Шуляк: На компенсацию смогут рассчитывать и те, кто уже восстановил поврежденное жилье

О компенсациях за поврежденное и разрушенное жилье

По данным Всемирного банка, только на восстановление жилья в Украине нужно около $68 млрд, причем $31,5 млрд — немедленно. Откуда Украина возьмет такие средства?

В прошлом году мы создали Фонд ликвидации последствий вооруженной агрессии рф. Первыми поступившими туда средствами были арестованные средства российских банков, которые работали на территории Украины. Впоследствии этот фонд дополнен деньгами от прибыли Нацбанка.

В настоящее время бюджет фонда составляет около 62 млрд грн. Хотелось бы, конечно, чтобы к этому фонду и к компенсационным механизмам присоединялись наши международные партнеры. На это можно рассчитывать, но только после того, как мы разработаем и предложим полностью понятный механизм и алгоритм компенсации.

Закон разрешает компенсировать убытки за уничтоженное жилье специальными сертификатами или деньгами на спецсчет. Как будут решать, в какой форме человек получит компенсацию?

Работает такой алгоритм: если у человека разрушена квартира, он сможет получить жилищный сертификат и обменять его на квартиру в любом населенном пункте на первичном или вторичном рынке.

Если у человека разрушен дом, он может выбрать одну из двух опций. Первая — получить жилищный сертификат и выбрать себе квартиру по своему усмотрению. Вторая — получить деньги на спецсчет и построить новый дом, но не где вздумается, а только на той же земле, где был разрушен его бывший дом. То есть в этом случае идет привязка к земельному участку.

В настоящее время работает вариант с денежными компенсациями. А когда ожидать запуска сертификатов?

Уже первый миллиард за поврежденное жилье выплачен. Это средства в размере до 200 тыс. грн, которые люди получали на специальные банковские счета и тратили на ремонтные работы и строительные материалы.

Впереди второй этап программы. В сентябре мы ожидаем внедрения механизма жилищных сертификатов. Это уже будут другие суммы, ведь речь идет о выплатах за полностью разрушенное жилье.

На сегодняшний день мы видим 510 тыс. сообщений от украинцев о разрушенном или поврежденном жилье. Больше всего заявок получено от жителей Донецкой, Харьковской и Киевской областей.

Читайте также: Компенсация за уничтоженное жилье: как получить деньги и жилищные сертификаты

Как определяется очередность предоставления компенсаций? А также, кто и по каким критериям проводит оценку ущерба и определяет размер компенсации?

В основе всего — цифровые инструменты. Мы создали реестр поврежденного и разрушенного имущества — без него не работает вообще ни один компенсационный механизм. Реестр, с одной стороны, наполняется людьми, которые отправляют сообщения о разрушении: заявления через «Дію», ЦНАПы, Центры социальной защиты. С другой стороны, реестр прорабатывается местными властями, которые заносят всю информацию — как о поврежденном и разрушенном жилье, так и вообще о разрушении всех объектов. В дальнейшем это потребуется для получения Украиной репарации от россии.

Когда система определяет человека для получения компенсации, к нему выезжают представители комиссии. У них при себе чек-лист, где фиксируют все повреждения: сколько выбитых дверей, окон, повреждено квадратных метров кровли и т. д. Для каждого такого повреждения Кабмином определена стоимость и уже занесена в специальную программу. Далее туда же вносятся сведения по чек-листу, и программа автоматически считает, какую сумму компенсации предстоит выплатить человеку. После этого человек получает целевые средства на свой банковский счет.

А если стоимость работ и услуг превышает 200 тыс. грн?

Комиссия фиксирует, что требуется большая сумма, и на данном этапе отказывает в получении компенсации. Но документ попадает в реестр поврежденного имущества, и через месяц, когда будет запущен механизм денежных компенсаций для сумм свыше 200 тыс. грн, снова будет рассматриваться.

Расскажите поподробнее, как работает механизм компенсаций по сертификатам?

