Як саме планують оновити програми, хто може ними скористатися і як підвищити свої шанси залучити дешевий кредит, в інтерв'ю «Мінфіну» розповів виконавчий директор Фонду розвитку підприємництва Андрій Гапон.
Про доступну іпотеку
З 1 березня Фонд розвитку підприємництва почав видавати іпотечні кредити в рамках державної програми «Доступна іпотека 7%». За цей час позичальникам надано 457 пільгових кредитів. А власного житла не мають або потребують поліпшення житлових умов більше 1 млн українських сімей. Чому програма рухається так повільно, порівнюючи з потенційним попитом?
Маємо ще 775 заявок, які вже первісно погоджені банками. Це значить, що найближчим часом вони будуть також трансформовані в кредити. Звісно, хотілося б більше. Але я розумію, чому ситуація саме така.
Насправді і банки, і самі позичальники виявилися неготовими до іпотечного продукту. По-перше, з 2008 року переважна більшість банків іпотекою майже не займалися. Їм потрібен час, щоб налагодити процедуру видачі. По-друге, 2020−21 рр пройшли під знаком коронакризи. Довгострокові інвестиції в квартиру при таких умовах — доволі сміливе рішення.
Потрібна цілковита впевненість, що позичальник зможе сплачувати свої зобов’язання протягом усього терміну кредитування. До того ж наші громадяни звикли на житло позичати у знайомих, родичів, тільки щоб не брати іпотеку.
Який відсоток заявок, які надійшли за цей час, ви задовольнили?
Відхилених заявок у нас всього 4,3%, тож відсоток погоджень дуже високий.
На купівлю яких квартир — на первинному чи вторинному ринку — найчастіше беруть кредит?
«Вторинка» продовжує лідирувати — на неї припадає 77% виданих кредитів. «Первинка», відповідно, займає 23%, що досить непогано, якщо врахувати всі ті ризики, які собою несе цей ринок. Але ми збираємося докласти максимум зусиль, щоб цей відсоток був вищий.
Що саме плануєте зробити, аби позичальники охочіше вкладалися в новобудови?
Насамперед потрібні відповідні законодавчі зміни. Зараз на розгляді у Верховній Раді є два законопроєкти (№ 5600 і № 5059), які безпосередньо стосуються первинного ринку, зокрема, створюють єдині правила роботи забудовників.
Ви кажете, що відмов небагато. Чому ж тоді чимало людей скаржаться на масові відмови банків у видачі пільгової іпотеки?
Тут треба розібратися, що вважати запитом. Є багато осіб, які просто приходять у відділення банку чи телефонують, щоб дізнатися про програму. Не факт, що вони мають намір взяти іпотеку. А є такі, що вже дали тверді заявки з переліком необхідних документів, які були первісно розглянуті банками. Отож цими даними ми оперуємо. А вони свідчать, що відхилень небагато — 4,3% від усіх заявок.
Читайте також: Іпотека під 7%. Кому видаватимуть і на яких умовах
Скільки родин, за підрахунками Фонду, зможуть скористатися програмою у 2021 році? Чи буде у разі потреби дофінансування програми?
Плануємо забезпечити доступним житлом 5 тис. сімей. Розраховуємо, що у цьому нам допоможуть колеги з Укрфінжитла після запуску своїх продуктів. Загалом бюджет програми на цей рік становить 300 млн грн. Цих коштів має вистачити. Втім, думаю, у разі необхідності уряд доповнюватиме програму і додатково виділятиме фінансування.
Фонд розвитку підприємництва й надалі буде опікуватися програмою доступної іпотеки і не передаватиме ці повноваження Укрфінжитлу (ДІУ)?
Укрфінжитло приєднається до нашого руху по відновленню іпотечного кредитування, але їхня програма буде більш точкова, спрямована на певні соціальні групи, наприклад, медиків, поліцейських. Програма ж Фонду універсальна, розрахована на підтримку усіх верств населення.
Поки що ми будемо працювати паралельно. На якомусь етапі, можливо, буде перерозподіл наших повноважень. Але зараз сенсу про це говорити немає, тому що остаточного рішення не прийнято.
Читайте також: Голова ДІУ: місячний платіж за 1-кімнатну квартиру у лізинг на 20 років — 9,4 тис. грн
Чи може так статися, що через певний час держава припинить фінансування відповідних програм і ті, хто зараз взяли пільгову іпотеку, змушені будуть самі сплачувати відсотки по повній?
Дуже хотілося б, щоб скепсис щодо раптового завершення програми чи проблем із фінансуванням зник. Якщо подивитися історію попередніх іпотечних програм, то маю вас запевнити, що жодного разу держава не підводила своїх громадян. До сьогодні старі іпотечні програми обслуговуються, і кожного року на це в бюджеті закладаються кошти. Те ж саме буде з нашою іпотекою — держава гарантує компенсацію відсотків до обумовленого рівня по всіх кредитах, виданих у рамках нашої програми.
