Алексей Гончарук

8 сентября 2010, 01:39

Развитие ситуации За 9-ть месяцев занятия бизнесом Иванушка устал сильнее, чем за всю свою жизнь до этого, поэтому решил уехать на новогодние праздники за границу, а когда вернулся – столкнулся с проблемой законодательного запрета продажи «первички» через инвест договора. Тогда всех застройщиков попытались «загнать» в специально для этого созданные ФФБ и облигационные схемы. Будучи далеким от этих понятий Иванушка, снова пошел за помощью к модным юристам, которые всего за несколько десятков долларов за неделю написали нафиг ему не нужную диссертацию на тему механизмов финансирования строительства. На простой вопрос Иванушки, который последовал после прочтения им диссертации: «Что мне делать прямо сейчас?» модные юристы с улыбкой ответили: «Ждать реакции рынка первичной недвижимости и адекватной ему правоприменительной практики для выбора стратегии и формулировки основных принципов и алгоритмов поведения». Иванушка не решился расспрашивать модных юристов подробнее «дабы своим неразумением не смущать умудренных иностранным образованием специалистов», но был крайне возмущен тем что за его деньги его фактически сделали придурком. Пребывая в гневе он принялся проверять эффективность их работы по ранее доверенным им проектам и выяснил что всем по-прежнему занимается его молодой юрист, а модные юристы уже несколько месяцев даже не интересуются толком их состоянием. В результате, под Иванушкины «верните деньги, аферисты» и модно-юридические «а не пошли бы вы, уважаемый клиент…читайте контракт» отношения были резко прекращены без возможности восстановления. Только юное дарование отошло от «удара» — произошла история с «Элита-Центром». Уровень продаж на рынке «первички» резко сократился (в 3-5 раз), а инвесторы все как один стали осторожными больше не доверяя застройщикам. Для продажи «первички» планировки квартиры теперь было не достаточно, а значит срочно нужны были документы на объекты. Ведомый желанием получить искомые документы, Иванушка обратился было к «высокому покровителю», но тот долго (в течении 5-6-ти месяцев) рассказывал сказки на тему изменения ситуации в стране и кулуарных тонкостях работы органов местного самоуправления, а когда ему это наскучило – просто попросил у Иванушки ещё денег на решение его же вопросов. После попыток Иванушки воззвать к совести покровителя, последний заявил что он очень в Иванушке разочаровался и больше с ним работать не намерен. Молодой бизнесмен решил было заручиться поддержкой своих старших друзей, познакомивших его некогда с покровителем. Не «по понятиям» поступает «покровитель», а значит старшие товарищи безусловно займут его сторону в конфликте и восстановят справедливость. Но, как оказалось, «понятийный аппарат» Иванушки оказался намного более скудным чем у «бывалых» и последние очень быстро объяснили ему что всё намного глубже, сложнее чем он себе представляет и что он «заблудился». Впрочем, учитывая его молодость, ему был дан ценный совет подождать: мол, «перебесится старик, отойдет и простит тебя, горемыку, а ты пока не высовывайся и не напоминай о себе лишний раз. Как бы чего не вышло». Иванушка чувствовал себя обманутым и использованным, но решил не накалять ситуацию и смириться. Тогда же он впервые дал себе слово не работать больше с этими людьми, как оказалось не в последний раз…   П ервые ласочки  Тем временем, «бессистемные решалкины» к услугам которых Иванушка вынужден был вновь прибегнуть выяснили что документы по его проекту действительно находятся на рассмотрении, только вот ситуация с ними оказалась значительно более сложной чем мог себе представить Иванушка. Дело в том что с подачи «системного» интересующий Иванушку земельный участок было решено отводить двумя неравновеликими частями-аппендиксами – «чтобы дешевле было» — и с другим, нежели было нужно для строительства дома целевым назначением — «чтобы никто не догадался». Вопрос Иванушки «какой придурок мог принять такое, на первый взгляд, гениальное решение?» был снят после получения ним копии нового заявления об отводе только половины земельного участка, под которым красовалась его подпись, поставленная, видимо во время одного из застолий с «серьезными людьми». Иванушка смирился с потерями и, со словами —  «ценный опыт», принялся финансировать новый землеотвод. Время было безвозвратно потеряно, но исправить уже было ничего нельзя. Понимая что финансирования от этого проекта он не дождется, Иванушка переключился на иные проекты – региональные, которых к тому времени он уже изрядно нахватался. Все имеющиеся и с каждым днем скудеющие ресурсы группы компаний были сосредоточены на их раскрутку, но ожидаемого уровня продаж достичь так и не удалось. Уж очень удачно, как оказалось, были выбраны мегаперспективные региональные проекты за что Иванушка уже которую неделю «незлым-тихим»  благодарил любезно показавших ему их старших товарищей. Про себя, разумеется. А народ, тем временем, упорно не хотел «отходить» от «Элита-Центровского» шока и, что еще больше пугало Иванушку, ждал обвала рынка «первички». За это тяжелое время компанией было реализовано всего несколько помещений в региональных объектах и по цене, которая с рыночной ничего общего не имела. Уже через три месяца такой жизни жизнеспособность группы компаний нашего героя была поставлена под огромное сомнение – заканчивались деньги, а источников дохода все не было. Когда денег осталось примерно на пару недель жизни Иванушка принялся считать долги и кредиторов. Путем несложных математических операций он получил цифру в почти полтора десятка миллионов гривен и ему впервые стало страшно. На некоторое время он даже поменял свою модель поведения и образ жизни. Человека как подменили: он стал появляться в офисе компании и уделять больше времени её делам, стал проще в общении с друзьями и, когда стало совсем тяжко, даже предложил своим ближайшим сотрудникам солидную часть корпоративных прав на компанию. Воодушевленный такими переменами и возглавляемый Иванушкой коллектив компании, словно получив «второе дыхание» принялся хаотически, но упорно искать источники финансирования. Трудно вспомнить реально работающий банк в городе К., с которым не велись бы переговоры по поводу кредитования инвестиционных проектов компании, но все переговоры заканчивались одинаково – «извините, зайдите попозже».   