«Це вимога держави, яка почала діяти з листопада 2023 року. Якщо укриття немає в проєкті, будинок просто не пройде перевірку і йому не дадуть дозвіл на введення в експлуатацію. Генератор чи інше резервне живлення мають забезпечувати роботу ліфта, водопостачання, опалення та світла у підʼїздах хоча б протягом двох діб під час блекауту», — пояснив «Мінфіну» Ігор Ясько, керуючий партнер юридичної компанії WINNER.
Втім, чимало забудовників порушують нові стандарти зведення багатоповерхівок, чи щонайменше шукають різні лазівки, що дозволяють їм обходити державні вимоги. Скажімо, видають за укриття погано пристосовані для цього приміщення.
«Мінфін» розбирався, чи можуть мешканці новобудов вимагати компенсації за відсутність укриття чи резервного живлення, та які можуть бути нюанси.
Від 0,6 квадратів укриття на кожного мешканця та захист від блекаутів
В Україні ще у 2023 році набули чинності нові будівельні норми ДБН В.2.2−5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту», Вони передбачають, що при будівництві житлової нерухомості забудовники обовʼязково мають закладати в проєкт укриття. Причому для багатоповерхівок місткість укриття має розраховуватися на 100% мешканців. Мінімальна корисна площа на одну особу повинна становити не менше 0,6 квадратних метрів. Тобто якщо у будинку 500 квартир і 1,5 тисячі мешканців, то укриття має бути не менше 900 квадратів.
Також в укритті потрібно передбачати не менше одного санітарного вузла та елементи безбар'єрного середовища (спуски для маломобільних мешканців тощо). За нормами, укриття повинні передбачатися у підвальних або на цокольних поверхах будинків із дотриманням норм інженерного захисту, вентиляції та евакуації людей.
Не менш суворі вимоги до забудовників і щодо резервного живлення.
Вони прописані у ДБН В.2.2−15:2019 «Житлові будинки» та в Постанові Кабміну № 353. Йдеться про інтеграцію систем незалежного та резервного живлення в енергосистему висоток, що має забезпечувати роботу ліфтів, насосів для подачі води, котелень, системи протипожежного захисту.
Забудовники зобовʼязані закладати елементи резервного живлення в проєкти новобудов. До того ж, за постановою Кабміну № 353, в Україні з 2026 року діє норма, коли резервне живлення інтегрується в уже зведені будинки вищі 9 поверхів — для цього на загальних зборах мешканців ОСББ мають ухвалити відповідне рішення та погодити його за спрощеною схемою з місцевою владою. Забудовників не зобов'язують дофінансовувати такі проєкти в уже зданих в експлуатацію висотках, але вони можуть взяти посильну участь з доброї волі.
За нормами, генератори чи зарядні станції мають встановлюватися, з огляду на норми безпеки щодо викидів, шуму та пожежної безпеки, а огороджувальні конструкції повинні мати високий клас вогнестійкості (не нижче REI 901).
Цікаво, що чимало забудовників, рекламуючи власні об'єкти, видають наявність укриття чи резервного живлення за додаткові «бонуси» для покупців, хоча, за законодавством, передбачати їх у житлових проєктах — це прямий обовʼязок девелоперів.
Деякі забудовники нові вимоги взагалі ігнорують, а є й такі, що виконують державні норми формально. Скажімо, укриття в новобудові ніби й є, але воно замале та не розраховане на всіх мешканців, або ж розміщене в малопристосованому для цього приміщенні.
Чи можуть покупці житла в будинках, що споруджуються, чи мешканці вже зданих в експлуатацію висоток отримати компенсації, якщо забудовники порушують державні норми? «Мінфін» звернувся за поясненнями до юристів.
Знижки, компенсації, розірвання угоди. На що можуть розраховувати покупці житла
Ігор Ясько каже, що є важливий нюанс: норми щодо укриттів та резервного живлення стосуються не усіх будинків, а лише тих, на які отримали дозвіл на будівництво вже після того, як ці норми набрали чинності.
«Незабаром, із 8 вересня 2026 року, вимоги стануть ще жорсткішими — прийнято новий закон, який взагалі забороняє вводити будинок в експлуатацію без укриття. Але й він діятиме тільки для тих проєктів, дозвіл на які отримають після цієї дати. Тобто якщо будинок будувався за старими правилами — формально забудовник нічого не порушив, навіть якщо укриття немає», — зазначив Ясько.
