Щобільше, за словами керівника агенції нерухомості «КиївДімСервіс» Андрія Романова, багато інвесторів на тлі посилення ворожих атак на Київщину знову починають вкладати кошти у квадратні метри в західних регіонах України, зокрема, на Львівщині. «Ціни на нерухомість у західних областях знову зростають швидше, ніж загалом у країні, і житло там подекуди вже коштує дорожче, ніж у столиці», — зазначив Романов.
«Мінфін» уже традиційно підготував рейтинг забудовників Львова та Львівської області за 2025 рік. При цьому видання виокремило декілька важливих тенденцій, які варто враховувати покупцям житла на Львівщині.
Курс на збільшення житлового простору та переділ ринку
Минулого року 50 забудовників ввели в експлуатацію будинки у 68 житлових комплексах у самому Львові та області. Це 76 будинків і 17 секцій, майже 400 тисяч квадратних метрів житла та 7 114 квартир.
Середня площа квартири, зданої у 2025 році, становить 55,8 кв.м. Зазначимо, що забудовники взяли курс на збільшення житлового простору: попереднього року площа середньостатистичної квартири складала 54,8 кв.м.
При цьому серед самих забудовників точиться активна боротьба за переділ ринку. Так, компанія «РІЕЛ» — номер один у рейтингу «Мінфіну» (здано 832 квартири загальною площею понад 42,4 тис. кв.м.), порівнюючи з минулим роком, дещо зменшила свою ринкову частку (до 10,7%).
Зменшив обсяги й «Галжитлобуд» (пʼята сходинка рейтингу, 378 зданих квартир загальною площею понад 19,1 тис. кв.м.). Щоправда, тут падіння мінімальне — близько 4%, і частка компанії залишилася на торішньому рівні — 4,8% ринку.
А от «Парус Premium», що посів 9-те місце із показником у 225 зданих квартир загальною площею близько 13 тисяч квадратів, скоротив обсяги на третину — його частка зменшилася з 4,7% до 3,3%.
Натомість за рік наростили і обсяги, і свою ринкову вагу компанії Lev Development (до 7,6%), Auroom (до 7,1%), «М7 Естейт» (до 6,4%), «Місто Комфорту» (до 3,9%) та інші.
Такий переділ ринку пояснюється просто: деякі забудовники змогли наростити темпи будівництва, тоді як інші — навпаки, пригальмували.
Так, минулого року почали будувати більше Lev Development, Auroom, «М7 Естейт», «Місто Комфорту», «Нова Оселя», Avalon, Greenville, «Карпатбуд Девелопмент», «ЕксКомБуд», «ТВД», «Львівцентробуд», Well Bud, Viking Development, «Буд Інвест Ком».
Натомість зменшили обсяги будівництва на Львівщині компанії «РІЕЛ», «Галжитлобуд», «Парус Premium», «Кворум», «Еко-Дім», «Новий Львів», «Моя країна», Kredo Development, Resident Development, Continent, «Квітка. Майстерня будинків».
У підсумковій таблиці рейтингу біля показника загальної площі квартир стоять позначки: 🔺означає, що забудовник наростив обсяг введеного житла, порівнюючи з 2024 роком, 🔻— зменшив. Там, де позначки немає: компанія торік до рейтингу не входила і порівнювати немає з чим — таких у списку 25 із 50.
Цікаво, що лідер ринку — компанія «РІЕЛ» — зменшила обсяги, тоді як Lev Development, який торік узагалі не потрапив до рейтингу «Мінфіну» (оскільки вводив в експлуатацію суто апартаменти), цього разу відразу посів другу сходинку.
Забудовники зазначають, що на темпи зведення житла нині впливає чимало обʼєктивних чинників.
«Звісно, темпи реалізації окремих проєктів можуть змінюватися. На це впливають дефіцит робочої сили, складніша логістика та постачання будівельних матеріалів, а також інші виклики, з якими сьогодні працює вся будівельна галузь», — зазначила Маріанна Орлова, в.о. керівника центрів продажу Greenville у Львові.
Директор ТОВ «КАРЛ ЦЕНТР» (забудовник ЖК «Садова Алея») Іван Саврук вважає, що найбільший виклик для девелоперів сьогодні — це дефіцит робочої сили.
«Це не абстрактна статистика, а щоденна реальність. Зранку ти дізнаєшся, що декількох працівників мобілізували — вони просто не вийшли на роботу. І твоє завдання на цей день — максимально швидко знайти їм заміну. Так може статися будь-якого ранку, на будь-якому об'єкті. Найскладніше — навіть не сам брак людей, а непередбачуваність. Будівництво — це процес, який ти плануєш на два роки вперед: графіки робіт, послідовність етапів, зобов’язання перед покупцями. А коли склад бригад може змінитися за одну добу, довгострокове планування стає надзвичайно складним. Ти постійно перебудовуєш графіки під наявний ресурс, а не навпаки», — наголосив Саврук.
Ще одна особливість львівської первинки — висока концентрація ринку. Так, топ-3 забудовників забезпечили введення в експлуатацію 25,4% усіх новобудов, топ-5 — 36,6%, а топ-10 — 53,5%. Тобто десять найбільших девелоперів здали понад половину нового житла на Львівщині. Для порівняння: 20 компаній, що посіли останні сходинки рейтингу «Мінфіну», сукупно здали лише 11,4% новобудов.
Запекла конкуренція за кожен відсоток ринку для львівських забудовників має сенс, адже з початку повномасштабної війни ринок лише зростає в обсягах. А останнім часом попит на житло в регіоні збільшився ще більше.
Читайте також: Іпотека у Швейцарії: як вона працює і скільки треба заробляти, щоб її дали
Яке житло купують на Львівщині
Як розповіли «Мінфіну» в компанії Greenville, змінився не лише попит на нерухомість, а й сам принцип вибору житла.
«Сьогодні покупці дедалі частіше обирають не просто квартиру чи локацію, а середовище, у якому житимуть щодня. Тому, поряд із традиційно важливими критеріями, дедалі більшу роль відіграють безпека, продумана територія, інфраструктура, наявність сервісів і загальна якість життя в комплексі», — зазначають представники девелопера.
Там також додали, що зростає інтерес покупців до локацій поза межами щільної міської забудови. Особливо до тих, що дають змогу поєднати близькість до Львова зі спокоєм, природою та більшим простором для життя.
«Саме тому ми свого часу обрали ділянку в передмісті Львова, на продовженні вулиці Тракт Глинянський, для реалізації нового проєкту — Greenville Prostir. Ми бачили потенціал цієї локації ще до того, як вона почала активно розвиватися, і вже сьогодні спостерігаємо зростання інтересу до неї з боку девелоперів і покупців. На нашу думку, саме такі місця, де можна поєднати переваги міста з комфортом заміського життя, і надалі будуть серед найперспективніших», — пояснили в Greenville.
Директорка з маркетингу девелопера «Місто Комфорту» Тетяна Сметана розповіла «Мінфіну», що протягом останнього року спостерігається чіткий тренд: покупці дедалі частіше обирають передмістя Львова, замість перевантаженого обласного центру.
«Люди шукають безпеки, простору та розвиненої інфраструктури поруч із домом без міського шуму. Серед усіх локацій особливим попитом користуються Пустомити, де ми зводимо наш масштабний проєкт — ЖК „Садова Алея“. Це не просто будинки, а справжнє мінімісто, яке стало найбільшим житловим кварталом у Пустомитах та одним із найбільших на околицях Львова. Завдяки такій концепції, де передбачено пішохідний променад завдовжки 650 метрів та багатофункціональну смартвулицю, ми щомісяця продаємо чи не найбільшу кількість квартир серед конкурентів», — відзначає Тетяна Сметана.
За словами Андрія Романова, львівські тенденції фактично копіюють столичні, де також зростає попит на житло в передмісті. Якщо ці тренди збережуться, можна прогнозувати, що (як і на Київщині) нерухомість біля Львова дорожчатиме навіть стрімкіше, ніж у самому місті.
«Ми бачимо, як активно змінюється сама географія розвитку Львова. Місто фактично продовжує розростатися за свої адміністративні кордони, а межа між Львовом і найближчими населеними пунктами стає дедалі менш відчутною. Яскравим прикладом є село Сокільники, де активно з’являються сучасні житлові квартали та нова інфраструктура. Забудова органічно продовжує міський простір, і дедалі складніше говорити про чітку межу, де закінчується Львів і починається передмістя. Схожі процеси ми бачимо і в напрямку Тракту Глинянського та Лисиничів. Розвиток нових житлових проєктів, доріг, комерційної та соціальної інфраструктури поступово формує там повноцінне міське середовище з усіма його перевагами та сервісами, які традиційно асоціюються з міським життям», — підкреслюють у Greenville.
Щодо формату житла, то, як зазначають у Greenville, попит є на різні квартири.
«Однокімнатні квартири традиційно затребувані серед молодих спеціалістів, тих, хто купує своє перше житло, а також серед інвесторів. Для когось це помешкання для самостійного проживання, для батьків — інвестиція в майбутнє дітей, а для інших — можливість зберегти та примножити капітал, придбавши нерухомість для подальшої здачі в оренду чи перепродажу.
Двокімнатні квартири найчастіше вибирають пари та молоді сім'ї, зокрема, ті, які планують або вже мають дітей. Такий формат дозволяє комфортніше організувати приватний і спільний простір та адаптувати квартиру до змін у потребах родини.
Просторі трикімнатні квартири, особливо з великими терасами чи власними патіо, користуються попитом серед сімей, для яких важлива більша площа та додатковий приватний простір для відпочинку.
Водночас ми бачимо загальну тенденцію: покупці почали раціональніше та зваженіше підходити до вибору житла. Сьогодні дедалі важливішою є не просто кількість квадратних метрів, а те, наскільки ефективно вони використовуються. Люди вибирають планування, де кожен квадратний метр має своє призначення. Це дозволяє отримати комфортний простір для життя і водночас раціонально підходити до його подальшого утримання, зокрема, й витрат на комунальні послуги", — розповіли в Greenville.
Читайте також: Здаєте квартиру за 15 тис. грн на місяць: скільки доведеться віддати державі
Квартири із «сюрпризами»
Попри надвисоку конкуренцію серед забудовників та вимогливість потенційних покупців, львівський ринок нерухомості залишається досить специфічним і приховує чимало неприємних нюансів для майбутніх новоселів.
Зокрема, як зʼясував «Мінфін», щодо декількох ЖК тривають або тривали судові спори
Так, ЖК Five Address на вул. Раковського, 24-А, збудований у зоні висотних обмежень біля львівського аеропорту. Прокуратура в інтересах ДІАМ і Державіаслужби оскаржила містобудівні умови, які міськрада видала для цього об'єкта. 6 березня 2025 року Львівський окружний адмінсуд ці умови скасував. Відповідачем у справі є виконком міськради, а не забудовник. Оскільки рішення оскаржили в апеляції, чинності воно не набрало, і будівництво тривало: сертифікат про введення першого будинку в експлуатацію датований 6 листопада 2025 року. Станом на травень 2026 року справа № 380/21165/23 продовжує розглядатися, одна з її частин — у Верховному Суді.
Що це означає для покупців? Квартири в цьому будинку законні, право власності оформлюється як зазвичай (сертифікат є, будинок зданий). Але доки триває спір, зберігається невизначеність щодо документів, на підставі яких зводили об'єкт.
Інший кейс — щодо ЖК «Сихів Горішній» (ТОВ «ВББ-Комфорт»).
За даними azuz.org.ua, щодо цього комплексу є два задокументовані факти, які не зустрічаються більше в жодного учасника рейтингу. Ось декілька фактів:
Факт реєстрації дозволу або декларації на право проведення будівельних робіт відсутній на порталі ЄДЕССБ.
Постановою Львівського апеляційного суду від 23 травня 2023 року вжито заходів забезпечення позову — ТОВ «ВББ-Комфорт» заборонено проводити будівельні роботи на земельних ділянках із кадастровими номерами 4623685100:02:001:0507 та 4623685100:02:001:0312 у с. Горішній Львівського району. Чи діють обмеження щодо об'єкта в Горішньому станом на сьогодні, «Мінфін» встановити не зміг. Водночас відомо інше: декларацію про готовність до експлуатації другої секції комплексу — № ІУ101251029933 — зареєстровано 3 листопада 2025 року. Тобто через два з половиною роки після того, як суд заборонив вести на цих ділянках будівельні роботи.
До того ж на порталі vn.com.ua є відгуки, у яких мешканці пишуть про відсутність документів і про те, що комплекс доробляли коштами інвесторів.
Є лекілька конфліктів і навколо вже введених в експлуатацію новобудов.
Наприклад, ситуація довкола львівського ЖК «Національний» (забудовник — «Моя країна»). У січні 2025 року мешканці 9-ї та 10-ї черг, зданих у вересні 2024-го, звернулися до Львівської міської ради через загрозу залишитися без опалення. За повідомленнями ЗМІ, будинок не підключений до газу, а воду й електроенергію подають за комерційним тарифом. Заступник міського голови Любомир Зубач публічно підтвердив наявність конфлікту й запропонував сторонам меморандум. Та станом на червень 2026 року конфлікт досі не вирішено. Мешканці заявили про намір відмовитися від оплати за електропостачання.
Отже, як бачимо, існують ризики, яких не відображає статистика жодного рейтингу: сертифікат ДІАМ отримано, будинок формально зданий, але мешканці вже півтора року платять за комерційним тарифом.
Мешканці іншого ЖК — «На Трускавецькій» (Сокільники, забудовник «Галжитлобуд») — на форумі domik.ua пишуть, що роками очікують на підключення газу, і порівнюють ситуацію з київськими проєктами того самого забудовника.