Второе вдыхание Разочарованный работой своих сотрудников, Иванушка обратился к старшим товарищам, которые почти за неделю нашли замечательный банк «Х», который за «небольшой откат» его менеджменту таки согласился дать кредитную линию на 2 года. «Вот как надо работать», — победно журил Иванушка своих нерадивых сотрудников. – «Уровень, однако, опыт!!!». Когда же дело дошло до подписания документов Иванушка понял почему именно ему дают кредит: оказалось что по сравнению с сумой страховок, комиссий и прочих радостей, которые предстояло уплатить компании Иванушки в пользу Банка и афелированных ему структур сразу после получения кредита, размер отката менеджменту был действительно небольшим. О размере процентов Иванушка решил принципиально вообще не задумываться, т.к. стратегическое планирование никогда не было его сильной стороной. Было принято решение платить пока проценты из тела кредита, а остальное – «поживем-увидим». И, после того как теоретическая возможность погашения кредита была подтверждена универсальным калькулятором, документы были подписаны: в залог ушли права на непроданные части 3-х из 5-ти региональных объектов. Так Иванушка получил «отсрочку» уплаты по счетам на 2 года. Воодушевленный «помощью старших товарищей» Иванушка снова вернулся в круг «бывалых людей», где его, блудного сына, предварительно пожурив за бестолковость и неразборчивость, приняли с распростёртыми объятьями. Даже сам «покровитель», как оказалось казалось, не держит на него зла и давно простил его. Друзья и близкие снова ушли на второй план, а разговор с ближайшими сотрудниками о корпоративных правах оказался шуткой. Жизнь снова наладилась. Наученный горьким опытом разного рода диверсификаций бизнеса и снова при ресурсах, Иванушка не стал распылялся и сосредоточился на развитии группы компаний. Первым под руку попался давно уже нуждавшийся в качественном менеджменте обезглавленный собственный подрядчик, которого нужно было срочно куда-то применить чтобы создать ему «историю успеха» для повышения конкурентоспособности на рынке. А для того чтобы куда-то его применить надо было сначала создать «команду профессионалов» и Иванушка принялся за её формирование. Он испробовал множество методов: от знакомых и людей по рекомендации до объявлений в интернете, но команда как-то упорно не хотела формироваться. Точнее, она каждый раз формировалась, только вот работа её никак не клеилась и получалась, мягко говоря, некачественной. Иванушка очень переживал из-за постоянных неудач подрядчика, т.к. он сам, в перерывах между наемными директорами, ним периодически управлял. Отсутствие результатов деятельности бросало тень на репутацию Иванушки-руководителя, которой он очень дорожил и по-этому однажды было принято решение снять подрядчику отдельный офис и впредь «не афишировать» его деятельность. В итоге, так и не сформированная команда так и не вышла на рынок, оставив после себя историю успеха из неоднократно установленных и демонтированных заборов и ограждений, нескольких ремонтов в квартирах жителей города К. и достроенных при помощи бригады «специально выписанных из-за границы» молдаван двух этажей коробки торгового центра в тихом уездном городке. Чуть лучше обстояли дела с созданной для привлечения денег от физ.лиц финансовой компании, которая так ничего (кроме внимания Госфинуслуг и налоговой) ни от кого не привлекла, но и убытков и хлопот с которой было значительно меньше. Где-то в перерывах между сменой директоров подрядчика и стратегических переговоров со «старшими товарищами» в Иванушке проснулся маркетолог. В итоге, был нанят целый отдел маркетологов, которые под чутким руководством Иванушки затеяли «рэбрэндинг» и масштабную рекламную кампанию направленную на формирование у клиентов позитивного представления о компании. В итоге всю работу по «рэбрэндингу» сделали специально нанятые для этого модные чужие маркетологи, контроль и проверку качества которой тщательно осуществляли свои. Толи хватило ума денег не тратить толи просто не хватило денег, но от реализации «масштабной» Иванушка решил на время отказаться. У менеджера сработала интуиция. Со временем от реализации центрального (можно сказать материнского) проекта пришлось отказаться, т.к. получив в аренду «половинку земли с никому не нужным целевым назначением» использовать её каким-либо разумным способом не представлялось возможным, а на отвод второй половинки не было денег. Большинство инвесторов этого объекта были «переведены» на очень интересных условиях в один из региональных объектов, а остальным вернули деньги. Проект был очищен от претензий третьих лиц и смысла в его дальнейшей реализации. Ибо нецелесообразно. Региональные же проекты активно строились за счет кредитной линии Банка, с каждым днем всё больше радовали глаз и даже потихоньку начали продаваться. Пока однажды, неожиданно не истекли два года…

