«Мінфін» розбирався, що буде з покупцями житла в проблемних об'єктах і як новий скандал вдарить по київській первинці.
Кінець чергової будівельної піраміди
Формально Фонд фінансування будівництва, який працював при «Аркаді», має бути незалежною структурою. Як пояснив експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов, така модель інвестування в житлові об'єкти свого часу була передбачена для захисту акціонерів.
По ідеї, навіть якщо у банку проблеми, ФФБ може оперативно перейти «під крило» іншої фінустанови. Але, як розповіли «Мінфіну» експерти, знайомі з ситуацією в «Аркаді», в даному випадку умови незалежності ФФБ не дотримувалися. Більш того, і Фонд фінансування будівництва, і забудовник входили в одну бізнес-структуру — «Аркаду».
У ФФБ покупці квартир внесли близько 9 млрд грн, і на них не поширюються гарантії Фонду гарантування вкладів, який компенсує вклади «Аркади» розміром до 200 тис. грн.
Читайте також: Що чекає вкладників Аркади, інвесторів та будівельну галузь
Ситуація з «Аркадою», на відміну від того ж «Укрбуду», не стала для ринку сюрпризом. Проблеми з новобудовами «Аркади» почалися вже давно. Про ризики для покупців квартир говорили ще рік тому.
Зокрема, були питання до ЖК «Патріотика на озерах», який включає більше 40 житлових будинків. Проект визнали невідповідним з точки зору якості і планування і зажадали змінити планування мікрорайону, зокрема, передбачити підземні паркінги.
Маса претензій до об'єкту виникла і у активістів. У підсумку, під тиском громадської організації «Екопарк Осокорки» КМДА розірвала договір оренди з «Аркадою» по ЖК «Патріотика на озерах». Будівництво, по-суті, зупинилося. Та оскільки фінансування відбувалося за принципом піраміди (щоб будувати об'єкти, компанія залучала кошти від продажу квартир в інших будинках), під питанням опинилися і інші будинки — ЖК «Еврика» та «Патріотика».
Забудовник довго судився з міською владою. На початку цього року він виграв справу у Верховному суді і поновив дозвіл на будівництво. За цей час покупці квартир провели кілька акцій протесту, намагаючись привернути увагу київської влади і Кабміну до своєї проблеми.
У червні «Аркаді» дозволили добудувати «Патріотику на озерах». Але, як видно, це не допомогло.
«Будівельна піраміда «Аркади» мала б впасти ще рік тому, якраз влітку, коли виникли проблеми в «Укрбуду», який зупинив будівництво на ряді об'єктів на тлі низьких продажів. Але першим «здувся» «Укрбуд», і вся увага громадськості переключилася на нього. Так що те, що зараз сталося з «Аркадою» — тільки наслідок. Адже мітингувальникам інвесторам, по-суті, нічого не вдалося досягти», — розповів нам представник однієї з компаній-забудовників.
Але головна проблема нашого житлового будівництво в тому, що «Аркада» працювала за тим же принципом, що і багато київських забудовників — залучала кошти покупців за рахунок продажу квартир на одному об'єкті і за них добудовувала інші. Щоб звести кожен будинок, потрібно було нарощувати продажі в нові проекти. Тому торгівля «котлованами» була поставлена на потік.
І коли на великому об'єкті — ЖК «Патріотика на озерах» — почалися проблеми, це спровокувало зупинку робіт і на інших майданчиках. А спроба залучити додаткове фінансування на стороні тільки погіршила ситуацію.
Що буде з покупцями
Головне питання — що тепер буде з будинками «Аркади», квартири в яких купили близько 13 тисяч громадян.
Як розповіла нам представник компанії «Київміськбуд» Наталія Ричкова, КГС проведе аудит ЖК «Аркади». «На даному етапі мова йде виключно про аудит, жодних інших зобов'язань з питань будівництва комплексів «Київміськбуд» на даний момент не має», — зазначила Ричкова.
Загалом, після аудиту будинки «Аркади» можуть передати іншому забудовнику або декільком компаніям, які закінчать роботи. Так було з об'єктами «Укрбуду», які пішли «Київміськбуду».
Читайте також: ФГВФО виставив на продаж банк Аркада
«Якщо будинки «Аркади» будуть передані іншому підряднику, їх в підсумку добудують. Покупці квартир ризикують зривом обіцяних термінів введення в експлуатацію. Не виключено, що їм доведеться доплатити або ж вони отримають житло меншої площі, ніж розраховували. Але в цілому без даху над головою люди не залишаться», — каже Артюхов.
Серед потенційних «спадкоємців» «Аркади» експерти називають той таки «Київміськбуд». Хоча, як випливає з офіційних коментарів представників компанії, поки офіційних домовленостей з цього приводу немає.
