Як рейтинг допоможе потенційним покупцям
Завдяки рейтингу від порталу «Мінфін» потенційні покупці житла можуть бачити, які компанії нарощують, а які — збавляють темп. Усі використані показники можуть свідчити про рівень стійкості компанії.
Наприклад, у рейтингу за перше півріччя минулого року Укрбуд, який здав 136 квартир у двох будинках, зайняв лише 12 місце. Хоча в процесі будівництва у компанії перебували 26 ЖК. Така статистика мала насторожити потенційних покупців. А вже за місяць після публікації рейтингу з’явились підтвердження, що забудовник дійсно переживає проблеми. Зараз всі роботи компанії зупинились.
Із нашого рейтингу можна дізнатись інформацію, яка має вагоме значення при купівлі квартири, зокрема:
- про власників та рік створення будівельних компаній,
- цільове призначення земельних ділянок, на яких зводяться будівлі,
- розташування ЖК та відстань від центру.
Серед нововведень — вартість квадратного метра у будинках.
Всю зазначену інформацію «Мінфін» бере у відкритих джерелах. В тому числі, у сервісах моніторингу реєстраційних даних українських компаній.
Як рахували
Для ранжування ми обрали лише легалізоване будівництво. Важливо, щоб забудовник не лише завершив роботи, але й отримав сертифікат від Державної архітектурно-будівельної інспекції. Якщо ж здача будинку загрузла у бюрократичних перипетіях і цей документ відсутній – в рейтингу таке будівництво не враховувалось.
Ще одна вимога до учасників дослідження – мати ділову історію і плани на майбутнє. Тобто ми зважаємо лише на тих забудовників, які ще до цього півріччя вже здали хоча б один будинок, або продовжують інше будівництво.
Ключовий показник, на який «Мінфін» звертав увагу при складанні рейтингу – кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів. Чим більше побудовано, тим кращу позицію у рейтингу зайняла компанія.
839 тис. «квадратів» у другому півріччі
У другій половині 2019 року будівельні компанії активізували роботи і суттєво перевищили показники першого півріччя.
За перше півріччя забудовники здали трохи менше 6,9 тис. квартир загальною площею 414 тис кв. м. А вже у другому півріччі 24 забудовники отримали сертифікати на 13, 877 тис. квартир, загальна площа яких — майже 839 тис. «квадратів».
Для порівняння: в аналогічному періоді 2018 року в столиці було здано близько 13,2 тис. квартир загальною площею 815 тис. кв.м.
Столичні забудовники наростили темпи будівництва у другому півріччі незважаючи на те, що одна з найбільших київських компаній — Укрбуд, в липні-грудні 2019 не здала жодного будинку.
Не надто високі показники продемонстрував Київміськбуд. Йому вдалося завершити лише один будинок на 215 квартир. Але компанія споруджує 19 ЖК – більше, ніж будь- який інший учасник рейтингу. Також вона погодилася завершити об’єкти Укрбуду.
У лідерах рейтингу з'явився новачок
Перше місце у рейтингу посів Інтергал-Буд, який завершив роботу над 2277 квартирами, площею майже 131 тис. «метрів». А це — близько 16% всього житла, яке здали учасники рейтингу у другому півріччі минулого року.
Інтергал-Буд вже не вперше очолює рейтинг. Перший рядок компанія займала також за підсумками 3-4 кварталів 2018 року. А ось у попередньому півріччі забудовник отримав 7 місце, здавши близько 25 тис. кв.м.
Обирай інвестиції в нерухомість з високим прибутком від надійного забудовника
На другій позиції — ще одна компанія, яка останнім часом стабільно знаходиться високо у рейтингу «Мінфіну» —Stolitsa Group. В другому півріччі 2019 вона здала 1851 квартиру загальною площею трохи більше 114 тис. «метрів». В попередньому рейтингу забудовник посідав першу сходинку, а за підсумками другої половини 2018 р. – лише четверте місце.
А ось третій рядок дістався новачку New Sigma Development, який раніше жодного разу не потрапляв до нашого рейтингу. У 3 кварталі минулого року компанія здала лише один будинок, але досить великий – з 989 квартирами загальною площею близько 97,6 тис. кв.м.
Лідери рейтингу
| Забудовник | Загальна площа у кв. м | Кількість квартир |
| Інтергал-Буд | 130785,1 | 2277 |
| Stolitsa Group | 114129,4 | 1851 |
| New Sigma Development | 97561,28 | 989 |
| К.А.Н. Девелопмент | 71109 | 1108 |
| Perfect Group | 46025,8 | 943 |
88% компаній зірвали строки здачі
Виходячи з даних з відкритих джерел, із 24 забудовників, які потрапили до рейтингу, лише 3 компанії вчасно здали будинки, або затримали їхню здачу не більше, ніж на 3 місяці. Це МЖК «Оболонь», який завершив роботу над одним з будинків ЖК ObolonSky, Kadorr Group, який здав ЖК Тридцять восьма перлина та bUd Development із будинком у ЖК Французький квартал 2.
Серед компаній, які ведуть кілька проектів, частину будинків здали в строк Інтергал-Буд, Stolitsa Group, К.А.Н. Девелопмент, Perfect Group. Інші забудовники у другому півріччі 2019 року по жодному своєму проекту не ввели будинок вчасно.
Детальніше про це можна дізнатись з рейтингу.