29 августа 2010, 18:12

Молодое дарование В далёкие уже, но всё ещё приснопамятные времена, в замечательном городе К. на берегах широкой реки Д. жил, учился и трудился молодой Иванушка. Откровенно говоря, учился – громко сказано, т.к. уже на третьем курсе маркетингового факультета коммерческого ВУЗа он понял что «вся наука – фигня и болтология», все необходимые знания и навыки можно приобрести методом личных проб и безличных ошибок, юриспруденцию, при желании, он может идеально выучить за месяц, а знание и глубокое понимание маркетинга и экономики у него в крови. Своими свободными взглядами Иванушка неоднократно делился со своими сверстниками из ВУЗа и общежития, за что гения и не любили. Завидовали. Трудился Иванушка менеджером проектов в крупной строительной группе компаний, которой руководил старый, опытный и харизматичный строитель Петрович. Петрович был строителем до мозга костей. Он пытался построить всех вокруг, начиная от уборщицы до финансового директора, каждый раз своим личным примером показывая «как надо делать». Надо отметить что «метод непосредственного менеджмента Петровича» заключался не только в непосредственном контроле и управлении абсолютно всеми процессами группы компаний. «Непосредственность» Петровича позволяла ему также задерживать на 2-3 месяца зарплату и применять к провинившимся уникальную дисциплинарную санкцию: отчисления из уже насчитанной, но ещё не выплаченной зарплаты. Такой метод очень скоро дополнил мотивационный инструментарий Петровича-менеджера уникальным инструментом: своевременная выплата зарплаты. В итоге люди старались работать хорошо чтобы с ними рассчитались за уже отработанное. Любимыми же забавами Петровича были коллективный поиск виновных и разработка стратегий развития, для чего ним еженедельно собирались совещания всех сотрудников групп компаний. На «фирменных» еженедельных «съездах трудящихся» Петровича и «созревал» Иванушка-руководитель. В должностные обязанности Иванушки входил просмотр новых площадок для строительства и перевод возможных условий их использования с русского и украинского языков на язык Петровича. Результаты такого перевода доносились опытному строителю на совещаниях в формате «тет-а-тет», во время которых и решалась судьба новых проектов. Уникальный гений Петровича позволял ему за 2-3 минуты просчитывать привлекательность и рентабельность новых инвестиционных строительных проектов при помощи своего рабочего калькулятора. Этот «артефакт» Петровича был единственным «финансовым инструментом» с которым он умел обращаться, что не мешало ему владеть группой строительных компаний с сотнями миллионов годового оборота. Опытный строитель никогда не ошибался. Ведь ошибка, это когда план не совпадает с окончательным результатом, считал он. А вот окончательных результатов у Петровича за многие годы работы, как и ошибок, ещё не было. Отсутствие негативного опыта стимулировало Петровича развивать свои способности и очень скоро убедило его в отсутствии какой-либо пользы от финансистов, экономистов и прочих высокооплачиваемых дармоедов. Петрович не любил платить за то что не мог пощупать руками и посчитать на своём рабочем калькуляторе. Впрочем, Петрович вообще не любил платить… Именно на таких совещаниях с Петровичем «созревал» Иванушка-бизнесмен. Созревал, пока однажды не «сорвался с яблони»…   Как разбрасывались камни Один из собственников непонятно каких прав на непонятно каким боком имеющую отношение к нему землю (существовала «принципиальная договоренность» с непонятно кем о выделении, из документов было только обращение в местный совет: «Дайте земли, Христа ради».), получив отказ от Петровича, за кружкой пива пожаловался Иванушке на глупость и недальновидность «старика». «Слепец и старый маразматик» — говорил собственник. «А ведь прошу я совсем не много: несчастный миллион гривен и 5% от построенной тут недвижимости. А прибыля-то какие, прибыля-то!!!». И Иванушка «поплыл»: Насобирал по друзьям/знакомым/товарищам 2000 у.е. Открыл ООО и снял комнатушку в административном здании. Заскочил к хорошо знакомому по работе с Петровичем архитектору, заказал у него в долг рисунки и предварительные поэтажные планы будущего «суперсовременного жилого комплекса со встроенными и надстроенными…» и начал искать инвесторов. Надо заметить, что продавать Иванушка действительно умел, только вот условия продажи всё какими-то невыгодными постоянно получались. Не везло молодому дарованию. Поэтому, после нескольких неудачных попыток, было принято решение обратиться к товарищам-риелторам, которые продавали не правильно, но которым чудным образом постоянно везло. Благо, в то время потенциальных покупателей «первички» из документов на строительство интересовала только планировка квартир, а главными вопросами были – «можно ли будет убрать стенку между кухней и комнатой?» и «можно ли сделать скидку 3%?». Поэтому инвесторы нашлись уже после первого обзвона знакомых риелторов и обещания им хороших комиссионных. Так, при помощи на скорую руку сделанных, а точнее адаптированных под земельный участок, рисунков нашлось 3 человека желающих обзавестись квартиркой в новостройке и готовых инвестировать около миллиона гривен. Очень скоро был подписан договор между ООО Иванушки и ПП собственника земли «О совместной реализации инвестиционного проекта по строительству…», согласно которого у обоих компаний абсолютно обоснованно и законно возникли имущественные права на некую недвижимость. Свои права и принялся реализовывать Иванушка в обмен на денежки инвесторов. Лед тронулся... За полученные от продажи первых квартир деньги Иванушка купил машину, приоделся, арендовал квартиру в центре города, рассчитался с архитектором и собственником земли и стал «внушать доверие» ещё большему кругу лиц. Примерно через месяц продаж впервые проявила себя проблема избытка денег, которую приходилось решать в конце каждого месяца. Оказалось, что добрую часть имеющихся на счету в конце отчетного периода денег чудным образом «съедают налоги». Весть о новоиспеченном, постоянно изнывающем от избытка денег, Иванушке-застройщике облетела весь круг его общения и к нему потянулись «руки