Сертификат предусматривает предоставление фиксированной суммы. Кабмин определил, что средняя стоимость квадратного метра жилья в Украине составляет 36 422 грн. Эта постоянная величина корректируется региональным коэффициентом, ведь у квартиры в Бахмуте и Ирпене разная стоимость. Учитывается также количество комнат, поскольку квадратный метр в однокомнатной квартире всегда дороже, чем в трех- или четырехкомнатной. А также принимается во внимание дата постройки дома. Все это умножается на площадь разрушенного жилища.

А если человеку, согласно всех расчетов, выдан сертификат, например, на 2 млн грн. Он решает купить жилье за 1 млн грн, ему остается разница?

Это целевые средства, и человек имеет право направить их только на покупку жилья. Неиспользуемая сумма вернется государству.

Еще один момент, на который нужно обратить внимание, — квартиру, которую человек получит по сертификату, нельзя потом продавать в течение 5 лет.

А почему именно такие ограничения?

Мы за то, чтобы люди возвращались в Украину, покупали здесь жилье, развивали нашу экономику. Именно такой механизм, полагаем, этому будет способствовать.

А если, наоборот, человек хочет купить жилье на большую сумму, чем предусмотрено сертификатом?

Если человеку выделено 2 млн, а он хочет купить квартиру за 2,1 млн грн, то он всегда может доложить свои средства и получить желаемое.

Может ли рассчитывать на компенсацию человек, который уже восстановил поврежденное жилье? Или купил новое?

Согласно действующему закону, не может, но планируем внести соответствующие изменения, которые позволят тем, кто уже потратил свои деньги на ремонт поврежденного жилья или покупку нового, получить компенсацию.

Как будет решаться вопрос компенсаций инвесторов в новостройки, которые выкупили квартиры, но еще не оформили на них право собственности?

У инвесторов в новое жилье также будет возможность получить компенсации. Если в доме построен каркас, то есть он уже на стадии готовности хотя бы 80%, то для инвестора законом предусмотрена возможность получить компенсацию. Однако, сам порядок выплаты такой компенсации еще не утвержден Кабмином.

Есть ли предельная стоимость компенсации? Если у человека разрушены две и более квартир, ему будут выплачивать за все или только за одну?

Нет предельной стоимости. Предусматривается компенсация за всю разрушенную недвижимость, на которую подтверждено право собственности.

А если разрушенное жилье было в кредите и человеку уже этот кредит списали, имеет ли он право претендовать на компенсацию? Какие могут быть основания для отказа в финансировании жилья?

Мы должны руководствоваться какими-то основами справедливости. Поэтому если уже списали кредит, то в компенсации будет отказано.

Не смогут также получить компенсацию находящиеся под санкциями люди, судимые за преступления против государства, а также наследники таких лиц.

Могут ли украинские беженцы, находящиеся за границей, рассчитывать на получение компенсаций?

Конечно, они могут приехать, заполнить и подать необходимые документы и претендовать на выплаты.

Самое главное, чтобы у них было подтвержденное право собственности. Это самая большая проблема. У многих нет документов — они либо потеряны, либо сгорели вместе с домами. Теперь этим людям следует идти в суд, а суд такие вопросы может решать годами. Для нас важно сейчас, и мы над этим работаем, на уровне законодательства прописать упрощенный судебный порядок доказывания права собственности для людей, которые претендуют на компенсацию.

Наш настойчивый совет всем украинцам, у кого есть недвижимость, и она не внесена в государственный реестр вещных прав, обратиться к нотариусу и внести эти данные. Тогда в случае чего, даже при потере документов, эта информация будет в реестре, и ее в любой момент можно будет получить.

Если человек не соглашается с размером компенсации, скажем, у него был дорогостоящий ремонт, современная техника… Может ли он претендовать на большую сумму?

Оценка производится по соответствующему чек-листу. Сумму выплаты считает программа. Ремонты, стоимость мебели, техники и т. д. мы не возмещаем. Не компенсируем также стоимость автомобилей. У государства попросту нет таких средств. Все усилия направлены на решение самой большой проблемы — обеспечение жильем.

О защите инвесторов в новостройки

Почти 11 месяцев действует Закон «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Что изменилось за это время?

Большой проблемой на украинском рынке недвижимости была возможность покупать квартиру в незаконно строившихся объектах: не было разрешительных документов, оформленного земельного участка или проектной документации.

