Антон Иванов

6 апреля 2015, 09:26

Если просмотреть динамику развития рынка жилой недвижимости Украины в марте 2015 года, можно констатировать, что наметилась определенная тенденция к стабилизации рынка и незначительному росту количества сделок. Как показывает статистика, в основной массе городов цены в долларах существенно не изменились, хотя наблюдаются некоторые тенденции на спад. Условная корректировка в сторону уменьшения цены в долларах произошла по всем городам. На 0,11% снижение зафиксировано в Одессе, в Харькове (0,13%), за ними следуют Львов (0,19%), Днепропетровск (0,24%) и Киев (0,15%). За прошлый месяц несущественно снизились цены и в не самых крупных городах страны — Хмельницком (минус 0,18%), Николаеве (минус 0,20%), Чернигове (минус 0,16%), Херсоне (минус 0,17%), Ужгороде (минус 0,15%). Количество сделок постепенно растет Тенденция заключения договоров на рынке вторичного жилья в более низком ценовом сегменте продолжается, наибольшее количество сделок купли-продажи традиционно зафиксировано в коридоре $50-80 тыс., а также в среднем ценовом сегменте — $80-95 тыс. Традиционно низкий интерес наблюдается на квартиры бизнес и премиум класса во всех районах Киева. В марте в столице была заключена 251 “чистая” и до конца оформленная сделка купли-продажи вторичного жилья, что на 61% больше количества сделок за февраль, который был худшим по объему продаж за последние 10 лет. Чаще всего покупают двухкомнатные квартиры Наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры (46% сделок), 43% приходится на однокомнатные квартиры и 11% — на объекты с тремя комнатами и более. Максимальное количество сделок (86%) приходится на квартиры до 100 тыс. долл., 10% — в ценовой категории от 100 до 200 тыс. долларов и 4% — в категории свыше 200 тыс. долларов. Прогноз В марте финансовый рынок начал постепенно восстанавливаться после катастрофы на денежном рынке, которая произошла в феврале, когда за 2 недели гривня рухнула в два раза с 20 грн/$ до 40 грн/$. На вторичном рынке привязка все еще остается к доллару, и по факту все сделки проводятся именно в этой валюте, хотя по законодательству это запрещено. Традиционно, самая “убитая” хрущевка стоит минимум $1 000/кв.м, и неважно, какой будет курс — 25, 50 или 100 грн/$, — все поголовно хотят Доллар, люди больше не верят в правительство, НБУ и Гривню. После того как в последние две недели февраля сделки практически остановились, даже предварительно заключенные договора в 90% случаев были аннулированы либо продлены на неопределенный срок. Март принес некое оживление и возобновил надежду на возрождение активности продавцов и покупателей. С учетом того, что в начале марта курс доллара опять начали удерживать административными методами, когда с 40 грн/$ произошло снижение до 24-25 грн/$, и эта фиксация продолжается уже месяц, можно предположить, что правительство будет удерживать этот коридор до конца года, что позволит планомерно оживить рынок недвижимости. В следующем месяце прогнозируется незначительный рост количества сделок (оптимистический прогноз) до 280-340 (если не произойдет очередного скачка курса). Наибольшим спросом будут пользоваться двухкомнатные квартиры, на которые придется порядка 45-47% всех сделок, 42-43% займут однокомнатные квартиры, и 10-12% придется на объекты с тремя комнатами и более. Если говорить о средней стоимости квадратного метра вторичного жилья в Киеве, то в долларовом эквиваленте она может несущественно снизиться (до 1%) и составить $1196/кв. м. “По нашим прогнозам, максимальное количество сделок (85-88%) будет зафиксировано в сегменте до $100 тыс., 8-10% — в ценовой категории от $100 тыс. до $200 тыс., и 2-5% — в категории свыше $200 тыс.”

