Почему вашу сделку с недвижимостью теперь могут заблокировать

Главное нововведение — внедрение новых требований к оценке объектов недвижимости и земли. По сути, наши законодатели ориентировались в этом вопросе на европейский стандарты. Они должны сломать распространенную в Украине схему, когда путем занижения оценки удается «минимизировать» налоги.

Отметим, что по рынку уже пошли слухи о том, что, якобы, «сделки станут массово блокировать», а украинцы «не смогут вступать в права наследования». И, как говорит адвокат Сергей Гула, люди массово обращаются с вопросами по этому поводу.

«Если не провести соответствующую оценку, то заблокируется весь процесс наследования, дарения, продажи. Государство или заинтересованные лица могут соответствующее наследование или продажу признать недействительными, и будет масса проблем», — отмечает он.

«Минфин» разбирался, что написано в новом законе, и действительно ли у украинцев могут быть проблемы с операциями по недвижимости.

Читайте также: Оценка имущества по новым правилам: за что переплатим и где удастся сэкономить

Что написано в новом законе и «запрещает» ли он сделки с недвижимостью

В конце октября в Украине вступил в силу закон № 5020-IX (законопроект № 13435), который регулирует оценку имущества. Отметим, что по этому закону власти включили настоящий турборежим: он был принят 14 октября, подписан Президентом 23 октября, а уже с 27 октября вступил в силу.

Основных нововведений несколько.

Во-первых, прописана обязательная оценка объектов недвижимости при любых операциях с ними (наследование, дарение, купля-продажа).

Отметим, что формально оценка есть и сейчас. Но из-за того, что особого контроля за этим процессом нет, нередко заинтересованные лица (к примеру, продавцы недвижимости) могли использовать ее с пользой для себя. Скажем, занижать оценку, и, соответственно, платить меньше налогов.

Но новый закон делает эту схему практически невозможной, поскольку усиливается государственный надзор за оценщиками и самой оценкой объектов.

Во-вторых, закон предусматривает создание Единого реестра оценщиков и Реестра отчетов об оценке имущества. Регистрация отчетов по оценке станет обязательной, без нее отчеты будут признаваться недействительными. По задумке законодателей, именно прозрачные реестры должны сломать схемы с оценкой.

Как пояснил «Минфину» адвокат и арбитражный управляющий Сергей Литвиненко, новый закон запускает в Украине международные и европейские стандарты оценки, требует оценивать строение и участок под ним как единый объект, создает новую систему подготовки и ответственности оценщиков, цифровизирует процесс и предусматривает досудебное урегулирование споров по оценке.

«Почему в заголовках некоторых СМИ появились «наследство, покупка и продажа», которые, якобы, теперь могут блокировать? Оценка имущества используется, когда нужно определить его стоимость: в процессе наследования, продажи, дарения, кредитования, страхования и в ходе разного рода споров.

Поэтому закон по оценке действительно может повлиять на эти операции опосредованно — в правилах определения стоимости. Понятно, что при этом новый закон не ограничивает права собственников распоряжаться имуществом, не запрещает сделки и не меняет процесс оформления наследства", — говорит Литвиненко.

В-третьих, в новом законе прямо прописано, что основанием для отказа в регистрации продажи, дарения, ипотеки, наследования является включение владельца недвижимости в реестр должников.

Столичный риелтор и юрист Ирина Луханина говорит, что нотариусы и сейчас проверяют участников сделок по всем реестрам, и, если всплывут проблемы, могут заблокировать сделку.

«Но новый закон усиливает электронное взаимодействие между реестрами. Теперь информация о тех же должниках будет автоматически поступать в систему регистрации недвижимости. Это позволит нотариусам более оперативно выявлять должников и не допускать перерегистрации их недвижимости», — пояснила Луханина.

Читайте также: Минус 13% за месяц: почему аренда в Буче догоняет цены на Оболони

Подорожание оценки и «звоночек» для наследников

Как отмечают юристы, с которыми пообщался «Минфин», последствия принятий нового закона для рынка недвижимости и операций по ней все же будут.

«К чему приведет новый закон? — оценка станет более прозрачной, что должно минимизировать конфликты в отношении стоимости и ускорить решение споров по этому поводу без суда», — пояснил Сергей Литвиненко.

Ирина Луханина добавила, что, несмотря на определенные юридические изменения в оформлении сделок, для обычного человека смысл остается прежним. «Если у вас нет проблем с исполнительными производствами и ограничениями, то вы и дальше спокойно сможете продавать, покупать, дарить или наследовать недвижимость. А если проблемы есть, то, как и ранее, их нужно решать до сделки», — пояснила Луханина.