Тобто якщо будинок ще зводять, або здали в експлуатацію зовсім нещодавно, укриття чи резервного живлення може не бути на цілком законних підставах, адже забудовник міг отримати документи на будівництво ще до запровадження нових будівельних стандартів (скажімо, дозволи отримані ще до війни, але будівництво якийсь час було замороженим тощо).
«Але, якщо укриття чи генератор мають бути за законом, а їх немає, — це вже підстава діяти. Покупець має право вимагати або зменшення ціни квартири, або усунення недоліку за рахунок забудовника, або, якщо порушення серйозне, взагалі розірвати договір і повернути гроші. На це є три роки з моменту, коли квартиру передали покупцю. Якщо йдеться про заподіяну шкоду через сам недолік — строк ще довший, до десяти років», — зазначив Ігор Ясько.
Якщо ви купували квартиру ще на етапі будівництва — за спеціальним законом про такі покупки покупець може розірвати договір саме через те, що забудовник змінив проєкт без його згоди, наприклад, прибрав укриття.
«Але якщо будинок будувався за старими правилами, коли укриття взагалі не було обовʼязковим, — тут правило «хочу компенсацію, бо зараз так має бути» не працює. Єдиний шанс — це якщо забудовник сам обіцяв укриття чи генератор у договорі або в проєктній документації, а потім цього не зробив. Тоді це вже порушення обіцянки, і від компанії можна вимагати відповідальності.
Тому моя порада: перед покупкою дивіться не на рекламні буклети, а на сам договір — чи йдеться там про наявність укриття та резервного живлення. Якщо квартиру вже купили і виявили, що обіцяного немає, — перше, що потрібно зробити, це написати забудовнику письмову претензію з посиланням на конкретний пункт договору. Якщо не реагує — далі шлях до суду, і там знадобиться будівельна експертиза, яка підтвердить розбіжність між тим, що обіцяли, і тим, що побудували", — радить Ігор Ясько.
Діна Дрижакова, адвокат, керівник юридичної компанії Prima Leader Group, розказала «Мінфіну», що відсутність укриття в новобудові не означає автоматичного виникнення права покупця на грошову компенсацію.
Насамперед необхідно з’ясувати, що саме було передбачено проєктною документацією, дозвільними документами та договором із забудовником. Якщо забудовник рекламував житловий комплекс, як такий, що матиме укриття, автономне електроживлення чи інші інженерні системи, або якщо такі характеристики були включені до договору чи технічної документації, а фактично покупець отримав об'єкт без них, це може свідчити про неналежне виконання договірних зобов’язань.
У такій ситуації покупець має право вимагати:
- усунення недоліків;
- приведення обʼєкта у відповідність до умов договору;
- відшкодування збитків, якщо вони виникли;
- у певних випадках — зменшення вартості об'єкта або розірвання договору, якщо порушення є істотним.
Якщо забудовник відмовляється добровільно виконувати свої зобов’язання, спір може бути вирішений у судовому порядку, — каже Дрижакова.
Втім, за її словами, щодо автономних джерел живлення, то тут законодавство є розмитішим, ніж у випадку з укриттями.
«Щодо автономних джерел живлення, ситуація дещо інша. На сьогодні не існує загальної вимоги, за якою кожен багатоквартирний житловий будинок обов’язково повинен бути обладнаний генератором чи іншою автономною системою електроживлення. Такі рішення можуть випливати із проєктної документації, будівельних норм для конкретного об'єкта або договірних зобов’язань забудовника, але не є універсальною вимогою для всіх житлових комплексів.
Саме тому перед зверненням до суду необхідно відповісти на три ключові питання:
1. Чи була відповідна вимога встановлена законодавством або будівельними нормами на момент проєктування та введення будинку в експлуатацію?
2. Чи передбачали укриття, автономне живлення або інші елементи безпеки проєктна документація та умови договору із забудовником?
3. Які права покупця фактично були порушені та які збитки або негативні наслідки це спричинило?
