Михаил Артюхов

12 октября 2011, 12:11

Журнал Building провел исследование о том, что думают о второй волне  кризиса на рынке недвижимости и строительства. Результаты – в статье. Сама возможность кризиса парализовала рынок. Одни игроки боятся рисковать и ждут экономического коллапса. Другие используют пассивность конкурентов для рывка вперед. Информационно-аналитический портал Building.ua спросил ряд компаний об их отношении к паническим настроениям на рынке недвижимости и строительства. Аналитики компании UDP утверждают, что вторая волна финансового кризиса вполне вероятна, но не в ближайшей перспективе. И, даже если кризис наступит, то степень его влияния будет не такой сильной, как в 2008-2009 гг. Это мнение поддержал и финансовый директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Игорь Ермолаев: «Признаки начала второй волны имеются, и одна из главных проблем — неготовность ведущих мировых экономик к реализации мер по восстановлению в том объеме, как того требуют бизнес, население, политики. Кроме того, исторический процесс показывает, что мировые кризисы такого масштаба, как нынешний длятся в среднем семь лет. Хоть это и не экономический довод». Ожидает нового витка кризиса и Надежда Шевченко, генеральный директор компании Aurora Development: «Есть существенные предпосылки ожидать нового витка финансовых неурядиц. Надеяться на докризисные показатели роста рынка нет смысла в ближайшие 2 года. Согласно статистическим данным, 51% населения не имеет сбережений, очень медленными темпами развивается ипотека. Снижения кредитных ставок, скорее всего, мы не увидим в ближайший два-три года, соответственно, если говорить о рынке недвижимости, то предпосылок возвращения на докризисные показатели развития рынка на данный момент нет». При этом некоторые компании рассматривают кризис не как угрозу, но как некий толчок для развития: «ARPA Real Estate появилась на рынке благодаря кризису 2008-2009 гг., и если бы подобная ситуация произошла в ближайшее время, меня лично, это ничуть не огорчило бы, а наоборот вдохновило, — заявил управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов. — С моей точки зрения, кризис — это хорошая возможность пересмотреть что (или даже кто) не работает в компании, оптимизировать процессы, творчески отнестись к поиску решения выхода из кризисной ситуации». А вот генеральный директор Промышленно-строительной группы «Ковальская» Пилипенко Сергей в комментарии Building.ua отметил, что их компания второго витка кризиса не ожидает. И единственное, что может произойти — это застой из-за того, что отсутствует тенденция к росту, и связано это как с экономическими проблемами внутри государства, так и с международной рыночной конъюктурой. Понятно, что, переживая не слишком легкие времена, компаниям приходиться искать самые разные варианты выхода из сложившейся ситуации. Одним из вариантов предупреждения будущих проблем эксперты называют ускорение погашения кредитов и максимальное удешевление заемных средств. Топ-менеджемент компаний также осуществляют инвестиционные вложения компании только из собственной прибыли. «Это не экономия, это выверенная политика в период низкой доходности», — резюмировал финансовый директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Игорь Ермолаев. Действенным инструментом генеральный директор Промышленно-строительной группы «Ковальская» С.Пилипенко считает жесткий контроль за расходной частью, оптимизацию рабочего времени на всех предприятиях, тотальную экономику энергоресурсов, которые тратятся на производстве, соответственно — внедрение новых технологий, наиболее энергоемких, наиболее выгодных при производстве конечного продукта. Подобным образом поступают и в ARPA Real Estate: «Компания позаботилась об уменьшении постоянных затрат, эффективно используя офисное пространство и установив телекомунникационное оборудование, которое позволяет использовать современные телефонные технологии и, в результате, экономить на услугах мобильной и стационарной связи», — сказал М.Артюхов. А вот на вопрос о возможностях развивать компанию в условиях ожидания кризиса девелоперы высказались единодушно. «На этот вопрос есть только один ответ — да! Мы первыми пришли к выводу, что рынок недвижимости в 2008 г. изменился. Теперь это рынок Покупателя. Покупателя с большой буквы. Следовательно, высокое качество проектов, оказываемых услуг, как компаниям, так и физическим лицам, обеспечивают нам самый низкий процент вакантных площадей по рынку и, соответственно, ожидаемые доходы», — отметил финдиректор «НЕСТа». «Несмотря на все проблемы, которые приносят кризисы, было бы нелогичным тормозить развитие компании. Мы наоборот пытаемся смотреть на кризисы как на возможность улучшить свое положение на рынке. Ведь кризисы приводят к тому, что с рынка уходят «случайные» игроки; появляется возможность купить интересные проекты; падает себестоимость строительства. Просто нужно построить бизнес-процессы так, чтобы кризис не ставил деятельность компании под угрозу», — говорит Петр Радчук, вице-президент КДД-Групп. Исполнительный директор торговой сети «Фокстрот. Техника для дома» Уве Кленк считает, что важно, чтобы у компании всегда был план Б, благодаря которому организация оперативно переориентируется на новую бизнес-модель согласно рыночной ситуации. Еще одна возможность, по словам генерального директора SOLID Group Игоря Гурьева, для развития компании — это отсутствие кредитной нагрузки, неплатежей клиентов, пострадавших в кризис, доступ к качественному персоналу, который был выброшен на рынок. Источник: building ,  опубликовано: блог ARPA Real Estate

