«Мінфін» дізнавався, що зараз відбувається з цінами на квадратні метри в Іспанії, Туреччині та Грузії, та чи є способи вивести гроші з України, щоб купити нерухомість.
Іспанія
Українці відкрили іспанський ринок у 2017 році, коли місцеві рієлтори почали масово пропонувати заставну нерухомість, яка на той момент коштувала доволі дешево.
Виявилося, що Іспанія — це не тільки дорогі вілли та розкішні апартаменти. Скажімо, двокімнатну квартиру поблизу моря можна було купити за €40 тис. Завдяки доступним цінам, українці наростили свою присутність на іспанському ринку з 8,5 % у 2017 році до 17,5% на сьогодні.
В Іспанії можна придбати вторинне житло або новобудову. Звісно, у другому випадку інвестор може отримати більший прибуток, але й ризики, попри законодавчий захист інвестицій, теж чималі. Потрібно добре проаналізувати забудовників і їх пропозиції, на яких умовах продають і що гарантують.
Ще один «мінус» купівлі житла на первинному ринку в тому, що податкове навантаження тут більше. Через це українці віддають перевагу вторинному ринку, де все простіше і зрозуміліше.
Ринок нерухомості Іспанії приваблює простотою входу. Щоб купити житло, потрібно тільки отримати податковий номер. Крім того, можна оформити іпотечний кредит за доволі низькими ставками — 2−2,5%. Але варто пам'ятати, що фінмоніторинг в іспанських банках жорсткий. Щоб купити будинок чи квартиру, потрібно бути готовим відзвітувати за кожне євро, надавши документи, які підтверджують офіційні джерела доходів.
Підсумкова сума супроводжуючих витрат при купівлі нерухомості становить від 8 до 12% від вартості нерухомості. Майже всі витрати лягають на покупця, у тому числі й оплата послуг рієлтора.
Як змінилися ціни
Згідно з останнім індексом цін на нерухомість, у квітні вторинне житло в Іспанії подорожчало на 1,5%. Зараз середня вартість «квадрата» досягла позначки у €1 850.
Найбільше ціни зросли у Наваррі — на 2,9%, у Валенсії — на 2,5% та в Андалусії — на 2,1%. У Каталонії зростання склало 1,3%, а ось на популярних Балеарських островах, навпаки, відзначено зниження вартості «вторинки» на 0,4%.
Ціни на іспанську нерухомість й сьогодні залишаються доволі прийнятними. Так, вартість житла на Тенеріфе та Канарських островах стартує від €35−40 тис., Майорці та Балеарських островах — від €50−60 тис., у Барселоні та околиці — від €70−80 тис., Коста-дель-Соль та Коста-Бланка — від €40−50 тис., Коста-Брава — від €60 тис.
Стосовно цінників на оренду житла, то вони дуже відрізняються, залежно від регіона і локації. Якщо брати житло у Мадриді, то 1-кімнатна квартира в центрі міста стартуватиме від €550, така ж квартира подалі від центру — вже обійдеться в €430.
У менших містах ціни нижчі. Наприклад, у провінції Аліканте апартаменти площею 40 кв. м. можна орендувати за €350. В Севільї ціна оренди стартує від €500. В Гранаді, скажімо, студію на 70 кв. м. можна винайняти за €230 на місяць.
Де краще купувати, щоб потім здавати
Як і раніше, є сенс розглянути узбережжя Коста-Бланка. Маючи нерухомість у спальних районах Валенсії та Аліканте, інвестор точно не помилиться. По-перше, це великі промислові міста-порти, в яких завжди є робота, а тому люди з'їжджаються звідусіль. А по-друге, фактор сезонності на ці квартири не впливає, вони здаються на постійній основі і запит на довгострокову оренду завжди є.
Ще одним безпрограшним варіантом є Барселона. Цілорічний потік туристів дозволяє безперебійно здавати квадратні метри.
Але рієлтори звертають увагу, що ринок оренди в Іспанії працює зовсім не так, як в Україні. Купити квартиру, здати її в оренду і «забути» на тривалий час, просто отримуючи гроші на банківську картку, — не вдасться. За нерухомістю потрібен пильний догляд. Справа в тому, що в Іспанії законодавство повністю на боці орендатора. І якщо він відмовляється сплачувати за проживання, то виселити його буде дуже складно аж до закінчення дії орендного договору.
Найпростіший вихід — здавати квартиру не на довгий період, а короткостроково, у «високий» сезон. Подобова оренда дає можливість спати спокійно і отримувати регулярний дохід.
Читайте також: Як змусити працювати заощадження під час війни
Грузія
Грузія здавна приваблювала українських інвесторів, у тому числі, через швидку окупність інвестицій — в середньому 5,5 років.