«Не виключено, що об'єкти «Аркади» не передаватимуть пакетом. Новий забудовник може спробувати отримати найцікавіші об'єкти. А що робити з рештою — незрозуміло. Цілком можливо, що на «Аркаду» зайде не КГС, або не тільки він, а й інші компанії », — сказав «Мінфіну» один з експертів ринку нерухомості.
Схема така — залучають забудовника з відомим брендом, а під нього шукають гроші сторонніх інвесторів.
«По їх іменах можна судити, хто розгойдував ситуацію з «Аркадою». Адже «впасти» їй явно допомогли. Забудовник скаржився, що місто хронічно не платить за інженерні мережі, плюс майданчики постійно атакували активісти. Допускаю, що йде банальний переділ ринку, оскільки чимало об'єктів «Аркади» — дуже вдалі і цікаві для бізнесу», — повідомили«Мінфіну» експерти, знайомі з ситуацією, на правах анонімності.
Читайте також: Аркада ошукала інвесторів на 13 мільярдів — Кличко
Але для покупців квартир є і менш оптимістичний сценарій. «Зараз вишикується ціла армія кредиторів, у яких є сильна юридична підтримка. А прості покупці можуть опинитися в кінці черги і домагатися правди в судах роками. Цей нюанс — найбільш проблемний у випадку з новобудовами. Як показує практика, інвестори у нас діють розрізнено, і їм в разі проблем дуже складно відстояти свої права», — зазначив Михайло Артюхов.
Переділ ринку або криза
«Аркада» до останнього залишалася сильним гравцем столичного ринку нерухомості. «Будинки там хороші і недорогі. Забудовник декларував цінник в 24 тисячі гривень за квадратний метр, але реально за рахунок знижок квартири продавалися по 15-16 тисяч. І це при тому, що середня вартість первинного житла по Києву — понад 1,1 тисяч доларів за квадрат. Тобто, з ринку автоматично вимивається дешева пропозиція, і за рахунок цього медіанна ціна відразу ж підскочить», — каже Артюхов.
Втім, за його словами, в цей раз паніки на ринку, як у випадку з «Укрбуд», не буде.
«Ситуація з «Аркадою» була цілком очікуваною, про неї знали власне не тільки забудовники, а й широка громадськість. Тобто ті, хто боявся новобудов, вже в них не йдуть, а тих, хто готовий ризикувати, «Аркада» не злякає », — вважає експерт.
Втім, тенденція перетікання попиту до відомих компаній з хорошою репутацією, яка вже спостерігається на ринку, може посилитися. Тож дрібніші компанії зможуть продавати житло тільки за рахунок низьких цін, що буде провокувати поступове укрупнення ринку. А великі забудовники, навпаки, можуть підвищить ціни на 7-10%.
Нардеп Олена Шуляк вважає, якщо зараз проблеми покупців «Аркади» оперативно не вирішити, «ринок житлового будівництва з високою ймовірністю чекає величезна криза за принципом доміно».
Тобто, будівництва почнуть сипатися одне за одним. У такій ситуації люди знову почнуть повертатися на вторинку, що вже було після скандалу з «Укрбудом». «Майже до травня-червня цього року попит на житло на вторинному ринку бив рекорди, а ціни на квартири зростали. І тільки за рахунок девальвації гривні, яка зробила новобудови більш дешевими в доларах, покупці знову потягнулися на первинку», — говорить керівник агентства нерухомості Best & Seller Ірина Луханіна.
Також експерти відзначають, що крім ринкових тенденцій переділу можуть посприяти постійні «інформаційні вкидання». Наприклад, почали ходити чутки нібито про проблеми в «Київміськбуді» і «Інтергал-Буді».
«Створюється враження, що ринок навмисно качають, щоб послабити сильних гравців і посісти їх місце. Або, як мінімум, відщипнути частку будівельного пирога», — кажуть забудовники.
Компанія «Інтергал-Буд» нещодавно оприлюднила офіційну заяву, в якій спростовує інформацію, що, нібито будує з порушенням містобудівних норм і заморожує об'єкти.
«Роботи ведуться щодня відповідно до графіка і в звично високому темпі», — запевнили в компанії. Також в «Інтергал-Буді» підозрюють «намагання деморалізувати покупців і підірвати їх довіру».
Що далі
Будівельні війни чреваті масою проблем для покупців житла. Законодавчої бази, яка б надійно захистила права інвесторів, в Україні так і не створили. А будівельні піраміди і корупція призвели до того, що жоден покупець не може бути до кінця впевненим, що з його грошима буде все в порядку і він в призначений термін відсвяткує новосілля.
За словами Олени Шуляк, Комітет з питань організації державної влади, місцевого самоврядування та регіонального розвитку зараз працює над законопроектом про захист прав інвесторів-покупців житла.
У ньому, зокрема, планується прописати, що об'єкт незавершеного будівництва є об'єктом цивільного права, а продаж квартир має відбуватися тільки після реєстрації прав власності, щоб інвестор став повноцінним власником квартири і мав можливість відстоювати свої інтереси.