29 сентября 2011, 14:39

При выборе квартиры покупатель может допустить много разных ошибок: юридических, технических и коммерческих. Распространенный случай: неправильно оформленный титул недвижимости. Это означает, что со временем суд может признать недействительными ваши права собственности на квартиру или дом (или даже гараж). Например, вы приобретаете квартиру, находясь в гражданском браке, и по документам являетесь ее собственником. Ваша гражданская супруга (супруг), согласно Украинскому законодательству, может подать на Вас в суд и выиграть дело: суд признает  право собственности второй стороны на эту недвижимость. Покупатели недвижимости часто допускают ошибки при покупки недвижимости, которая финансируется средствами из-за рубежа. Оптимальный и легальный путь движения денег из-за границы может порекомендовать далеко не каждый специалист по недвижимости, сопровождающий сделку.  Проблема может состоять в том, что деньги, попадающие из-за границы, не оптимально налогооблагаются (читай «Вам придется заплатить излишне высокий процент»). Также, банки могут предложить удобную для себя и не всегда выгодную для клиента, траекторию движения денег, что в результате будет означать высокую банковскую комиссию. В первом случае я описал риск, связанный с покупателем, во втором — с движением денег, а есть еще риск, связанный с желанием продавца или его родственников вернуть недвижимость назад, уже после оформления сделки. Допустим, продавец скрыл от вас информацию о родственниках, которые, спустя полгода после вашего переезда, заявят свои права на Вашу квартиру или дом. Это — три наиболее распространенные ситуации, когда покупатель допускает ошибки при покупке недвижимости. На практике их гораздо больше. Причина каждой из них, как правило, кроется в неопытности и неосведомленности  самого покупателя (если, конечно, он не попал на профессиональных мошенников, в таком случае и покупателю с большим опытом может быть худо). Как этого избежать? Есть несколько выходов. Советы Первый совет: обратиться за помощью к профессиональному специалисту по недвижимости. Думаю, излишне говорить о том, что этот человек должен быть опытным, предоставлять Вам всю информацию о процессе поиска объекта и самой сделке,  и — самое главное — работать  в ваших интересах, — все это само собой разумеющиеся факторы и нарушение каждого из них должно стать для вас поводом подумать о продолжении сотрудничества. Так Вы максимально экономите свое время, а в результате и деньги (вспомните пример с движением денег из-за границы, без грамотной консультации Вы можете заплатить банку на пару тысяч евро больше). Сложность же заключается в том, что не всегда просто найти действительно профессионального специалиста, который сработает в ваших интересах. Идеальный вариант: искренняя рекомендация ваших знакомых, которые действительно остались довольны оказанной им услугой. Второй совет: в каждом конкретном случае обращайтесь к узкопрофильному специалисту. Например, для проверки титула (документа на право) собственности наймите юридическую компанию или юриста, для перевода денег из-за рубежа — независимого банковского консультанта, для анализа технического состояния квартиры пригласите опытного прораба. Все они должны быть консультантами незаинтересованными в результате сделки, каждому из которых Вы будете отдельно оплачивать их услугу. В данном случае потребуется более глубокое самостоятельное понимание процесса купли-продажи и время на управление самой покупкой. Можно и самому во всем разобраться, а на этапе оформления сделки зайти к нотариусу. Но тогда  для того, чтобы избежать ошибок, стоит изучить как можно больше информации о самом объекте, его продавце, а также о том, как обычно проходит сделка. Я бы сравнил этот путь с самолечением: если вы подхватили насморк, т.е. болезнь простая, пройти лечение подручными средствами и без врача просто, особенно если насморк у вас не впервые. Если же у вас, не дай Бог, болезнь, требующая хирургического вмешательства, — лучше все же обратиться к специалисту.

23 мая 2011, 15:35

На прошлой неделе я вернулся с XV Международная конференции по недвижимости, которую провела АСНУ в городе Ялта. В Киеве оказалось много дел. И п ока у меня дошли руки до того, чтобы оформить в письменном виде свои впечатления о том, что происходит сейчас в риелторском сообществе, мой коллега по цеху и друг Сергей Никулин, директор компании іСвіт, сделал это быстрее. Причем мысли его во многом совпадают с тем, что хотел сказать я. Поэтому, репост статьи Сергея. Эволюция vs революция В этом году XV Международная конференция по недвижимости прошла 12-15 мая в городе Ялта. Для меня это была уже вторая конференция, в которой я принял участие. Своими впечатлениями о прошлогодней конференции я поделилися в записи «Ялтинская конференция: заметки на полях» . Думаю, что моим читателям будет интересно проследить «эволюцию взглядов» одного из участников конференции Более подробную информацию о XV Международной конференции вы можете получить на официальном сайте мероприятия. В своей же заметке я хотел бы остановиться на пяти, на мой взгляд, самых важных моментах для риелторского сообщества Украины на сегодня и какое они получили освещение в Ялте. Данные наблюдения быди получены не только из официальных выступлений участников, но и при частных разговорах с коллегами по цеху во время работы самой конференции. I. Состояние рынка недвижимости На сегодня рынок недвижимости Украины стабилен. Обвалов цен, которые мы наблюдали в течение второй половины 2008 и 2009 годов не предвидится. В зависимости от сегмента, цены будут колебаться в пределах 5-15% как в сторону роста, так и понижения до конца 2011 года. II. Законодательство Пожалуй, это самый важный вопрос для всего риелторского сообщества Украины. От того насколько серьезно мы, риелторы, подойдем к его решению и будет зависеть будущее нашей профессии. Вопрос о необходимости лицензирования риелторской деятельности звучал чаще и количество его сторонников заметно выросло. Это говорит о том, что понемногу приходит осознание того, что риелтор – это профессия, которая требует необходимый набор знаний, опыта, правил и стандартов. III. Общественные организации Сегодня уже никто не спорит, что АСНУ является самой влиятельной и многочисленной профильной организацией в Украине. Однако не стоит забывать, что успех в законодательной сфере, выработке общих правил и стандартов на рынке недвижимости возможен только при тесном сотрудничестве со всеми общественными организациями. Участие в Ялтинской конференции президента Украинской Гильдии Риелторов и президента Союза Специалистов по недвижимости Киева говорит о том, что «лед таки тронулся». Посмотрим. IV. Правила и стандарты Только самый ленивый риелтор сегодня не говорит о необходимости выработки общих правил и стандартов. Уставы, кодексы этики большинства профессиональных общественных организаций устарели и не отвечают реалиям нашего времени. За простым набором правил и стандартов, на самом деле, стоят фундаментальные и принципиальные вопросы работы на рынке недвижимости: эксклюзивный договор на оказание риелторской услуги, кому должна оказываться услуга продавцу или покупателю, дележ комиссии и т.д. Мне кажется, что путь к единым правилам и стандартам работы на рынке недвижимости возможен только через сумму опытов отдельно взятых общественных организаций. Для этого понадобится какое-то время, чтобы проверить их актуальность и жизненность. И лишь затем, возможно, получится выработать правила игры, которые смогут быть приемлемыми для большей части риелторского сообщества. V. Инструменты Вернее инструмент для эффективной работы риелтора. У меня лично есть потребность в базе объектов по продаже/аренде недвижимости, где с вероятностью близкой к 100% я буду уверен в человеке, который стоит за продвижением объекта, в информации по данному объекту и ранее заявленных условиях сотрудничества по аренде/продаже. На мой взгляд, такая потребность есть не только у меня. Попытки создать подобные базы вне общественной организации ни к чему не привели. Та из профессиональных общественных организаций, которая первой создаст подобную базу, сможет объединить и сплотить профессионалов не только своей организации, но и других организаций и рынка в целом. На самом деле нет правильных или неправильных решений, есть люди, которые хоть что-то делают, чтобы изменить ситуацию на рынке риелторских услуг к лучшему, а есть те, кто только об этом говорит… До встречи на XVI Ялтинской конференции. Будьте здоровы и улыбнитесь! :) Сергей Никулин, директор компании іСвіт

20 мая 2011, 17:07

В завершение этой плодотворной недели расслабляющий пятничный пост. У строителей свое мнение о том, что такое 18 этаж. Наш фотограф Наталья Санченко, делая очередную фотосъемку для сайтов новостроек, запечатлела точку зрения тех, кому, вероятно, пришлось ни раз подняться на 18 этаж без лифта. Стройка, одним словом.  Обратите внимание на то, как ровно положена штукатурка. Опубликовано ARPA Real Estate

20 мая 2011, 16:51

Журналист Анна Левченко отыскивала в Киеве старые промышленные здания, переоборудованные в жилые или творческие помещения. ARPA принима ла участие в поиске. Что из этого вышло – описано в статье журнала «Статус», которая пе репечатана ниже.   В дохнет ли новую ж изнь в промышленные объекты переоборудование их в лофты?   П ромзоны в черте Киева уже не первый год ожидают своей участи. Нерациональное использование земли в Куреневской промзоне (ее приблизительная площадь 3,7 кв. км), заброшенные цеха завода «АТЕК» (территория предприятия порядка 0,45 кв. км) в районе Святошин, остовы прогнивших кораблей и груды металла на Рыбальском полуострове, а также кладбище башенных кранов, склады и заводы (правда, действующие) на более 3,5 кв. км Телички и другие промышленные территории столицы могли бы приносить городу гораздо больше пользы. Вывод промзон из центра планируется из года в год. «Из всех предприятий только фабрику «Юность» перенесли на другое место — на Левом берегу построено новое производство и туда переведен весь коллектив», — говорит вице-президент киевской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный. Тем временем пустующие промышленные территории могли бы стать выгодными коммерческими зонами, если помещения цехов переоборудовать в лофты. Признаки современного чердака Классический лофт (от англ. loft — чердак) — это жилое помещение либо художественная мастерская, расположенные в здании, которое раньше использовалось в индустриальных целях. При этом такие типы объектов должны соответствовать ряду критериев. В первую очередь располагаться в центре города. В частности в Киеве это территории вблизи площади Победы, на Подоле, в районе Московской площади, на Лукьяновке. Кроме того, промышленные объекты должны представлять хоть какую-то историческую ценность, как, например, завод «Арсенал». «Старые промышленные объекты в центре Киева весьма привлекательны для инвесторов, но это касается только земли, а не зданий. Создание лофта иног­да является единственным способом спасения исторических промышленных объектов», — подчеркивает архитектор проектного института «Киевгипробыт» Елена Локтионова. Впрочем, Игорь Петров, главный архитектор проектов «Творческой архитектурной мастерской ДОЦЕНКО», считает, что наличие «исторического портфолио» у фабричного здания — не более чем бесполезная опция, увеличивающая стоимость объекта. «Основное преимущество лофтов — свободная планировка зданий, предоставляющая неограниченные возможности при проектировании и реконструкции», — заявляет г-н Петров. И, наконец, лофты отличаются характерной для промышленных зданий высотой потолка — от 5 метров, ограниченным количеством несущих конструкций, а также особым внутренним дизайном, предполагающим оголение кладки, деревянный пол, выставленные напоказ конструкции, системы вентиляции и прочую промышленную атрибутику. Лофт по-украински В Киеве объекты типа «лофт» можно пересчитать по пальцам. В частности, это здание культурного центра «Арсенал», в котором размещается одна из художественных галерей столицы. С некоторой долей условности лофтом называют торговый комплекс «Променада Центр». Офисный лофт планирует создать девелоперская компания Aurora Development на ул. Глыбочицкой. Как сообщили в компании, строительные работы завершены и на начало апреля около 40% площадей было сдано в аренду. Помимо этого разрабатывались, но пока не были реализованы проекты офисных центров в формате «лофт» на площадях заводов «Киевмедпрепарат» по ул. Саксаганского и завода киноаппаратуры на улице Фрунзе. Что касается жилых лофтов, то и таких в Киеве немного. Специалисты компании ARPA Real Estate по запросу «лофт» в своей базе нашли только два объекта — квартиру площадью 70 кв. м в двух минутах ходьбы от Республиканского стадиона стоимостью $250 тыс. и предлагаемые в аренду апартаменты на Подоле по ул. Андреевской ($4 тыс./мес.). Некоторые помещения ЖК «Чайка» в с. Чайка Киевской области будут в формате лофтов. Жилые лофты — это в основном переоборудованные чердачные помещения и верхние этажи старых зданий в историческом центре города. Примером могут служить пентхаузы домов на ул. Льва Толстого в столице. Однако истинными лофтами их можно считать с большой натяжкой. «В Украине нет лофтов в их классическом понимании, как промышленных объектов, переоборудованных под жилье, — утверждает Алексей Говорун, заместитель генерального директора строительной компании «ТММ». — Для классического лофта в Киеве не так много территорий: Подол, Куреневка, возможно, район завода «Арсенал». Практически все существующие там промышленные объекты уже адаптированы под коммерческую недвижимость». «В Украине лофты используют в основном под галереи искусств (например «Цех»), бары или ночные клубы, — дополняет Татьяна Копылец, директор департамента реализации ИДК «Каскад». — Некоторые девелоперы переделывают индустриальные махины в офисные центры, что вполне оправданно и удобно». Формат «лофт» идеально подходит для реализации проектов коммерческой недвижимости и совершенно не годится для жилых объектов. В свою очередь Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика», отмечает, что в Киеве практически не осталось свободных промышленных объектов с «историей», которые целесообразно было бы переформатировать под жилье или офисы: «Жилые помещения в формате «лофт» считаются элитной недвижимостью, для покупателей которой важно месторасположение здания. Желательно, чтобы оно было в исторической части города. К таким объектам относятся завод «Арсенал» и многочисленные заводы на Подоле, но большинство помещений в них сегодня уже используется». Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate, отмечает, что сегодня нет адекватного рыночным условиям предложения жилых лофтов — имеющиеся в базах агентств квартиры слишком дорогие. «Для покупателей жилой недвижимости в Украине такой формат жилья в новинку, поэтому они будут требовать большой дисконт», — утверждает г-н Артюхов. Большие возможности — большие сложности Основной недостаток лофтов в украинских реалиях — слишком высокая стоимость перевода промышленных объектов в статус офисных либо жилых, особенно если приобретать территорию фабрики целиком. Тем более что габариты лофтов мало подходят для жилых объектов. «Ширина здания более 20 м не позволяет реализовать в нем проекты жилых помещений, потому что это не соответствует отечественным нормативам инсоляции жилья», — уточняет г-н Петров. К тому же зимой обогреть большие помещения сложно и затратно. Среди недостатков эксперты называют и высокую для жилых объектов стоимость. «Учитывая, что площадь лофтов составляет от 500 до 1000 кв. м, сумма сделки купли/продажи такого объекта под жилье будет где-то на уровне стоимости квартиры в клубном доме высокого класса», — отмечает Алексей Говорун. Вместе с тем формат лофтов может обеспечить владельцу объекта стабильные финансовые поступления. «Если промышленный объект «зажат» жилыми домами, что, например, можно часто встретить на Подоле, то лофты могут быть хорошим решением для собственника этого объекта. В этом случае потребуются относительно небольшие инвестиции для приведения здания в жилое состояние, чтобы оно начало быстро приносить доход с аренды. Для некоторых собственников это может быть одним из самых выгодных решений», — заверяет Михаил Артюхов. Другое дело — переоборудование промышленных строений в объекты коммерческой недвижимости. В этом случае просторные помещения, большие инженерные возможности, как правило, удобные подъездные пути и достаточный размер внутренних территорий для организации паркинга благоприятствуют организации современного офисного или торгового центра. Юридические тонкости Предпринимателям, подумывающим реализовать проект классического жилого лофта, следует знать, что в украинском законодательстве не регламентирована процедура перевода здания из нежилого фонда в жилой. Согласно письму от 20.05.2009 г. № 8/7-5187 Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины, чтобы перевести здание из нежилого фонда в жилой, необходимо его реконструировать так, чтобы оно соответствовало ГСН В.2.2–15–2005 «Здания и сооружения. Жилые дома». При этом, по утверждению юриста ЮК «ЮСТИКОН» Маргариты Стасевич, существует негласная практика перевода помещений из нежилого фонда в жилой. «Необходимо признать помещение/здание пригодным для проживания и оформить его как жилой фонд. Далее следует исходить из общего порядка оформления разрешительной документации на проведение работ по реконструкции», — говорит г-жа Стасевич. Кроме того, промышленные комплексы, заброшенные фабрики и другие производственные здания часто являются коммунальной или государственной собственностью, а приобрести объекты такой формы собственности можно только путем приватизации. При этом приватизация осуществляется либо путем продажи на аукционе, либо посредством выкупа. Инвестору необходимо будет урегулировать земельный вопрос, поскольку под зданиями нежилого фонда целевое назначение земли будет соответствовать профилю первичного объекта. По словам Маргариты Стасевич, решение всех вопросов при сопровождении опытных специалистов занимает в среднем около двух лет. «Для сравнения, получение разрешения на демонтаж здания нежилого фонда, смены целевого назначения земли под жилое строительство и получение разрешения на строительство займет от 9 до 12 месяцев, — отмечает юрист. — Поэтому девелоперы отдают предпочтение сносу старых промышленных зданий и строительству на их месте новых».   Автор: Анна Левченко Опубликовано ARPA Real Estate

19 мая 2011, 13:40

Вчера наша компания, совместно с банком «Таврика», давали пресс-конференцию об изменениях на рынке кредитования жилой недвижимости. Среди прочего интересного (о чем можно прочесть в лентах информационных агентств в разделе «Недвижимость») мы говорили и о новой программе кредитования банка «Таврика», процентные ставки которой сейчас ниже, чем у других банков, работающих в Украине ( детали ). Аналитики ARPA Real Estate к этой пресс-конференции подготовили любопытное исследование, которым я и хочу поделиться с читателями блога. Это сравнение ежемесячных платежей по кредиту с ежемесячными платежами за аренду в аналогичных квартирах. Смотрите сами (иллюстрации по клику увеличиваются):                                                                     Получается, что при таких условиях становится намного выгоднее приобрести квартиру в кредит, так как ежемесячный платеж банку сопоставим с арендой. Интересно, что некоторые коренные киевляне предпочитают отдавать свои квартиры в центре города в аренду, а сами переезжают в пригород, где чище воздух, спокойнее и ближе к даче. В таком случае, арендными платежами можно оплачивать ипотеку и увеличивать собственность.   Михаил АРТЮХОВ Опубликовано ARPA Real Estate Update В комментариях — вопросы по поводу первоночального взноса. Поэтому заливаю кредитный калькулятор по приведенным выше примерам.

27 апреля 2011, 16:21

Дверь отперта. Переступи порог. Мой дом раскрыт навстречу всех дорог. В прохладных кельях, беленных известкой, Вздыхает ветр /…/ Именно эти строки из стихотворения Макса Волошина пришли на ум, когда зашел в новостройку по ул.Щорса, 44 . Как сказала моя спутница, кто знает, может быть, через пол года — год и в этих стенах родятся не менее красивые строки, чем в «Доме поэта» Волошина. Пока же там царит лирика и реальность стройки: достраивают вторую очередь (первая введена в эксплуатацию), на стройплощадке трудяги-рабочие, застывающий цемент, камни, пыль, шум, гул. Стройка еще не закончилась, а фотограф Наталья Санченко очень удачно успела запечатлеть сегодняшние настроение-состояние нового Дома. Автор: Михаил АРТЮХОВ Опубликовано ARPA Real Estate

