Скільки проєктів реально разморожено
Цього літа первинний ринок нерухомості вперше з початку війни відчув пожвавлення. Державні іпотечні програми та компенсаційні виплати за зруйноване або пошкоджене житло повернули покупців до відділів продажів забудовників.
Активізувалися й самі забудовники: за даними ЛУН, відновлено будівництво близько 75% житлових комплексів, розпочатих до вторгнення.
Найкраще йдуть справи у західних регіонах. Там частка розморожених майданчиків сягає 90%. Ситуація стрімко погіршується з наближенням до лінії фронту. У Миколаївській та Запорізькій областях, наприклад, поновлено роботи лише на третині будмайданчиків, а у Харківській — навіть менше, ніж на чверті.
У столиці відновлення робіт декларують 7 із 10 забудовників. Але експерти ринку не надто довіряють цій інформації.
«Із 90% ЖК, які поновили будівництво після 24 лютого 2022 року, станом на зараз реально це зробили трохи більше половини. Однак, прийнятними темпами можуть потішити заледве 35%», — каже експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Порівнюючи з 2022 роком, ситуація покращилася, але не настільки, щоб можна було говорити про нормальні темпи зведення будинків. Вже сьогодні затримки по ринку, за оцінками експертів, в середньому сягають 12−18 місяців. Такий лаг характерний для понад 60% усіх комплексів, які будувалися до 24 лютого. За окремими проєктами, за якими забудовники і до війни дозволяли собі затримки у 6−12 місяців, терміни здачі взагалі зміщуються на 2−3 роки.
Головна причина затримок — провальна фінансова модель реалізації багатьох проєктів, коли нове будівництво розпочинали за рахунок грошей, вкладених в інші проєкти. Вона спрацьовує, коли є постійний притік коштів, але за відсутності або мінімальної кількості продажів зазнає краху. Як наслідок, маємо відставання в динаміці, скорочення витрат на будівництво, перегляд обіцянок із благоустрою ЖК і, зрештою, заморожені проєкти.
Читайте також: Одеса та Харків наздоганяють Київ: у яких містах України найбільше купують житло
Головний запит до юристів — розірвання угоди
Інвестори, які зараз готові ризикувати і вкладати гроші у первинку, обирають проєкти з високим ступенем готовності — від 60% і більше.
За даними засновника UPLM — Школи професійного девелопменту Ігоря Райкова, цього року ринок інвестицій у первинну нерухомість становить $2,08 млрд. Серед лідерів: Львів — $0,8 млрд, Київ та Івано-Франківськ — по $0,2 млрд.
Для порівняння: у довоєнному 2021 році інвестиції сягали $9,7 млрд, а однозначним лідером був Київ із показником $2,5 млрд. Тоді учасники ринку говорили, що на ранніх стадіях будівництва продавалося від 40% до 70% квартир у столичних ЖК. Тобто в середньому кожні 6 із 10 квартир у більшості проєктів, розпочатих до 24 лютого 2022 року, були продані.
У лютому 2022 року, згідно даних ЛУН, в Україні зводили 1 300 ЖК, із них 221 — у Києві. Якщо врахувати, що з цієї кількості сьогодні в столиці реально будується лише 35%, то не все за планом йде у близько 77 ЖК. Якщо взяти середню кількість квартир у будинку (близько 800), можна припустити, що у понад 35 тис. інвесторів є наразі серйозні причини хвилюватися за свої вкладення.
Про це говорять і профільні юристи.
«Раніше, здебільшого, ми надавали супровід нашим клієнтам у виборі об'єкту нерухомості для інвестицій — від його повної перевірки до підписання договору. Але останніх пів року 90% інвесторів — наших клієнтів звертаються із запитом про розірвання угоди із забудовником», — констатує юрист, керівник та співзасновник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть.
Причини таких звернень, за його словами, різні: у людей змінилися доходи, вони вирішили переїхати до іншої країни тощо. Але головну роль все ж відіграє відсутність довіри до забудовників.
Читайте також: Куди інвестувати у 2024 році в Україні: «занепалі ангели», стартапи, ОВДП і нерухомість
Чи реально вилучити гроші з довгобуду
Вилучити інвестовані у будівництво кошти в процесі реалізації проєкту доволі складно.
«Впливу на забудовника, який не будує, майже немає. Усі мають заяву Торгово-промислової палати про засвідчення форс-мажорних обставин. І на сьогодні такі недбалі забудовники, на жаль, захищені законом», — пояснює засновник SENSAR Development Марк Марченко.
