Матеріалом для цього порівняння стала дводенна онлайн-конференція, під час якої забудовники з 15 країн представляли свої ринки та проєкти, а запрошені експерти доповнювали їхні презентації оцінкою умов для інвесторів. За результатами цих обговорень я виокремив шість напрямків, які вважаю вартими докладнішого розгляду.
Порівняю Іспанію з Грецією, Занзібар із Мальдівами та Камбоджу з Парагваєм, щоб показати, як відрізняються умови купівлі й можливості заробітку та що інвестор отримує за свій бюджет. Також поясню, які ринки більше відповідають інвестиційним цілям, а які варто розглядати для власного проживання.
Читайте також: Іпотека у Швейцарії: як вона працює і скільки треба заробляти, щоб її дали
Іспанія та Греція: скільки коштує купівля і які права вона дає
Іспанію та Грецію я розглядаю передусім для тривалого володіння нерухомістю. Ці напрямки можуть бути цікавими сім'ї, яка хоче зберігати капітал у європейській юрисдикції та користуватися житлом сама. Обидві країни входять до ЄС і користуються євро, проте витрати покупця відрізняються вже під час оформлення угоди.
При купівлі нового житла в Іспанії стандартнийПДВ становить 10%. У Греції забудовник може скористатисяпризупиненням ПДВ до кінця 2026 року, тоді покупець сплачує податок на перехід права власності, разом із муніципальним збором3,09%. Якщо в обох випадках податок нараховують на €200 тис., ці платежі становитимуть €20 тис. та €6180 відповідно. Інші витрати на оформлення додаються окремо. Для вторинного житла в Іспанії діє інший податок, ставка якого залежить від регіону, тому переносити цей розрахунок на будь-яку квартиру не можна.
При купівлі на етапі будівництва в Іспанії є законодавчий механізм захисту передоплат. Після отримання будівельної ліцензії забудовник має забезпечити їх повернення банківською гарантією або страхуванням на випадок, якщо будівництво не розпочнеться чи житло не буде завершене в погоджений строк. Кошти надходять на окремий рахунок і можуть витрачатися на будівництво відповідного житла. Для покупця це означає, що в угоді потрібно перевірити документ, який забезпечує повернення його внесків.Ці вимоги встановлені законом.
Греція має перевагу для тих, хто хоче разом із нерухомістю отримати посвідку на проживання. Іспаніязакрила інвестиційну програму для нових заявників із 3 квітня 2025 року, грецька продовжує працювати. Для сім'ї, яка планує переїзд, ця відмінність може визначити вибір країни ще до пошуку квартири. За загальними правилами інвестиція в житло має становити від €400 тис. або €800 тис. залежно від локації, причому йдеться про один об'єкт площею щонайменше 120 м².
В Афінах діє поріг €800 тис. Варіант від €250 тис. передбачений для спеціальних категорій, зокрема об'єктів, які переводять із нежитлового фонду в житловий. Є й обмеження, яке прямо впливає на майбутній дохід: житло, придбане за новими правилами програми, не можна здавати в короткострокову оренду на кшталт Airbnb. Отримання посвідки та план здачі квартири потрібно узгоджувати ще до вибору об'єкта.
А ось грецьку пільгу при перепродажі я б не закладав у розрахунок на кілька років наперед. Застосування податку на приріст капіталу для фізичних осібпризупинене до 31 грудня 2026 року. Купівля сьогодні не дає гарантії, що продаж через п’ять років відбудеться за тими самими податковими умовами.
Читайте також: Здаєте квартиру за 15 тис. грн на місяць: скільки доведеться віддати державі
Занзібар та Мальдіви: звідки має надходити прибуток
На Занзібарі мене цікавить можливість купити житло під час будівництва й заробити на його подорожчанні. Цей напрямок може бути цікавим інвестору, який готовий вкласти гроші на кілька років у молодий ринок заради вищого потенціалу зростання. Наприклад, у проєкті на першій лінії пляжу Паже студії пропонують від $90 тис.
Забудовник планує поступово підвищувати ціни, загалом на 40−60% до завершення будівництва. За такого підвищення студія за $90 тис. коштуватиме в його прайсі $126−144 тис. Проте для інвестора цей приріст стане заробітком лише тоді, коли він зможе продати свою квартиру за вищою ціною. Тому прогноз забудовника потрібно перевіряти за цінами реальних угод із подібним житлом.
