Втім, навіть до проходження через сесійний зал, ідея про масові реконструкції старих будинків може поставити вторинний ринок житла з ніг на голову, змінивши попит на квартири і ціни. «Мінфін» розбирався, що чекає старі багатоповерхівки і їх жителів і чи варто зараз купувати квартири в хрущовках.
75 мільйонів «застарілих» квадратів
Мінрегіон обіцяє проект з реновації (реконструкцію старого житлового фонду) вже не перший рік. Але тільки нещодавно документ був остаточно доопрацьований і представлений широкій громадськості.
Заступник міністра регіонального будівництва Лев Парцхаладзе на своїй сторінці у Facebook визначив головні моменти нового проекту.
Насамперед, це розширення переліку будинків, які підлягають реконструкції. Якщо раніше мова йшла переважно про хрущовки (до 5 поверхів), то тепер обмеження за поверховістю зняли. Це означає, що в програму теоретично можуть потрапити також панельні будинки, терміни експлуатації яких також підходять до критичної межі.
«Мінрегіон спільно з Діпромісто розробив новий законопроект про реконструкцію застарілих кварталів, який покликаний нарешті почати цей процес на практиці. Ми розширили перелік об'єктів, які можуть реконструюватися і в новому проекті прописали, що підлягають реконструкції будинки різної поверховості та інші об'єкти інженерно — транспортної інфраструктури, технічний стан яких не відповідає нормативному. Сьогодні в Україні понад 1 млн квадратних метрів житлового фонду, майже 70-80% з якого — застаріле житло. За оцінками експертів, близько 75 млн квадратних метрів житла в Україні є аварійним і непридатним для проживання», — написав Парцхаладзе у Facebook.
За словами співзасновника і керуючого партнера Українського клубу нерухомості (URE Club) Ольги Соловій, тільки в Києві реновації підлягають близько 3 тисяч будинків (2,8 млн квадратних метрів житла).
Дохідні інвестиції в нерухомість. Пропозиції на «Мінфіні»
«Але головне питання полягає в тому, як в одному законі врахувати інтереси всіх суб'єктів реконструкції: мешканців, власників об'єктів комерційної нерухомості, які перебувають на території застарілих кварталів, забудовників», — каже Соловій.
За її словами, в нинішньому проекті досягти балансу інтересів також не вдалося. З колегою згодні й інші експерти, з якими поспілкувався «Мінфін».
Реконструкції в законі
За словами головного експерта інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторії Берещак, головні меседжі нового законопроекту наступні:
— квартали, які підлягають реконструкції, будуть визначати на основі генеральних планів, детальних планів територій (ДПТ), крім того повинен бути проведений технічний та енергетичний аудит.
— визначати такі квартали і мікрорайони буде місцева влада, яка в письмовій формі зобов'язана повідомити про своє рішення кожному власнику нерухомості.
— місцева влада також буде проводити пошуки підрядника — забудовника-інвестора, якому цікавий проект. Останній зобов'язується віддати частину квартир власникам попереднього житла. Тобто, по ідеї, ніхто без даху над головою залишитися не повинен. Звичайно, за умови, що за проект візьметься надійний забудовник.
— реконструкція може відбуватися з повним відселенням мешканців або без відселення.
— можуть проводитися: реконструкція багатоквартирного будинку в межах кварталу, модернізація багатоквартирного будинку, знесення багатоквартирних будинків, реконструкція об'єктів інженерно-транспортних об'єктів соціальної інфраструктури.
— передбачена можливість надбудови до 3 поверхів до існуючих будівель, якщо технічна перевірка підтвердила таку можливість.
— умовою комплексної реконструкції кварталу є обов'язкове відселення мешканців. Причому, якщо власник чи той, хто винаймає житло у нього, відмовляється, його можуть виселити через суд. Відселення з багатоквартирного будинку, який визначено як непридатний до проживання, буде проводитись у примусовому порядку за рішенням суду.
— при виселенні громадян зобов'язані надати квартири в маневреному житловому фонді. Але тут теж є питання: де і що за житло це буде, — зазначає Вікторія Берещак.