В то же время, по словам Литвиненко, более жесткие требования к оценщикам могут повысить стоимость их услуг, особенно, на первом этапе.

Глава оценочной компании «Дельта Консалтинг» Роман Рябов ранее прогнозировал, что квалифицированных оценщиков в Украине может стать меньше. «На рынке в 2026 году может остаться только 15% оценщиков от их довоенного количества (тогда было 13,4 тыс. специалистов)». Что действительно может привести к подорожанию оценки до 30−50%, в зависимости от конкретной услуги.

На данный момент, по словам Рябова, к примеру, оценка наследства по таким объектам как квартира, дом, участок или гараж, стоит от 1 500 до 3 000 гривен.

То есть, в случае подорожания оценки, придется доплачивать, но не так много, особенно на фоне стоимости недвижимости (до 750−1,5 тыс. за объект).

При этом Рябов говорит, что, скажем, в Киеве уже сейчас большинство нотариусов требуют оценку имущества при вступлении в наследство. В то же время, скажем, в Харькове ситуация с оценкой часто зависит от того, предусматривает ли операция последующее налогообложение. То есть, если речь идет о первой линии наследников (по ближайшему родству), то часто оценку не требуют, так как налогов при таком наследовании нет. Но, к примеру, если речь идет о нерезидентах Украины (а родственники могут быть гражданами или резидентами других стран), то оценка обязательна, поскольку возникает налог, — пояснил Рябов.

Так как оценка становится обязательной во всех случаях, переплата для тех же наследников первого уровня может составить 1,5−3 тыс. гривен (по сравнению с нулевыми расходами, которые они несут сейчас, если нотариусы не требуют оценку).

Впрочем, для наследников, которые планируют сразу же продать полученную недвижимость, «денежные последствия» могут быть более ощутимыми.

«Ранее оценку стоимости наследуемого имущества мог согласовать нотариус. Насколько правильной была эта цифра — вопрос открытый. Сейчас обязательно нужна сертифицированная оценка. И если наследник захочет продать полученную недвижимость ранее чем через 3 года владения, ему нужно будет заплатить 11% налога (5% НДФЛ, 5% военного и 1% нотариального сбора) уже именно от сумы оценки», — отметил глава агентства «КиевДомСервис» Андрей Романов.

Что будет с налогами на недвижимость

Но, пожалуй, самое большое влияние новый закон окажет на так называемых «схемщиков», которые за счет заниженной оценки недвижимости экономили на налогах.

Отметим, что в последнее время эта схема менее распространенная, чем ранее, но она все же оставалась возможной.

Усиление надзора за оценкой может полностью сломать схемы, — говорят эксперты. Ведь «неправильная» оценка может стоить оценщику больших штрафов, а то и профессиональной карьеры.

При этом сами налоги на недвижимость новый закон не меняет.

Как и ранее, не возникает обязательств по налогам в таких случаях:

• Продажа собственной квартиры или дома, а также их частей, если вы владеете объектом более 3 лет, а его продажа — единственная в текущем году;
• То же самое касается садовых и дачных домиков и земельных участков, а также участков сельхозназначения;
• Получение в наследство или дар недвижимости по первой и второй линии родства.

Налог в 11% (5% НДФЛ, 5% военного и 1% нотариального сбора) от оценочной стоимости объекта возникает:

• В случае продажи квартиры, дома или их частей, если объекты находятся в собственности менее трех лет;
• Вторая продажа в течение года садового или дачного дома, земельного участка (первой продажей может считаться продажа, к примеру, квартиры);
• Первая продажа в течение года нежилого помещения.

«К примеру, если нежилое помещение оценено в миллион гривен, то военный сбор по нему составит 50 тысяч, и НДФЛ — еще 50 тысяч. Как видно, критически важна сумма оценки», — отмечает Сергей Гула.

Налог в 23% (18% НДФЛ и 5% военного сбора) возникает:

• В случае второй и последующих продаж в течение года недвижимости, которая находится во владении менее трех лет. Речь может идти как о перепродаже квартир, так и о попытке реализации, скажем, полученного наследства или «подарка»;
• Вступление в наследство, любая продажа объекта недвижимости (вне зависимости от сроков владения и количества проданных за год объектов) для нерезидентов Украины (ими могут быть признаны также наши беженцы, ставшие налоговыми резидентами в ЕС).

«То есть покупать, продавать, дарить и вступать в наследство по-прежнему можно. Но становится еще более важным вопрос документов, оценки и уплаты налогов», — подытожил Сергей Гула.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки