Де українці купують житло зараз: топ-10 країн
Після початку війни інтерес українців до купівлі закордонної нерухомості зріс в рази. Це цілком очікувано, зважаючи на те, що близько 8 млн наших співвітчизників опинились за межами країни. За даними опитування Агентства Європейського Союзу з питань фундаментальних прав людини (FRA), кожен четвертий біженець прийняв для себе остаточне рішення залишитися за кордоном назавжди.
Саме тому українці все частіше купують нерухомість в інших країнах. Раніше, за словами ріелторів, в закордонні «квадрати» вкладали в основному з інвестиційною ціллю. Зараз фокус у попиті змістився на житло для власного мешкання.
Мотивація і одних, і других зрозуміла. Перші хочуть диверсифікувати ризики та зберегти кошти. Другим потрібен дах над головою, а зважаючи, що українці звикли жити у власних, а не орендованих домівках, тому активно придивляються до варіантів в країні проживання.
Найпопулярнішими напрямками для наших співітчизників є Польща, Болгарія, Німеччина, Італія, Туреччина. У десятку тих, де українці охоче купують нерухомість, експерти також відносять Іспанію, Португалію, Австрію, Румунію, Словаччину.
Скажімо, у Польщі українці складають найбільшу групу покупців місцевої нерухомості серед нерезидентів. У 2022 році вони придбали понад 6,2 тис. квартир.
Перевершили показники попередніх періодів українці і в Туреччині. Кількість купленого українцями житла у 2022 році зросла на 106,6% — до 2 574 квартир.
Різко зріс попит на купівлю українцями нерухомості в Іспанії. За даними нотаріусів, лише за перше півріччя 2022 року громадяни України придбали тут 1 237 будинків, що на 73% більше, ніж у першому півріччі 2021 року. Це майже на 60% більше угод, ніж в середньому реєстрували за останні 15 років.
Як змінилися ціни за 2 роки
Інфляція суттєво вплинула й на ціни на нерухомість. Суттєвий приріст у ціні «квадрата» спостерігається в останні два роки. Якщо раніше комфортний бюджет для купівлі житла експерти визначали на рівні €60−80 тис., то тепер він стартує від €100 тис.
«Ціни в європейських країнах сильно зросли. Наприклад, зараз у Словаччині, яку на сьогодні можна вважати одним із найперспективніших ринків, вартість квадратного метра у новозбудованому житлі становить €6 -7 тис. Однокімнатні квартири у багатоповерхівці 35−36 кв м коштують від €120 тис. Студію на 25 кв м можна купити за €100−105 тис. А ще два роки тому ціни були десь на третину менші», — розповідає співзасновниця і директорка компанії KDU Realty Group Олена Маленкова.
Ті ж самі тенденції спостерігаються й в інших країнах. Скажімо, у Туреччині, яка вважалася однією із найбільш доступних по вартості квадратного метра, за два останніх роки нерухомість виросла у ціні більш ніж удвічі. Апартаменти 1+1, які раніше можна було придбати за €50−60 тис., тепер менше, ніж за €110−130 тис. не знайдеш.
Читайте також: Купівля нерухомості в Туреччині: Українці посіли четверте місце
Дві проблеми купівлі нерухомості за кордоном
Насправді суми у €100−150 тис. не такі вже й космічні, і чимало українців можуть дозволити собі їх витратити на придбання житла. Але проблема в іншому. Почнемо з того, що у ЄС не можна купити нерухомість за кеш.
«Ми можемо купити там нерухомість, як нерезиденти, тільки після отримання у країні ідентифікаційного коду і відкриття рахунку. Всі операції проходять тільки через рахунок», — уточнює Олена Маленкова.
Раніше це не становило особливих труднощів. Щоб сплатити за договором купівлі-продажу, можна було напряму зі свого рахунку в Україні перерахувати кошти на розрахунковий рахунок продавця чи нотаріуса. Наразі через встановлені НБУ валютні обмеження ці платежі не працюють.
Щоб покласти кошти на рахунок іноземного банку, більшість людей вивозять їх з території України готівкою. Але тут теж не все просто, адже:
- ці гроші мають не перевищувати дозволений максимум — €10 тис. в еквіваленті.
- усе, що дорівнює або перевищує €10 тис., потрібно декларувати.
Що стосується декларування, то слід мати на увазі, що згідно закону, вивозити з України можна лише готівку, зняту з власного банківського рахунку.
Іншими словами, витягнути гроші «з-під матрацу» і вивезти за кордон не вийде, навіть якщо є всі підтверджуючі документи їх легального походження. Спочатку готівку треба покласти на рахунок у банку, а потім зняти. Усі виписки краще зберігати, оскільки вони знадобляться для підтвердження походження коштів і на кордоні, і в іноземному банку.
Є ще кілька інших нюансів. Нацбанк обмежує суму, яку фізособа може зняти з рахунків на добу, — це еквівалент 100 тис. грн. Валюту треба отримувати в касі банку. Виходить, щоб зняти, скажімо, €50 тис. за нинішнім курсом, потрібен 21 робочий день, тобто фактично календарний місяць.