Хто може претендувати на дешеву іпотеку?
Вимог до позичальника не так багато. Перша стосується віку. На дату закінчення строку іпотечного кредиту позичальнику не повинно виповнитися більше 70 років. По-друге, позичальник або члени його родини не повинні володіти нерухомістю, яка перевищує нормативну площу — 50 кв м на сім'ю з одного або двох осіб і +20 кв м на кожного наступного члена.
Програма визначає гранично допустимий сукупний дохід сім'ї, він не повинен перевищувати 10-кратний розмір середньої зарплати в регіоні. Мінімальної межі немає, її встановлює сам банк, виходячи зі своїх внутрішніх процедур. У когось це 14 тис грн, у інших — 20−25 тис. грн.
Є додаткові вимоги до нерухомості, яку планується купувати за програмою доступної іпотеки?
Купувати можна і готову квартиру чи індивідуальний житловий будинок, а можна й майнові права на квартиру в новобудові або ж будувати власний будинок. Головне, щоб житлу було не більше трьох років і воно відповідало нормативній площі.
Читайте також: Інвестиції в нерухомість: у що сьогодні вкладають гроші українці
Як виглядає портрет типового одержувача дешевої іпотеки?
Ми створили базу даних, яка щоденно оновлюється і дозволяє робити аналітику за регіонами, доходами, віком і навіть в гендерному розрізі. Отже, найбільше серед заявників сімейних осіб — 66%, одинаків вдвічі менше — 30%, найменше багатодітних родин — всього 4%.
У переважній більшості вік позичальників не перевищує 35 років — 60%; від 35 до 50 років — 36%; і понад 50 років — 4%. Що цікаво, за кредитами звертаються частіше чоловіки, ніж жінки.
Був скепсис, що ФОПи не можуть взяти в нас іпотеку, проте це не так, на них припадає 23% від загальної кількості заявників, 77% — на найманих працівників. Середній дохід позичальника 32−38 тис грн на сім'ю, якщо це наймані працівники, і 50 тис. грн для підприємців.
Формально до програми приєдналося 14 банків, але фактично позики поки видають лише 7. Чому?
Відверто кажучи, активно участь у програмі беруть лише 5 банків. Іншим потрібен час, щоб налагодити внутрішні процеси, гармонізувати їх з нашою програмою. Але це питання часу.
Що допоможе підвищити інтерес фінустанов до участі в цій програмі?
Ми будемо продовжувати працювати над масштабуванням програми серед банків, створенням конкуренції між ними у боротьбі за кожного клієнта. Як показав досвід «5−7−9», це дуже вдала ідея. Завдяки конкуренції банки стають більш клієнт орієнтованими. А що найголовніше — знижується відсоткова ставка за кредитами навіть не у рамках програми. Наприклад, коли починали «5−7−9» у лютому 2020 року, середня ставка за кредитом для малого та мікропідприємства по ринку була 22%. Зараз вона 13%. Сподіваємося на подібний ефект і від програми «Доступна іпотека 7%».
У яких банках найбільша кількість відмов у видачі іпотеки? Що найчастіше стає на заваді людині в отриманні пільгового кредиту на житло?
Всі банки-учасники програми є нашими партнерами, і я б не хотів когось виділяти. А причини відмови — типові. Найчастіше — це перевищення суми доходів. Якщо сім'я заробляє в місяць понад 10-кратний розмір середньої зарплати у регіоні, тоді вона може собі дозволити купити квартиру, не використовуючи державні кошти.
Наступний стоп-фактор — негативна кредитна історія. Для банків важливе значення має ділова репутація позичальника. Якщо у нього є непогашені заборгованості, прострочені платежі, швидше за все, він отримає відмову у кредиті.
Читайте також: Як перевірити свою кредитну історію
Кожного клієнта перевіряє не тільки банк, але й Фонд розвитку підприємництва. Чи траплялося, що позичальнику відмовляли в іпотеці через рішення Фонду? А навпаки, є змога вплинути на банк, щоб той видавав більше кредитів?
Випадків, коли банк погодив видачу кредиту, а Фонд відхилив це рішення, не було і, переконаний, не буде. Як і не буде впливу з нашого боку на банки у тому, скільки, кому і коли видавати кредити, оскільки рішення щодо видачі кредиту приймає банк, але у відповідності до умов та критеріїв програми.
Ми не погоджуємо заявки на кредитування, а лише реєстри громадян, яких банки планують включити до програми з метою, щоб не було перелімітів і щоб людина не брала участі у програмі кілька разів. Оцінкою ж платоспроможності позичальника займається банк. Він і приймає рішення видавати кредит чи ні.