Примеров в Киеве предостаточно: застройки Войцеховского, Элита-Центра, Укрбуда и т. д., от которых пострадали тысячи семей. Поэтому у нас, при разработке этого закона, была цель сделать невозможными продажи в незаконных стройках. И считаем, что нам это удалось: продать квартиру в доме, у которого нет какого-то разрешения, невозможно. Теперь действует двухэтапная проверка. Застройщик, если хочет продавать будущие квартиры, должен иметь все разрешительные документы.

Второй этап — это регистрация в государственном реестре вещных прав специального имущественного права на каждую будущую квартиру или нежилое помещение, которое застройщик хочет продать.

Другой аспект состоит в том, что до начала войны, по данным юристов, каждое 5 соглашение имело признаки сомнительных. К таким, в частности, относятся двойные-тройные перепродажи. В ходе изучения вопроса нам предоставили сведения об одной квартире, которую продавали и перепродавали 18 раз. Законом «О гарантировании вещных прав» возможность двойной продажи уничтожена вообще.

Третье, что мы сделали этим законом, — ввели новое понятие специального имущественного права и прописали все возможности, которые оно дает для покупателей недвижимости. В частности, покупатель получил возможность выходить из сделки, расторгать договор с застройщиком, если он не выполняет своих обязательств, и получить уплаченные средства обратно.

Есть ли уже объекты, которые полностью оформлены по нормам нового закона?

Закон вступил в силу с октября прошлого года, но была проблема с его имплементацией. Разработка технической части, дополнение реестра вещных прав и т. д. требовало времени. Поэтому, только в июне этого года, когда были приняты необходимые постановления и заработала техническая часть, открылась возможность проводить регистрацию для новых объектов недвижимости.

Для тех застройщиков, которые получили разрешения до вступления в силу закона, не требуется регистрировать специальное имущественное право. Но в законе предусмотрена добровольная регистрация. И у нас, как минимум, 15 застройщиков изъявили желание присоединиться к работе по новым правилам и регистрировать специальное имущественное право уже на эти объекты, на которые получены разрешительные документы еще до вступления в силу такого закона.

Зачем это застройщикам?

Это предоставит им дополнительные преимущества и возможности для участия в государственной программе «єОселя». Раскрыв всю информацию об объекте, проведя все регистрационные действия, они действительно выглядят более надежными как для покупателей, так и для банков.

Мы убеждены, что на рынке должны оставаться добропорядочные застройщики, а те, кто работает «в серую», должны быть вытеснены именно благодаря правилам, созданным для рынка.

Читайте также: Жилье под 3% годовых: все столичные новостройки, где его можно приобрести

Одна из самых больших проблем для инвесторов в недвижимость заключалась в затягивании сроков строительства и вводе в эксплуатацию. Как законом регламентируется эта ситуация?

Закон регламентирует заключение договора между продавцом и покупателем, который подлежит нотариальному удостоверению, где четко прописываются права и обязательства обеих сторон. Среди прочего, отмечается, что покупатель может выходить из сделки, разрывать договоры с застройщиком, когда он не выполняет свои обязательства, например, не вводит дом в эксплуатацию более 6 месяцев после заявленного срока. Покупатель может рассчитывать на возврат всей суммы, которую он вложил в новостройку. Санкции тоже могут быть прописаны. Но в разумных пределах.

Закон о гарантировании вещных прав должен защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков, в частности, через механизм гарантийной доли. Но гарантийная доля в 5%, или даже 10%, — достаточный ли размер для того, чтобы действительно гарантировать возможность достроить объект?

С гарантийной долей мы определялись долго, доходила она до 30%. Напомню, гарантийная доля — это количество «квадратов», которое застройщик не может продать до ввода дома в эксплуатацию, то есть она замораживается.

Единственного обоснованного ответа относительно размера этой гарантийной доли у нас до сих пор нет, поэтому мы решили отдать этот вопрос на усмотрение правительства. Минэкономики провело соответствующие исследования, расчеты и определило следующие величины. Их размер закрепляется в соответствующем постановлении, и при необходимости всегда можно пересмотреть и изменить.

