Столичне передмістя активно забудовується. В другому півріччі 2020 року обсяги введення житла в експлуатацію в Київській області перевищили столичні більш, ніж на 26%. Одночасно збільшився і попит на заміські квартири: інвесторів приваблює не тільки нижча, ніж в столиці, ціна квадрату, а й можливість бути подалі від скупчення потенційних носіїв інфекції. Головне питання для інвестора — як обрати оптимальний варіант?
Рейтинг забудовників від «Мінфіну» допоможе знайти інформацію для формування об'єктивного «портрету» будівельної компанії і зрозуміти, чи варто їй довіряти. З нього ви дізнаєтесь, які девелопери дотримуються зобов'язань та здають будинки вчасно, а хто темнить з документацією, які проблеми приховуються за привабливою рекламою.
Дані «Мінфіном» зібрані з відкритих джерел, в тому числі з документації, яку компанії розміщують на своїх офіційних сайтах, даних Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ДАБІ) та Порталу державної електронної системи у сфері будівництва.
Читайте також: Рейтинг столичних забудовників: як «Київміськбуд» вирвався в лідери
Як рахували
В основу рейтингу покладено кількість введених в експлуатацію квадратних метрів у другому півріччі минулого року. Чим їх більше, тим вища позиція забудовника. До уваги бралися лише будинки з сертифікатом ДАБІ і висотою не менше трьох поверхів.
Ми дещо послабили вимоги до історії компанії і дали шанс початківцям. Відтепер, щоб потрапити у рейтинг, достатньо здати у звітному періоді хоча б один будинок: головне, щоб були належно оформлені усі документи.
Ще однією новацією є розширення географії — до 80 км в окружності Києва. Таким чином, до переліку населених пунктів, будівництво в яких ми моніторимо, додалося ще два — Біла Церква і Ходосівка. Загалом їх стало 30, ознайомитися із повним переліком можна в нашій методології.
Хто і чому змусив інвесторів чекати на своє житло найдовше
У свіжий восьмий рейтинг забудовників передмістя Києва потрапили 43 девелопери, які у другому півріччі 2020 року ввели в експлуатацію будинки у 54 житлових комплексах. Це майже вдвічі більше, ніж у першому півріччі (тоді 32 компанії здали 36 новобудов).
Найшвидшими темпами забудовується Софіївська Борщагівка та Ірпінь: тут зведено 10 та 7 ЖК відповідно. Для порівняння: в інших населенних пунктах поблизу Києва з'явилося максимум три нових ЖК.
Але затягують із строками здачі майже усі: вчасно були завершені будинки лише у 7 житлових комплексах. Найдовше чекали нових квартир інвестори в:
- ЖК Жасмін в Ірпені,
- ЖК Одеський квартал в Крюківщині,
- ЖК Столичний
- будинок № 20 у Василькові.
Ці новобудови були введені в експлуатацію із запізненням понад 3 роки. Але справжні «рекорди» встановлені по ЖК Супутник-Теремки в Гатному — 4 роки 5 місяців та
Вписатися у заявлені строки компаніям найчастіше не вдається через брак коштів, як тільки призупиняються продажі. Адже чимало забудовників працюють «з коліс»: не маючи власних ресурсів, розраховують лише на гроші інвесторів.
Іншим негативним фактором, який відтягував строки здачі житла, навіть повністю готового, стало реформування ДАБІ. Влада вже майже рік не може визначитись, як і кому потрібно контролювати забудовників, й увесь цей час фактично паралізований державний контроль у цій сфері.
«Із заявлених трьох нових органів на зміну ДАБІ не працює жодне. Єдине, що з'явилося під час „реформи“ — це Реєстр будівельної діяльності. Але до нього також багато питань. Скажімо, не всі графи заповнено, дані з дозволів і сертифікатів можуть не збігатися між собою або ж зникати чи додаватися пакетом заднім числом», — пояснює керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor. Estate Володимир Копоть.
Щоправда, за словами члена Асоціації правників України, старшого юриста ЮК Sayenko Kharenko Олени Денісової, дещо спрощено процедуру отримання сертифікатів про прийняття об'єктів до експлуатації, що належать до класу наслідків СС1 т СС2.