5 апреля 2015, 11:38

Отдел по борьбе с экономическими преступлениями совместно со следственным отделом Голосеевского райуправления милиции разоблачили мошенническую схему. Обманутые граждане вкладывали свои деньги в незаконное строительство жилого комплекса на проспекте Науки. В Голосеевское районное управление поступило сообщение от киевлянки, что на проспекте Науки на строительной площадке неизвестные начали активную деятельность: вырезают деревья, привезли строительные вагончики. Также на этом месте появилась постоянная охрана. На вызов прибыл дежурный наряд милиции и следователь. Во время осмотра объекта строительства правоохранители обнаружили временное сооружение оборудованную под офис. В ней работали менеджеры по продаже квартир. По просьбе правоохранителей «застройщики» не смогли предоставить никаких разрешительных документов на строительство или благоустройство территории. Следственным отделом Голосеевского районного управления было открыто уголовное производство. Правоохранители установили, что в 2005 году на проспекте Науки на земельном участке были начаты работы по строительству жилого комплекса с подземными паркингами и объектами социально-бытового и офисного назначения. В 2009 году согласно разрешительной документации строительные работы приостановили. А уже в конце 2014 года неизвестные лица распространили по улицам Киева объявление, что жилищно-строительная компания осуществляет продажу квартир в жилом комплексе. Милиция задержала представителя жилищно-строительной компании – 34-летнего киевлянина. У правоохранителей есть основания считать, что жертвами мошенника стало гораздо больше людей, чем обратилось в правоохранительные органы.

5 апреля 2015, 11:33

Cнижение цен на квартиры в новостройках на вторичном рынке по итогам первого квартала 2015 года больше, чем снижение в целом по городу. Если общегородской показатель составляет 7,9%, то снижение цен в новостройках — 10%. При этом, долларовые цены больше упали в панельных и монолитно-блочных домах — на 10,8% за три месяца, до $1118 /кв. м. Снижение цен в новых домах с кирпичными стенами в первом квартале составило 9,8%, стоимость квадратного метра сегодня — $1421. Заметно, хоть и не совсем равномерно снизились цены на самые востребованные типы квартир в новостройках. Так, однокомнатные квартиры упали в цене на 10,8%, долларовая стоимость квадратного метра сегодня составляет $1193 и остается самой низкой в сегменте. Снижение цен на двухкомнатные квартиры почти на том же уровне — 10,6%, а средняя цена квадратного метра — $1312. Стоимость квадратного метра трехкомнатных квартир в новостройках в начале года находилась на одном уровне с двухкомнатными, однако они за квартал подешевели больше — на 13,5%, сегодня стоимость квадратного метра — $1274. Четырехкомнатные квартиры, которые, правда, трудно отнести к наиболее востребованным, дешевеют еще стремительнее: за период января-марта 2015 года снижение в этом сегменте составило 17,1%, но квадратный метр по-прежнему стоит дороже, чем одно-, двух- и трехкомнатных — $1465.Среди районов Киева лидером по снижению цен на квартиры в новостройках на вторичном рынке стал Деснянский — всего за три месяца средняя цена квадратного метра здесь упала на 22,7%, достигнув отметки $809. Существенное снижение цен наблюдается также и в Шевченковском районе — минус 16,4%, до $1354/кв.м. И это при том, что в целом по Шевченковскому району снижение цен на одном из самых низких по городу уровней. Впрочем, такая ценовая динамика вызвана не объективным и равномерным снижением цен, а ростом количества более дешевых предложений на окраинных массивах Шевченковского района и, одновременно, уменьшением количества выставленных на продажу дорогих квартир в центральной его части. К слову, в Печерском районе, где аналитики Domik.ua отметили наименее значительное снижение цен по итогам первого квартала (всего 4%), новостройки подешевели куда более ощутимо — на 11,3%, до $2240 за квадратный метр. На, 12,4-12,5% снизились долларовые цены в Подольском и Оболонском районах — до $1459 и $1610 за квадратный метр соответственно.В Соломенском районе цены в долларах снизились на 9,7%, до $1451 за квадратный метр, в Голосеевском — на 7,7%, до $1191. А вот в Святошинском районе по итогам первого квартала наблюдаем рост средней цены квадратного метра на уровне 9,2%, до $977.Говорить об общем равномерном росте цен здесь тоже не приходится — статистический рост обусловлен смещением состава предложения в сторону более дорогих новостроек Святошино, в то время, как предложений новостроек на Борщаговке, в том числе, расположенных уже за чертой Киева, стало меньше. В целом же, на всех массивах района, кроме Борщаговки, цены падают. На Левом берегу квартиры в новостройках на вторичном рынке тоже дешевеют во всех районах, но в Дарницком и Днепровском не столь стремительно, как в Деснянском. Так, в Дарницком районе аналитики Domik.ua в первом квартале 2015 года зафиксировали снижение цен на уровне 11,8%, сегодня средняя цена там составляет $1244. В Днепровском районе квадратный метр подешевел на 8,5%, до $1105 Снижение долларовых цен происходило на фоне существенной девальвации гривны: в течение исследуемого периода национальная валюта обесценилась почти на 65%. Таким образом, рост гривневых цен в новостройках на вторичном рынке в первом квартале 2015 года составил 36,2%. И хотя квартиры в новостройках на сегодняшний день остаются самым качественным и востребованным жильем, дальнейшее снижение цен в долларах, а с ними и в гривнах неизбежно. Гораздо интереснее другое: наступит ли когда-нибудь день, когда номинирование ценников и все расчеты будут реально происходить в гривне?

