Українська земля ще не перегріта: чому інвесторам варто заходити зараз

За кілька років після відкриття ринку у 2021 році земля в окремих регіонах додала сотні доларів на гектар щороку. Але попри це для більшості приватних інвесторів вона залишалась «закритим клубом»: ризики, відсутність доступу до якісних ділянок і головне — потреба самостійно управляти активом.

Нещодавно Ощадбанк спільно з компанією «Твоє Коло» запропонував своїм преміальним клієнтам нові можливості для інвестицій: придбати конкретну ділянку у власність або вкласти кошти через пайовий земельний фонд з отриманням інвестиційних сертифікатів. І важливо тут не стільки саме партнерство, скільки сигнал ринку: земля поступово переходить із категорії «для аграріїв» у категорію «для портфельного інвестора». Як влаштований цей ринок, скільки можна заробити, які є витрати та ризики, кому підходить такий актив і чому саме зараз важливо додати цей інструмент до інвестиційного портфеля?

СЕО компанії «Твоє Коло» Андрій Усенко та комерційний директор Єгор Лісничий в інтерв'ю на youtube-каналі Ощадбанку детально пояснюють, як працюють обидві моделі інвестування, від чого залежить вартість землі і як компанія управляє активами інвесторів:

Чому земля знову в центрі уваги інвесторів

За кілька років ринок сільськогосподарської землі перетворився на один із найпомітніших інвестиційних інструментів у країні. Середня вартість гектара в найперспективніших регіонах зросла до $2 500−3 800, а в окремих кейсах інвестори фіксували дохідність понад 50% річних у доларах. Попри це, ринок і досі залишається непростим для самостійного входу: потрібно знати, де шукати якісні ділянки, як перевіряти їхню юридичну чистоту і як грамотно управляти активом після купівлі.

Щоб спростити доступ до інвестицій у землю для преміальних клієнтів, Ощад розпочав партнерство з компанією «Твоє Коло», яка має багаторічний досвід управління земельними активами. У результаті клієнти можуть обрати один із двох варіантів: купити земельну ділянку у власність або інвестувати через пайові фонди, придбавши інвестиційні сертифікати. Вибір між ними залежить насамперед від суми та від того, скільки уваги інвестор готовий приділяти своєму активу.

Дві моделі інвестування: власність або фонд

Перша модель — купівля земельної ділянки у власність. Поріг входу починається від 300 тисяч гривень за одну ділянку площею близько двох гектарів. Інвестор стає повноправним власником конкретної землі, отримує дохід від оренди і може розраховувати на зростання вартості активу. Повний контроль над майном — головна перевага, але разом з нею приходять і більші витрати на оформлення, і більша залученість у процес.

Друга модель — пайові інвестиційні фонди. Компанія управляє двома фондами: «Твоє Коло. Щорічний дохід» та «Твоє Коло. Реінвестиція». Інвестор купує інвестиційні сертифікати і стає співвласником земельних активів фонду пропорційно до вкладеної суми. Поріг входу — від 122 сертифікатів, що станом на травень 2026 року становить близько 152 тисяч гривень для першого фонду і 162 тисяч для другого. Після первинного внеску можна доінвестовувати від одного сертифіката вартістю близько 1 250−1 330 гривень. Ця модель підходить тим, хто хоче мінімальний поріг входу, широку диверсифікацію і максимально пасивний формат участі.

Інвестувати у землю можуть виключно українці. При цьому законодавство встановлює стелю: одна фізична або юридична особа в Україні може мати у власності не більше 10 000 гектарів сільськогосподарських угідь.

Від чого залежить вартість землі

Ціна на сільськогосподарські ділянки в Україні суттєво різниться залежно від регіону та низки інших параметрів. Головний із них — конкуренція між орендарями. У районах, де за землю змагаються кілька агровиробників, орендні ставки і вартість ділянок зростають значно швидше, ніж там, де домінує один гравець. Чим більше охочих орендувати — тим кращі умови для власника і тим вища капіталізація активу. Саме це є ключовим драйвером зростання ціни.

