Для початку з'ясуємо, які параметри ринку будуть задані на старті.
Скільки землі може бути виставлено на продаж: потенційні продавці
За інформацією, наданою «Мінфіну» МінАПК, загальна площа розпайованих земель — 28 млн га. Приблизно 17 млн, або 61% передано в оренду. Це означає, що власники вже орендованих паїв, навіть за великого бажання, не зможуть їх виставити на продаж.
Читайте також: Ринок землі в Україні: Коли запрацює. Як визначити вартість землі. Ризики інвестицій у землю (відео)
За різними оцінками, на першому етапі готові продати свої паї 5−10% власників. «З огляду на те, що середній розмір земельного паю становить 4 га, потенційно може бути відчужене 1,5 млн га сільськогосподарських земель», — уточнили «Мінфіну» в МЕРТ.
Активність покупців, як вважають експерти, залежатиме від регіону.
«Наприклад, в Рівненській області близько 20% пайовиків налаштовані реалізувати свої ділянки. У Тернопільській області — 10−15%. Чому такий невеликий відсоток? Тому що всі, хто хотів продати свої наділи, по суті, вже їх „продали“ за договором емфітевзису або написали заповіт. У жителів Черкаської, Полтавської, Сумської, Харківської областей площа земельних ділянок більше — 3−5 га. Одна людина в селі може володіти 3−4 такими великими паями. По одному паю кожен власник точно продасть відразу», — пише в своєму блозі керуючий партнер My Partners Group Ігор Слободянюк.
У МінАПК розповіли «Мінфіну», що і зараз можуть бути продані більш 2 млн га сільгоспземель, на які не поширюється мораторій на відчуження. Але ажіотажного попиту на ці наділи немає.
З інформації Госгеокадастра, яку нещодавно було покладено на стіл президенту, випливає, що з 7 млн га державної ріллі 5 млн га нібито вже розкрадені. Ще 2 млн га передані в користування об'єднаних територіальних громад (ОТГ). Але ці землі відчужувати заборонено, їх можна буде тільки передавати в оренду. Таким чином, на старті на ринку буде обертатися 1,5 млн-2 млн га.
Коло потенційних покупців
Спочатку коло потенційних покупців буде обмежений. Купувати сельхознаделов зможуть тільки фізичні особи-громадяни України. Граничний розмір наділу, яким може володіти одна фізична особа — 100 га. А з 2024-го купувати сільгоспземлю зможуть і вітчизняні підприємства.
Можливість продавати землю іноземцям з'явиться тільки після позитивної відповіді на це питання всеукраїнського референдуму.
На думку фахівців, на сьогодні існує три основні категорії потенційних покупців землі.
Перша-приватні інвестори, які розглядають сільгоспземлю, як інвестицію. Вони готові купити наділ після відкриття ринку землі і перепродати через два роки, коли купувати зможуть великі компанії.
Читайте також: Скільки зможуть заробити інвестори на ринку землі
Друга — дрібні і середні фермери, які хочуть розширити виробництво. Однак ця категорія в більшості своїй не має достатнім фінансовим ресурсом. А держава поки не пропонує для них спеціальних іпотечних програм, як було обіцяно раніше.
Третя — приватні особи, які будуть скуповувати наділи в інтересах великих агрохолдингів. Втім, ця категорія покупців теж не буде робити погоду на ринку. Великі агрохолдинги, скоріше, дочекаються офіційної можливості викупити сформовані земельні банки. А поки — ведуть переговори про можливі механізми фінансування. Оскільки така операція зажадає значних коштів.
Як буде визначатися ціна землі
Як і при укладанні угод про купівлю-продаж будь-якого іншого товару, ціна на землю буде визначатися за домовленістю сторін. Однак до 1 січня 2030 року на сільськогосподарські ділянки діють мінімальні ціни. Їх запроваджено спеціально для захисту власників паїв від недобросовісних покупців.
Нижньою межею ціни служить нормативна грошова оцінка (НГО). На початку цього року Госгеокадастр оновив інформацію за цим показником в розрізі регіонів. Найвищі ціни встановлені на ріллі в Черкаській, Чернівецькій і Харківській областях. Найнижчі — у Житомирській, Волинській та Рівненській областях.
У Мінекономіки також пояснили «Мінфіну», що при укладенні договорів буде використовуватися експертна грошова оцінка землі. При її проведенні оцінювач може спиратися на наступні важливі орієнтири:
- місце розташування ділянки;
- інформація про ціну продажу аналогічних ділянок, рівень їх дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;
- витрати на земельні поліпшення (наприклад, наявність поливу), операційні витрати, а також дані про доходи та витрати сільгоспвиробництва на даній ділянці.
«Відповідно, вартість земельної ділянки безпосередньо залежить від стану ринку нерухомості в районі розташування наділу, рівня дохідності подібних земельних ділянок», — резюмують в Мінекономіки.
Продажна і оціночна вартість 1 га. землі в Україні по областях
Почім реально можна буде купити землю
У МЕРТ вважають, що ціни, принаймні відразу після відкриття ринку землі, не сильно відрізнятимуться від НГО.
«Середня вартість гектара земель сільськогосподарського призначення орієнтовно складе $2 тис. При цьому прибуток з одного гектара за повноцінного ведення на ньому сільськогосподарської діяльності становить приблизно $ 300 в рік. Таким чином приблизно за 7 років вартість земельної ділянки окупиться», — уточнили «Мінфіну» в міністерстві.
