Рейтинг забудовників Києва: хто здав в експлуатацію 405 тисяч «квадратів»

Зменшуємо ризики інвесторів

Головна ціль рейтингу забудовників – зменшити ризики інвесторів. Завдяки рейтингу можна відслідковувати, які компанії регулярно завершують роботу над будинками, а хто скорочує обсяги будівництва або взагалі припиняє його.

Найяскравіший приклад у цьому плані – Укрбуд. Ще в першому півріччі минулого року одна з найбільших будівельних компаній столиці різко загальмувала зі здачею будинків в експлуатацію і суттєво опустилась в нашому рейтингу. І хоча ні сама компанія, ні більшість оглядачів тоді ще не говорили про проблеми Укрбуду, обережного інвестора це мало насторожити.

Крім цього, з рейтингу можна дізнатись чимало іншої корисної інформації. Наприклад, як довго компанія працює на ринку, скільки за цей час здала будинків, чи продовжує будувати, на скільки затримує здачу житла в експлуатацію. Також можна перевірити цільове призначення ділянок, на яких компанія зводить будинки, вартість квадратного метру, клас комфортності та розташування відносно центру Києва.

Минулого року «Мінфін» також почав перевіряти власників будівельних компаній. Тому більш прискіпливі інвестори мають змогу перевірити дані про цих людей та вирішити, чи варто їм довіряти.

Як складали рейтинг

«Мінфін» включає до рейтингу лише ті будинки, які здані в експлуатацію, а забудовник отримав сертифікат від Державної архітектурно-будівельної інспекції. Навіть якщо всі роботи завершені, але ДАБІ ще не прийняла будинок – в рейтинг забудовника не буде включено.

Також ми звертаємо увагу на історію діяльності компанії. В рейтинг потрапляють лише ті забудовники, які до цього півріччя вже здали хоча б 1 будинок, або ж ведуть роботу над новим. Саме через це обмеження до рейтингу не потрапив ТОВ «Грейс Девелопмент», який ввів в експлуатацію клубний будинок Greenwood. Компанія  планує звести ще один будинок, але це поки що проєкт. З цієї ж причини в рейтингу немає і ЖК Мандарин від компанії Таунхаус-Україна.

В рейтингу забудовники розмістились в залежності від кількості зданих в експлуатацію квадратних метрів. Інформацію про них «Мінфін» дізнався з документів, які компанії розміщують у відкритому доступі, або ж запитував їх у забудовників та ДАБІ.

Як будівельники переживають кризу

Будівельна галузь важко переживає  кризу. За словами міністра розвитку громад та територій Олексія Чернишова, за перше півріччя будівництво скоротилося на 10%.  За цей же період вітчизняний ВВП впав на 6,5%. 

Тож будівельна галузь — одна з тих, справи в якій виявились навіть гіршими, ніж в економіці в цілому.

Причина — не тільки в карантинних обмеженнях, а й в різкому падінні платоспроможного попиту. «Це яскраво відобразилося на акціях від забудовників у період 2 кварталу 2020 року. Забудовники перейшли на онлайн консультування, відео-презентації та інтерактивні тури, створили нові канали комунікації з покупцями. Фіксація курсу долару на рівні 24-26 грн стала найпопулярнішою акцією весни. У деяких забудовників призупинили видачу прав власності на період карантину. Розстрочки не користувалися популярністю, а компанії продовжували їх термін» — зауважує Анна Максимова, головний спеціаліст сектору нерухомості «Мінфіну».

Та після послаблення карантинних заходів забудовники все частіше пропонують покупцям приїхати на об’єкт та на власні очі побачити нову квартиру. Відчутно, що онлайн не може повноцінно забезпечити функціонування сфери нерухомості. Деякі компанії поступилися принципами та почали продавати комерційні приміщення, чого раніше ніколи не було. Ситуація у світі склалася безпрецедентна і усі намагалися якомога краще адаптувати свій бізнес та життя до нових умов.

Здали лише кожний п’ятий із запланованих ЖК

До рейтингу за перше півріччя потрапили 13 забудовників, які разом здали 23 будинки в 17 ЖК. Хоча, за планами на початку року, будинки мали б здаватись у 89 житлових комплексах. Нічого незвичного у цих показниках немає — вітчизняні будівельники традиційно затримують строки здачі житла. Зокрема, і зараз з 23 будинків лише 7 були здані вчасно або раніше обіцяного строку.

Читайте також: За скільки зараз можна купити квартиру в Києві

Загальна площа завершеного житла становить трохи більше 405 тис. кв. м. Для порівняння: у другому півріччі забудовники столиці разом здали 839 тис. «квадратів».