Но мы общались с застройщиками. Те, кто работает не в крупных городах и в сегменте эконом, предоставляли нам расчеты, в которых показано, что гарантийная доля в 10% просто убивает их бизнес. Поэтому нужно быть осторожными, чтобы находить этот баланс — с одной стороны, защитить людей, которые инвестируют в недвижимость. А с другой — не уничтожить бизнес.

До войны застройщики говорили, что доля коррупционной составляющей в цене квадратного метра — как минимум, 10%. С реформированием этой сферы, изменились ли сейчас эти пропорции?

Коррупционная составляющая может доходить даже до 30% себестоимости строительства, все зависит от объекта. Это страшные цифры, потому что они отражаются непосредственно на потребителях, тех людях, которые эти квадратные метры покупают или инвестируют в них.

Для меня есть четыре основных коррупционных точки. Первая — это отвод земельного участка. К сожалению, не заработала норма законодательства о прозрачных аукционах.

Второй коррупционный риск — получение градостроительных условий и ограничений. Документ, который выдается в течение 10 дней, к которому в законе четко прописаны все требования, на сегодняшний день стал один из самых коррупционных. Уже на этапе его получения застройщику рисуют какие-то доллары или какие-то метры, которые он должен отдать. И чем ближе к центральной части города находится участок, на который нужно получить градостроительные условия и ограничения, тем выше тарифы взяток.

Третий коррупционный риск — это получение разрешения на проведение строительных работ. И четвертый — это ввод непосредственно в эксплуатацию при получении сертификата соответствия.

Убить этого коррупционного монстра можно, только изменяя законодательство. И на сегодняшний день ничего лучше, чем цифровая диктатура, мы не видим. Речь идет об отстранении чиновника от процессов, максимальной автоматизации регистрационных услуг в предоставлении разрешений, максимальном количестве различных средств автоматических проверок, обращении из одного реестра в другой и т. д.

Еще одним очагом коррупции, по словам застройщиков, является подключение к инженерным сетям, то есть подвод к дому газа, электроэнергии, воды. Есть ли рычаги, как с этим бороться?

Проблема в том, что эти естественные монополии не всегда принадлежат городу. Много где они уже в частных руках. Найти на них управу достаточно сложно. Но мы готовим системный комплексный подход, который будет разграничивать зоны ответственности застройщика и монополиста, устанавливать правила, по которым должны издаваться эти технические условия. Думаю, уже через несколько месяцев мы представим соответствующий законопроект.

Застройщики говорили, что если убрать коррупционную составляющую, подешевеют новостройки. То есть, если средняя цена квадрата сегодня в Киеве около $1,2 тыс., то, искоренив все схемы и взятки, можно рассчитывать, что «квадрат» будет на $120, а то и целых $360 дешевле?

Это очень просто так размышлять. Точно можно рассчитывать на то, что если не будет коррупционных рисков, в Украину начнут заходить другие компании, международные также, с новыми технологиями, с новым пониманием. А чем больше компаний заходит, тем больше начинается правильная конкуренция, которая ведет к тому, что будет выигрывать тот, кто сможет своим покупателям представить более низкую стоимость.

Сейчас у нас ситуация такова, что, если вы захотите строить, например, в Киеве, в Днепре или во Львове, вы не сможете этого сделать, потому что вас просто туда не пустят. Местные власти и застройщики объединены в своего рода частные клубы, которые решают, кого пускать, а кого нет, какую цену выставлять на квадратный метр в том или ином классе и т. д. Наша задача — разрушить такую монополию, потому что она всегда приводит к коррупции и открыть рынки для всего современного.

Читайте также: Курганов: до войны оформление делало «однушку» дороже на $3,5−4 тыс., сейчас будет еще больше

О реформе градостроительства

На законопроект 5655 обрушился шквал критики. С одной стороны, его авторы утверждают, что благодаря тому, что у органов местного самоуправления заберут полномочия выдавать разрешение на застройку, уменьшится коррупционная составляющая. Но противники считают, что коррупционные вожжи всего лишь передали из рук местных властей центральной. Соответственно, договориться станет труднее, расценки вырастут…

Вся эта компания, развернутая против этого законопроекта, была направлена на одно — зацементировать все, как есть сейчас, чтобы на местах решали, где, когда, кто заходит и по какой цене.

