За яких умов будуть знижуватись кредитні ставки і на яких умовах банки видаватимуть іпотечні кредити, «Мінфіну» розповів експерт у банківській сфері, член наглядової ради Ощадбанку Тарас Кириченко.

«На платежі за іпотекою людина має витрачати стільки, скільки на оренду житла»

За даними Нацбанку, іпотечні кредити надає лише третина банків. Чому цей вид кредитування не популярний?

Значна частина банків, які обслуговують фізичних осіб, хотіли б давати і іпотечні кредити. Інше питання, наскільки активно вони готові працювати у цій сфері, які програми розроблятимуть тощо.

Однак тут важливо не те, скільки банків працюватимуть на цьому ринку, а те, який обсяг матиме сам ринок. Тобто, наскільки затребуваними будуть іпотечні кредити у громадян: чи матимуть вони можливість взяти іпотеку за кредитними ставками, які їм пропонують банки.

Наразі практично кожна сім’я хотіла б покращити житлові умови. Проблема полягає в тому, що не всі мають гроші для придбання нової квартири або сплати високих ставок за іпотекою.

Іпотека, умовно кажучи, має дати людям можливість придбати власне житло і сплачувати за іпотечним кредитом ту саму суму, яку зараз доводиться витрачати на оренду.

В Нацбанку кажуть, що іпотечні ставки в 2020 році впадуть до 14-15%. Президент Володимир Зеленський вважає, що вартість таких кредитів можна знизити до 10% річних. Який з цих прогнозів, на Вашу думку, є реальним?

Я думаю, що вже цього року ми побачимо гривневі іпотечні кредити під 10%. Розраховувати на залучення позики під таку ставку зможе будь-який громадянин, що має кошти для першого внеску за житло і достатні офіційні доходи.

Умови кредитування можуть покращитися завдяки зниженню ставок за депозитами, зменшенню ризиків для кредиторів і збільшенню їхніх повноважень.

До якого значення мають впасти депозитні ставки і ключовий орієнтир – облікова ставка НБУ, аби банки змогли пропонувати 10-відсоткові іпотечні кредити?

Якщо права кредитора будуть захищені, а зловживання з боку позичальника мінімізовані – ризик банку можна оцінити у 1%. Додаємо до нього ще поточні витрати банку та його прибуток, нехай це буде 3%. Так ми виходимо на те, що середня ставка за депозитами має бути в межах 6% і тоді іпотека під 10% буде цілком реальною.

У більшості банків ставки за депозитами вже близькі до 10%, а часто нижчі. Якщо ж і надалі знижуватиметься облікова ставка Нацбанку, залишатиметься невисока інфляція, можна буде очікувати і на подальше зниження ставок за депозитами, а слідом і на кредити.

Чи не спровокує таке суттєве зниження депозитних ставок відтоку грошей із банків?

Я не розглядав би такий сценарій. Якщо людина має гроші, то тримати їх в готівці «під подушкою» просто небезпечно.

В Україні цілком нормально функціонує банківська система, і навіть ставка 6-7% річних — це теж більше, ніж відсутність прибутку. В усьому світі люди спокійно тримають гроші у банківській системі під значно нижчі відсотки ніж в Україні і ризику відтоку вкладів не виникає.

«Якщо хочете нижчі ставки за іпотекою, маєте показати офіційні доходи»

Чи достатньо для пожвавлення іпотечного кредитування лише зниження ставки? Адже, приміром, чимало людей отримують зарплати «в конвертах». І для них також проблемою є підтвердження достатнього для отримання іпотеки рівня доходів.

Зниження розміру першого внеску і вимог до рівня офіційних доходів — це рух у помилковому напрямі. Здоровий іпотечний продукт, який існує у більшості країн світу, передбачає перший внесок близько 20% і, безумовно, стабільний заробіток позичальника.

Тіньові доходи не можна проаналізувати, визначити їх стабільність і навіть правдивість. Тому давати іпотеку людині, яка не може підтвердити свої доходи, безвідповідально.