14 апреля 2011, 15:23

Существует два подхода в подготовке квартиры к продаже: идеальный и реальный. Идеальный вариант требует больше времени и усилий, но и результат, выраженный в деньгах, тоже будет выше. Реальный – это «обрезание» идеального, в зависимости от ситуации, целей, задач и ресурсов конкретно взятого продавца и его объекта.   Основное направление мысли при подготовки квартиры к продаже – это ответ на вопрос: «Что надо сделать, чтобы потенциальный покупатель увидел все лучшие стороны моей квартиры, захотел ее купить и ничто бы ему в этом не помешало?». Ответы могут лежать как в хозяйственной плоскости (например, вынести хлам), так и в юридической, финансовой и даже психологической.  В идеальном варианте, лучше всего выехать из квартиры (например, арендовать другое место для жизни), вывезти из нее максимум вещей и самую громоздкую мебель, снять со стен все картины и полки, сделать генеральную уборку (и потом проводить ее регулярно, до продажи). Это даст квартире дополнительный простор и свет, поскольку помещение при показе должно быть хорошо освещено. Немаловажное значение для покупателей имеет состояние кухни и санузлов. А вот бронированные двери и металлопластиковые окна не так и важны, особенно, если квартира продается без ремонта. Практика продаж показывает, что входные двери покупатели ставят самостоятельно. Кроме того, нужно учесть, что покупатель обращает внимание на состояние лестничной клетки и подъезда. И тут даже не столько важна их чистота и ремонт, сколько порядочность соседей.  Что касается юридической подготовки, из квартиры необходимо выписаться всем, кто там когда-либо проживал. Если были прописаны дети — обязательно прописать детей у родственников или на новом месте жительства. Кроме того, необходимо взять справки БТИ о готовности квартиры к продаже, погасить все задолженности по квартплате (если такие есть), подготовить другие необходимые документы (документы, удостоверяющие личность владельца, справку о составе семьи, документы, подтверждающие право собственности и т.д.) (см. Дополнение).   Совсем идеальный вариант – пообщаться с ипотечным центром одного или двух банков на предмет определения граничных условий кредитования потенциального покупателя этой квартиры: сотрудники банков рассчитают, исходя из ваших условий, каков может быть максимальный размер кредита на покупку вашей квартиры. Это очень удобный момент для покупателя, ведь квартира, по которой уже есть конкретные кредитные предложения, в любой момент будет готова к показу и моментальной продаже новым хозяевам.   У квартиры могут быть явные повреждения, которые могут привести не только к снижению цены, но и в целом поставить под вопрос возможность продажи. Среди наиболее распространенных – следы затопления или пожара, грибок на стенах и т.п. В таком случае лучше сделать ремонт, который удалит эти недостатки. Или снизить цену продажи до уровня ниже рыночного. В остальных случаях делать ремонт рекомендуется только в том случае, если Ваша задача — заработать больше, то есть не просто быстро продать квартиру, а подойти к этому, как к своему небольшому бизнесу: вкладываешь, создаешь добавленную стоимость, продаешь.  Если же цель владельца квартиры, например, быстро переехать на новое место, решив тем самым некую жизненную задачу, лучше квартиру продавать в том виде, в каком она есть. Вы в любом случае найдете своего покупателя: кому-то нужна квартира с ремонтом, чтобы сразу въехать и жить. А у кого-то не хватает денежных ресурсов, но есть большая семья, поэтому он готов купить квартиру в скромном состоянии, но больше площадью, а потом своими силами сделать ремонт. Вместе с тем, на рынке есть посредники, которые скупают квартиры для ремонта и перепродажи. Бизнес «купил — сделал ремонт — продал», процветавший до кризиса, все еще существует, хотя таких покупателей стало в десятки раз меньше, чем до кризиса. Как правило, этим занимаются люди, у которых есть знакомые ремонтные бригады и сразу несколько квартир в обороте. Следует также учесть, что квартира с ремонтом ближе к центру города или в престижном районе будет более ликвидной, чем квартира с хорошим евро-ремонтом на окраине. Логика простая: стоимость адекватного ремонта для новостроек – это $200-300 за метр квадратный (в этот ремонт входит готовые к использованию санузлы и кухня с необходимой техникой).   Для квартиры, например, в Буче, стоимость ремонта может составить 30% от цены квартиры, а для квартиры на Печерске, где цены на порядок выше, это не более 10%. То есть в первом случае продавцу придется повысить стоимость продажи более чем на 30%, что очень чувствительно для покупателя жилья эконом-класса, а во втором — достаточно будет и 10%. Итак, готовя квартиру к продаже, рекомендую обязательно: убрать из нее лишние вещи и сделать генеральную уборку, позаботиться о хорошем освещении как в квартире, так и в подъезде, а также о хорошем, в крайнем случае – нейтральном запахе. Все остальное – от ремонта до консультации с ипотечным центром — следует выбирать, исходя из вашей жизненной ситуации.   Подготавливая квартиру к продаже, можно параллельно заниматься рекламой объекта. Для этого следует сделать несколько фото помещения и разместить их в рекламных изданиях. Сейчас рекламодатели отдают предпочтение on-line изданиям, выбирают их просто – первые 10-20 сайтов в рейтинге посещаемости. Зачастую разместить объявление в Сети можно бесплатно, но его продвижение (вынос и удержание в верхней строчке списка и т.д.) может стоить дополнительных, хотя и небольших, средств. Кроме того, некоторые сайты предлагают услуги размещения объявлений на нескольких порталах сразу, что также повысит эффективность рекламы.  Если Вам требуется еще более конкретный план действий, в Сети достаточно информации. В Дополнении 1 предлагаю ссылки на некоторые, наиболее интересные с моей точки зрения, материалы на  тему. подготовке квартиры к продаже. А в Дополнении 2 — Список документов, необходимых продавцу для заключения договора купли-продажи квартиры, который подготовила юрист нашей компании Инна Онищенко (обращаю Ваше внимание, что список может варьироваться в зависимости от ситуации, предложенный вариант — это базовый перечень документов, от которого стоит отталкиваться).          Дополнение 1.  Любопытное видео, подготовленное Ассоциацией специалистов по недвижимости «Подготовка квартиры к продаже»   И как это делается «у них»:      How To Prepare Your House For Sale Property Sale Preparation Tips Глава из книги «Руководство как самому продать свою недвижимость»:   Preparing Your Property for Salе     Дополнение 2. Список документов, необходимых продавцу для заключения договора купли-продажи квартиры (список может варьироваться в зависимости от ситуации, предложенный вариант — базовый перечень документов): 1. Документы на объект недвижимости:   — Документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности;   — Технический паспорт объекта недвижимости;  — Выписка (Витяг) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество на отчуждаемый объект недвижимости; — Выписка (Витяг) из Реестра о регистрации права собственности на недвижимое имущество.    Также при заключении сделки необходимо предоставить: — Форму 3 о составе зарегистрированных лиц в квартире; — Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.  2. Основные документы на каждого из собственников:   — Паспорт, а также копии 1-3 стр., всех страниц с вклеенными фотографиями, страниц с данными о семейном положении, о прописке. Обязательно наличие вклеенных фотографий при достижении 25-ти и 45-ти лет.   — Идентификационный номер (если физическое лицо в силу своих религиозных или других убеждений отказалась от идентификационного номера, должна быть сделана соответствующая отметка в паспорте).    Дополнительные документы на собственника (в зависимости от обстоятельств): — Если продавец состоит в браке на день совершения сделки, необходимо письменное согласие супруга на отчуждение недвижимости (если супруг (га) отсутствует на подписании договора), Свидетельство о браке, паспорт и идентификационный номер супруги (-га). Согласие необходимо только на имущество, которое находится в общей совместной собственности. В случае, когда имущество было приобретено до заключения брака, или же если имущество было унаследовано или приобретено по договору дарения, или на деньги, которые принадлежат продавцу лично, согласие не требуется, если иное не предусмотрено брачным договором, договором о правовом режиме использования имущества либо же другими договорами, заключенными между супругами.   — Если продавец состоял в браке — Свидетельство о расторжении брака, Свидетельство о смерти супруга (ги). Если имущество находится в общей собственности — паспорт и идентификационный номер бывшей супруги (-га), и Согласие бывшего (-ей) мужа/жены на отчуждение недвижимости. — При наличии несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно способных граждан – собственников объекта недвижимости — разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости родителями, опекуном или попечителем, Свидетельство о рождении, согласие родителей. — В случае, если от имени продавца действует представитель – Доверенность (доверенность должна быть заверена нотариально и должна быть выдана на совершение необходимых для осуществления сделки юридических действий; необходимо обратить внимание на строк действия доверенности), а также паспорт и идентификационный номер представителя.   Автор: Михаил АРТЮХОВ   Опубликовано ARPA Real Estate