Этот закон, с одной стороны, объемный. Но с другой — решает две масштабные проблемы. Первая — это именно коррупция на этапе получения разрешительных документов. Алгоритм таков: все документы и на земельный участок, и градостроительные условия и ограничения, и проектная документация, и заключение экспертизы вносятся в электронную систему.

Далее эта система самостоятельно начинает проверять полученную информацию, например, соответствует ли проектная документация градостроительной документации, не находится ли земельный участок под арестом, нет ли на этом земельном участке объекта культурного наследия. Это все делает не чиновник, а система, и на основании обработанных данных выдает автоматический протокол проверки. Если обнаружены нарушения, система указывает, что застройщик не может получить право на начало строительных работ. Если все безупречно, система регистрирует право на начало строительных работ.

Второй момент, где мы разрушаем коррупцию, — это когда непосредственно вводится в эксплуатацию объект недвижимости. Там мы убираем монополию со стороны местных властей и вводим институт частных уполномоченных лиц, которые занимаются градостроительным контролем.

Хейтеры убеждают, что частные лица будут подписывать все, что угодно. Нет, ведь в эксплуатацию вводится объект, который подписывается сначала застройщиком, потом архитектором, затем инженером технического надзора и генеральным подрядчиком, и только в конце свою подпись ставит уполномоченное лицо по градостроительному контролю. Оно станет своего рода дополнительным фильтром, чтобы убедиться, что все участники строительного процесса сделали свою работу качественно. Но местные власти против этого, ведь не хотят упускать возможность влиять на застройщика.

Если вернуться к четырем коррупционным точкам, то этим законом мы убираем две. Потому и такое противодействие. Ну и, конечно, мы приносим немного неудобств и местным властям. Мы обязываем их проводить обязательный мониторинг всех незаконных застроек и вносить их в электронную систему. За невыполнение этой обязанности предусматривается ответственность.

Плюс, у всех нечестных участников строительного рынка предлагается отнимать возможность заниматься профессией. К примеру, за ненадлежащее выполнение своих обязанностей лишать сертификатов инженера технического надзора или архитекторов.

Читайте также: Чужие гаражи под домом и другие «прелести» новых строительных норм

Некоторые эксперты убеждены, что начать нужно с приведения в порядок градостроительной документации, как с ней обстоят дела на местах?

У нас огромная проблема с градостроительной документацией. Более 70% генеральных планов всех городов были разработаны к 2011 году. Есть городишки, которые получили этот документ еще в 1968 году. Киев, скажем, живет по генеральному плану, который разрабатывался еще в 1997 году. Он очень устаревший, в него все время вносятся изменения, уточнения, из-за утверждения новых детальных планов территорий.

Наш генеральный план уже выглядит, как одеяло из разных лоскутков, нет никакой целостной картины. Это очень выгодно и местным властям, и застройщикам: ничто не мешает вырваться из контекста, построить какую-то свечу, а о садике и школе успешно забыть, ведь ты сделал какое-то уточнение генерального плана, получил документы, и тебя не интересует, на что эти люди будут смотреть и куда будут водить своих детей в школу или садик. Этим законом мы весь процесс получения и проверки документов привязали к градостроительной документации. Таким образом, стимулируем города разрабатывать новую современную градостроительную документацию.

Как так случилось, что против законопроекта 5655 выступил Европарламент?

Первый случай вообще в истории Европарламента, когда в такой резолюции была вписана правка, призывающая Президента не подписывать закон. На самом деле, этот законопроект ни один из депутатов Европарламента не читал, он сейчас только переводится на английский язык. Но их убедили в том, что документ уничтожает децентрализацию. Это самая успешная реформа в Украине, и никто из наших партнеров не хочет ее нивелировать.

Мы сразу же отреагировали, и уже находимся в коммуникации с депутатами Европарламента по этому законопроекту, рассказываем, показываем, отвечаем на вопросы. Каким будет окончательное решение, увидим впоследствии.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

Проверено:

глава парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления и градостроительства Шуляк Елена

Верховная Рада