помощи» от ранее «не понятых» Петровичем собственников инвестиционных проектов. В итоге, совместными усилиями добрых людей, проблема каждый раз решалась путём вложения лишних денег Иванушки в инвестиционные проекты знакомых собратьев-собственников, покупку строящейся собратьями-застройщиками «первички» и тотальной обналички «оставшихся на счетах денег» для решения вопросов с новоприобретенными землями и проектами. Практически мгновенно у Иванушки появилось завидное количество друзей, которые, как оказалось, всегда в глубине души его любили и давно хотели чем-то ему помочь только вот никак не могли придумать, как и чем. Практически из неоткуда появился 45-ти летний троюродный брат со строительным образованием, который, как оказалось, давно мечтал заняться в этой жизни чем-то серьезным только вот ему всё время упорно не давали это сделать. Именно по этой причине этот талантливейший во всех отношениях человек и работал всего лишь прорабом на стройке в далеком уездном городе. Таким образом, среди компаний Иванушки появились свои «строительные мощностя» – свой надежный подрядчик, который сразу принялся искать где бы и чего полезного купить пока нет серьезной работы. Подрядчиком стал формально управлять нашедшийся брат с должности исполнительного директора.  В результате такой инвестиционной деятельности, уже через 4 месяца Иванушка владел 5-ю перспективнейшими инвестиционными проектами в далеких, но не менее перспективных регионах независимой Страны, активно продавал в них «первичку» и вкладывал деньги в решение вопросов и развитие компании. В условиях избытка денег компания развивалась стремительно: был арендован новый большой и красивый офис, набран персонал в 50 человек, с которым активно, правда за «небольшую плату» работали новые друзья Иванушки разного рода «психологи» и «мотиваторы», в регионах велась широкомасштабная рекламная компания. Тут же объявился старый друг и наставник Иванушки – Михалыч, который как раз занимался лизингом и любезно предложил Иванушке услуги своей маленькой, но очень гордой лизинговой компании. Слово «лизинг» очень понравилось Иванушке и — так как это (по словам Михалыча) «то же самое что и кредит – только проще» — было воспринято молодым бизнесменом «на ура». В лизинг были куплены автомобили для персонала компании и б/у строительная техника. Все были счастливы. Единственное что омрачало жизнь Иванушки – уж очень долго решающиеся «вопросы с землей», количество которых уже зашкаливало за десяток. Вопросы решались вяло и в процессе их решения возникали новые и не менее интересные. Постепенно Иванушка стал замечать любопытную закономерность: чем вопрос «интереснее» тем больше денег уходит для его решения и тем большее количество вопросов возникает впоследствии. Приняв волевое решение не размениваться по мелочам, Иванушка обратился к «серьезным деловым людям» из числа известных ему бывалых опытных бизнесменов «старой закалки» чтобы договориться о «комплексном решении» всех возникающих у него вопросов. Сообщество «серьезных деловых людей» приняло подающего большие надежды Иванушку-бизнесмена с большим энтузиазмом. Как оказалось, они уже давно не видели, чтобы человек в столь юном возрасте демонстрировал такое «глубокое понимание истинной сути происходящих вокруг процессов», искренне восхищались личными качествами молодого человека, обещали комплексное решение всех вопросов, тотальную защиту и покровительство. Очень быстро Иванушка стал членом ряда разного рода «влиятельных общественных организаций», которые тщательно скрывали от всех кроме Иванушки свою влиятельность (чтобы никто не догадался). Так, например, Иванушке была оказана высокая честь носить звание полковника «Запорожского казачьего войска» в обмен на «незначительное финансирование» его деятельности. Проблем с «решением вопросов» у Иванушки стало действительно меньше: теперь он вместо толпы «мелких решалкиных» и кучи мелких вопросов общался с одним «комплексным покровителем». На время проблемы ушли на второй план, т.к. покровитель не считал нужным объяснять подробности и ограничивался загадочными: «Не мешай. Подключены серьезные люди. Они работают – всё решится». Доверившись серьезным людям, Иванушка переключился на череду мелких вопросов которые возникли в связи с попытками его директоров по развитию вложить «лишние» деньги Иванушки. Так, возникли проблемы Иванушки по возврату задолженности за не поставленный сахар из Далёкой области, проблема войны за приобретенную «за бесценок» проблемную недвижимость, проблема исчезновения продавцов загадочного башенного крана с солидной предоплатой за его демонтаж и доставку и тому подобные мелкие последствия диверсификации бизнеса Иванушки. К счастью, на одной из последних тусовок модного клуба города К. Иванушка познакомился с молодым, классным юристом который учился и 5 лет практиковал в США, а теперь вернулся на Родину и работает в самой модной и пафосной юридической компании. Молодые люди на удивление быстро сдружились и Иванушка не менее быстро осознал что юрист его компании еще слишком молод и не опытен чтобы решать задачи его уровня. В итоге с модными юристами был подписан контракт, а молодой юрист Иванушки занимался тем же чем и занимался раньше, только под «чутким руководством» и «неустанным контролем» модных юристов. На время вверив проблемы модным юристам, Иванушка принялся решать проблему неэффективной работы «своего подрядчика», который в результате ремонта здания  свинофермы чудным образом понёс убытки в размере её стоимости. Вникнув лично в деятельность подрядчика, он понял что купленная в лизинг б/у стройтехника неожиданно вышла из строя так в него толком и не войдя, расчеты со всеми неофициальными рабочими производились за счет непонятно откуда взятого нала, а по результатам получения строительной лицензии прокуратура сегодня/завтра возбудит против него уголовное дело за подделку документов. По результатам такой деятельности 45-летный брат был со скандалом уволен, и Иванушка принялся искать нового толкового руководителя для своего подрядчика. Проблему с делом за «небольшое» вознаграждение замяли покровители. … продолжение следует...