Все ж варіанти, за словами юриста, керівника та співзасновника сервісу Monitor.Estate, можна розглянути. Перший — переговори. Наскільки вони будуть плідними і про що, в результаті, вдасться домовитися сторонам, залежить великою мірою від того, наскільки забудовник цінує свою репутацію. Другий шлях — судовий, і це вже крайній захід.
Вікторія Берещак говорить: дуже важливо, які умови містилися в договорі про купівлю квартири у новобудові на момент його підписання.
«Практично немає девелоперів, які б пропонували умови, за якими можливе розірвання контракту без наслідків для інвестора. Тому, якщо ви захочете розірвати угоду будь-яким чином, найімовірніше, це будуть великі штрафні санкції з подальшими значними втратами для вас. Ви втратите суттєвий відсоток і навряд чи погодитеся на цю історію», — уточнює Вікторія Берещак.
Вона навела приклад із проблемним кейсом у SAGA Development. Девелопер заднім числом нарахував шалену пеню своїм інвесторам. При цьому спочатку пообіцяв відстрочку на пеню на час дії воєнного стану, проте, вже з квітня 2023 року порушив своє слово. В результаті, у майбутніх власників квартир виникли шалені борги на десятки тисяч доларів штрафу.
«Багато інвесторів почали думати, що з цим робити, звернулися до суду. Але договір складений таким чином, що навіть розірвання — це складний юридичний процес, він потягне за собою втрату левової частки квартири, і це буде не 5%, і не 10%, а значно більше», — розповідає Вікторія Берещак.
Тому, перш ніж переходити до дій, інвесторам варто добре обдумати свої кроки та можливі наслідки. Володимир Копоть радить спершу зважити всі «за» і «проти», порахувати можливі збитки. За аналізом можливостей виходу із ситуації краще, з його слів, звернутися до юристів і разом із ними визначити, який шлях буде менш безболісний.
«В кожному випадку своя історія взаємин та умов договору, тому універсальної поради тут немає», — підкреслює юрист.
Загалом, він зауважує, що фіксація збитків і вихід із будівництва — дорожчий варіант, але простіший в емоційному та психологічних планах.
Читайте також: Чи реально продати житло біля фронту та купити в безпечнішому місці
Зарадити можна лише розголосом
Насправді, в інвесторів у будівництво житла, яке ведеться в’ялими темпами або взагалі «заморожене», небагато варіантів, як б повпливати на забудовників. Найоптимальніший варіант для них, на думку Марка Марченка, — чекати.
«Як би це жорстко не звучало, але інвесторам, які вклалися в такі проєкти, краще відпустити цю ситуацію. А на майбутнє підходити до вибору забудовника ретельніше», — вважає засновник SENSAR Development.
Більшість експертів із ним погоджуються, втім, радять все ж займати проактивнішу позицію, наскільки — залежить від ситуації. Якщо вона не вкрай критична, і є розуміння, що девелопер має запас міцності і до війни мав гарну репутацію, якою дорожив, то спробувати інформаційно його пресувати.
«Рекомендація — не замовчувати проблему. Йти в публічну площину, шукати інших інвесторів, у яких такі ж проблеми», — каже Володимир Копоть.
Але чим ситуація критичніша, як-от із Київміськбудом, тим більшими мають бути масштаби розголосу. Варто залучати до процесу вирішення питання місцеву владу, звертатися до голови профільного комітету ВР або очільника профільного міністерства тощо.
«Тобто кричати і привертати увагу. Тому що є великий ризик того, що після війни на нас чекає велике переформатування. І у нас є два варіанти. Безболісний — це об'єднання, злиття: деякі компанії продаватимуть свій земельний банк, аби залучити партнерів для добудови об'єктів. Або дуже болісний: це історія, коли у нас трапляться нові Укрбуди, КМБ, Аркади і, відповідно, десятки тисяч кинутих інвесторів», — попереджає Вікторія Берещак.
Зараз немає чіткого розуміння, яким шляхом піде український ринок нерухомості. Це реально дуже залежить від девелоперів, від того, як вони прорахують свою бізнес-модель і наскільки їм вистачить бізнес-логіки й розуміння, що часу відкладати свої обов’язки немає. Треба вже будувати, шукати гроші, інвесторів і заводити їх в проєкт, інакше, буде крах компаній.