Рейтинг застройщиков. Методика

Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о готовности объекта в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИУ). Соответствующая информация вносится в базу данных ГАСИУ и является общедоступной.

В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификате ГАСИУ нет данных о всех участниках строительного процесса – застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому, собрав первичную информацию о заказчиках и подрядчиках, редакция затем по каждому адресу жилого объекта идентифицирует компанию-застройщика. Для этого используются открытые источники информации: поисковики, специализированные порталы о недвижимости, официальные сайты застройщиков.

Задачу по распутыванию корпоративных связей между участниками строительного процесса выполняет партнер проекта – аналитическая система YouControl. При помощи специального программного модуля аналитики YouControl устанавливают связи между учредителями и директорами компаний-заказчиков и компаний-подрядчиков, чтобы в конечном итоге корректно отнести тот или иной жилой объект в актив определенного застройщика (либо группы компаний). Следует отметить, что в отличие от банковского рынка, где все кредитно-финансовые учреждения по требованию регулятора раскрыли информацию о конечных бенефициарах, даже крупнейшие застройщики по-прежнему скрывают реальных собственников бизнеса.

По разным причинам информация об отдельных многоквартирных жилых объектах не вносится в базу данных. Одно из наиболее распространенных нарушений – заказчики занижают категорию сложности жилого объекта, чтобы не получать разрешение госархстройинспекции для объектов ІV-V категории сложности. Задачу по дополнению собранной информации жилыми объектами, не внесенными в базу данных ГАСИУ, либо «скрывающимися» в списке III категории сложности, выполняет юридический партнер проекта – компания Constructive Lawyers.

На основе собранной редакцией и дополненной партнерами проекта информации формируется итоговый рейтинг застройщиков. Более высокое место занимает участник, который за отчетный период полностью или частично ввел в эксплуатацию наибольшее количество жилых комплексов. Мы полагаем, что этот показатель более понятен инвесторам, чем неосязаемые суммарные квадратные метры построенной недвижимости, которые служат критерием распределения мест в ряде других рейтингов.

В случае, когда у нескольких застройщиков в активе одинаковое количество завершенных за отчетный период жилых комплексов, более высокое место занимает участник, сдавший в эксплуатацию большее количество жилых домов (секций). Если эти показатели у двух и более компаний совпадают, то более высокое место занимает застройщик с меньшим средним сроком строительства жилых объектов. Этот показатель рассчитывается за период с дня получения разрешения на строительство до даты ввода объекта в эксплуатацию. Если у компаний совпадают все перечисленные показатели, то более высокое место занимает застройщик, сдавший в эксплуатацию объект с большим количеством квартир.

В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, – от таунхаусов и малоэтажных домов до высотных жилых комплексов. Мы решили не исключать «мелких» застройщиков из списка, хотя и разделяем мнение, что не вполне корректно сравнивать застройщиков, сдавших в эксплуатацию жилые объекты разного масштаба. В рейтинге также отражены объекты застройщиков, у которых есть проблемы с наличием полного пакета разрешительной документации, так как наша цель – предоставить полную информацию о рынке первичной жилой недвижимости.