5 апреля 2015, 11:13

На рынке недвижимости столицы увеличилось количество «мошенников» За прошлый месяц я два раза столкнулся с ситуациями связанными с подделкой документов… при чем не одного документа а полностью всей документации!!! И даже опытный нотариус, не заметила каких либо отклонений.Были замечены случаи когда собственники подписывали два и больше «задатка» на одну и туже квартиру.У коллег из одного из самых больших и самых серьезных «Агенств Недвижимости» Киева, случился казус, была попытка продажи одной и той же квартиры несколько раз!!! Причем цена продаваемого объекта была порядка 150000$. Как выяснилось позже в этой афере были замешены два нотариуса… с отличной репутацией!!! Будьте внимательны и осторожны! Не жалейте денег и времени, проверяйте историю объекта и собственника, всеми доступными способами.Практика показывает, что даже сотрудничество с «Агенством Недвижимости», не даёт вам 100% гарантии чистоты сделки!

5 апреля 2015, 10:50

На прошедшей неделе курс доллара был достаточно стабильным, колебания средних цен предложений резко снизились. Нисходящий ценовой тренд в долларах обозначился более четко. В гривнах восходящий ценовой тренд вторичного рынка киевского жилья в последнее время вновь сменился боковым. Есть предпосылки того, что в ближайшем будущем он станет нисходящим. Уровень деловой активности за последнюю неделю немного вырос. В частности, количество заявок на покупку и просмотров выросло процентов на 10. Количество договоров о намерениях и сделок при этом практически не изменилось. Торги сейчас идут весьма напряженно; покупатели рассчитывают на резкое снижение цен; продавцы, в основной своей массе, к такому снижению пока не готовы. Анализируя происходящие процессы, необходимо отметить, что каждый участник рынка придерживается своей тактики, которую нередко выбирает методом проб и ошибок. Продавцы экспериментируют с ценами. Убедившись на практике, что даже резкое снижение цен далеко не всегда гарантирует быструю продажу недвижимости, продавцы нередко возвращают цены практически к прежнему уровню. Тактика же многих потенциальных покупателей сводится к тому, что подыскав квартиры, продаваемые с большим дисконтом, они временно уходят с рынка, полагая, что через несколько месяцев смогут купить аналогичные квартире еще дешевле. Но далеко не все покупатели выжидают. В списке сделок заметно выросла доля обменов, совершаемых с помощью операций купли-продажи. Выбор квартир достаточно большой, разница цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры во многих сегментах рынка снизилась. И это способствует организации подобных обменов – легче подобрать варианты, легче улучшить жилищные условия. Определенная активность наблюдается и среди «деловых людей», специализирующихся на рынке недвижимости. Хорошо зная конъюнктуру, они покупают квартиры запаниковавших продавцов (в том числе, и с торгов), а затем достаточно быстро перепродают их, умудряясь заработать даже с учетом 5% налога на продажу недвижимости, приобретенной менее трех лет назад.

15 марта 2015, 13:03

Холдинговая компания «Киевгорстрой» обнародовала результаты работы по итогам 2014 года и сообщила о планах на 2015 год. В конце 2014 года ПАО ХК «Киевгорстрой» ввел в эксплуатацию 9 новостроек в различных районах Киева, что подкреплено соответствующим количеством сертификатов. В целом, напоминают в холдинге, в 2014 году корпорации удалось ввести в эксплуатацию 20 новых домов и несколько сотен тысяч квадратных метров в столице. При этом в новом году холдинг снижать темпы строительства не планирует и ожидает отметить свое 60-летие в 2015 году новыми достижениями в сфере строительства.