Зазначимо, що більшість великих забудовників оформлює проєкти на окремі юридичні особи. Це законна та поширена практика розподілу ризиків, але вона має практичний наслідок для покупця: перевірка репутації бренду не дає інформації про юридичну особу, з якою підписується договір. Тобто навіть новобудова іменитого девелопера може виявитися із «сюрпризами». Тому юристи радять покупцям перевіряти не бренд, а конкретну юридичну особу, зазначену в договорі.
Є й інші нюанси. Так, лише 8 комплексів із 68 мають підтверджене резервне живлення. У 29 — його немає взагалі, а ще у 31 випадку забудовники не розкривають цю інформацію.
Читайте також: Пастка квадратних метрів: де в Азії, ОАЕ та Європі насправді захищені гроші інвестора
Львівський цінник
Вартість житла в новобудовах Львівщини коливається від 24 750 гривень за квадрат (наприклад, за такою ціною можна купити житло в ЖК «Кленовий парк» у Трускавці) до 93 850 гривень (як у львівському ЖК Auroom Lviving). Медіанна ціна становить 53 400 гривень за квадратний метр. У самому Львові середній цінник — 66 355 гривень за квадрат, у передмісті — 47 582 гривні, в області — 37 750 гривень. Як бачимо, цінова різниця між Львовом та областю є досить суттєвою: житло в місті дорожче майже в 1,8 раза.
«Мінфін» знайшов найдорожчу та найдешевшу нерухомість у регіоні. Скажімо, квадратний метр в Auroom Lviving коштує 93 850 грн, в Auroom Iron — 91 600 грн, у ЖК «Софіївка» — 85 550 грн, Hygge Lux — 83 800 грн, Helga — 83 350 грн. Водночас у ЖК «Кленовий Парк» (Трускавець) квадратний метр житла обійдеться у 24 750 грн, у ЖК «Куземського» (Ременів) — 29 250 грн, «Компаньйон» (Сокільники) — 31 500 грн, «Парксайд» (Басівка) — 35 000 грн.
У Greenville зазначають, що протягом останнього року триває поступове, але стабільне зростання вартості житла у Львові.
«Це зумовлено зростанням собівартості будівництва. Водночас ми не бачимо зниження інтересу до якісного житла. Покупець став вибагливішим і уважніше оцінює співвідношення ціни та цінності: важливими є не лише характеристики самої квартири, а й локація, архітектура, благоустрій, інфраструктура та якість середовища загалом. Тому зростання ціни має бути підкріплене реальною цінністю продукту, адже саме це визначає його конкурентоспроможність на ринку», — вважають у компанії.
Іван Саврук додає, що на здорожчання житла впливають декілька чинників.
«Ключовий — дефіцит робочої сили. Через мобілізацію кількість працівників на ринку постійно скорочується, а ті, хто залишається, практично щокварталу просять про підвищення зарплати. Попит на робочі руки суттєво перевищує пропозицію, і це автоматично тягне вгору вартість робіт. Але це стосується не лише будівельного майданчика. Більшість матеріалів, які ми використовуємо, — українського виробництва. Умовно, ми купуємо вікна, виготовлені на заводі в Україні, і директор цього заводу має рівно ті самі виклики: брак кадрів і постійний тиск на фонд оплати праці. Він змушений підвищувати зарплати, а це закладається до вартості вікон. Те ж саме з бетоном, металом, оздоблювальними матеріалами. Тобто зростання собівартості б'є по нас із двох боків одночасно — через власні роботи і через кожного постачальника», — пояснив експерт.
На його думку, єдиний чинник, який міг би стримати зростання цін на львівську нерухомість, — це падіння попиту.
«Але зараз ми спостерігаємо протилежне. Протягом останнього року квартири в нас купують люди з інших регіонів України — переважно зі східних та центральних областей. Внутрішня міграція тримає попит на високому рівні, а отже, не сприяє зниженню цін. Показова динаміка: у 2022−2024 роках люди зі східних областей приїжджали до Львова, тікаючи від небезпеки, і переважно орендували житло — рішення були тимчасовими. Зараз ці люди значною мірою адаптувалися, знайшли роботу й готові приймати рішення вже не про оренду, а про купівлю. Вони пов’язують зі Львовом свої подальші перспективи», — резюмує Саврук. Зі свого боку, Тетяна Сметана додала: «Державні програми сьогодні також є потужним драйвером ринку. У нас частка угод за програмою „єОселя“ іноді сягає до 40% від усіх продажів на місяць. Це надзвичайно високий показник, який пояснюється дуже просто: далеко не кожен девелопер настільки надійний, щоб пройти жорсткий банківський комплаєнс та відповідати вимогам державних програм».