23 августа 2010, 22:54

Первое что я сделал после общения с «товарищами по несчастью» — начал собирать информацию чтобы проанализировать ситуацию. Решение – воздержаться от каких-либо необдуманных действий было принято мною тогда скорее интуитивно чем осознанно, но подкреплялось оно осознанием того что Игорь и Марина всё равно будут делать своё дело и, если их выбор окажется правильным, я к ним всегда смогу присоединиться. В первую очередь я составил приблизительный перечень данных, которые имели по моему скромному мнению существенное значение и попробовал установить источники их возможного получения (Подробный перечень данных предоставлен в тематических материалах ссылки на которые приведены ниже). После недолгих раздумий и консультаций с разного рода «профильными» службами и специалистами я пришел к следующим выводам: 1. Всей необходимой мне информацией владеет застройщик, но получить её у него в добровольном порядке почти наверняка не получится. Для получения её в «принудительном» порядке – нужно возбуждать уголовное дело. 2. У любой интересующей меня информации есть как минимум два возможных источника её получения. Следовательно, кроме застройщика, всегда есть альтернативный источник. 3. Всю необходимую мне информацию условно можно поделить на три категории: — информация, которую можно получить официальным способом либо предоставляется застройщиком добровольно; — информация, вероятность получения которой зависит от доброй воли третьих лиц или требует возбуждения уголовного дела; — информацию, которую можно получить исключительно неофициальным путем или при помощи проведения «оперативных мероприятий». Решив начать с самого простого, я составил письменный запрос на имя генерального директора застройщика с требованиями предоставить мне всю интересующую меня информацию, обосновав это требование нормой договора об обязанности застройщика информировать меня о состоянии выполнения его обязательств по достройке объекта недвижимости. С данным требованием я, снова таки, пришел к застройщику в офис в надежде пообщаться с генеральным директором. Мои надежды не оправдались: генерального директора не было на месте. «Он на больничном» — уныло и как-то неубедительно заявила офис-менеджер, но, узнав по какому я вопросу пришёл, победно заявила: «Так а Вам не генеральный директор нужен. Вам к Николаю Витальевичу». Упомянутый человек оказался 40-45 летним мужчиной с плохо поставленной речью, бегающими глазами и лысеющей головой. Николай Витальевич числился на должности зам. генерального директора по развитию (!!!), но занимался преимущественно общением с инвесторами застройщика. Он важно восседал на кожаном кресле в маленьком, но отдельном кабинетике в офисе застройщика и, при появлении инвесторов, дружелюбно ухмылялся. Вот и я был удостоен подобной улыбки при своём появлении в его кабинете. На мою просьбу предоставить интересующие меня сведения, Николай Витальевич заверил, что все необходимые мне документы и сведения будут обязательно мне предоставлены, если их получение мной не затронет интересы третьих лиц. Последняя часть предложения, как и ожидалось, стала ключевой… Для того чтобы понять какие документы мне можно давать, а какие нет Игорю Николаевичу понадобилось 3 дня по истечению которых я получил устные ответы на примерно половину своих вопросов и аж 3 документа: копию договора аренды земельного участка, позитивный вывод государственной инвестиционной экспертизы и разрешение на проведение строительных работ. «Все остальные документы, уважаемый инвестор, мы Вам права давать не имеем, ибо коммерческая тайна, а для её распространения нам нужно разрешение наших контрагентов. Извините», — изрек товарищ, передавая мне моё скудное приобретение.   После 20-ти минут попыток убеждения я окончательно понял что человек решений не принимает. В такой ситуации любое продолжение диалога с ним было  бессмысленным и я смирился с мыслью что от застройщика больше ничего добровольно получить не удастся… Ссылки:  http://investhelp.com.ua/klasifikaciya-problem-investoriv/ http://investhelp.com.ua/algoritm-dij-investoriv-v-budivnictvo-problemnix-ob’yektiv/

11 июля 2010, 21:08

После общения с генеральным директором у меня осталось странное чувство, которое сложно описать одним словом: я вроде бы и получил ответы на все поставленные вопросы, но новой информации при этом был минимум. Такие же ощущения охватывали и моих новых «друзей по несчастью». После непродолжительного обмена репликами и мнениями нами было принято здравое решение собраться в спокойной обстановке и обсудить план последующих действий. Владимир спешил по делам и покинул нашу маленькую компанию, едва мы вышли из офиса застройщика, а мы с Игорем и Мариной зашли в небольшую уютную кафешку, заказали кофейку, и начали было обсуждать... Первые полчаса «знакомились поближе», делились друг с другом интересными, на наш взгляд, наблюдениями и обсуждали действия «нерадивого» генерального директора нашего замечательного Застройщика. (Упомяну сразу, что под термином «Застройщик» я подразумеваю юридическое лицо, обладающее правами на застройку некоего земельного участка – в моем случае правами на строительство конкретно моего Объекта). После — обсуждали возможные варианты развития ситуации, делились опасениями относительно порядочности генерального директора, пытались предугадать возможные действия застройщика... После примерно двух часов общения у нас всё еще оставались без ответа два основных вопроса: «Кто виноват?» и «Что, всё-таки, делать?». Игорь был настроен радикально: «Этот гендиректор совсем обнаглел! Я вложил деньги – рассчитывал получить квартиру, а ничего, кроме обещаний, не имею… И он еще смеет заявлять, что указанные в договоре сроки не пропущены. Какая наглость! Надо обратиться в милицию, прокуратуру, к мэру города, к президенту и премьер-министру и рассказать им о том вопиющем беспределе, который у нас тут творится! Пускай его подергают – будет знать, как мозги честным людям пудрить». Марина, в свою очередь, искала гарантий: «Бог с ними, с этими сроками, — говорила девушка, — Главное, чтобы достроили в ближайшем будущем. Гарантии! Вот что нам нужно». Я — всё еще рассчитывал забрать свои деньги и, в силу своего характера, был настроен не делать «резких движений» пока не владею  достаточной для анализа ситуации информацией. Озвученные выше позиции являются классическими для инвесторов, которые только узнали о том, что в ближайшем будущем ни денег, ни обещанной квартиры не получат. По каждому Объекту всегда находятся инвесторы, которые разделяют мнение каждого из нас. Забегая немножко наперед, скажу, что универсально правильных решений тут нет и быть не может. Однозначно можно сказать только одно: пока информации недостаточно — делать резких движений всё же нельзя. Это всё равно что принимать антибиотики без определения диагноза и рецепта врача.  Все «проблемные» инвестиционные строительные проекты можно условно поделить на три типа: — проект, который застройщик уже не достроит; — проект, который будет достроен при условии правильных действий застройщика; — проект, достройка которого просто затягивается. (Для простоты дальнейшего описания условно назовём их: безнадёжный, проблемный и затяжной). Первое, что должен сделать любой «пострадавший» инвестор, это определить к какой категории относится именно его случай. Исходя из этого, и стоит формировать модель поведения по отношению к своим «собратьям» и к застройщику… Тем не менее, после окончания нашей милой беседы каждый из нас был полон решимости действовать именно в озвученном им направлении. Единственное, в чём наши мнения сошлись однозначно – надо держаться вместе и делиться информацией. Уже обмениваясь телефонами, мы поняли свою первую ошибку: ни номер телефона, ни контактные данные Владимира никто из нас записать не догадался. Так мы «потеряли» первого «бойца» и, как оказалось, надолго…