29 марта 2011, 10:26

Маркетинг-координатор известного в США портала недвижимости Zillow.com, написала довольно любопытный пост о недвижимости людей, которые сегодня управляют миром информационных технологий. Я бы добавил — эти люди не просто управляют миром IT сегодня, они управляют завтрашним днем всего мира. И как вы думаете, в каких домах предпочитают жить эти люди? Древних замках? А может в строениях, выполненных в стиле hi-tech, которым уместнее было бы рас положиться где-то на марсианском масштабе? Читайте пост ниже. Мне лично было очень любопытно прочесть эту статью. Мы сейчас выводим на рынок новый продукт, в связи с чем в офисе идут горячие обсуждения построения системы обмена информации. И эта статья – словно еще один край одного дела – тоже IT и тоже недвижимость, но наоборот. Лорен Рефин. Homes of Titans Who Rule the Tech World         Билл Гейтс, Microsoft    Медина, штат Вашингтон (см. выше) Он более всего известен как руководитель и один из основателей Microsof. Билл Гейтс — самый богатый человек в Америке и второй по уровню финансового состояния в мире . Чистая стоимость его активов более 54 млрд. долл. США, можно с уверенностью говорить, что г-н Гейтс может жить абсолютно везде, где ему захочется… И это «везде» вполне определено: дом в 66000-кв.футов, с 8-ю спальнями, и 25 ванными комнатами вблизи Сиэтла в Медина, WA . Пять акров Гейтса расположены на берегу озера Вашингтон, дом объединяет крыло, в котором располагается семья, и крыло для гостей, 6 кухонь, 60-футовый бассейн, библиотека с куполом, и большой столовой в 1000 кв. футов. Дом наполнен технологическими «штучками» и удобствами (например, тайные книжные шкафы и подводная музыкальная система). Стоимость дома по оценкам Zestimate® value (индекс Zillow) в настоящее время составляет порядка $ 131 миллион .   Стив Джобс, Apple, Inc Пало-Альто, Калифорния (см. выше) Стив Джобс , лицо Apple. Один из соучредителей Apple, Джобс проработал генеральным директором Pixar, после чего вернулся в Apple в 1996 году. И где же голова, которая придумала iMac, IPod и iPhone отдыхает от своей iLife? Спрятавшись на углу Пало-Альто в Санкт-Уэверли , Джобс наслаждается временем, проведенным с семьей, в доме, построенном в стиле Тюдор в 1930-х годах. 5768-кв.футов дома занимает более чем пол акра, в нем есть и 7 спален и 5 ванных комнат. Джобс также владеет исторически особняком — испанским колониальным домом в Вудсайд, штат Калифорния. Этот особняк был построен в 1929 магнатом по добыче меди Даниэлем Джэклингом. Открытые источники информации говорят, что это было первое приобретение Джобса на рынке недвижимости в 1984 году . Как бы то ни было, с 2001 года Джобс выступал в качестве защитника от попытки разрушить 30-комнатный особняк ( см. любопытную фото-галлерею ) с целью построить там современный жилой комплекс. По данным Apple Insider, воззвания завершились успехом и дом оставили в покое в августе 2010 года .     Марк Цукерберг, Facebook Пало-Альто, Калифорния (см. выше) Один из самых молодых членов когорты богатых американцев по версии журнала Forbes — один из основателей и главный исполнительный директор Facebook Марк Цукерберг . 26-летний выпускник Гарварда, по оценкам экспертов чистая стоимость его бизнеса — свыше 6,9 млрд. долл. США . Вместе с другими IT-руководителями, такими, как Стив Джобс и Ларри Пейдж, Цукерберг живет в дорогой части Пало-Альто, Калифорнии, рядом с соучредителем YouTube Джаведом Карим. Несмотря на статус миллиардера, Цукерберг не похож на своих соседей-магнатов по одному параметру: он не делает гигантских выплат по ипотеке. Цукерберг однажды рассказал в телевизионном шоу Опры о своем доме – довольно скромном, в котором он живет как арендатор, ежемесячно оплачивая арендные платежи, всего в нескольких кварталах от своего кабинета в штаб-квартире Facebook.   Майкл Делл, Dell Inc Остин, штат Техас (см. выше) Dell Inc. является вторым по величине производителем PC в мире. Хоть и находится компания по рейтингу сразу после Hewlett – Packard, основатель и главному исполнительному директору корпорации Dell, Майкл Делл , можно дать приз за первое место, когда вопрос касается недвижимости – он живет, похоже, в самой роскошной резиденции, когда либо построенной в штате Техас . Получив прозвище «замок», особняк в 33 000 кв. футов. расположен на более чем 20 акрах и включает 8 спален, 8 полноценных ванных комнат, 13 неполноценных ванных комнат, кухню ресторанного типа, конференц — зал, а так же бассейн в и вне помещения. Миллиардер ( с доходом приблизительно свыше 13,5 млрд. долларов США ) наслаждается своим шикарным владением вместе с женой Сьюзан и четырьмя детьми.     