Скільки реально коштує «дешева іпотека під 10%»

Як стартувала програма

Анонсуючи в травні запуск нової державної кредитної програми, Володимир Зеленський заявив: вперше за багато років в Україні іпотека під 10% буде доступна для кожного громадянина. Пізніше в медіа-простір потрапили підрахунки: пільговою позикою зможуть скористатися близько 300 тис. сімей. 

Програма явно претендувала на звання одного з найзатребуваніших соціальних проектів. 

З 44 млн жителів України 6 млн потребують власного житла, а це майже кожен сьомий українець. Про це розповів президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе на форумі «Іпотека — інструмент стрімкого розвитку економіки».

54% українців зараз живуть в перенаселеному житлі. При цьому 70% житлового фонду в Україні — це застаріле житло, ще 7,5% (75 млн м кв) — непридатні для проживання.

Читайте також: Коли кредити стануть дешевшими і до чого тут облікова ставка НБУ

Проблема в тому, що через високі іпотечні ставки не всі можуть дозволити собі придбати житло у кредит. Ще на початку року середньозважена ставка за іпотечними кредитами становила 19%. Зараз вона трохи знизилася, але все ще залишається непідйомною. 

Тому іпотекою під 10% потенційно могли б зацікавити чимало тих, хто мріє про власне житло. Втім, черги з бажаючих впрягтися в дешеву іпотеку поки що немає. За 2,5 місяці, з моменту запуску програми, нею скористалися тільки близько 400 сімей. Загальна сума позик склала 329,2 млн грн. Станом на середину вересня погоджено ще 1303 заявки на видачу доступної іпотеки. Цю інформацію надав Офіс Президента.

Наразі іпотеку під 10% пропонують п’ять банків: Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, Правекс Банк та Кредобанк. Але самі банки неохоче діляться інформацією, скільки загалом отримують заявок і який відсоток з них задовольняють. Відповідь на запит «Мінфіну» з цього приводу з трьох державних банків надав тільки Укргазбанк.

«З часу старту програми банком отримано понад 3 000 заявок. Вже профінансовано 54 кредити. Інші заявки або ще на розгляді, або за ними клієнти збирають повний пакет документів для оформлення іпотеки. При цьому рівень погодження складає біля 75%», – повідомив начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку Віталій Годун.

За інформацією банків, середня сума кредиту за іпотекою під 10% становить 900 тис. грн. Зазвичай клієнти обирають максимальний термін кредитування – до 20 років.

Читайте також: Нацбанк пропонує уряду частково компенсовувати відсотки за іпотеками

Три аргументи «проти»

Чому ж за дешевою іпотекою не вишикуються черги? 

По-перше, розрекламована ставка 10% встановлюється не на весь термін кредиту, а лише на рік, у кращому випадку – на п’ять. Далі застосовується стандартна ставка (зараз — близько 15%) або плаваюча. Вона розраховується за базі Українського індексу депозитів фізосіб на 12 місяців (UIRD12M). Він залежить від депозитних ставок банків «плюс» 3-5% маржі кредитору.

Станом на 30 вересня індекс UIRD12M становив 8,66%. Тобто, якби зараз у позичальника йшов другий рік, то йому довелося би платити вже не 10%, а мінімум, близько 12%.

По-друге, крім плати власне за кредитом позичальник несе й інші витрати.  Страхування застави, страхування життя і разова комісія банку здорожчують позику ще на 1-2%. В результаті реальна річна процентна ставка, залежно від банку і від умов кредиту, становить від 12,5% до 15,9%.

По-третє, щоб отримати кредит на пільгових умовах, потрібно сплатити перший внесок - від 20% до 40% вартості житла. Тобто, щоб взяти кредит на житло на суму 900 тис. грн, позичальнику треба мати на руках, як мінімум, 250 тис. грн. 

Що пропонують банки

В Укргазбанку видають іпотечні кредити на строк до 20 років з не меншим ніж 20% першим внеском для фізосіб і 30% – для ФОПів. При цьому зазначається пільгова ставка 8,8%. Але діє вона лише у перший рік кредитування, далі складає UIRD 12М + 5%. 

Крім того, клієнту доведеться сплатити 0,99% від суми кредиту разової комісії та 0,7% щорічного страхування, також передбачено страхування застави у розмірі 0,25% від її вартості. З урахуванням всіх комісій та платежів реальна ставка за кредитом зростає до 15,9%.