Другий за важливістю фактор — безпека та локація. Найдорожча земля зосереджена в центральних і західних областях: Полтавщина, Хмельниччина, Вінниччина, Київщина. Зростання тут сягає $500 за гектар на рік. Натомість у прикордонних районах та на півдні ціни нижчі через поєднання безпекових і кліматичних ризиків.

Важливу роль відіграє і термін орендного договору. Ділянки з короткими договорами — до 5−7 років — коштують дорожче, ніж ті, де оренда зафіксована на 15−20 років. Логіка проста: короткий договір дає власнику гнучкість і можливість регулярно переглядати ставки відповідно до ринку. Довгі договори «заморожують» дохід на роки вперед.

Нарешті, розмір масиву безпосередньо впливає на ціну: консолідований масив від 20−30 гектарів може коштувати на 30−50% дорожче, ніж окрема ділянка в 2−3 гектари, адже агрокомпанії охочіше ведуть переговори з великими власниками.

Як формується дохід і яка прибутковість

Дохід від інвестицій у землю складається з двох джерел: орендних платежів і зростання ринкової вартості активу. При прямій купівлі ділянки «Твоє Коло» гарантує інвестору щорічну орендну плату на рівні 4−10% від вартості землі. Прогнозована загальна дохідність — від 20% річних у гривні. У 2025 році компанія закрила понад 40 угод виходу із середньою дохідністю 23% річних у доларах після всіх витрат і податків. Окремі кейси завдяки короткому терміну інвестування давали 58% і понад 70% річних.

Фонди демонструють не менш переконливі результати. Фонд «Щорічний дохід» за 21 місяць роботи з квітня 2024 року показав капіталізацію на рівні +23%, з яких +16% припало на 2025 рік. У квітні 2025 року фонд виплатив дивіденди — 64,55 гривні на сертифікат після оподаткування. Прогнозована дохідність — 6% річних у гривні лише від орендних виплат, без урахування зростання вартості активів. Фонд «Реінвестиція» зорієнтований на довгострокову капіталізацію: за 19 місяців він приріс на 30,71% у гривні та на 24,86% у доларах. Дивіденди тут не виплачуються — весь орендний дохід реінвестується в нові ділянки, а розрахунок з інвесторами відбудеться в кінці терміну фонду у 2033 році. Прогнозована дохідність — 15% річних у доларах з урахуванням зростання капіталу.

Окремо варто згадати курсовий фактор. Земля в Україні номінована в доларах, тому девальвація гривні працює на користь інвестора: навіть якщо доларова ціна ділянки не зросла, її гривнева вартість автоматично збільшується разом із курсом. Так, інвестори, які заходили на старті ринку по курсу близько 28 грн за долар, сьогодні при курсі понад 42 грн вже зафіксували суттєвий приріст у гривні — незалежно від динаміки самого ринку землі.

Управління землею: що бере на себе «Твоє Коло»

Один із головних аргументів на користь роботи через керуючу компанію — повне зняття операційного тягаря з інвестора. «Твоє Коло» не просто підбирає ділянки, а й бере на себе всі переговори з орендарями, юридичний супровід, документообіг і контроль виплат. Наразі компанія управляє земельним банком обсягом 13 500 гектарів по всій Україні.

Ключова перевага — гарантований мінімальний орендний дохід, зафіксований у нотаріальному договорі. Якщо орендар затримав або не виплатив кошти, компанія покриває різницю зі свого боку. Якщо ж фактична оренда виявилася вищою за гарантований рівень, інвестор отримує більше — а компанія бере комісію лише з приросту.

Підвищення орендних ставок — окрема і важлива частина роботи. «Твоє Коло» управляє не окремими ділянками, а портфелем: концентрує землі в межах одного орендаря, балансує строки договорів і веде переговори від імені всіх власників одночасно. Це забезпечує реальну переговорну силу. Показовий приклад: в одному із кейсів 2025 року, маючи 21 гектар у межах одного орендаря, компанія досягла зростання орендної ставки на 82% — завдяки тому, що більшість договорів мала строк до 5 років, а орендар був зацікавлений у збереженні всього масиву.

