Дефіцит житла через війну і не тільки
Відповідно до даних Світового банку та ООН, загальна вартість відбудови та відновлення України становить $588 млрд. Сюди входять руйнування внаслідок військових дій інфраструктури, підприємств, електростанцій, доріг та мостів.
Величезних руйнувань зазнав і житловий сектор. За оцінками Світового банку, загальні потреби для повного відновлення та відбудови житла вже минулого року перевищили $84 млрд. Пошкоджено або повністю знищено близько 13−14% усього житлового фонду країни. Руйнування житла безпосередньо вплинуло на понад 3 мільйони домогосподарств. Понад 2,5 мільйона осель досі потребують ремонту різного ступеня складності або повної відбудови.
Окрім необхідності відбудови зруйнованого житла, заміни потребують і застарілі будинки. За словами заступниці голови правління Укрфінжитло Ярослави Авраменко, загальні потреби українців у житлі сягають 600 млн кв. м. Із них 450 млн кв. м — застарілий житловий фонд, і ще 150 млн кв. м — пошкоджене війною.
Що пропонує ринок
Порівняємо реальну потребу українців у житлі з тим обсягом, який будується. Минулого року було введено в експлуатацію 9,55 млн кв. м житла. Тобто близько 1,5% від потреби.
Нинішні показники будівництва нижчі від рівня до повномасштабного вторгнення. Наприклад, у 2021 році було здано 11,44 млн кв. м житла, тобто на 16,5% більше, ніж зараз. Проте, навіть якщо українські будівельники повернуться до цього темпу будівництва, він забезпечуватиме не більше 2% від реальних потреб у нерухомості.
Важливо відзначити також, що змінились і тенденції в будівництві. Зараз трохи більше половини від усіх введених в експлуатацію «метрів» — це приватні будинки, а не квартири, як було раніше.
Одна з ключових причин в тому, що здається мало багатоповерхівок, — девелопери неохоче починають нові проєкти, зосереджуючись на тих, які ще не завершили. Якщо така ситуація продовжуватиметься, то з роками дефіцит посилюватиметься.
Ціни йдуть вгору
Попри складну ситуацію, вартість нерухомості в Україні зростає. За даними ЛУН, за рік ціна квадратного метра зросла майже у всіх регіонах України. Виняток — лише Запорізька область, де житло подешевшало на 1%. Натомість в Харківській області подорожчало на 7%, Одеській — на 18%, Києві — на 9%. Найвідчутніше ж зростання зафіксовано у Тернопільській області — на 34%.
Житло дорожчає через поєднання декількох чинників. Про перший із них — дефіцит — ми вже згадували.
Також ціни вгору штовхає подорожчання будівельних матеріалів. За оцінками експертів, із початку повномасштабного вторгнення вони здорожчали на 35−45%. Причина — у загальній інфляції, руйнуваннях українських виробничих підприємств та, відповідно, переорієнтації на імпортні матеріали, а також у дорожчій логістиці.
Додатковий чинник — гострий дефіцит кадрів через мобілізаційні процеси та масову міграцію за кордон. Як наслідок, забудовники, аби утримати працівників, змушені підвищувати зарплати.
Важливим чинником підтримки попиту є також державна програма іпотечного кредитування «єОселя». Деякі забудовники заявляють, що на неї припадає 15−40% від загального обсягу продажу житла. Загалом із 2022 року за програмою видано понад 25 тис. кредитів.
Який потенціал ринку після війни
Один із ключових чинників, який стримує ринок нерухомості, — це відсутність коштів у населення. Водночас, як показує статистика фінансового сектору, це не зовсім так. Розміщені кошти громадян на рахунках у банках зростають весь час під час повномасштабного вторгнення і наразі сягнули 1,486 трлн грн. Ще 153 млрд грн фізособи тримають в ОВДП. Однак справжній король заощаджень — готівковий долар, його у громадян і бізнесу на $130 млрд, а це близько 5,8 трлн грн. Таким чином, ми можемо підрахувати, що загальні заощадження становлять 7,466 трлн грн.
Порівняємо це із вартістю нерухомості. Середня ціна однокімнатної квартири суттєво відрізняється, залежно від регіону, але для спрощення можемо вважати, що це близько $45 тис., або ж 2 млн грн.
Нескладно підрахувати, що заощаджень вистачить на придбання 3,7 млн одиниць житла, тобто майже в 32 рази більше, ніж за рік вводиться в експлуатацію. Саме ці гроші і можуть забезпечити стрімке зростання ринку нерухомості. Зрозуміло, що всі вони не будуть витрачені на «метри», але значна частина українців притримує «кеш» до того часу, як ситуація в країні стабілізується, і після цього вони будуть готові вкладати гроші в нерухомість. Саме це може суттєво вплинути на стрімке зростання її вартості у перші роки після повномасштабної війни.
Водночас дефіцит житла нікуди не зникне, адже висока потреба у нових метрах не буде забезпечена темпами будівництва. Звісно, забудовники його збільшуватимуть, але одномоментно зробити це не вдасться.
Найімовірніше, варто очікувати на прихід на український ринок іноземних інвесторів. Їх привабить низька вартість житла, порівнюючи із країнами Європи. Наприклад, «метр» у Києві коштує $1 700, а в далеко ненайдорожчому Будапешті — $4 100−4 850.
Деякі заможні іноземці вже розуміють потенціал українського ринку. Так, наприклад, колишній генеральний директор Google Ерік Шмідт вклав у комерційну нерухомість України близько $55 млн.