15 марта 2015, 12:47

В Верховной раде зарегистрированы два законопроекта, позволяющие возвращать вкладчикам-физлицам неплатежеспособных банков суммы, превышающие 200 тыс. грн, и компенсировать потери депозитов предприятиям. Сейчас, после того как в банк входит временная администрация, предприятия и крупные вкладчики практически не имеют шансов вернуть свои сбережения. Все ликвидные залоги, которые есть у банка, забирает себе Нацбанк за выданное ранее рефинансирование. Против принятия законопроектов в существующем виде выступают представители НБУ, Фонда гарантирования вкладов физических лиц и Международного валютного фонда. Народные депутаты парламентского комитета по вопросам финансовой политики и банковской деятельности создают рабочую группу, чтобы изучить изменения в законодательство, которые позволят крупным вкладчикам банков вернуть свои средства. Сегодня закон гарантирует возврат вкладов физлицам в пределах 200 тыс. грн, а юридические лица и частные предприниматели, чьи вклады превышают указанную сумму, после банкротства банка, как правило, не получают ничего. Для этого народные депутаты из банковского комитета уже зарегистрировали два по сути идентичных законопроекта №2188 и №2188-1. Они предполагают создание так называемого переходного банка, куда будут перенаправлены вклады физлиц, превышающие 200 тыс. грн, а также все вклады юрлиц. При этом выдача вкладов физлиц будет заморожена на три года, а юрлиц – на пять лет. Это нужно для того, чтобы заемщики ликвидированного банка успели рассчитаться со своими обязательствами и создать условия для возвращения денег крупным вкладчикам. Переходной банк можно создавать и сейчас, но лишь на этапе поиска инвестора после введения в банк временной администрации. К примеру, еще в конце прошлого года, Фонд гарантирования вкладов физических лиц основал на базе Терра Банка переходной Кристалбанк. Законопроектами же предусмотрена возможность создания переходного банка даже после ликвидации проблемного учреждения. Это не первый раз, когда народные депутаты в той или иной форме подают подобные законопроекты. «На банковский комитет давит инициативная группа вкладчиков, которая была создана еще при введении временной администрации в банк «Форум». И требует найти способ вернуть им вклады»,– рассказал на условиях анонимности один из членов комитета. Сегодня к такой инициативной группе присоединились и крупные вкладчики неплатежеспособного ВиЭйБи Банка. Нужно отметить, что предложенные нововведения выгодны крупным вкладчикам банка «Форум», который был отправлен на ликвидацию еще в июне прошлого года. 22 января 2015 года Высший административный суд Украины удовлетворил кассационную жалобу компании-собственника банка «Форум» Yernamio Consulting LTD, входящей в «Смарт-Холдинг», и отменил решение Фонда гарантирования о ликвидации банка «Форум». Но, даже такое решение суда не может остановить процесс ликвидации. Эта ситуация не устраивает ни крупных вкладчиков, ни бывшего собственника банка, у которого там тоже были сбережения. На момент введения временной администрации на счетах «Форума» находилось 2,4 млрд грн, принадлежащих юридическим лицам. Из них, как рассказывал собственник «Смарт-Холдинга», бизнесмен Вадим Новинский, около 200 млн грн – средства самого «Смарт-Холдинга». Физлицам банк должен был 5,3 млрд грн. Под гарантии (до 200 тыс. грн) попали только 38% вкладов. У «Смарт-Холдинга» в банке «Форум» были не только депозиты, но и кредиты. Компания перестала обслуживать свои кредиты, как только в банк ввели временную администрацию. Речь идет о 29 кредитах компаний, близких к структурам Вадима Новинского, на сумму 2,18 млрд грн. В «Смарт-Холдинге» признали, что перестали обслуживать свои обязательства, но утверждали, что эта сумма гораздо меньше. При этом, у банка «Форум» действительно остались хорошие активы. Перед заходом в учреждение временной администрации собственники не успели вывести свои деньги. Теперь они попали в ситуацию, когда кредиты погасить обязаны, а шансов вернуть депозиты у них практически нет. Юрлица находятся в 7-й очереди на возмещение вкладов. «Начиная с 4-й очереди – это потерянные деньги. И эту систему необходимо сломать, потому что иначе доверие возобновить будет нельзя. Нужно создать больше шансов для 4-й и дальше очередей. Для того чтобы хоть частично компенсировать им депозиты» Чтобы дать возможность вкладчикам вернуть свои сбережения, нужно работать с активами банков, когда те уже находятся в состоянии ликвидации, считает представитель инициативной группы вкладчиков Герман Паникар. «Мы уверены, что эти законопроекты направлены на то, чтобы возобновить наши сбережения»,– заявил депутатам на последнем заседании банковского комитета господин Паникар. Вместе с тем, как считают в Нацбанке и Фонде гарантирования, оба законопроекта принимать нельзя. Они пояснили, что законопроекты позволяют взаимозачитывать активы и обязательства. К примеру, если предприятие имеет в проблемном банке кредит и депозит, то законопроекты позволяют перекрыть кредит депозитом, что уменьшит количество должников Фонда гарантирования, являющегося государственной структурой. Против принятия этих документов выступают и в МВФ. Директор юридического департамента НБУ Виктор Новиков во время обсуждения законопроектов на заседании комитета зачитал письмо из Фонда. В нем значилось, что подобная норма «может дорого обойтись бюджету». Отметим, что на сегодняшний день руководители и бывшие собственники банков отвечают перед вкладчиками всем своим имуществом. На заседании комитета народный депутат Иван Фурсин, который был почетным президентом Надра Банка, был не доволен реакцией НБУ и Фонда гарантирования на поданные депутатами законопроекты. «Письмо МВФ мне напомнило анекдот – доктор сказал – в морг, значит, в морг. Надеюсь, зависимость от МВФ не будет вечной»,– сказал господин Фурсин. Он также сказал Андрею Оленчику, что фонду стоит чаще создавать переходные банки. «Спасение банков происходит, когда банк только признан проблемным, а не тогда, когда он уже признан неплатежеспособным. Когда банк попадает в Фонд гарантирования, его задача – найти инвестора или передать активы и обязательства другому банку. Если это не получается, то банк ликвидируют. Перетасовывать активы банка на стадии ликвидации очень опасно»