Читайте також: Підвищено податок на будинки та квартири: хто платитиме більше у 2021 році
Лідери рейтингу
Незмінними лідерами рейтингу залишаються Атлант та Martynov Real Estate.
Найбільше квадратних метрів у Київській області здала компанія Атлант. За пів року вона ввела в експлуатацію 3 ЖК в Броварах, Новосілках та Коцюбинському. Їхня загальна площа сягає майже 90 тис. кв. м.
Martynov Real Estate перемістився на другу сходинку. Компанія здала 2 ЖК у Софіївській Борщагівці загальною площею 69,2 тис. «квадратів». Martynov Real Estate лідирував у двох наших попередніх рейтингах і мав усі шанси стати першим і цього разу, якби був відкритішим. На Порталі державної електронної системи у сфері будівництва немає вичерпної інформації по кожному сертифікату. В результаті нам не вдалося порахувати підсумкову кількість загальної площі квартир, введених забудовником в експлуатацію.
Третю позицію зайняв новачок нашого рейтингу — Затишний квартал. Він здав будинки в одному однойменному житловому комплексі в Софіївській Борщагівці. Загальна площа квартир у цих будинках склала 45,7 тис. кв. м.
Топ-5 замикають ДБК-Житлобуд і ТзОВ «Софіївські липки». Вони поповнили житловий фонд Вишгорода і Софіївської Борщагівки на 36,6 та 17,6 тис. м. кв відповідно.
| Місце у | Забудовник | Загальна площа, | Кількість ЖК |
| 1 | Атлант | 89766 | 3 |
| 2 | Martynov Real Estate | 69225,9 | 2 |
| 3 | ЖК Затишний квартал | 45 657,80 | 1 |
| 4 | ДБК-Житлобуд | 36 642,50 | 2 |
| 5 | ТзОВ «Софіївські липки» | 17 586,30 | 1 |
Читайте також: Інвестиції в нерухомість. Експерти прогнозують сплеск продажів на первинному ринку
Хто будує таємні об'єкти
Не всі житлові комплекси із 54 введених в експлуатацію в передмісті Києва у 3−4 кварталах потрапили до нашого рейтингу.
Перший із нашого списку — ЖК Петрівський Смарт у с. Святопетрівське. Будинок побудований на базі спортивно-патріотичного комплексу і зданий з великою затримкою — 36 місяців. Квартир у відкритому продажу не було. Інформації обмаль і незрозуміло, чи планує забудовник вести діяльність у подальшому.
Більше запитань, ніж відповідей, і з ЖК Олександрівським компанії Інтер-Транс-системи. Проблема тут в тому, що перший будинок зданий, а будівництво другого заморожене. Причина не зрозуміла.
Наступний «секретний» об'єкт —
Дивна історія і з багатоповерховим будинком в Обухові на вул. Піщаній. З інформації про нього — тільки сертифікат про введення в експлуатацію. Але ні про девелопера, ні про замовника даних немає.
Збираєш гроші на квартиру? Відкрий депозит і отримай бонус від «Мінфіну»
Три головних «гріха» забудовників
Зриви строків введення в експлуатацію, обмеження доступу до інформації про новобудову — далеко не всі «гріхи» наших забудовників, які збільшують ризики для інвесторів.
Зміна цільового призначення земельної ділянки
Одна із найпоширеніших проблем — маніпуляції із земельними ділянками і зміна їх цільового призначення. Зазвичай до цього трюку забудовники вдаються в тому випадку, коли земля, на якій планується або вже ведеться будівництво, не переведена в категорію для житлової забудови.
«Інвестувати в будівництво до моменту, коли забудовник отримає дозвіл саме на житловий будинок не варто, бо існує ризик, що проблеми свої забудовник не вирішить і вони стануть проблемами інвестора», — пояснює член Асоціації правників України, старший юрист Totum LF Тарас Бондаренко.
Тому інвесторам перед укладенням договору слід ретельно перевіряти забудовника: його права на земельну ділянку, цільове призначення земельної ділянки, дозвільні документи.
«Варто також знайти цю земельну ділянку й на Публічній кадастровій карті України та перевірити права забудовника на неї, а також категорію, до якої вона належить. Адже будівництво житлового будинку є законним, лише якщо земельна ділянка належить до житлової забудови», — пояснює юрист Moris Group Зореслава Кудиба.
