Попит знову змістився у столичне передмістя: які райони обирають покупці
За словами столичної рієлторки Ірини Луханіної, потенційних покупців зараз найбільше цікавить житло таких напрямках:
- Лісники — приблизно 10−12 кілометрів від центру Києва по прямій,
- Ходосівка, Нова Ходосівка — 17−20 кілометрів,
- Стара Обухівська траса/Конча-Заспа — 20−25 кілометрів,
- Софіївська Борщагівка — 10 кілометрів,
- Петропавлівська Борщагівка — 11 кілометрів,
- Ірпінь — 20−22 кілометра,
- Буча — 22 кілометра,
- Гостомель — 21 кілометр,
- Чабани — 15 кілометрів,
- Гатне — 13 кілометрів,
- Новосілки — 12 кілометрів.
Такі уподобання можна пояснити як логістичними та інфраструктурними перевагами вказаних напрямків, так і чинником безпеки. У деяких селах та містечках передмістя в години повітряних тривог значно тихіше, ніж у самому Києві (це, зокрема, стосується населених пунктів в Обухівському напрямку).
«Найпопулярніші напрямки:
Західний (Ірпінь, Буча, Ворзель), який наразі активно відновлюється та відбудовується після бойових дій, приваблює близькістю до лісу та природи.
Південний (Вишневе, Софіївська та Петропавлівська Борщагівки), де серед основних переваг: близькість до столиці, розвинена транспортна й комерційні інфраструктури.
Північно-східний (Бровари, Княжичі) з хорошим транспортним сполученням із столицею, великим вибором якісних новобудов доступного цінового сегмента та природою поруч. Також набувають популярності Білогородка, Гатне та Щасливе, які приваблюють великим вибором пропозицій котеджів та таунхаусів", — розповіла «Мінфіну» CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова.
Вона каже, що рішення про придбання житла у передмісті покупці зараз ухвалюють швидко, бо на ринку відчувається дефіцит якісних проектів.
«Квартири у передмісті купують переважно для власного проживання, але зустрічається й інвестиційний попит, особливо у проєктах на низьких стадіях будівництва. Нині навіть активніше купують в передмісті, ніж у столиці.
Пояснюється це тим, що саме в містах-сателітах Києва ведеться активне будівництво й стартують нові черги в комфорт-класі за доступнішими, ніж в столиці, цінами. Плюс, переважна більшість покупців — це переселенці з інших регіонів, для яких передмістя водночас є зрозумілішим та комфортнішим, й знаходиться неподалік Києва, де високий шанс знайти гарно оплачувану роботу", — пояснила Міхальова.
Яке житло в передмісті зараз є найзатребуванішим
На першому місці у покупців — питання безпеки, залишаються у фокусі уваги якість новобудови та локація.
«Монолітно-каркасна технологія будівництва лідирує, адже на тлі ракетно-шахедних обстрілів довела свою безпечність та надійність. Покупці звертають увагу й на якість будматеріалів, їхні характеристики та склад.
Наприклад, часто цікавляться якістю віконних конструкцій, які повинні мати гарний рівень звукоізоляції та надійну фурнітуру. Крім того, мають попит проєкти з гарним сполученням зі столицею, тобто розташовані неподалік транспортних розв’язок та забезпечені достатньою кількістю громадського транспорту.
Побутує думка, що покупці сьогодні воліють обирати лише низькі поверхи висотних будинків й загалом розглядають тільки низьку забудову, але наші експерти з продажів мають зворотний досвід. Щодня наші колеги спілкуються з десятками покупців, які розглядають абсолютно різні поверхи, серед яких і найвищі", — пояснила Міхальова.
Чи багато у передмісті новобудов, які відповідають перерахованим вище критеріям, та що взагалі зараз відбувається на ринку?
Рейтинг забудовників передмістя від «Мінфіну»: від рекордів до скандалів
Зараз передмістя будується навіть активніше, ніж столиця.