Марк Кубан, Broadcast.com Престон Холлоу, TX (см. выше) Один из основателей Broadcast.com, Марк Кубан , заработал свои миллиарды, продав Web radio компанию Yahoo! в 1999 году за 5,9 млрд. долларов США. Будучи владельцем команды NBA Dallas Mavericks, Кубан основал постоянную резиденцию в Далласе, проживая в одном из наиболее дорогих владениях округа Даллас. Особняк площадью в 24 000 фута расположен в Пристон Холлоу , штат Техас, и наполнен 10 bedrooms, 13 bathrooms и более чем достаточным пространством для супруги Тифанни и их троих детей.              Эван Уильямс, Twitter  Сан — Франциско, Калифорния (см. выше) Основатель нескольких интернет-компаний, Эван Уильямс наиболее известен как генеральный директор Twitter – должность, которую он покинул в октябре 2010 года . Так же, будучи одним из основателей Twitter, из последних переездов является переезд из пентхауза SoMa во владение Noe Valley в Сан Франциско (запечатленное выше) . Приобретенное за 2,4 млн. современное здание в викторианском стиле, простирается на 3000 кв. м. и имеет 5 спален, 5 ванных комнат, огороженный двор и очаровательный дом для гостей.         Лоуренс «Ларри» Эллисон, Oracle Вудсайд, CA (см. выше) Основатель и генеральный директор компании Oracle Ларри Эллисон , основал техническую компьютерную компанию в 1977 году. Эллисон получает на счет зарплату приблизительно в размере 1,84 млрд. долларов США, что ставит его в первые ряды списка лучших оплачиваемых генеральных директоров по версии журнала The Wall Street Journal. В дополнение к своим внушительным благотворительным пожертвованиям, Эллисон не стесняется тратить заработанные миллионы на личные нужды. Его имущество состоит из частной яхты, частного самолета, многочисленных уникальных автомобилей, а также недвижимость Вудсайд, штат Калифорния – особняк, построенный под влиянием древней японской архитектуры (фото выше). Уникальное владение Эллисона простирается на более чем 23 акра, включая 7 800 кв. футов. основного здания, 9 других зданий и простирается на 2,3 акра. Также там есть искусственное озеро. До этого Эллисон пожил в пентхаусе в 5 000 кв. футов . на Манхеттене, в особняке в 8 000 кв. футов , и потратил на недвижимость более чем 180 млн. долларов США на 12 объектов недвижимости в Малибу . Его последняя инвестиция в недвижимость составляет 10,5 млн. долларов США, сделана в январе 2010 года. Деньги вложены в исторический особняк Астор Бичвуд, Ньюпорт, штат Род Айленд . Владение Вудсайд Эллисона в штате Калифорния остается главной резиденцией магната программного обеспечения.   Джеймс «Джим» Кларк, Netscape Майами-Бич, штат Флорида (см. выше) Вначале 90-х Джим Кларк основал вместе с известным создателем веб-браузера Марком Андреессеном, компанию по компьютерным услугам, Netscape Communications . Сначала он заработал свои первые миллионы в Силиконовой долине, после Кларк женился на австралийской модели, Кристи Гинце (которая на 36 лет его моложе) . Последнее время он проводит в 6200 кв. футовом. пентхаусе в здании Setai в Майами-Бич, штат Флорида . Создатель дома был вдохновлен культорой Таиланда. В нем 3 спальни, 2 ванные комнаты, окна во всю стену (от пола до потолка), терраса на крыше. Для тех, кто хочет приобрести жилье г-н Кларка: его стоимость на рынке составляет 27 млн. долларов США .    Эрик Шмидт, Google Атертон, Калифорния (см. выше) В то время, как в масс-медиа активно обсуждается инструмент компании «Street View», генеральный директор Google и бывший член совета директоров Apple, Inc., Эрик Шмидт , наслаждается своим внеGoogle-овским временем в кругу семьи в богатой окрестности Атертон, Калифорния . Расположенный на большом, приватном участке земли, дом Шмидта оценивается в размере около 3,5 млн. долл. США и насчитывает около 4840 кв. м. с 5 спальнями и 3-мя ванными комнатами (источник: Valleywag ). VirtualGlobetrotting также сообщает, что Шмидт приобрел собственность в 20 млн. долларов США в Монтесито , штате Калифорния у Голливудской пары Эллен Дедженерес и Портиа ди Росси в 2007 году.             Мег Уитман, eBay Атертон, Калифорния (см. выше) Не так далеко от Шмидта живет бывший генеральный директор eBay Мег Уитман , которая в прошлом году проиграла гонку за пост губернатора Калифорнии Джерри Брауну. Когда-то, войдя в пятерку самых влиятельных женщин по версии журнала Fortune, Уитмен ушла в отставку из состава eBay, Procter & Gamble и Dream Works, ради подготовки к гонке за пост губернатора, который она все-таки проиграла . Открытые источники информации показывают, что дом Уитмен площадью в 3700 кв. футов. расположен в Атертон, штате Калифорния . С приблизительным доходом свыше 1 млрд. долларов США в год, можно предположить, что это не самый дорогой участок земли, который Уитмен может себе позволить.     Автор: Михаил АРТЮХОВ    Опубликовано на ARPA Real Estate