Ситуація на ринку
Ринок комерційної нерухомості по-різному відреагував на кризу, пов’язану з пандемією. У першому півріччі, за даними Геоінформаційної системи «Увекон», вартість оренди офісних приміщень в середньому знизилася на 0,8%, торгових площ — на 10%. Натомість оренда складської нерухомості подорожчала в середньому на 3,1%.
Що стосується об'єктів, виставлених на продаж, то за 6 місяців 2021 року складські приміщення зросли в ціні на 8,6%. Відчутно подорожчали склади у Львові (на 39,6%, оренда — на 10,5%), Києві (на 30,8%, оренда — на 8,3%), Дніпрі (на 29,5%, оренда — на 29,9%). У Харкові зростання цін було більш помірним (на 6,7%), а в Одесі вартість складів залишилася майже без змін.
Середня ціна 1 кв м складської нерухомості в столиці на сьогодні становить 552,7 $/кв.м. Але цінники на якісні приміщення стартують із 700 $/кв.м. Не залишилася на місці і вартість оренди.
«У порівнянні з „докарантинним“ періодом кінця 2019 — початку 2020 рр, орендні ставки в складській нерухомості поступово збільшуються — до 15%. На сьогодні орендні ставки на ринку професійних складських приміщень сягають 6−7 $/кв.м», — розповів засновник Alterra Development Дмитро Ковальчук.
Що зробило складську нерухомість такою затребуваною навіть у кризу?
По-перше, — розвиток онлайн-торгівлі. E-commerce і до карантину виступала драйвером попиту на склади, а у період локдаунів ця тенденція тільки посилилася.
По-друге, в Києві і раніше спостерігався дефіцит якісних складських приміщень, розташованих поблизу міста. Тепер же їх стає ще менше. Вільних місць практично немає: рівень вакантності в сегменті на сьогодні складає близько 2%.
Уже ці два факти — слабка зайнятість ніші і ріст її затребуваності — відкривають неабиякий потенціал для інвесторів.
Читайте також: Чи є бульбашка на ринку нерухомості України
Склад чи квартира: у що вигідніше вкладатися
Комерційна нерухомість зазвичай більш прибуткова, ніж житлова. За словами Дмитра Ковальчука, засновника Alterra Development, інвестуючи у складську нерухомість, розраховувати можна на:
- 9−11% річних — дохід від оренди;
- 9−12% — зростання ціни квадратного метра протягом ходу будівництва.
Період окупності професійного складського об'єкту складає приблизно 9−10 років.
«Що стосується житлової нерухомості, тут прибутковість знаходиться на рівні 5%-7%, а період окупності залежить від багатьох чинників і складає від 14 до 20 років», — доповнив директор департаменту ринку капіталів CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.
Але вкладення в складську нерухомість потребують значних коштів. Якщо середня сума угоди купівлі квартири, за оцінками Alterra Development, становить $50 тис., то за об'єкт складської нерухомості доведеться викласти близько $250 тис.
У світі поширений варіант інвестування через закриті пайові інвестфонди, які заробляють на комерційній нерухомості, у тому числі і складській. У цьому випадку сума входу на ринок через дроблення її між інвесторами на порядок нижча. Але в Україні ця практика поки не поширена. Тому можна придбати об'єкт в складчину.
Також можна довірити пошук ліквідного варіанту та подальше керування ним управляючій компанії. Це суттєво зекономить час та позбавить головного болю з пошуком орендарів, ремонтами і т.ін.
Ключові показники інвестування у квартири та у склади
(за даними Альтерра Девелопмент)
|
Читайте також: За місяць цінник на первинну нерухомість в столиці зріс на 2,5%
Як обрати «правильний» об'єкт
Ключовим моментом в інвестиціях у будь-яку нерухомість є вміння правильно вибрати об'єкт. Складські приміщення тут не виключення.
«Безумовно, це має бути професійний складський об'єкт — якісно і правильно побудований, площею від 5 000 кв. м, який буде знаходитись в радіусі 20 км від Києва, матиме зручну транспортну розв’язку та інфраструктуру для працівників», — перераховує основні вимоги до об'єкту інвестицій директор департаменту ринку капіталів CBRE Ukraine Ярослав Горбушко.
Засновник Alterra Development Дмитро Ковальчук радить також додатково звернути увагу й на інші параметри, як-от:
- наявність території для розширення забудови та подальшого розвитку комплексу;
- відсутність обмежень з експлуатації споруд.
- наявність усієї необхідної документації, прямих договорів на постачання комунальних послуг (бажано з запасом потужностей).
Експерти одразу попереджають, що знайти підходящий об'єкт непросто. Адже великих якісних складських комплексів на ринку обмаль. Майже всі проєкти, які реалізуються, часто орендуються ще на стадії будівництва.
Інвесторам у складські площі, а особливо початківцям, які ще не дуже обізнані з правилами гри ринку, не завадить звернутися по допомогу до професійних консультантів. Вони порадять достойний об'єкт і проведуть його всебічний аудит. Це дасть змогу мінімізувати ті ризики, які часто супроводжують угоди з комерційною нерухомістю. Серед основних Ярослав Горбушко виділяє:
- технічні — наприклад, поганий технічний стан та інші конструктивні недоліки, що можуть негативно вплинути на експлуатацію складу або потребувати значних витрат на усунення;
- юридичні — ризик, що угоду можуть признати недійсною, наявність невиявлених зобов’язань перед третіми особами;
- фінансові — неправильно прораховані майбутні грошові потоки від володіння
- макроекономічні — непередбачувана зміна ринкової ситуації
- форс-мажор — війна, стихійні лиха.
Читайте також: Скільки можна заробити на дохідних будинках в Україні
Перспектива складів
Незважаючи на перебіг пандемії, експерти прогнозують, що складська нерухомість однозначно буде зростати. Основним драйвером сегменту залишатиметься e-сommerce.
Вартість складів до кінця року може збільшитися на додаткових 7% навіть за умов жорсткого локдауну. Такі ж тенденції очікуються і щодо орендних ставок.
«Стійкість складської нерухомості до криз робить її більш привабливою для інвесторів. З огляду на підвищений попит, а також зростання вартості орендної ставки за кв. м, очікується збільшення активності в сегменті», — вважає Дмитро Ковальчук.
В найближчій перспективі експерти очікують збільшення обсягу будівництва складських орендних приміщень.
«Близько 47 000 кв. м складських площ знаходяться на стадії девелопменту і очікуються до виходу на ринок Києва протягом 2021−2022 років», — повідомила директор департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталя Сокирко.
Загалом, обсяг нової пропозиції на ринку складської і логістичної нерухомості України впродовж наступних років, за підрахунками Альтерра Груп, має скласти 364 тис. кв.м. Найбільше поповниться ринок Львова та області, тут заплановано до вводу близько 200 тис. кв.м.