Перспективи острова я пов’язую з розвитком інфраструктури та готельного сервісу. Проте інвестор, який купує на цьому етапі, приймає й труднощі молодого ринку. У матеріалах забудовника прямо йдеться про нестачу кадрів та інфраструктуру, яка ще формується. Це може впливати на строки реалізації проєкту й подальшу роботу комплексу. Прогноз подорожчання варто оцінювати з урахуванням цих обставин.
Мальдіви вже мають сформований туристичний бренд. Цей напрямок може зацікавити тих, для кого важлива сама локація і хто водночас хоче отримувати дохід від її туристичного ринку. У пропозиції, яку я розглядав, інвестору пропонують готельний номер або віллу під управлінням міжнародного оператора.
Основний розрахунок тут на дохід від роботи готелю після його відкриття. Девелоперзаявляє потенційні 12−14% річних, однак із відкритої пропозиції не зрозуміло, скільки залишиться інвестору після всіх витрат. Для оцінки потрібні закладені в розрахунок завантаженість і вартість проживання, а також умови розподілу доходу з оператором. Повну фінансову модельпропонують отримати за запитом. Відомий бренд може допомагати залучати гостей, але розмір виплат визначатимуть результати роботи готелю та договір з інвестором.
Камбоджа та Парагвай: що можна придбати за $50 тис.
У пропозиціях, які я розглядав, студія площею 50 м² на першій лінії в Сіануквілі коштувала $50 тис. В Асунсьйоні студії в одному з нових комплексів пропонували від $42,5 тис. За близького бюджету інвестор може обирати між приморською нерухомістю в Камбоджі та житлом у столиці Парагваю. Ці напрямки можуть бути цікавими тому, хто готовий виділити близько $50 тис. на молодий ринок і прийняти пов’язані з ним ризики заради можливого зростання вартості житла.
Для цих об'єктів я б окремо визначав потенційного орендаря. У Сіануквілі потрібно з’ясувати, чи розрахований комплекс на відпочивальників, чи на людей, які живуть і працюють у місті. Від цього залежить цінність першої лінії та курортної інфраструктури. Для студії в Асунсьйоні я б оцінював доступність місць роботи, транспорту й послуг для щоденного життя, а орендні ставки порівнював із квартирами схожої площі в тому самому районі.
У грудні 2025 року S&Pпідвищило кредитний рейтинг Парагваю до інвестиційного рівня BBB−. За оцінкою агентства, ризик того, що держава не поверне свої борги, знизився. Для власника нерухомості це важливо: державна боргова криза може погіршити ситуацію в бізнесі, зменшити доходи орендарів і попит на квартири. Рейтинг допомагає оцінити цей ризик, а дохідність житла потрібно рахувати за місцевими орендними ставками та витратами.
Як наступна покупка змінить увесь портфель
Наступну інвестицію я б оцінював з огляду на те, від чого вже залежать мої гроші. Апартаменти у двох різних країнах можуть однаково залежати від потоку іноземних туристів. Якщо він скоротиться, дохід може впасти в обох об'єктах. Тому при виборі нового ринку важливо розуміти, які ризики він допомагає розподілити, а які додає до вже наявних.
Якщо значна частина капіталу вкладена в будівництво з розрахунком на подорожчання, я б уважніше дивився на готове житло з підтвердженим орендним доходом. Регулярні надходження дають більше свободи у довгострокових вкладеннях: можна дочекатися завершення проєкту або прийнятної ціни продажу. За такого підходу кожна нова покупка має зрозумілу роль. Для мене цінність портфеля в тому, щоб мати змогу володіти активами стільки, скільки потребує інвестиційний задум, і не продавати їх через термінову потребу в грошах.
Якщо квартиру купують для сім'ї, результат визначає те, наскільки вона відповідає планам щодо проживання протягом багатьох років. До інвестиційного об'єкта вимоги інші: він має працювати в межах заздалегідь визначеного бюджету, строку та рівня ризику. Тому вибір країни починається з ролі майбутньої покупки. Одна й та сама пропозиція може бути вдалою для життя і слабкою як інвестиція.