«Тут не просто добудовують розпочаті до вторгнення проєкти, а й стартують абсолютно нові. Вони відповідають вимогам часу та приваблюють покупців — насамперед доступнішими, ніж в столиці, цінами, близькістю до природи, спокійною атмосферою та розвиненою інфраструктурою», — зазначила Ірина Міхальова.
Цю тенденцію підтверджують і дослідження «Мінфіну». Минулий рік став рекордним для первинки передмістя Києва. 57 забудовників ввели в експлуатацію 64 ЖК на близько 9,6 тисяч квартир загальною площею понад 436 тисяч квадратних метрів.
Забудовники отримали 134 сертифікати готовності, а загалом був завершений 121 будівельного проєкт — 104 повноцінних будинки та 18 секцій у складі багатосекційних проєктів.
На першому місці в новому рейтингу «Мінфіну» — забудовник Мартинов, який у 2024 році отримав 14 сертифікатів готовності та, відповідно, здав у експлуатацію 14 будинків, 1 769 квартир загальною площею 100 970,1 квадратний метр. Станом на 2 квартал 2025 року цей забудовник споруджує 23 будинки.
Минулого року він значно наростив темпи. Наприклад, у 2023 році на його рахунку було 42 тисячі квадратних метрів введеного житла (тобто за рік обсяги зросли у понад удвічі). Такими обсягами нового житла можуть похизуватися хіба що великі столичні забудовники, як-от Інтергал Буд, «Столиця» чи ДІМ.
В портфоліо Мартинова, зокрема, ЖК «Софія Резиденс» на Софіївській Борщагівці з вартістю квадратного метра житла від 47 тисяч гривень, та ЖК Sofia Nova в Новосілках (вартість квадратного метра — від 44 тисяч гривень).
На другому місці в рейтингу від «Мінфіну» — забудовник «Атлант», який минулого року здав 6 будинків на 923 квартири загальною площею понад 40 450 квадратів.
Наприклад, у ЖК «Одеський бульвар» у Новосілках житло можна придбати за ціною квадратного метра від 35 тисяч гривень, а в ЖК на Петлюри в Броварах — від 34,6 тисяч гривень.
До топ трійки ввійшла також компанія Alliance Novobud із трьома зданими за минулий рік будинками на 368 квартир загальною площею 25 343,6 квадратних метрів.
В ЖК Madison Gardens у Броварах вартість квартир стартує від 37 тисяч гривень за квадрат. У ЖК «Лавандовий» у цьому ж населеному пункті — від 41 тисячі гривень.
Зазначимо, що в «Лавандовому» є підземний паркінг, тоді як у більшості ЖК, що їх здали минулого року лідери рейтингу — переважно гостьові паркінги.
Проблеми з паркуванням — поширений недолік новобудов у передмісті. На них скаржаться, наприклад, мешканці ЖК «Центральний 2» в Ірпіні, вказуючи, що «кількість квартир значно перевищує число паркомісць».
При цьому майже в усіх будинках є можливість купити житло за програмою пільгової іпотеки «єОселя» — на це звертають увагу чимало потенційних покупців, обираючи забудовника та новобудову.
Детальніше рейтинг можна подивитися ТУТ. Щоб переглянути детальнішу інформацію про житлові комплекси, натисніть на рядок із обраним забудовником.
До першої п'ятірки рейтингу забудовників від «Мінфіну» потрапили також компанії Molodist та ProGroup Development. На рахунку першої — три зданих минулого року будинки на 683 квартири (площа — майже 25 тисяч квадратів). Друга здала 2 будинки на 443 квартири загальною площею 21,2 тисячі квадратів.
Ще один із важливих для потенційних покупців критерій вибору — наявність резервного живлення. Воно є, зокрема, в:
- ЖК «Софіївські Липки» від забудовника ProGroup Development,
- ЖК «Центральний-2» в Ірпіні від забудовника «Центральний» (він на 9 сходинці рейтингу від «Мінфіну»),
- ЖК Scandia в Броварах від забудовника БК «Тріумф» (на 16 сходинці в рейтингу «Мінфіну») тощо.