Навпаки, ми маємо дати сигнал позичальникам: якщо вони хочуть отримувати нижчі ставки по іпотеці, треба вимагати від роботодавця офіційної зарплати.

Зниження першого внеску так само створює додаткові ризики. Якщо ми хочемо, щоб іпотечний кредит був захищений, людина має своїми власними заощадженнями взяти участь у купівлі об’єкта. Тому, на мій погляд, перший внесок має бути в межах 20-30%.

Збираєш перший внесок на придбання житла? Обирай надійний депозит в каталозі від «Мінфіну»

За даними НБУ, деякі банки надають іпотечні кредити громадянам, які мають офіційні доходи на рівні 10 тис. грн…

Банк, безумовно, має можливість приймати свої управлінські рішення і встановлювати такі вимоги до позичальників, як забажає. Але, на мій погляд, іпотека все ж має бути відповідальною, як з боку банків, так і позичальників.

Не потрібно брати іпотеку, якщо для її обслуговування доводиться віддавати «останню сорочку». Після того як сформовано сімейний бюджет і з нього вирахувано обов’язкові витрати (комунальні послуги, їжа тощо), варто поглянути яка сума залишається. Ось половину цієї суми можна витрачати на іпотеку, максимум — 40% від всіх доходів.

Що, на вашу думку, можна ще зробити, аби розширити доступ до іпотечного кредитування?

Важливо, щоб оформлювати її можна було лише у гривні. Ніяких доларів, євро і швейцарських франків. Все це ми вже проходили в період до 2008 року і нічого хорошого це не принесло.

Також ставка має бути прозорою і чесною. Жодних прихованих комісій, плати за обслуговування і так далі, чим інколи граються фінансові організації.

Крім цього повинні діяти можливості рефінансування іпотеки. Тобто, якщо людина взяла дорогу іпотеку, у неї має бути можливість перейти в інший банк, який пропонує нижчу ставку.

«Якби я зараз брав іпотечний кредит, то наполягав би на плаваючій ставці»

Банки можуть встановлювати відносно низькі відсотки за іпотекою, але при цьому прописувати в договорах своє право змінювати ставку. Наскільки ризикована така політика для позичальників?

В більшості країн світу іпотечні кредити надаються саме за плаваючою ставкою. Якщо ринок коливається вгору чи вниз, то і відсоткова ставка може змінюватись.

Один із варіантів, який вигідний для обох сторін – це фіксована ставка на певний період, наприклад на 1-3 роки.

Інколи це може створювати ризики для позичальника, а інколи – можливості. Якщо зараз позичальники беруть іпотеку під 15-20% річних, то за умови зниження ставок на ринку, вони могли б теж розраховувати на менші відсотки. Тому якби я зараз брав іпотечний кредит, то наполягав би саме на плаваючій ставці, щоб, коли відсотки підуть до низу, я платив би менше.

Але якщо макроекономічна ситуація погіршиться і НБУ знову почне підвищувати облікову ставку, підуть вгору і кредитні ставки.

Дійсно, такі ризики існують. Для того, щоб убезпечити себе від несподіваних коливань, можна встановлювати в іпотечному договорі період, на який фіксується ставка. Наприклад, вона переглядається раз на рік.

Крім цього варто прописувати максимальну ставку за іпотекою, щоб не перекладати надмірні ризики на позичальників. Приміром, встановити в договорі, що вона не може бути вище 15%.

У лютому почала діяти урядова програма «Доступні кредити 5-7-9%». Чи доцільно запустити подібну масштабну програму для іпотеки?

Держава може підтримувати певні категорії громадян. Це нормально і, власне, в цьому і полягає одна з її функцій. Наприклад, можуть бути такі програми для військових, молодих сімей, вимушених переселенців.

Читайте також: Рейтинг крупнейших застройщиков Киева

Однак зараз головне – це зробити нормальний іпотечний ринок для всіх громадян. Якщо після цього держава захоче додатково комусь допомогти – це її право і повноваження.