— основний плюс — мешканцям після реконструкції надаються квартири в оновленому будинку і згідно з нормативами, тобто, квадратура житла може автоматично збільшитися.
З незгодними будуть судитися
З усього перерахованого чи не головний пункт, який може виявитися досить скандальним в майбутньому — це питання компенсацій мешканцям будинків, що реконструюються.
«Проект встановлює досить жорсткі умови для тих мешканців, які не згодні з рішенням про реконструкцію. Головний механізм вирішення таких спорів – це звернення до суду, за результатами якого громадян можуть просто примусово виселити. Для мешканців будинків, в яких передбачена часткова реконструкція, законопроект прописує надання житла з маневренного фонду. Але в Україні немає жодного міста, маневрений фонд якого зміг би забезпечити тимчасовим житлом всіх мешканців кварталів, що підлягають реконструкції. Цей фонд не безмежний. Його, для початку, варто наповнити, але в даному законопроекті нічого про це не йдеться. Не виключено, що мешканцям, яким за законом влада повинна виділити тимчасове житло, доведеться витрачати власні гроші на оренду квартири», — говорить керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.
«Право власності закріплено в Конституції. Але в даному тексті немає гарантій, що власники будуть захищені належним чином: у законопроекті йдеться, що з «незгодними ми будемо судитися». Ну, мабуть, це не риторика 21 століття», — упевнений начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов.
У проекті прописано також можливість викупу квартир у будинках під реконструкцію. Однак зазначається, що розмір таких компенсацій буде розраховуватися на базі так званої «експертної оцінки», тобто не з ринку, а на підставі висновків експертів конкретної фірми.
Всіх підрядників буде обирати замовник — тобто місцева влада. Тому існує ризик, що експертна фірма буде «своя». А отже, є ймовірність, що квартири будуть оцінювати нижче їх реальної вартості.
Не кращі умови передбачені і для власників об'єктів нежитлової нерухомості, розміщених на реконструйованій території.
«Питання перенесення існуючих підприємств не опрацьоване на належному рівні: власники, наприклад, будинків побуту, колишніх дитячих садків мають права на ці приміщення і, ймовірно, стануть вимагати від розробників законопроекту врахувати їх інтереси. Це може стати великою проблемою для реалізації планів щодо масштабної реконструкції», — вважає Панфілов.
Чи варто купувати квартиру в хрущовці?
На думку Ольги Соловій, забудовники підуть в проекти з реконструкції старого фонду тільки в тому випадку, якщо їхній прибуток складе не менше 30%. Зрозуміло, що найбільш цікавими для них будуть мікрорайони з гарним місцем розташування — у центральній частині міста, тобто, там, де в перспективі можна буде продати квартири дорожче. «У Києві потенційно цікаві хрущовки на Печерську — бульварі Лесі Українки, вулиці Копилова, на бульварі Дружби народів. Але і там забудовник піде не на всі локації, так як багато будинків розташовані на невеликих ділянках, і побудувати там щось масштабне складно», — говорить директор АН Best&Seller Ірина Луханіна.
За її словами, якщо законопроект приймуть, і дійсно почнеться реконструкція старого фонду, то квартири в таких будинках можуть подорожчати приблизно на 15%. Адже потенційні покупці будуть полювати за житлом під реконструкцію в надії отримати натомість старої малогабаритної квартири в хрущовці більш просторі апартаменти в новому будинку.
«Але за нинішньої економічної ситуації в країні інвестори навряд чи масово підуть у такі проекти. Хіба що, якщо закінчаться вільні ділянки під забудову. Тому і буму попиту на хрущовки не очікується», — вважає Луханіна.
Зараз квартири в хрущовках — одні з найдешевших на столичній вторинці. Скажімо, двокімнатну квартиру на Печерську реально купити за 50-55 тисяч доларів, трикімнатну — за 65-75 тисяч.
На околицях Києва ціни вдвічі нижчі. На Дарниці реально знайти однокімнатну квартиру в хрущовці за 26 тисяч, на Воскресенці за такі гроші можна купити вже двушку. На Троєщині за двокімнатну просять 30-32 тисячі доларів. Це на 5-7% менше, ніж рік тому.
Марія Коливанова