Але загалом у більшості новобудов у передмісті резервне живлення не встановлено. Що, втім, не позбавляє майбутніх мешканців можливості встановити його власним коштом уже після новосілля.
Варто зазначити, що «Мінфін» ранжує забудовників виключно за обсягами зданого в експлуатацію житла. Трапляються випадки, коли активність забудовника супроводжується скандалами на ринку. Як це трапилося, зокрема, з компанією Comfort Life, що посіла у рейтингу «Мінфіну» шосту сходинку.
Паралельно цей забудовник досить багато споруджує в Києві, й там потрапив у скандал зі значними затримками здачі будинків в експлуатацію — по ЖК «Лісова казка- 2″ терміни зірвали на 64 місяці, що стало одним із найгірших результатів на первинці столиці.
До топ-10 рейтингу від «Мінфіну» потрапив також забудовник «Санвіль Групп» (він посів десяту сходинку). Це відносно нова компанія (зареєстрована лише у 2023 році). Та вона вже встигла обрости кримінальними справами. За даними Опендатабот, на початок червня 2025 року було зареєстровано 7 кримінальних ухвал.
Дефіцит готових квартир і зростання цінника
Ірина Міхальова каже, що, завдяки тому, що в передмісті активно стартують нові проєкти, дефіциту житла в ЖК на ранніх етапах будівництва не спостерігається. А от нового готового, чи майже готового — не вистачає. Особливо одно- та двокімнатних квартир, які є найпопулярнішими серед покупців.
Щодо цін, то вони в передмісті, як, власне, й у столиці, чи в будь-якому відносно спокійному регіоні України, помірно зростають.
«Ті, хто думають, що ціни падатимуть, помиляються. І навіть значна кількість пропозицій вторинки не здатна вплинути на це, адже покупці, особливо молодь, прагнуть придбати квартиру саме в новобудовах. Реальний дефіцит готового якісного нового житла, перехід із новими проєктами на реалізацію за механізмом майбутніх об'єктів нерухомості, подальше зростання собівартості прискорюватимуть це зростання», — вважає Міхальова.
Ірина Луханіна надала «Мінфіну» приблизний «ціновий рейтинг» новобудов передмістя, залежно від локації:
Новообухівський напрямок (Лісники, Ходосівка, Нова Ходосівка) — тут формується осередок клубної низькоповерхової забудови з лісом і інфраструктурою, як додатковими бонусами. Середня вартість квадратного метру — $1 000−1 400, а в преміальних ЖК — до $1 600.
Конча-Заспа, Стара Обухівська траса. На цьому напрямку переважають малоквартирні будинки в «зеленій» зоні поряд із Дніпром. Ціни — $1 300−2 000 за квадратний метр.
Софіївська й Петропавлівська Борщагівка, Білогородка. Основні переваги житла тут — розвинена інфраструктура, невелика відстань до Києва. Ціни — $850−1 100 за квадратний метр.
Ірпінь, Буча, Гостомель. На цьому напряму ведеться активна забудова. Ціни — $900−1 200 за квадрат.
Одеська траса (Чабани, Гатне, Новосілки). Рієлтори називають житло тут оптимальним варіантом для тих, хто працює в південних районах столиці. Окремий бонус — чималий вибір таунхаусів із невеликою площею квартир (від 80 квадратних метрів). Ціни — $900−1 150 за квадратний метр.
Міхальова каже, що з осені очікується подальше зростання цін і пожвавлення попиту.
«Подорожчання, як і раніше, буде обумовлене дефіцитом житла на високій стадії готовності, зростанням собівартості будівництва, дефіцитом робочих рук, нестабільною економічною ситуацією тощо. В передмісті, за нашими прогнозами, ціни зростатимуть поступово, у середньому, на 5−10% до кінця року», — прогнозує вона.
Обираючи житло у передмісті, варто орієнтуватися не лише на локацію та цінник, а й на юридичні нюанси.
Як обирати житло в передмісті: поради від юристів
Ринок нерухомості Київщини здавна відомий своєю складністю, наявністю численних схем та проблемних моментів, що можуть значно зіпсувати життя мешканцям новобудов.
