкротства компании застройщика, инвесторам, как кредиторам, в процессе проведения процедуры банкротства необходимо предъявить требования, в установленном действующим законодательством порядке. 

Подготовили Кристина Болотова, Юлия Бондарь