І це справедливо, адже фінансовий ресурс все-таки банківський, і саме банки несуть у повному обсязі кредитні ризики позичальника. Держава ж через Фонд тільки компенсує частину відсотків. Наприклад, якщо взяти первинний ринок, у нас передбачена базова ставка UIRD12М+7%, що приблизно становить 15%. При цьому сам позичальник платить 7%, решту компенсує держава.
Тобто, якщо позичальник перестає платити, то це проблеми не Фонду, а банку?
Це мотивує банки прискіпливо вивчати платоспроможність своїх позичальників. Адже якщо позичальник перестає платити, то вибиває з програми, і йому включається базова ставка. Він залишається клієнтом банку, але державна допомога йому не надходить. Якщо він погасить свою заборгованість, то може претендувати на повернення в програму, але в період, поки є заборгованість, він має банку сплатити відповідно до договору по повній ставці — на сьогодні 15% для первинки і 12,5% для вторинки.
Читайте також: Іпотека під 7%: чим ризикує позичальник
В рамках держпрограми мова йде про іпотеку під 7%. На скільки може зростати реальна вартість кредиту за рахунок банківських комісій, додаткових платежів, таких як страхування, та інше?
Ми жорстко обмежили лише щорічну комісійну винагороду банку до 0,5%. Інших платежів не торкалися, щоб маржинальність банків сильно не страждала і вони мали можливість працювати на ринку. Загалом, якщо врахувати страховку і нотаріальні послуги, то вартість кредиту зросте приблизно на 2,5%, максимум 3%. Іншими словами, в результаті ми виходимо на ставку 10%.
Мінфін висунув низку вимог до нерухомості, яка купується в кредит. Зокрема, критерій до «віку» — не старше 3-х років — сильно обмежує потенціал програми. Чому потрібне таке жорстке обмеження?
Вимога до «віку» житла справді стала стримуючим фактором, який не дозволяє отримати іпотеку багатьом охочим. Особливо це відчутно в регіонах, де житлової нерухомості, яка б відповідала параметрам програми, не так і багато.
Тому ми збираємося переглянути вимогу до віку будівель у бік його збільшення. На скільки, поки сказати складно. Наразі збираємо дані з регіонів, які дозволять зробити це підвищення ефективним. Швидше за все, будемо оперувати до якогось року, в якому відбувся бум у будівництві.
Ще одна вимога — гранична вартість нерухомості, яка купується в кредит — до 2 млн грн. Зараз нерухомість дорожчає. Чи будуть у зв’язку з цим переглядатися умови програми?
Можливо, в майбутньому це й буде стримуючим фактором. Але наразі я бачу середній чек по нашій програмі — це 700−800 тис. грн. При цьому для первинного ринку це 790 тис грн, а для вторинного — 870 тис грн.
Відтак говорити про збільшення цього ліміту, принаймні ближчий рік-два, я не бачу сенсу.
Читайте також: Ціни на квартири ростуть: +7% вторинка, +15% первинка. Що далі
Які ще проблеми виявилися за час роботи програми? Де вона найбільше пробуксовує?
Критерій першого внеску, вважаю, потребує доопрацювання. Сьогодні банки мають право повністю вирішувати це питання. Але дехто, здається, дещо цим зловживає. Коли ми говоримо про мінімальний перший внесок у 15%, а банк наполягає, що у нього старт від 25%, це вводить в оману позичальника.
Тому ми розглядаємо можливість введення якоїсь вилки, тобто від 15% до якоїсь межі, але з умовою, що при бажанні клієнт може перевищити верхню межу.
Чи розглядаєте ви можливість рефінансування програми «Доступна іпотека 7%»?
Так, дещо несправедливо по відношенню до осіб, які, не дочекавшись старту нашої програми, взяли іпотеку у 2020 році і тепер сплачують 16−18% річних. Тому ми розглядаємо можливість рефінансування, але з прив’язкою до сьогоднішніх умов. Тобто під рефінансування підпадуть тільки ті кредити, які повністю відповідають вимогам програми, тобто нормативній площі, вартості, віку. Але поки це питання для обговорення і розрахунків.
Про програму «5−7−9»
Програма «Доступні кредити 5−7−9%» початково мала стимулювати появу нового бізнесу. Але із 47,5 млрд грн наданих кредитів на інвестиційні цілі пішло всього близько 6 млрд грн. Як ви загалом оцінюєте результати програми?
Насамперед зазначу, що вже саму появу цієї програми з підтримки державою мікро- і малих підприємств вважаю великим досягненням. Так, вона задумувалася як інвестиційний проєкт. Тобто ми мали створювати нові робочі місця, нові підприємства тощо. Але грянула криза, почалися локдауни. Питання створення робочих місць відійшло на другий план. Головним завданням стало збереження того, що є.