Чому важливе цільове призначення ділянки
Щоб отримати земельну ділянку і розпочати будівництво, компанії вдаються до крайніх заходів, приміром, почасти ігнорують цільове призначення земельної ділянки. Саме тому у рейтингу «Мінфіну» для кожного об’єкту вказана ця інформація.
Приміром, у деяких випадках у цільовому призначенні ділянки зазначається лише про можливість зведення на ній комерційної нерухомості, насправді ж будується житло.
Так, цільове призначення землі, на якій RESA Development зводить ЖК Karaway Tower, встановлене за кодом 03.07 — для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Такий самий код і у ділянки під Welcome Home на Ревуцького, за який відповідальна компанія Фундамент та у землі під ЖК Бережанський Галжитлобуду.
Збираєш гроші на власну квартиру? Обирай депозит з найвищими ставками в каталозі від «Мінфіну»
Ціла низка об’єктів зводиться на ділянках з кодом 03.15 — для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. І така маніпуляція забудовників може сильно попсувати нерви покупцям.
Як пояснює керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor.Estate Володимир Копоть, в його практиці вже були випадки, коли через забудову на непризначених для цього земельних ділянках роботи зупинялися або навіть і не розпочиналися. Приклади такої ситуації: Патріотика на Озерах, а також сумнозвісні «об’єкти Войцеховського» — цілий ряд заморожених ЖК.
Як пояснив «Мінфіну» адвокат ЮФ «Ілляшев та Партнери» Дмитро Грибов, найкраще обирати будинки, що зводяться на ділянках з цільовим призначенням 02.02 і 02.07. Хоча загалом, варто проконсультуватись із юристом щодо цього питання безпосередньо перед придбанням нерухомості і розібратись з ризиками конкретного цільового призначення.
Контроль на Нивках
Неоднозначна ситуація склалася з ЖК Нивки-Парк, який зводить Інтергал-Буд. У травні минулого року з'явилась інформація, що ДБР розслідує справу щодо Київміськради, КМДА та ДАБІ. Їх підозрюють в протиправних діях, направлених на «незаконну забудову земельних ділянок», на яких розташовується цей ЖК.
Як пояснили «Мінфіну» в Інтергал-Буд, жодних негативних наслідків для діяльності компанії через розслідування не було: слідчих дій за участю посадових осіб забудовника не відбувалось, жодні документи не вилучали і підозру нікому з представників компанії не оголошували.
Також у Інтрергал-Буд підкреслюють, що для будівництва отримали всю необхідну дозвільну документацію, а висновки слідчого в компанії називають безпідставними. «Це підтверджується тим, що слідчий суддя тричі відмовляв прокурору в наданні тимчасового доступу до документів», — наголошує забудовник.
Роботи у ЖК продовжуються, наразі заселяється 5-й будинок. Закінчується будівництво дитячого садка і починає зводитись вже 11 будинок.
Земельна конфіскація
Водночас існують випадки, коли земельні ділянки можуть вилучатись у забудовника. Адвокат LF Totum Сергій Радченко розповів «Мінфіну» про приклад, як будівельні компанії протиправно отримують ділянки. Компанії обходять процедуру аукціонів при отриманні прав на ділянку. Наприклад, сворюють будівлі «на папері» і потім домагаються відведення їм ділянок, на яких такі споруди нібито знаходяться.
«Якщо правоохоронні органи довели факт порушення процедури виділення ділянок, це є прямою підставою для повернення землі до державної або комунальної власності», — зазначив адвокат.
Щоправда для цього потрібне окреме рішення суду, а справа в українських реаліях може розглядатися роками. Тому важливо, на якій стадії готовності перебуває будівля, в якій придбається житло.
«Якщо інвестувати на стадії «котловану» – далеко не факт, що забудовник зможе ввести об’єкт в експлуатацію. Якщо ж будинок введений в експлуатацію, а права власності інвесторів оформлені, то таке повернення ділянки державі чи громаді не відобразиться на правах власників нерухомості», — пояснив Сергій Радченко.
«Зелені» зони тільки на картинках
Покупці квартир у цілому ряді житлових комплексів нарікають на неякісні будівельні матеріали, як результат — погану шумоізоляцію і сирість. І це не єдина проблема.
Чимало забудовників в рекламі своїх ЖК додають інформацію про наявну інфраструктуру і «зелені» зони. Однак реалії виявляються не такими привабливими, як її розписують компанії.
Приміром, як пишуть на форумах мешканці квартир ЖК Standard One (забудовник KDD Engineering), зелених зон біля будинку практично немає, а дитячий майданчик затісний.
Інколи інвестори зіштовхуються з тим, що змінюється план будівництва ЖК і навпроти їхніх вікон виростають нові будинки. Наприклад, спершу планувалось, що у ЖК Яскравий (забудовник Інтергал-Буд) буде 4 будинки, а згодом їхня кількість подвоїлась.
Як пояснює Володимир Копоть, інвестор купує свої квадратні метри, а все що відбувається навколо них – маркетингові ходи. Тому гарантій, що забудовник все реалізує так, як було у рекламних буклетах, немає.
Хоча, зазначає експерт, існують і поодинокі кейси покарання забудовників. Наприклад, минулого року Антимонопольний комітет оштрафував на 3 млн грн. компанію Скайпарк Груп, яка зводила ЖК Park Land.
Причина — надання недостовірної інформації. Забудовник в рекламі обіцяв звести автостоянку біля нового ЖК Park Land, хоча ця територія не належала йому. Але загалом, щоб інвестор міг захистити свої права, необхідно, щоб зобов’язання забудовника були чітко зафіксовані в угоді.