«У 2026 році київські квадратні метри залишаються найдешевшими серед усіх столиць Центральної та Східної Європи. Але, з огляду на наш рух до ЄС, цей розрив із сусідами почне швидко скорочуватися», — переконаний комерційний директор інвестиційної компанії S1 REIT Віктор Бойчук.
Програма іпотечного кредитування після війни очікувано теж розширюватиметься. Цьому сприятиме як вивільнення державних грошей, так і закордонна підтримка, яка спрямовуватиметься на відбудову України.
Головним же чинником, який має допомогти ринку нерухомості, може стати повернення мільйонів українців, які виїхали за кордон під час війни.
«Коли говорять про „відбудову України“, це не просто красиві слова — це чиста математика. Якщо подивитися на історію, то післявоєнна Німеччина, Південна Корея чи та ж Польща піднімали свої економіки саме завдяки будівництву. На нього припадала третина всього успіху та розвитку країни. Тому формула проста: якщо ви вірите, що в України є майбутнє, ви автоматично вірите в її нерухомість. Без будівництва зростання економіки просто неможливе», — наголошує Віктор Бойчук.
Альтернативні інвестиції
Останніми роками ринок нерухомості України суттєво трансформувався, і ми можемо очікувати на продовження цієї тенденції надалі. Якщо раніше інвестиції в нерухомість означали володіння квартирою чи житлом, то зараз активно розвиваються фонди спільного інвестування або ж REIT-фонди (real estate investment trust), як їх зазвичай називають у західних країнах.
Наразі в Україні діє близько 30 таких фондів, які надають доступ до широкого переліку різноманітних активів нерухомості. Існують фонди, що орієнтуються на житлову і дохідну нерухомість, готелі, торговельні комплекси, бізнес-центри, складську інфраструктуру та навіть енергетику.
У всіх випадках такі фонди працюють приблизно за однаковими правилами. Фонд будує або купує певний об'єкт нерухомості, а велика кількість приватних інвесторів вкладає у нього кошти та стає співвласниками цієї нерухомості. Фонд забезпечує управління цим об'єктом, здає його в оренду та забезпечує операційне функціонування, отримує дохід від такої діяльності, який розподіляє приватним інвесторам фонду у вигляді дивідендів, залежно від їх частки. Другим джерелом дохідності REIT-фондів є зростання вартості активів, тобто здорожчання нерухомості, якою володіють інвестори. Це безпосередньо впливає на зростання ціни частки, яка належить інвестору. За бажання, він може продати її на вторинному ринку та отримати другий вид доходу — від різниці у ціні, так звана капіталізація.
Інвестиції в REIT-фонди можуть і стануть важливою складовою відбудови України, оскільки дозволяють залучати кошти громадян, які не мають можливості купити весь об'єкт, чи то через нестачу грошей, чи просто не бажаючи самостійно займатися управлінням нерухомістю.
Інвестиції у фонди знижують і ризики пошкодження об'єкта під час бойових дій. «Головна фішка REIT-фондів — це колективна безпека. Ви купуєте не якусь конкретну квартиру чи стіну, а сертифікати всього портфеля нерухомості фонду. Якщо у фонді, наприклад, є 20−30 квартир, і одна із них постраждає, для вас це не катастрофа. Так, загальна дохідність фонду може трохи коливатися в короткому проміжку часу, проте нікуди не зникає. А головне — усі інші квартири продовжують працювати, здаватися в оренду та щомісяця генерувати вам дохід», — пояснює Віктор Бойчук
Розглянемо, як працюють такі фонди, на прикладі компанії S1 REIT. Фонд S1 Obolon залучає кошти на придбання квартир у прибудинковому будинку поруч із метро Мінська. Об'єкт знаходиться на фінальній стадії будівництва, тож вартість активів стрімко зростає, а інвестори вже заробляють на капіталізації. Після введення в експлуатацію квартири фонду здаватимуться в оренду, і таким чином інвестор почне отримувати дохідність вже із двох джерел — орендних платежів і зростання вартості нерухомості. Запланована дохідність фонду становить 10% річних у доларах.
Якщо ж інвестор розглядає торговельну нерухомість, він може вкласти кошти у фонд S1 Plaza Позняки. Цей фонд фінансує будівництво нового четвертого торговельного центру мережі S1 Plaza в Києві поруч із метро Позняки.На відміну від фонду S1 Obolon, це дивідендний фонд із першого дня. Протягом будівництва інвестори фонду вже отримують щомісячні дивіденди на вкладені інвестиції. Запланована доларова дохідність тут становить 10,4% річних.
«Наразі інвестиційна компанія S1 REIT сфокусована на сегментах, в яких має чималий досвід та експертизу. Та головне — на тих типах дохідної нерухомості, які забезпечують першочергові базові потреби, — а це дохідна житлова та комерційна нерухомість. Для нас важливо вибирати ті типи об'єктів, які мають високі показники дохідності, відтак у житловій нерухомості — це 8−10% річних у доларі США, в комерційній — 10+% річних у доларі США», — розповідає Віктор Бойчук.
Водночас, відзначає він, надалі компанія відкрита до розширення продуктової лінійки, розглядаються готельна нерухомість, колівінги, енергетика, тощо.
Таким чином, інвестиційні фонди можуть стати способом залучення масового інвестора до будівництва у різноманітних сферах. А економічне зростання та стабілізація ринку забезпечать подорожчання таких об'єктів.