Крім того, на відміну від багатьох інших країн, процедура купівлі нерухомості в Грузії вкрай проста. Щоб придбати квартиру та зареєструвати право власності на неї, потрібно лише оплатити її вартість продавцю і заплатити в державному реєстрі приблизно €40. Податку на придбання нерухомості в Грузії взагалі не існує. Весь процес купівлі житла та реєстрації права власності займає 1,5−2 години. Операцію можна здійснити навіть без довідки про походження доходів.
Грузинське законодавство дозволяє громадянам України купувати житло на території держави. Якщо вартість нерухомості перевищує $100 тис., можна відразу після покупки оформити дозвіл на проживання в Грузії для всіх членів сім'ї.
Як змінилися ціни
Через пандемію грузинський ринок сильно просів: багато готельних комплексів, у які здебільшого вкладалися українці ще на етапі їх будівництва, пустували. Ціни на оренду знизилися приблизно на 25%.
Але за останніх три місяці ситуація кардинально змінилася.
За даними МВС Грузії, починаючи з кінця лютого до країни в'їхало понад 30 тис. росіян, 15 тис. білорусів і 8,6 тис. українців. Неочікуваний наплив переселенців викликав різкий стрибок цін на нерухомість. Особливо вплинули на вартість оренди і купівлі житла росіяни, які активно тікають зі своєї країни через жорсткі санкції.
«Буквально за останні два місяці середній чек на грузинську нерухомість різко зріс і зараз складає $300 тис.», — зауважила керуючий партнер у KDU Realty Group Олена Маленкова.
На вторинному ринку станом на кінець лютого середня вартість квартири з ремонтом і меблями становила $1 100−1 200 за 1 кв. м. На фоні підвищеного попиту з кінця лютого більшість продавців збільшили цінники мінімум до $1 500 кв. м.
Що стосується новобудов, то поточні ціни здебільшого такі:
-
економ-сегмент — $600-$900 за 1 кв. м. (без ремонту);
-
«комфорт» — $900-$1 200 за 1 кв. м. (без ремонту);
-
«преміум» — $1 600-$2 200 за 1 кв. м. (у більшості пропозицій — відразу з ремонтом).
Власники квартир, відчувши ажіотаж, підвищили також і вартість оренди — приблизно +30−50% до цін кінця лютого.
За словами місцевих рієлторів, винайняти квартиру у Тбілісі зараз обійдеться мінімум $450−500. У Батумі та Кутаїсі середньомісячна орендна ставка становить $350.
Де краще купувати
Робити прогнози щодо ринку нерухомості зараз не так просто, ситуація постійно змінюється. До кінця року ціни на готове житло можуть підвищитися, як мінімум, на 15%, а вартість «квадратів» у новобудовах — зрости на цілих 30%.
«Перспективи зростання ринку відкривають хороші можливості для інвестицій. Як і раніше, є сенс вкладати в апартаменти та готельні комплекси. Основні місця — Батумі та Тбілісі», — вважає Олена Маленкова.
Експерт навела приклад об'єктів інвестицій, вартих уваги. Так, у м. Гоніо (поруч із містом Батумі) апартаменти площею 30−50 кв. м. у комплексі класу «преміум» можна купити від $1 500 за метр квадратний.
Також варто звернути увагу на нерухомість у гірськолижних курортах. Тут вона поки що недооцінена.
Читайте також: В Україні відновили реєстрацію угод із нерухомістю: чи варто зараз купувати
Туреччина
За даними Турецького статистичного інституту, у квітні 2022 року громадяни України опинилися у п’ятірці лідерів за кількістю житла, купленого в цій країні. Загалом вони придбали 263 об'єкта нерухомості.
Туреччина приваблює і як вдале місце для відпочинку, і як гарний напрям для інвестицій. Серед її безперечних переваг — комфортний клімат, порівняно низька вартість товарів і послуг, високий сервіс. Якщо купувати нерухомість для здачі в оренду, вона не простоюватиме. За оцінками агентства нерухомості Turk.Еstate, в середньому дохід від здачі житла становить 5% річних.
«Купивши нерухомість у Туреччині, можна розраховувати на постпродажний сервіс. Інакше кажучи, рієлторські компанії повністю займатимуться здачею квартири, а власник отримуватиме дохід на картку», — зауважила керуючий партнер у KDU Realty Group Олена Маленкова.
Додаткові витрати при купівлі нерухомості в Туреччині будуть нижчими, ніж у більшості країн Європи. Здебільшого вони не перевищують 5−7% від ринкової ціни квартири. У середньому податкові збори становлять €150 на рік.