5 июля 2010, 17:07

Одновременное появление в кабинете нас всех несколько смутило генерального директора, но противиться одновременному общению он не стал. Первые минуты казалось, его движения были скованны и слова несколько более сдержанны, чем обычно, но и это впечатление очень быстро улетучилось. Инвесторы, напротив, потеряли былую уверенность и выглядели перепуганными, слабыми и обиженными людьми. В их глазах легко читалось: они пришли просить… К сожалению, в Украине это обычная практика. Частный инвестор очень-очень редко может себя противопоставить застройщику. Почти каждый застройщик имеет возможность выиграть у практически каждого инвестора фактически любой судебный процесс, а, следовательно, может сделать с несговорчивым контрагентом все что угодно. На его стороне все козыри: административные и денежные ресурсы, юристы и службы безопасности и, самое главное, — объективная информация. Всего этого у инвестора нет, и не будет. Мне известен случай подачи застройщиком иска к инвестору с требованием возмещения ущерба нанесенного деловой репутации застройщика резкими высказываниями инвестора. Сумма, которая, по мнению застройщика, могла бы компенсировать нанесенный ему ущерб, была с 6-ю нулями. Нетрудно понять, что целью иска было напугать человека и заставить его отказаться от «революционных идей». В известном мне случае это сработало: такая агрессия не только превратила некогда активного и уверенного инвестора в тихого, смирного и «понимающего», но и послужило хорошим уроком многим другим инвесторам. Между тем, генеральный директор пребывал в статусе хозяина положения и с легкостью парировал каждый наш вопрос. Диалог сводился примерно к следующему: «Почему приостановлено строительство?» — «Так денег нет достраивать!»; «Когда планируется возобновление работ?» — «Как только найдем для этого средства!»; «Но ведь прописанные у нас по Договору сроки уже давно прошли. Неустойку заплатите?» — «Почитайте договор внимательно. В нем указаны «плановые» (примерные, ориентировочные) сроки введения дома в эксплуатацию. Какая просрочка? Какая неустойка? У нас денег на достройку не хватает, а тут Вам еще и неустойку подавай. Хотите неустойку – идите в суд, но про квартиру Вашу можете забыть почти сразу». Такой ответ был сродни удару обухом по голове: «Как ориентировочные? А какие тогда реальные и точные?»  — «А нет точных. В договоре же четко написано: «Застройщик обязан передать инвестору квартиру после завершения строительства Объекта. Ориентировочные сроки завершения строительства Объекта – 4-й квартал 2008 года. Ну, не вложились, не рассчитали. Ну, что поделаешь? Сроки-то ориентировочные, вот мы их и корректируем сейчас…». При внимательном изучении моего инвестиционного договора действительно оказалось, что обязанность застройщика передать объект привязана исключительно к формулировке «после введения Объекта в эксплуатацию». Следовательно, до введения Объекта в эксплуатацию срок исполнения Застройщиком обязательства по передаче мне квартиры ещё не наступил. Срок же введения дома в эксплуатацию обозначен кварталом (три месяца) и определен как «Ориентировочный». Как ни крути, а генеральный директор застройщика оказался прав – срок выполнения обязательства по передаче мне квартиры еще не наступил, и, значит, не мог быть нарушен. Для меня это было новостью, обдумывая которую, я отвлекся и пропустил почти всю оставшуюся беседу. Гендиректор занимал почти безупречную позицию, на каждый вопрос находил нужный ответ и этим ответом почти всегда ставил нас в тупик. Напоследок, он в очередной раз заверил, мол, не волнуйтесь — Объект обязательно скоро достроится, а инвестора получат свои квартиры. «Сейчас мы ищем крупного инвестора и, как только найдем, Объект обязательно в скором времени будет достроен, а Вы получите свои квартиры», — сказал он. — «А просрочка? Ну, не рассчитали малость, цены на строительные работы и материалы взлетели, кризис, опять же. Это обыкновенный, знаете ли, форс-мажор…». Последняя сказанная гендиректором фраза — «обыкновенный форс-мажор» особенно мне запомнилась и до сих пор не выходит у меня из головы. В этом словосочетании, по моему скромному мнению, сосредоточена вся мудрость украинского бизнеса: составные его части вроде бы и противоречат друг другу по смыслу, но зато насколько глубоко и емко отражают нашу действительность. Мы слишком привыкли к обыкновенным форс-мажорам, господа…