В Приватбанку пропонують отримати кредит на житло строком на 20 років під 9,99% річних. Пільгова ставка встановлюється лише на перший рік іпотеки, а надалі розраховується як UIRD 12М + 4%.

При цьому потрібно сплатити 25% першого внеску. Передбачено також страхування іпотеки на суму 0,5% від вартості нерухомості та особисте страхування (разове) на суму 0,5% від суми позики. Плюс разова комісія в розмірі 1% від суми кредиту. В результаті реальна ставка сягає 14,8%.

Довше, терміном до 5 років, готові надати кредит під пільгових 9,99% у Правекс Банку. Але вже починаючи з шостого року ставка складатиме UIDR 12М + 3%. Крім того, треба буде укласти договір страхування застави на суму 0,3% від її вартості та сплатити разову комісію 2,99% від суми кредиту. Необхідна сума першого внеску – 40%, а максимальний термін кредитування – 20 років. Реальна ставка, на яку слід розраховувати клієнту,  складає 12,5%.

Єдиний банк, в якому ставка 9,99% фіксована і діє протягом усього терміну кредитування – Ощадбанк. Але скористатися нею зможуть далеко не всі. Пільгова ставка надається максимум на 10 років і з 30-відсотковим першим внеском виключно представникам визначених професій. Інші, хто не входить до числа щасливчиків, можуть розраховувати на іпотеку від 13,49% річних. 

Втім, навіть участь у пільговій програмі під 9,99% не звільняє від супутніх витрат. Потрібно буде ще сплатити страхування застави –0,3% від її вартості, особисте страхування – 0,65% від суми позики і разову комісію – 0,99%. У підсумку реальна ставка складе 12,7%.

У Кредобанку 10% теж пропонують тільки на перший рік кредитування житла. Далі ставка підвищується: з 2-го року – 12%; з 3- го – 14%, з 4-го – UIDR 3М + 3,5%. Щоб отримати такий кредит, потрібно сплатити 40% першого внеску. Разова комісія відсутня, але страхування застави (0,3%) і особисте страхування (0,6%) потягнуть додаткових 0,9%. А реальна ставка складе 14,3%.

Читайте також: Доступна іпотека. У Кабміні анонсують нову кредитну програму

Кому світить пільгова іпотека

Банкіри зізнаються, що відсоток відмов залишається доволі високим. Далеко не всі потенційні позичальники відповідають вимогам фінустанов. В Ощадбанку під пільгове кредитування підпадають тільки медики, співробітники поліції, служби з надзвичайних ситуацій, освітяни, держслужбовці. В Правекс Банку медичним працівникам, ІТ спеціалістам передбачається фіксована ставка на перші 5 років в розмірі 9,49%.

Але це не суттєві деталі. Головна проблема заявників — підтвердження платоспроможності. Усі звертають увагу виключно на офіційні доходи та їх документальне підтвердження.

«Для фізосіб – це документ про отримані доходи та утримання з них за останні 6 місяців. Для осіб, які ведуть підприємницьку або незалежну професійну діяльність – за останні 12 місяців», – пояснює директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку Валерія Малахова.

Банкіри кажуть, що вже на цьому етапі третина позичальників зіштовхується з проблемами. ««Сіра» заробітна плата, неофіційні доходи є причиною того, що не всі мають можливість скористатися кредитними програмами в банках», — зауважує директор з розвитку роздрібного бізнесу Правекс Банку Володимир Чорненький.

Змінилися також параметри оцінки платоспроможності клієнта. Тепер банки беруть до уваги сукупний дохід сім’ї – чоловік, дружина, батьки або діти. Існує негласне правило, що витрати клієнта на обслуговування кредитних зобов’язань не повинні перевищувати 60% доходу клієнта або сім’ї клієнта.

«Приміром, щоб отримати кредит на житло в сумі 1 млн грн, сукупний місячний дохід сім’ї з 3 осіб (чоловік, дружина та 1 дитина) повинен складати близько 22-24 тис. грн. При цьому платіж, з врахуванням оплати тіла кредиту та відсотків, із суми кредиту в розмірі 1 млн грн становить 9 644 грн у місяць», – порахував представник Правекс Банку.

Умови держпрограми «Доступне житло під 10%»

Ірина Рибніцька