Варто зазначити: якщо інвестор вже має земельну ділянку, придбану самостійно або через іншу компанію, він може передати її в управління «Твоє Коло». Компанія проаналізує ділянку — і залежно від її локації, орендаря та умов договору або візьме її в повноцінне управління з усіма гарантіями, або включить у переговорний пул при нагоді.

Комісії та податки: скільки залишається інвестору

При купівлі ділянки у власність основні витрати на вході — 8% комісії «Твоє Коло» за підбір і юридичний супровід угоди плюс 10−15 тисяч гривень нотаріальних витрат. Під час володіння компанія отримує 15% від орендної плати, решта 85% надходить інвестору. При продажу — 15% від приросту вартості, тобто не від усієї суми угоди, а лише від різниці між ціною купівлі і ціною продажу. При купівлі сертифікатів пайових фондів додаткових комісій на вході немає; при достроковому продажу — комісія брокера 1% або менше.

Щодо податків. Орендний дохід при прямому володінні землею оподатковується як звичайний дохід фізичної особи: 18% ПДФО і 5% військового збору. Платить цей податок за власника орендар як податковий агент — на рахунок інвестора надходить вже чиста сума. При продажу першої ділянки протягом календарного року ставка становить 5% ПДФО і 5% військового збору від ціни угоди. Усі наступні продажі того ж року оподатковуються за ставкою 18% + 5%, але вже від різниці між ціною купівлі та продажу. Дивіденди від пайових фондів мають суттєву перевагу: вони оподатковуються за ставкою 9% ПДФО замість 18%. Якщо дочекатися закінчення терміну фонду, весь накопичений дохід — і з оренди, і від продажу активів — буде виплачено як дивіденди за тією ж пільговою ставкою.

Як оформити угоду і наскільки ліквідний актив

Купівля ділянки у власність може відбуватися дистанційно — через довіреність, без фізичної присутності інвестора на угоді. Інвестор надає паспорт, ідентифікаційний код і документи про походження коштів, оформляє довіреність — і далі угода проходить без його фізичної участі через регіонального нотаріуса за місцем реєстрації землі. Після підписання договору право власності реєструється в Державному реєстрі речових прав. Строки оформлення — від кількох днів до двох місяців: це залежить від процедури переважного права орендаря, який за законом може першим викупити ділянку на тих самих умовах, що пропонуються іншому покупцеві.

Ліквідність прямої власності нижча, ніж у фондів: продаж може зайняти до 60 днів. Натомість продати інвестиційні сертифікати можна за 2−4 години — через брокера «Унів Капітал» на біржі або через базу покупців «Твоє Коло». Купівля сертифікатів займає 10−20 хвилин після проходження верифікації через «Дію» на платформі Univer.ua. Важливий момент: при купівлі сертифікатів на суму до 400 тисяч гривень підтвердження доходів не вимагається відповідно до чинного законодавства.

Кому підходять інвестиції в агроземлі

Земля — актив для тих, хто мислить у горизонті не менше кількох років. Це не інструмент для швидкої спекуляції, але добре підходить для довгострокового збереження капіталу, диверсифікації портфеля і отримання пасивного доходу.

Пряма купівля ділянок більше підходить інвесторам, які готові до певної залученості, хочуть повного контролю над активом і орієнтуються на вищу загальну дохідність. Пайові фонди — оптимальний варіант для тих, хто шукає нижчий поріг входу, широку географічну диверсифікацію і максимально пасивний формат: без юридичних процедур, без переговорів з орендарями і без необхідності самостійно моніторити ринок. Клієнти Ощадбанк Premium можуть дізнатися про деталі обох продуктів і отримати персональну консультацію безпосередньо через свого менеджера в банку.