Такі самі дії можуть зробити й інвестори, що вже уклали договори та сплатили забудовнику кошти. Якщо ж отримана інформація стала для них неприємним сюрпризом, то експерт радить вдатися до одного із таких кроків:
- відмовитися від укладення договору,
- звернутися до суду із позовом про розірвання договору,
- вимагати в забудовника отримати усі належні документи для будівництва.
Якщо забудовник неохоче відповідає на запитання, не завадить подати запити на доступ до публічної інформації щодо даної земельної ділянки та отриманих забудовником дозвільних документів.
Читайте також: Чому жителі новобудов переплачують за комуналку і що з цим робити
Збільшення кількості квартир
Забудовники можуть неочікувано змінювати кількість квартир у будинку, який зводять. Наприклад, в одного з учасників рейтингу
Як розповів керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor. Estate Володимир Копоть, забудовники не мають права проводити такі маніпуляції. Але це питання ніхто не контролює.
«Мало того, що зміни в проєкті мають бути відображені у дозвільних документах, так багато хто з забудовників будують взагалі без них», — додає експерт.
Ризики для інвесторів чималі: в такому разі забудовник може, скажімо, продати горище як квартири. Тож, ваша квартира виявиться під сусідами, хоча ви купували саме останній поверх. Крім того, збільшується навантаження на інфраструктуру та прибудинкові мережі.
Але найгірше те, що невідповідність зведеного будинку дозволу, який було отримано на будівництво, може завадити забудовнику отримати сертифікат готовності новобудови до експлуатації. Відтак, коли власник отримає ключі від квартири, і чи отримає він їх взагалі — питання відкрите.
Зміна замовника будівництва
Досить поширеними є випадки укладення забудовником з іншою фізичною чи юридичною особою різного роду договорів, як-от спільної участі, спільної діяльності, спільного інвестування будівництва.
Як правило, за певний вклад компаньйона в будівництво йому передається частина збудованого житла чи нежитлових приміщень. І вже тут все залежить від совісті забудовника: чи не передасть він в якості такої винагороди приміщення, що були вже придбані іншими інвесторами.
«Це та сама проблема відчуження одного і того ж майна декільком різним особам, яка зараз стоїть досить гостро в плані захисту прав інвесторів. Адже придбання житла на етапі будівництва, поки воно не введене в експлуатацію, не фіксується в жодних реєстрах. В такому випадку все залежить виключно від добросовісності забудовника», — деталізувала юрист Moris Group Зореслава Кудиба.
Вона звернула увагу, що таким договором може бути також передбачено зміну замовника будівницва. Тобто, право на земельну ділянку передається іншій особі. А це вже порушення умов укладеного з інвестором договору. Оскільки з моменту такої передачі попередній забудовник втрачає право зводити об'єкт, а взяті зобов'язання перед клієнтом відходять у небуття.
Старший юрист ЮК Sayenko Kharenko Олена Денісова додала, що результатом такої заміни може стати затримка строків реалізації будівельного проекту, а в найгіршому випадку — зупинення будівництва. Тому для інвестора важливо переконатися в надійності нового замовника будівництва, здійснити перевірку відповідних документів та інформації.
«Зміна замовника передбачає внесення змін до дозвільної документації на будівництво, передачу авторських прав на проектну документацію, заміну сторони у договорах з підрядниками та інвесторами», — акцентувала увагу вона.
Як резюмував член Асоціації правників України, старший юрист Totum LF Тарас Бондаренко, законодавство наділяє забудовника правом змінювати в проєкті будь-що за власним бажанням у будь-який момент будівництва, навіть після продажу всіх майнових прав на квартири. Для цього йому достатньо подати в ДАБІ повідомлення про зміну даних в дозволі на початок виконання будівельних робіт.
Зараз триває розгляд законопроєкту, який зобов’яже забудовників погоджувати істотні зміни з інвесторами. А поки, щоб уникнути неприємних сюрпризів і вчасно відреагувати на такі зміни, експерти радять періодично моніторити відомості щодо земельної ділянки, де зводяться куплені ними квадратні метри. Інформація щодо зареєстрованих змін міститься на офіційному сайті ДАБІ у розділі «Реєстр будівельної діяльності».