Ми вчасно відреагували і на допомогу мікро- та малому бізнесу — розробили два нових компоненти — антикризовий і рефінансування. Рефінансування свою роль виконало повністю і продовження цього компоненту, вважаю, недоцільним.
Інша справа — антикризовий компонент. Ми притримуємось думки, що кожне підприємство постраждало від коронакризи, а тому потребує дешевих кредитів для поповнення оборотних коштів. Водночас ми розуміємо, що треба збільшувати інвестиційний напрямок. І зараз працюємо над гармонізацією програми.
Попит на пільгові кредити за програмою «5−7−9» продовжує набирати оберти. Якщо минулий рік ми закінчували з портфелем 17 млрд грн, то зараз він зріс до 47,5 млрд. Динаміка росту — більше ніж удвічі з початку року.
Читайте також: «5−7−9%». Кабмін збільшив максимальну суму допомоги до 400 тисяч євро
Хто є сьогодні основним клієнтом програми «5−7−9»?
Основним клієнтом став середній бізнес, для якого ми відкрили програму з 1 січня 2021 р. Зараз він активно кредитується по антикризовому компоненту. Найбільша частка виданих позик припадає на підприємства сільськогосподарської галузі — 49%. Це насамперед пов’язано з тим, що аграрії взагалі знаходяться у банків на доброму рахунку. Рівень непрацюючих кредитів у цьому секторі економіки всього 7%, тоді як у торгівлі, наприклад, 35%. До того ж, банки оцінюють платоспроможність кожного клієнта. І тут аграрії попереду всіх, тому що вони найменше постраждали від коронакризи.
Друге місце за кількістю отриманих кредитів займають підприємства промисловості і торгівлі.
А як же найбільш постраждалі галузі, як-от туристичний, готельний, ресторанний бізнеси?
Банки не розглядають їх як платоспроможного позичальника, тому отримати їм кредит у рамках нашої програми складно. «5−7−9» працює для всіх підприємців, без преференцій і дискримінацій. Але кому видавати кредит, вирішує банк. Впливати на нього ми не можемо.
Як же тоді допомогти найбільш постраждалим галузям?
Я прихильник субсидування цих підприємств. І мова не йде про кредитні кошти, які підлягають поверненню. Реальною допомогою стануть адресні допомоги, грантові чи субсидійні кошти. Можливо, це єдиний шлях, щоб вирішити проблеми цих підприємців.
Читайте також: ВВП України скоротився на 4%. Які галузі найбільше впали
Представники бізнесу часто нарікають, що кредити «5−7−9» для більшості є недоступними через складну бюрократичну систему та затягування термінів погодження видачі позики. Чи може Фонд впливати на ці процеси?
Погодження заявки на видачу кредиту справді часто займає багато часу. Але це внутрішні процедури банка, і впливати на них ми не можемо.
Що найчастіше стає перепоною для отримання підприємцями фінансування?
До нас звертаються іноді підприємці з проханням розібратися, чому банк їм відмовив у кредитуванні. Але після з’ясування усіх обставин, здебільшого виявляється, що банк прийняв вірне рішення.
Ділова репутація — головний показник для видачі кредиту. І якщо у позичальника є борги чи прострочення платежів, у тому числі комунальних, то банк не може йому видати кредит. Тому перш, ніж звертатися за позикою, варто розібратися з боргами по старих зобов’язаннях. Також перешкодою для отримання кредиту за програмою «5−7−9» є незрозуміла структура бізнесу.
Передбачається також, що за програмою «5−7−9» буде надано фінансову підтримку для купівлі землі. Розкажіть про це детальніше.
У нас передбачається розширення програми, але це не пов’язано з ринком землі. В принципі цільове використання кредитних коштів закладено в нашій програмі з минулого року. Проте потребує вирішення питання строків. Кредитування землі — довгострокове, розраховане на 10 і більше років. За нашою ж програмою максимальний термін — 5 років, і поки ми не збираємося вносити зміни.
А про яке саме розширення програми йдеться?
По-перше, програма потребує гармонізації. Плануємо основний акцент зробити на інвестиційному компоненті й розвивати його у першу чергу. Рефінансування закриваємо.
По-друге, зараз опрацьовуємо у Фонді питання участі в нашій програмі компаній, які надають послуги фінансового лізингу.
По-третє, ми докладаємо максимум зусиль для більш активного залучення у програму мікропідприємців.
Малому бізнесу стало значно важче отримати кредит. Тому зараз ми думаємо над тим, як розширити у програмі частку ФОПів, які для фінансування своєї господарської діяльності переважно використовують беззаставні кредити. Адже підтримка дрібного бізнесу для держави залишається пріоритетним завданням.