30 июня 2010, 10:46

Не хочу никому оппонировать т.к. изначально уважаю мнение каждого из Вас. Позволю себе высказать и своё мнение по нескольким позициям: 1. Я уже около 1,5 лет пытаюсь объяснить окружающим меня людям прописную истину – «государство не должно отвечать за ошибки своих граждан, которые вложили свои деньги и потеряли их». Донести до народа этот непопулярный тезис очень сложно по трем причинам: — каждому из инвесторов удобнее, чтобы ответственность на себя взяло государство, а вместе с ответственностью и обязательства по исправлению их ошибок; — извечный конфликт интересов «чиновник — государство». К сожалению, у нас в стране слишком часто конкретные представители государства (чиновники) действуют не в интересах государства, а в своих — личных. Не имею в виду коррупцию – это другая тема. Я говорю о случаях, когда, руководствуясь, например, желанием понравиться электорату, чиновники принимают «волевые» и «политические» решения. Такие решения, как правило, с законом, а иногда и с элементарной логикой ничего общего не имеют; — всегда найдутся «правозащитники», готовые на броневике «кричать» бестолковые, но популярные вещи (Особо обидно, когда такие вещи звучат из уст специалистов). 2. О покупке квартиры я принимал решение далеко не «с плеча». Я долго изучал ситуацию, присматривался к объекту. Советовался с теми же родственниками и друзьями. Поверьте, предсказать такое развитие событий относительно моего объекта в частности и в отрасли в целом могли тогда лишь единицы. Да и те делали свои прогнозы более чем осторожно и без указания каких-либо цифр или сроков. Я ошибся. Не «лохонулся», а именно ошибся, как ошиблись десятки тысяч моих сограждан. Хотя иногда попадаются, на мой взгляд, и откровенно «лохонувшиеся» товарищи – не без этого. 3. «Есть только похвальба своими успехами, нет опыта — жизненного». Если это действительно так – ткните пальцем, пожалуйста, в какой-то фрагмент моего текста, где Вы заметили нечто подобное, и я принесу свои извинения за нескромность. 4. «Да и сущность вопроса уже неактуальна, потому что уже все, кто хотел — влипли». Вы даже себе не представляете, насколько Вы заблуждаетесь: Во-первых, достраивать недостроенные нынче проблемные объекты мы будем лет 5 как минимум. Во-вторых, «дикие механизмы инвестирования» (финансирования) в строящуюся недвижимость возвращаются (читайте Закон принятый 12.05.2010 года, но пока, правда, не подписанный Президентом). Нас всех ждет возвращение к тому времени из которого мы так и успели уйти. (Кстати, этот Закон я обязательно прокомментирую в своем блоге после его подписания – надо «отрабатывать» звание эксперта :) ). В-третьих, к Вашему сведению, сейчас на «черном рынке» и «из-под полы» горе-застройщики продолжают распродавать почти безнадежную «недвижимость». Я уже молчу о тех людях, которые пытаются слить «ближнему» свою «проблему» по договорам переуступки. В-четвертых, никто так и не дал ответа на вопрос: что делать? Анализ прошлых ошибок – единственная возможность минимизировать риск их появления в будущем. 5. Про пирамиды. Далеко не все «неудавшиеся застройщики» – это строительные пирамиды. Просто воспринимайте это как факт, господа. Поверьте, видел – знаю. Нельзя не учитывать, что огромное их количество банально не рассчитало свои силы и неправильно распорядилось имеющимися у них ресурсами. Множество застройщиков «сидят» сейчас в долговой яме, но с портфелем замечательных и некогда перспективных инвестиционных проектов. Даже надежды продать или тем более реализовать эти проекты питают далеко не все, не говоря уже о намерениях. У меня очень много разных историй на эту тематику, но я постараюсь рассказывать только главное и наиболее, на мой взгляд, полезное. Спасибо Всем! :) Особенно благодарю Вас за критику. Уже начинаю понимать, что не зря поднял эту тему и не зря начинаю её обсуждать именно с такой вот «лирики»…   п.с. Реплики про гениев и злобных «Буратинов» комментировать не буду. Эмоции украшают… J  

23 июня 2010, 18:08

Первые  ответы на свои вопросы я получил  тут же — в приемной генерального директора застройщика — от своих новых знакомых Игоря, Владимира и Марины.     Как оказалось, Игорь и Володя безуспешно пытаются забрать свои кровные на протяжении 4-х месяцев: они уже даже подписали с застройщиком соответствующие соглашения о расторжении Договоров инвестирования и теперь  ждут от него возврата денег.     Внимательно изучив эти соглашения, пришел к выводу о крайнем удобстве оных договоров для застройщика. Формально ведь свой товар — «объект инвестирования» — застройщик получает от инвестора сразу, а деньги обязан перечислить в указанный соглашением срок (а если учесть, что реальный механизм привлечения застройщика к ответственности за нарушение таких обязательств отсутствует, можно ожидать возврата денег «когда-нибудь потом»). Не маловажно, что после подписания такого соглашения инвестор де-юре теряет какую-либо привязку к объекту инвестирования и превращается в обычного «денежного кредитора». А, значит, застройщик может свободно реализовывать права на освободившийся объект инвестирования третьим лицам без каких-либо гарантий, что вновь привлеченные под объект инвестирования денежки будут направлены на расчет с инвестором.     Я сразу принял для себя решение  что подобное соглашение не подпишу  ни в коем случае и отдам свои права на объект инвестирования не ранее, чем получу свои деньги (благо, Гражданский Кодекс позволяет заключать договора в какой угодно редакции, включая практически любые условия, на которых настаивают стороны). Марина тоже не успела еще ничего подписать и, по сути, пребывала в аналогичной мне ситуации.     Выслушав  мои соображения по поводу сути соглашений, экс-инвесторы забеспокоились и решили требовать от генерального директора поменять тексты договоров, дабы получить в итоге какие-либо гарантии выполнения обязательств застройщиком. Я предложил ребятам такой вариант: установить ипотеку на имущественные права на «их» объекты инвестирования в качестве обеспечения обязательств застройщика перед ними. В таком случае, даже если застройщик не вернет инвесторам деньги — они получают возможность принудительно их взыскать за счет продажи прав на такие объекты инвестирования. Этот вариант моих новых знакомых полностью удовлетворил.        Так, обменявшись фразами негодования  по поводу действий застройщика и  соображениями по основным позициям, нами было принято решение общаться с генеральным директором вместе. Мы надеялись на кумулятивный эффект…