Та про двукратне падіння наразі не йдеться. Оскільки у першому півріччі будівельники традиційно завершують значно менше житла. Наприклад, у 1-2 кварталах 2019 р. в експлуатацію ввели будинків загальною площею 414 «метри», тобто не набагато більше, ніж зараз.

Лідер рейтингу

Перше місце у рейтингу посіла компанія KSM-Group, яка отримала один сертифікат на 11 будинків у ЖК Кришталеві джерела. У них розташовано 1134 квартири, загальною площею 65,7 тис. кв. м.

Ця компанія — не новачок у нашому рейтингу.  Але присутня була у ньому доволі давно – ще у 2016 і 2017 роках. Впродовж наступних двох років  «Мінфін» не мав інформації про нові завершені проекти компанії.  Зараз KSM-Group знов активізувала діяльність: крім Кришталевих джерел зводить ще 2 ЖК.

Широкому загалу компанія стала відома влітку цього року, коли після вибуху газу на Позняках президент видав постраждалим громадянам сертифікати на квартири саме в Кришталевих джерелах.

Утім, останнім часом навколо цього забудовника розбурхуються скандали. Як повідомив «Мінфіну» співзасновник онлайн-сервісу юридичної перевірки нерухомості Monitor.Estate Володимир Копоть, щодо ЖК Кришталеві джерела є ухвала про арешт майна.

Відносно іншого комплексу цієї компанії  — ЖК Дніпровський, відкрито кримінальну справу за ст.356 КК України (самоправство), повідомив експерт. Суть справи полягає в тому, що замовник будівництва отримав містобудівні умови до моменту прийняття Київською міською радою рішення про передачу землі.

Флешбек від Укрбуду

Рейтинг має порадувати всіх інвесторів збанкрутілого Укрбуду. Наприкінці минулого року довести його об’єкти до ладу взявся Київміськбуд. У першому півріччі забудовник здав 3 будинки у ЖК Сонячна Рів'єра, Пектораль та Новомостицький. Загалом, у них розташовано 836 квартир загальною площею майже 56 тис. кв. м. Станом на серпень 2020 р. компанія прийняла ще 6 об'єктів Укрбуду.

Виходячи із зобов’язань, які взяв на себе Київміськбуд, він здав ці будинки вчасно. Та якщо враховувати план введення в експлуатацію Укрбуду, завершення будівництва затримали на строк від 6 до 24 місяців. До кінця року компанія планує здати будинки в ЖК Харківський і Гармонія.

Читайте також: Як купити готель за кордоном за $1 тис і отримувати дохід до 10% річних

У першому півріччі  Київміськбуд не здав жодного будинку, який почав би зводити з нуля самостійно. Він отримав лише сертифікати на 2 будинки, які реконструював і надбудовував поверхи. Разом з ними Київміськбуд міг би посісти перше місце у рейтингу, але «Мінфін» традиційно не враховує реконструкцію гуртожитку під житловий будинок.

Загалом перша п’ятірка забудовників виглядає наступним чином:

Усі хочуть комфорту

Є чотири основні класи житлової нерухомості: економ, комфорт, бізнес і еліт.

За словами забудовників, раніше інвестори звертали увагу в основному на вартість квадратних метрів, тому найбільш популярним було житло економ-класу. З розвитком ринку нерухомості ситуація змінилася. Тепер покупців цікавить не тільки ціна, але й розвинена інфраструктура комплексу, благоустрій території, концепція ЖК, яка близька йому за духом.

Куди подівся економ-клас

Під час підготовки рейтингу «Мінфін» звернув увагу на те, що, за даними забудовників, в першому півріччі цього року не введено в експлуатацію жодного будинку економ-класу – лише комфорт та бізнес. Ми вирішили дізнатись у експертів, чому склалась така ситуація і чи свідчать ці дані про те, що  інвестори та забудовники втратили інтерес до економу.

Наше питання здивувало фахівців. Зокрема, Володимир Копоть звернув увагу на те, що в цей час були здані будинки в ЖК Традиція та Нова Англія. За його даними, вони відносяться саме до економ-класу. Аналітик SV Development Сергій Костецький переконаний, що до 80% всього житла, яке будується в столиці, належить саме до економу.

Такі неспівпадіння пояснити просто: в Україні чітко не визначені вимоги до класу нерухомості. Тому забудовники можуть визначати його фактично на власний розсуд, а, за бажанням, навіть змінювати. Мовляв, починали будувати дім економ-класу, а за рік придивились і вирішили, що це — комфорт.

Читайте також: Яке житло втрачає популярність у 2020 році

Тому, хоча у рейтингу «Мінфін» і використовує ті класи, які вказують забудовники, інвесторам є сенс перевіряти, що під «комфортом» та «бізнесом» мають на увазі компанії. Нажаль, відсутні офіційні критерії поділу житла за класами. Це маркетинговий хід компаній, які продають квартири, не більше.