За підрахунками першого заступника голови Госгеокадастра Анатолія Мирошниченка, середня ціна за гектар коливатиметься в межах $ 1,5−2 тис.
«Взагалі, вартість залежить від багатьох чинників. Кожна земельна ділянка індивідуальна. Наприклад, більш цінним для покупки буде ділянка, що межує з господарством фермера, який її хоче придбати. Оскільки таку ділянку можна долучити до єдиної площі господарства. А якщо така ділянка буде розташована за 20 км, то для фермера вона може взагалі жодної цінності не мати, адже на такій ділянці важко організувати ефективну обробку», — пояснює Анатолій Мирошниченко.
Також експерти кажуть, що земельне ціноутворення буде залежати від розміру сформованих ділянок: чим більше земельний масив, тим вище ціна за гектар.
На думку секретаря аграрного комітету ВР Івана Чайківського, при визначенні ціни на ділянку продавці і покупці будуть відштовхуватися від вартості оренди землі в цьому регіоні.
«Тобто сума 10−12 орендних плат буде формувати мінімальну ціну. Також варто враховувати ціну продажу земель ОТГ, але навряд чи варто розраховувати на суми понад $ 2 тис., якщо, наприклад, ділянка знаходиться десь в полі. Якщо ж аналогічна ділянка розташована, наприклад, в безпосередній близькості від жвавих трас, то тут ціну вже буде формувати маркетинговий фактор і її окупність при використанні в сільськогосподарській діяльності. Тобто земельна ділянка, окупність якої буде перевищувати 15−20 років, навряд чи зацікавить когось з інвесторів», — говорить парламентарій.
Є логічне і просте пояснення того, що ціни на землю сильно не підскочать після відкриття ринку: землю фактично вже продавали і купували.
«Наприклад, у Вінницькій області сьогодні реальна ціна — $ 1500 за 1 га. І є компанії, які готові заплатити ці гроші відразу після відкриття ринку. Приблизно стільки ж коштує земля в Черкаській, Полтавській областях», — пише Ігор Слободянюк.
Як буде змінюватися ціна на землю
Експерти не очікують істотного стрибка цін на землю і в найближчій перспективі.
«З огляду на консервативність українського ринку, і моя оцінка буде консервативною. Я вважаю, що до 2024 року ціни на землі сільськогосподарського призначення істотно не зміняться», — каже Анатолій Мирошниченко.
Причина — відсутність на ринку грошових інвесторів — компаній і фондів, які отримають право купувати наділи тільки через два роки.
Михайло Петров, директор підприємства «Придніпровський край» компанії «Кернел» не вірить, що в трирічній перспективі ціни на сільгоспземлі можуть перевищити $3 тис. за гектар. Ринок може підтримувати інтерес приватників, які будуть розглядати землю як інвестиційний актив.
«Земля дорожчатиме навколо населених пунктів, де буде зручніше працювати невеликим господарствам і фермерам. Але в середньостроковій перспективі слід очікувати підвищення ціни на сільськогосподарські землі, адже їх зможуть розглядати приватні інвестори з точки зору „умовного депозиту“. Купив за $ 1,5−2 тис. І здаєш в оренду за $ 150. 8−10% річних у валюті, чого не дає банківська система. Але і тут є обмеження в 100 га. Тому будемо мати брак інвесторів, з одного боку, і відсутність можливості селян отримати кредити і самостійно обробляти землю — з іншого», — каже перший заступник керівника Всеукраїнської асоціації громад Іван Фурсенко.
Але, як пояснюють фахівці, земельний актив згодом може і падати в ціні, наприклад, через погіршення кліматичних умов. Скажімо, зараз НГО в Одеській області — одна з найвищих в Україні. Однак регіон у міру зміни клімату чим далі сильніше страждатиме від посух, що відіб'ється і на цінах на землю с/г призначення.
А ось анонсоване прем'єром дво- або п'ятикратне зростання вартості землі профільні експерти вважають неможливим.
На думку заступника голови Ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрія Мартина, ціни на землю будуть рости лише в тому випадку, якщо будуть зростати доходи тих, хто займається сільським господарством і вони, відповідно, будуть готові більше платити за доступ до комунальних ресурсів. але сьогодні максимальна ціна за гектар — це $ 2,5−3 тис.
«Порівнювати ціну на землю в Україні з, наприклад, Польщею або іншими європейськими країнами — некоректно. В ЄС працює потужна бюджетна підтримка сільського господарства, діє спільна сільськогосподарська політика. Наприклад, в Польщі кожному фермеру виплачується 300 євро тільки за те, що людина займається сільським господарством. Україна таких доходів не має, і нам не варто розраховувати на таку ж високу ціну, як в Європі, адже там висока ціна на землю формується в тому числі і за рахунок субсидій», — говорить він.
Скільки можна буде заробити на землі
Деякі фахівці вважають, що за два роки, коли до покупців доєднаються юрособи, придбаний зараз земельний наділ можна буде продати на 25% дорожче. Земельний наділ також можна здавати і в оренду. На сьогоднішній день фермери готові орендувати землю від $ 100 / га — на півдні України до $ 200 / га — на півночі.
«Якщо говорити про вартість права оренди, то сьогодні вона становить $ 120−150 на рік (ще в минулому році було $ 100). Тобто договір на 10 років — $ 1,2−1,5 тис. У регіонах Полісся (Сумська, Чернігівська області, Новгород-Сіверський район), де супіщані грунти, а також в Одесі вартість коливається в межах $ 50−80 за рік», — пише Ігор Слободянюк.