Зняти і вивезти з території України готівку — тільки пів справи. Щоб провести процедуру купівлі-продажу, гроші треба покласти на рахунок в іноземному банку. А тут знову запитають про докази легального їх походження.
Допустимою сумою, за яку здебільшого не потрібно звітувати перед європейськими фінустановами, вважається €10−15 тис. Але все відносно, у кожного банку свій підхід і вимоги. Часто банки можуть спитати і за значно менші кошти.
Втім, за словами Олени Маленкової, в низці країн для українців є певні послаблення у питанні легалізації коштів. Зокрема, в Іспанії в окремих банках можна покласти до €80 тис., і клієнта не запитають ні про підтвердження походження коштів, ні про декларацію проходження митного контролю.
«В Британії можна завести на рахунок до 100 тис. фунтів. Тут вас не запитають про походження цих коштів. Інша справа, що можна за них купити», — говорить співзасновниця і директорка компанії KDU Realty Group.
Решту коштів, що не підпадають під ліміт, який приймається банком без обгрунтування, мають бути офіційно підтверджені. Це може бути довідка про заробітну плату за два останніх роки. При цьому сума покупки має становити не більше половини від отриманого за цей час сукупного доходу. Підійде також документ про реалізацію в Україні майна чи активів, але бажано не 10−15 років тому, а в ближчий період.
Простіше із розрахунками у Туреччині та ОАЕ. Тут придбати нерухомість можна за кеш і ніхто не поцікавиться, звідки покупець його взяв. Проте, і в ці країни якимсь чином треба вивезти гроші .
Читайте також: Українці вийшли у лідери серед іноземців з купівлі квартир у Польщі
Як вивезти готівкову валюту
Жорсткі валютні обмеження змушують бажаючих придбати квадратні метри за кордоном шукати варіанти їх обходу. Експерти далеко не про всі говорять охоче, мовляв, все вирішується в індивідуальному порядку.
Один із найпоширеніших способів і найбільш простий — вивезення готівки до спілки. Через кордон України людина може вільно, без письмового декларування, перевезти €10 тис. До речі, якщо людина або сім'я виїжджає з дитиною, на неї так само можна вивезти без декларування еквівалент €10 тис.
Наприклад, якщо кордон перетинає сім'я з чоловіка, жінки та трьох маленьких дітей, вони загалом можуть вивезти з собою до €50 тис.
Якщо сума, яку вивозять на дитину, більше €10 тис., декларацію за неповнолітніх заповнює один з батьків чи опікун.
Другий спосіб — кошти із картки українського банку. За кордоном із такої картки можна розраховуватися на необмежену суму за покупки у магазинах, кафе, готелях. Але знімати дозволено тільки 100 тис. грн в еквіваленті щомісяця. На сьогодні це всього €2 487. Але якщо, знову ж таки, скористатися картами декількох членів сім'ї, відкрити карти у кількох десятках банків, проблему можна вирішити.
Третій спосіб — посередництво криптовалюти. Можна купити стейблкоїн в Україні і продати його, отримавши гроші на рахунок в іноземному банку. Або ще варіант:
«Зараз самий час купувати крипту. Ніяких бірж і гаманців на мобілці. Купується „холодний“, не пов’язаний з інтернетом, апаратний гаманець Ledger. На нього кладеш крипту. Все, всі гроші в кишені у вигляді невеликої флешки. Як їх звідти потім зняти, це наступне питання. Теж не складне. Отримавши гроші, кладеш на рахунок в іноземному банку, нічого при цьому не порушуючи», — прокоментували у приватній бесіді «Мінфіну».
Четвертий спосіб — здійснення виняткових платежів. Мораторій НБУ фактично блокує всі перекази з України за кордон, але є певні винятки, які закріплені у Постанові НБУ № 18 від
«Якщо у вас є міжнародна діяльність або ви можете доказати, що вона є, і ви працюєте з критичним імпортом, можете скористатися переказом коштів за кордон», — прокоментував анонімно юрист.
При цьому він зазначив, що тут дуже багато нюансів, і якщо вдаватися до такого способу, то краще заручитися експертною допомогою.
П’ятий спосіб — купівля через юридичну особу. У цьому випадку переказ із України здійснюватиметься на дочірнє підприємство, відкрите в іншій країні. Схема така: юридична особа з України постачає на закордонне ДП продукцію по занижених цінах, яке, в свою чергу, продає по реальній ціні. На отриману різницю ДП в іншій країні купує на себе нерухомість, далі здає його акціонеру з України умовно за $1 в рік і з правом викупу за $1.
«Таким чином вбивається три зайці. На балансі закордонного дочірнього підприємства є нерухомість, що робить його більш привабливим для турецьких банків. Плюс, таким чином виводять з України гроші. І останнє, фізична особа може потім цю нерухомість у разі потреби оформити на себе», — розповів експерт.
Він зауважив, що усі ці способи не просто працюючі, а більш-менш легальні. Але не всі безризикові і гарантують 100% успіху. Тож краще все-таки вивозити готівку у рамках, дозволених лімітів НБУ.
Читайте також: Купівля квартири в новобудові: як заощадити до 20% і заробити до 10% річних у валюті