Як захистись від будівельних недоробок

Під час підготовки рейтингу «Мінфін» перевіряє відгуки на житло тих, хто вже отримав ключі від квартир. Досить часто новосели скаржаться, що їм пропонують помешкання в незадовільному стані: криві стіни, тріщини і навіть щілини між сусідніми квартирами. Детальніше з подібними відгуками можна ознайомитись тут.

З цими проблемами стикаються клієнти чи не кожного забудовника. Як пояснює Сергій Костецький, рентабельність будівельних компаній низька, ось вони й економлять на всьому.

Щоб захистити себе від таких випадків, радник JN Legal Сергій Дахновський рекомендує готуватись до можливих проблем ще на етапі укладання договору із забудовником.

«У договорі має бути чітко визначено проектні параметри квартири та перелік основних будівельних і оздоблювальних робіт, комплектація квартири. Також вид і характер матеріалів, які будуть використовуватися, їх виробник та інші показники, щодо яких забудовники щедро надають обіцянки та гарантії на словах», — пояснює він.

Юрист каже, що у договорі має бути передбачена процедура прийняття житла. Акт приймання-передачі квартири слід підписувати виключно після усунення усіх недоліків та не зважати на будь-які запевнення чи обіцянки.

Читайте також: Яке житло в дійсності вибирають українські айтішники

Як наголошує юрист Totum LF Олександр Дудка, інвестору необхідно оформити всі претензії в письмовому вигляді, наприклад, скласти дефектний акт. І вже з ним звернутися до порушника з вимогою усунути всі допущені недоліки.

Як позбавляються норовливих інвесторів

Хоча експерти і радять не підписувати акт приймання-передачі, доки забудовник не усуне недоліки, така позиція може мати і негативні наслідки. Володимир Копоті каже що, йому відомі випадки, коли забудовники «відкріплювали» норовливого інвестора і продавали квартири третім особам.

Здійснити це забудовники можуть, оскільки напочатку підписують з інвесторами лише попередній договір. В таких випадках компанія повертає покупцю лише ту суму, яку він їй заплатив в момент підписання договору. Тобто, як правило, значно меншу, ніж коштує квартира після того, як будинок зданий в експлуатацію.

Читайте також: Що змінилося в оподаткуванні доходів від продажу об’єктів незавершеного будівництва

Як пояснює старший юрист Pravo Garant Анжеліка Отюська, розірвання договору можливе у тому випадку, якщо інвестор допускає істотне порушення цього договору. До таких порушень, наприклад, відносяться несвоєчасне внесення платежів або ухилення від укладення основного договору. Саме останню підставу і можуть використати забудовники, якщо інвестор не приймає квартиру.

Водночас, наголошує Анжеліка Отюська, всі підстави розірвання договору мають бути прописані в договорі. Якщо їх немає, то забудовник зможе позбутись такого покупця лише через суд.

Звідки беруться «зайві» метри

Ще одна проблема, на яку скаржаться інвестори – збільшення площі квартир під час будівництва, а відтак — і необхідність доплачувати за «зайві» квадратні метри. Як пояснює Сергій Дахновський, зміна площі житла відносно запланованої – річ звична.

«Під час розроблення проектної документації неможливо точно передбачити площу майбутньої квартири – вона є орієнтовною і залежить від низки чинників (товщини шару тинькування, встановлення і локалізації перегородок тощо). Тому фактична площа новобудови визначається вже за результатами технічної інвентаризації на момент введення будинку в експлуатацію і може бути, як свідчить практика, меншою або більшою за проектну на 1-3 кв. м», — пояснює він.

Разом з тим інвестор має знати, як захистити свої права, аби надмірно не переплачувати за додаткові метри. «При підписанні договору інвестору слід приділити особливу увагу умовам оплати «зайвих» метрів: за яким курсом щодо долара здійснюється оплата. За якою ціною за квадратний метр: готового будинку чи прописаною в договорі на момент покупки», — зазначає директор філіалу грузинської будівельної компанії REDCO Роберт Кругових.

Водночас, констатує Володимир Копоть, хоча у більшості випадків забудовники і прописують необхідність доплати за додаткові «метри», свою відповідальність, якщо квартира виявиться меншою ніж заплановано, вони можуть і не встановити. Тому це ще одна причина уважно перечитувати договір і наполягати на цьому положенні.

Рейтинг забудовників від «Мінфіну» і надалі допомагатиме відслідковувати тенденції на ринку нерухомісті та краще орієнтуватись в них.

ПОВНУ ВЕРСІЮ РЕЙТИНГУ КИЇВСЬКИХ ЗАБУДОВНИКІВ ЧИТАЙТЕ ТУТ