На практиці найсильнішу правову позицію мають покупці, які можуть довести, що забудовник не виконав саме ті характеристики об'єкта, які були ним гарантовані або прямо передбачені договором. Якщо ж йдеться про невідповідність об'єкта обов’язковим вимогам законодавства чи будівельних норм, це може стати підставою не лише для цивільно-правових вимог, а й для перевірки забудовника уповноваженими органами", — підсумувала Дрижакова.
Що перевіряти та як
«Мінфін» опитав спеціалістів із нерухомості та склав чек-ліст, що саме перевіряти перед придбанням квартири у новобудові:
Що саме забудовник називає укриттям. Попросіть назвати його офіційний статус за проєктом: сховище, протирадіаційне укриття (ПРУ) чи споруда подвійного призначення із захисними властивостями сховища/ПРУ. Якщо вам просто кажуть «підземний паркінг можна використовувати як укриття» — цього недостатньо. ДБН прямо визначає СПП як приміщення, яке має звичайне призначення, але одночасно спеціально спроєктоване із захисними властивостями.
Чи є це укриття саме у проєктній документації. Просіть показати проєкт і розділ щодо інженерно-технічних заходів цивільного захисту. Там має бути зрозуміло, де розташована споруда, який у неї тип і на яку кількість людей вона розрахована. Орієнтуватися на рекламний буклет забудовника не варто.
На скільки людей воно розраховане. Це критично. Укриття на 150 осіб у ЖК на тисячу мешканців — зовсім інша ситуація, ніж споруда, розрахована на всіх мешканців, яких за проєктом потрібно укривати. ДБН встановлює нормативи площі на одну людину.
Чи можна реально перебувати там тривалий час. Нові ДБН виходять із того, що захисна споруда повинна забезпечувати належні умови перебування людей до 48 годин. Тому це не повинна бути просто бетонна кімната під будинком.
Вентиляція. Попросіть показати, яка передбачена система вентиляції та, де це вимагається, фільтровентиляції. Для ПРУ та відповідних СПП ДБН передбачає окреме приміщення для вентиляційного/фільтровентиляційного обладнання.
Вода, туалети та інженерні системи. В укритті мають бути передбачені санітарно-гігієнічні приміщення та необхідні системи життєзабезпечення. Тобто фраза «поставимо біотуалети, якщо буде потрібно» — не те саме, що повноцінно спроєктована захисна споруда.
Як ви туди потраплятимете і виходитимете. Подивіться не тільки саме укриття, а й входи та евакуаційні виходи. ДБН окремо регламентує вимоги до евакуації.
Чи доступне воно для людей з інвалідністю та інших маломобільних людей. Входи, сходи, пандуси та внутрішні шляхи руху повинні відповідати вимогам доступності. В основному приміщенні також передбачається зона для людей з інвалідністю.
Якщо це паркінг-укриття, то як швидко він перетворюється на укриття. СПП може щодня працювати як паркінг, але її конструкція та обладнання повинні дозволяти привести приміщення у готовність до використання за призначенням. Тобто варто запитати: що відбувається з автомобілями під час тривоги, хто відповідає за приведення споруди в готовність і який порядок дій?
Яку суму вимагати у забудовника?
Яку суму можуть вимагати покупці у забудовників, що проігнорували свої зобовʼязання?
Ігор Ясько каже, що, у випадку з тими ж укриттями, компенсація визначається, як різниця між ринковою вартістю обʼєктів із укриттями та без них, або як сума кошторису на зведення укриття поділена на кількість квартир. «Орієнтовно йдеться про 5−15% від вартості житла, але конкретну суму встановлює судово-будівельна експертиза», — пояснив «Мінфіну» Ясько. Тобто якщо ви заплатили за квартиру 100 тисяч доларів, то можете розраховувати на компенсацію в розмірі від 5 до 15 тисяч доларів.
У випадку ж із генераторами та ДБЖ, якщо вони були чітко зафіксовані в договорі чи проєктній документації, через суд реально стягнути кошторисну вартість обладнання та його монтажу (в середньому $70−200 із кожної квартири), а реальним виходом для мешканців стає комбінація міських програм компенсації (до 75% вартості генератора від мерії) із подальшим стягненням залишку суми з недобросовісного девелопера, — додав Ясько.