Керуючий партнер ЮК «Муренко, Курявий і Партнери» Олександр Курявий на прохання «Мінфіну» дав декілька порад покупцям нерухомості в передмісті Києва.
Перевірка репутації та легальності забудовника. Дослідіть історію компанії: як довго вона працює, які об'єкти здала в експлуатацію, чи були затримки або судові спори. Перевірте, чи зареєстрований забудовник у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, і чи немає щодо нього справ про банкрутство.
Обов’язково переконайтеся, що забудовник має чинний дозвіл на будівництво, виданий ДІАМ (Державною інспекцією архітектури та містобудування України). Цю інформацію можна перевірити в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, ввівши номер дозволу, назву об'єкта чи забудовника в пошукову систему реєстру.
Наприклад, у передмісті Києва траплялися випадки, коли забудовники починали роботи без дозволу, що призводило до зупинки будівництва. Також перевірте ліцензію генерального підрядника, який виконує роботи, у тому ж реєстрі ДІАМ, щоб переконатися в його надійності.
Юридична чистота земельної ділянки. Перевірте право власності або оренди на земельну ділянку під новобудовою в Державному реєстрі речових прав, ввівши кадастровий номер ділянки, який має надати забудовник.
Цільове призначення землі має відповідати житловій забудові (код КВЦПЗ 02.03, тобто земля для будівництва житлових будинків). Уникайте об'єктів, де земля перебуває в судових спорах, має сільськогосподарське призначення або обтяження (наприклад, іпотеку чи арешт).
Поширена схема обману — продаж квартир на ділянках, які юридично не призначені для багатоповерхової забудови, що може призвести до анулювання дозволів. Наприклад, у Київській області були випадки, коли покупці втрачали кошти через будівництво на сільськогосподарських землях.
Аналіз дозвільної документації. Уважно вивчіть містобудівні умови та обмеження (документ, що визначає, що можна будувати на ділянці), проєктну документацію та технічні умови на підключення до комунікацій (електрика, вода, каналізація). Відсутність цих документів може свідчити про незаконність будівництва.
Наприклад, якщо забудовник не отримав технічних умов на електропостачання, будинок може залишитися без світла після здачі. Запитуйте ці документи у забудовника та перевіряйте їх через юриста.
Тип договору та його умови. Забудовники пропонують різні схеми інвестування: попередні договори, договори пайової участі, інвестиційні договори чи договори купівлі-продажу майнових прав. Кожен із них має ризики.
Наприклад, попередні договори не завжди гарантують передачу квартири, а інвестиційні договори можуть дозволяти забудовнику змінювати умови в односторонньому порядку. Уважно перевірте строки здачі об'єкта, штрафи за їх порушення, порядок передачі квартири (акт приймання-передачі) та умови розірвання договору. Поширена схема обману — продаж однієї квартири декільком покупцям через попередні договори без фіксації в реєстрі. Щоб уникнути цього, вимагайте нотаріального посвідчення договору або перевірки майнових прав у реєстрі.
Фінансові ризики та шахрайські схеми. Окрім продажу однієї квартири декільком покупцям, поширені приховані платежі, коли забудовник після підписання договору вимагає додаткові внески на «благоустрій» чи підключення комунікацій.
Уточніть повну вартість квартири та переконайтеся, що всі платежі прописані в договорі. Також перевірте фінансову стабільність забудовника через публічні ресурси, такі як YouControl, де можна побачити фінансову звітність, борги чи судові справи. Наприклад, низька ціна на квартири може свідчити про фінансові проблеми забудовника, що загрожує замороженням проєкту.
Перевірка етапу будівництва та фінансування. Недобудови — часта проблема в передмісті Києва. Обирайте об'єкти, де будівництво на завершальній стадії (наприклад, 70% готовності), або перевірте, чи фінансується проєкт через надійні механізми, такі як фонди фінансування будівництва (ФФБ) чи банківські програми.