14 марта 2015, 16:03

Цены предложений в новостройках Киева на вторичном рынке по итогам недели снизились в гривнах на 9,1-17,1%. При этом удорожание в долларах составило 4,5-14,6%. В период с 28 февраля по 7 марта зафиксировано максимальное повышений цен предложений в долларах в сегменте трехкомнатных квартир — средняя цена квадратного метра здесь составила 1347$ (+14,6%). При этом в гривнах стоимость «квадрата» в данном сегменте составила 30 981 грн (-9,1%). Менее всего за прошедшую неделю выросли цены предложений в сегменте однокомнатных квартир. Среднерыночная цена квадратного метра здесь составила 1243$ (+4,5%) или 28 589 грн (-17,1%). Такие тенденции объясняется стремлением продавцов повысить цены на свою недвижимость в ответ на стабилизацию национальной валюты. Поскольку на прошедшей недели Национальный Банк Украины взялся за укрепление гривны, курс доллара уверенно начал опускаться, утратив за неделю в цене порядка 8 грн. Средние цены предложений на разные типы квартир в новостройках на вторичном рынке с 28 февраля по 7 марта Однокомнатная – 28 589 грн за кв.м — снижение на 17,1%; Двухкомнатная раздельная – 31 694 грн за кв.м — снижение на 12,6%; Трехкомнатная раздельная – 30 981 грн за кв.м — снижение на 9,1%; Четырехкомнатная разд. – 37 605 грн за кв.м — рост на 0,8%; Многокомнатная – 36 639 грн н за кв.м — рост на 2,2%.

14 марта 2015, 14:41

В текущем году будет выгодно инвестировать в первичную недвижимость, поскольку цена на нее в гривнах продолжит расти. Вкладывать средства в первичную недвижимость в 2015 году останется выгодным. Прогнозируется, что в текущем году стоимость недвижимости на первичном рынке в гривневом эквиваленте будет расти. «У кого есть деньги, то вложение их в недвижимость является способом сохранения капитала. Поэтому, часть людей захочет таким образом избежать обесценивания гривны. На сегодняшний день среди покупателей объектов недвижимости на первичном рынке 70% людей просто сохраняют себе деньги» Количество новых застроек будет существенно сокращаться, поскольку прошлый год показал больше чем минус 20% по строительству, что продолжится и в текущем году. Кризис на рынке недвижимости, по мнению эксперта, все же поможет отсеять не честных застройщиков. «Обманщики понимают, что им нужно произвести хотя бы 50% работ прежде чем реально получат приток денег от частных инвесторов. Грубо говоря на уровне 5-7 этажа только появляются реальные покупатели, которые не сразу проплачивают всю суму сразу. Поэтому выживать будут те компании, которые имеют более-менее финансовую самостоятельность и не зависят от денег частных инвесторов» Но, при этом рекомендуется покупателям проверять легитимность застройки даже у надежных организаций. «У меня совет для покупателей на первичном рынке обратитесь к специалистам, которые вам не будут гарантировать, а скажут о рисках, которые могут ожидать при покупке. Для того, чтобы было понимание на сколько легитимный застройщик, нужно знать о документах, которые он получил, есть ли договор аренды на земельный участок и паспорт на строительство» В Украине в 2014 году упали объемы строительства. В частности, с января по ноябрь на 33,5% сократилось строительство нежилых зданий, а количество построенных домов – на 19,7%. Кроме того, на 19% снизилось число инженерных сооружений.