Як змінилися ціни
Туреччина дуже швидко оговталася від просідання цін у період пандемії. Як тільки почали знімати обмеження, на турецькі курорти ринули туристи та інвестори. Ціни на купівлю і оренду пішли вгору. З початком війни в Україні ціни ще більше зросли. Туреччина не приєдналась до санкцій Заходу проти Росії, і це неабияк привабило росіян, які створили масовий попит на купівлю і оренду житла.
«У найпопулярнішому регіоні на середземноморському узбережжі ціни на квадратні метри збільшилися вдвічі. Так, в Аланії апартаменти площею 66 кв. м. сьогодні можна купити за €160 тис.», — розповіла Олена Маленкова.
Аналогічна ситуація і в Анталії, тут за квартиру 1+1 (спальня і вітальня) просять зараз €135 тис., а ще три місяці тому вона коштувала €75 тис.
Подорожчання житла потягнуло зростання орендної плати, особливо у великих містах. Вартість оренди житла в Турції за останні декілька місяців зросла більш ніж удвічі. Так, в Анталії квартиру 1+1, яку раніше можна було винайняти приблизно за $210, зараз здають за $400 і більше.
Аналогічно зросли ціни і на оренду в Стамбулі. За даними порталу нерухомості Emlakjet.com, дешевшої пропозиції на невелику студію, ніж $440, не знайдеш. Значно частіше трапляються ціни $1−1,5 тис.
Де краще купувати
Найчастіше українці цікавляться Аланією і Стамбулом. Втім, рієлтори кажуть, що в Аланії краще розглядати не узбережжя, а центральний район Обана, де багато медичних університетів. Там купівля нерухомості — безпрограшний варіант, бо квартиру дуже просто здати в оренду.
«Наступний цікавий і дуже недооцінений регіон — Кушадаси. Зараз він ще не дуже „розкручений“, але там вже почали активно будувати. Там ще можна купувати на етапі будівництва від €50−60 тис.», — зауважує Олена Маленкова.
Крім того, турецькі девелопери надають різноманітні бонуси та розстрочки. У Туреччині можна отримати кредит під 7−8% у євро або 14% у лірах.
Читайте також: Туреччина збільшила до $400 000 поріг інвестицій у нерухомість для отримання громадянства
Як купити нерухомість під час війни
Запланувати купівлю нерухомості в іншій країні значно простіше, ніж реалізувати задум на практиці. Експерти кажуть, що сьогодні немає легального способу сплатити з України купівлю нерухомості за кордоном. Адже НБУ встановив суворі обмеження на переказ коштів. Серед дозволених транскордонних операцій — оплата за навчання, транспортування хворих та лікування в медичних закладах.
«Список дозволених операцій досить лаконічний і не містить пунктів, які хоча б теоретично можна було застосовувати до оплати угод із нерухомістю. Тобто фактично до зняття обмежень на валютному ринку купівля житла за кордоном за рахунок коштів на рахунках в Україні неможлива», — каже Ганна Золотько, директор департаменту казначейських операцій Юнекс Банку.
Максимум, який людина щомісяця може зняти за кордоном зі свого гривневого рахунку, відкритого в українському банку, — це 50 тис. грн в еквіваленті. За таких обставин, щоб купити житло, скажімо, за €40 тис., доведеться чекати понад два роки.
Але офіційні обмеження можна обійти. Щоправда, за словами джерел «Мінфіну», вони доволі ризикові.
Гіпотетично можна провести платіж як оплату за лікування, а потім використовувати кошти для розрахунків за нерухомість. Питання в тому, чи знайдеться в Європі компанія з медичною ліцензією, яка погодиться на таку операцію.
Інший варіант — вивезення готівки. Але в цьому випадку доведеться пояснювати, звідки ви взяли ці гроші.
Через кордон України людина може вільно, без підтверджуючих документів, перевезти €10 тис. Якщо задіяти у схемі, скажімо, чотири члени сім'ї, вийде €40 тис.
Остаток можна «дібрати», знімаючи гроші в банкоматах в євро. Якщо відкрити рахунки в 3−4 українських банках, то за місяць можна буде отримати кешу приблизно 4 740 — 6 320 євро (враховуючи місячний ліміт зняття з однієї картки до 50 тис. грн або приблизно 1 580 євро) на людину. При цьому чек із банкомату виконуватиме роль підтверджуючого документа — за словами експертів, у фінмоніторинга не повинно виникати питань.
Якщо ви вивозите понад €10 тис. на людину, доведеться отримати довідку щодо зняття грошей з рахунків. Експерти радять за можливості використовувати саме цей варіант. Інакше використовувати гроші легально, тим паче для купівлі нерухомості в ЄС, не вдасться.