ФФБ — це спеціальні фонди, які управляють коштами інвесторів і контролюють їх цільове використання на будівництво, що знижує ризик втрати грошей через нецільові витрати забудовника. Знання про ФФБ важливе, адже це гарантує, що ваші кошти захищені від шахрайства чи банкрутства забудовника. Уникайте забудовників із надто низькими цінами, адже це може вказувати на брак фінансування.
Передача квартири та введення в експлуатацію. Переконайтеся, що в договорі чітко прописано порядок передачі квартири (акт приймання-передачі) та строки введення будинку в експлуатацію. Деякі забудовники затримують видачу документів на право власності, що ускладнює оформлення квартири.
Перевірте, чи отримав забудовник сертифікат про готовність об'єкта до експлуатації від ДІАМ. Якщо забудовник порушує умови (наприклад, затримує здачу), зверніться до юриста для підготовки претензії або позову, спираючись на договір. Багато договорів передбачають штрафи за затримку, які можна стягнути.
Керівник практики супроводу бізнесу Juscutum Дмитро Палющенко зазначив, що нерідко забудовники в передмісті столиці оформлюють будинки як садові чи індивідуальні, а продають їх — як багатоквартирні.
«Одна з причин — спрощена процедура отримання дозволів. Для індивідуальних (садибних), садових або дачних будинків площею до 500 кв. м (клас наслідків СС1) достатньо подати повідомлення про початок будівельних робіт до Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ).
Для багатоквартирних будинків (СС2, СС3) потрібен дозвіл на будівництво, що передбачає складнішу процедуру. Також має значення економія на інфраструктурних внесках. Багатоквартирне будівництво часто вимагає сплати пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту, тоді як для індивідуальних чи садових будинків таких вимог немає.
Ще один чинник — цільове призначення земельної ділянки. Землі для садівництва або індивідуального житлового будівництва дешевші та доступніші, ніж для багатоквартирної забудови", — пояснює юрист.
Він також розповів, якою в подальшому може бути доля таких будинків.
«В Україні це поширене явище, зносити їх ніхто не буде. Але для мешканців можуть бути проблеми. Скажімо, з оформленням прописки. Реєстрація місця проживання в таких будинках можлива за умови переведення їх у статус житлових (в нашій країні це теж можна зробити без зайвого клопоту).
Проте, якщо будинок фактично є багатоквартирним, але оформлений як індивідуальний чи садовий, переведення ускладнене через невідповідність проєктної документації та містобудівних умов. Ще один нюанс — підключення комунікацій. Підключення до електро-, водо-, газопостачання та каналізації вимагає наявності дозвільних документів та введення будинку в експлуатацію.
Комунальні служби часто відмовляють у підключенні, якщо будинок не відповідає заявленому статусу або є самовільним. Цю проблему вирішити можна, хоча й не в усіх випадках", — розповів юрист.
Він також додав, що реконструкція таких будинків (зміна несучих конструкцій, інженерних мереж чи функціонального призначення) вимагає дозволу ДІАМ. Для будинків до 500 кв. м достатньо повідомлення, для більших або багатоквартирних (СС2, СС3) потрібен дозвіл на будівельні роботи. Самовільна реконструкція без документів ускладнює подальше узаконення та може призвести до штрафів.
До того ж будівництво з порушенням цільового призначення земельної ділянки може призвести до визнання об'єкта самовільним будівництвом, що тягне серйозні юридичні та фінансові ризики для інвестора, включаючи проблеми з експлуатацією, штрафами та судовими спорами.
Будинок, визнаний самобудом, не може бути введений в експлуатацію через невідповідність документації, нерідко це робиться потім через суди, які в деяких випадках (у Києві) тривають по 15 і більше років. Без сертифіката відповідності чи декларації про готовність об'єкта інвестор не може оформити право власності на нерухомість.
«Це означає, що квартира чи будинок юридично не існує, як об'єкт права, що унеможливлює продаж, дарування чи спадкування. А тому ці всі права треба буде відстоювати знову ж таки в суді» — зазначив Палющенко.
/>/>