21 июня 2010, 23:18

Первыми вопросами, которые, как правило, возникают  у человека, когда он оказывается  в подобной моей ситуации, стают  вечные «Кто виноват?» и «Что делать?». Я — исключением не стал.     Несмотря  на вроде бы адекватное восприятие происходящих вокруг событий я очень долго не мог привести свои мысли в порядок. Они роились в голове бестолковым роем и ничего кроме шума не производили. С каждой минутой обдумывания я все чаще приходил к одному и тому же выводу: «Меня обманули! Кто-то должен за это передо мной непременно ответить!». Тут же вспомнились все мелочи, которым ранее я значения не придавал: и менеджер застройщика упорно настаивавший на изначальной редакции пункта «Ответственность застройщика», и переставший обновляться полгода назад сайт инвестиционной компании и даже небрежно оброненную охранником на строительной площадке реплику – «Как мне всё это надоело»! Все эти мелочи невольно складывались в голове в отчетливую картинку – «Меня намеренно заманили в эту ловушку, никто изначально ничего достраивать не собирался, перспектив у стройки никаких, разговоры о предстоящем продлении строительства – это обман и банальное очковтирательство, надо срочно что-то придумывать».     Ответ на вопрос — «Кто виноват?» уже тогда  был для меня очевиден, хотя смириться с этим ответом было очень сложно. А вот с ответом на «Что делать?» было значительно сложнее, ибо пребывал я, прямо скажем, в полной растерянности…     В результате беглого анализа тех  немногочисленных фактов, что у меня были в распоряжении, застройщик и связанные с ним структуры сразу приобрели в моих глазах все признаки «финансовой пирамиды». Анализируя опыт деятельности всех «финансовых пирамид» казалось очевидным, что вернуть отданные им средства назад удается тем избранным, которые обратились с подобными требованиями в числе первых. «Значит, лучше забрать свои кровные — пока не поздно», — подумал я.     Руководствуясь  этим принципом, я и принял решение  идти к генеральному директору и  тихонько, в частном порядке объяснить ему всю глубину своего понимания ситуации, сообщив при этом о своей готовности тихонько забрать свои денежки, не требуя при этом какой-либо компенсации и удалиться восвояси без всяких лишних претензий. Кроме того, я очень хорошо понимал, что каждый день промедления уменьшает мои шансы на успех. И поэтому, предварительно отпросившись с работы, сразу же поехал в офис застройщика для проведения переговоров.     Каково  же было моё удивление, когда в  приемной генерального директора я  столкнулся с тремя ранее абсолютно не знакомыми мне людьми, которые, как оказалось, тоже пришли к гендиректору с аналогичными намерениями.     Мои иллюзии относительно возможности вернуть свои деньги начали понемногу рассеиваться...

17 июня 2010, 23:13

Ужас  охватывает меня каждый раз, когда я  начинаю понимать, какое количество людей в нашем молодом государстве  решили, сами того не подразумевая, заняться этим опасным бизнесом (инвестированием  в строительство). Виной всему  явление, которое я назвал бы «социальной  инерцией»: ведь большинство из нас  всё еще подсознательно живет  «колбасой за 2,20» и «кооперативами, в которых все жители совместным трудом строят дом». Это постепенно проходит. Но большинство таких же, как и я, рядовых граждан Украины до сих пор, по привычке, на уровне подсознания, возлагает значительную часть ответственности за свои бестолковые и необдуманные действия на государство. Мол, кто тут у нас главная причина всех моих бед и несчастий? Кто должен был контролировать, чтобы застройщик — не воровал, а подрядчик — качественно строил? Кто дал финансовой компании право привлекать мои деньги в строительство?     Не  правда ли, ответ большинства на эти вопросы очевиден? И только незначительная часть людей понимает, что правильный, честный ответ  отличается от мнения большинства и  еще меньшая часть народа — не боится себе в этом признаться. Именно это вот самое грустное в этой ситуации!     Бизнес (языком закона — «предпринимательство») – непосредственная, самостоятельная, систематическая, рискованная деятельность, направленная на получение прибыли. Ответственность за свой бизнес каждый несет сам. Вкладывая деньги во что-то ты должен понимать, что ими рискуешь и трезво оценивать эти риски… Я понял, что сам во всём виноват, и что, кроме меня, «мой бизнес» не должен спасать никто. А понимание это пришло лишь после того, как генеральный директор моего застройщика с глазу на глаз признался, что не знает, как и когда достроит объект, в которой находится «моя квартира»!     Осознание правды пришло почти мгновенно, как  озарение. Еще какое-то время ушло на борьбу с собственными сомнениями, самомнением, гордостью. И  только поборов  их, я посмотрел на ситуацию по-новому. Всё вокруг, как в старой доброй сказке, трансформировалось: застройщик из должника превратился в нерадивого бизнес-партнера, а моя «квартира» — в объект инвестирования (как она справедливо и называлась в самом договоре). И я начал думать по-другому…