Огляд ринку нерухомості Греції: фактори зростання
Глобальне дослідження британської страхової компанії CIA Landlord Insurance, оприлюднене на початку цього року, показало: найнижчі ціни на продаж житлової нерухомості серед столиць європейських країн — в Афінах. Середня ціна продажу у центрі грецької столиці складала €1 940/кв м. Для порівняння: на другому місці опинився Мадрид із вартістю €3 190/кв м.
Саме цим пояснюється значне зростання інвестиційного інтересу з-за кордону до нерухомості Греції.
«Цього року Греція вийшла у фаворити з купівлі нерухомості серед інших країн Євросоюзу. Після затяжної кризи і стагнації ринку, серед старих малоповерхових будиночків почали з'являтися гарні новобудови, які користуються високим попитом у туристів та місцевого населення», — каже Ірина Кнорр, власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.
Експерти переконують, що сектор має хороший потенціал, а передумов для падіння інтересу до грецької нерухомості не спостерігається. Основними факторами зростання є внутрішній попит, туризм і програми отримання ВНЖ.
Серед країн Євросоюзу у Греції найлояльніші умови для оформлення «золотої» візи при купівлі нерухомості. Ще минулого року поріг інвестицій для отримання статусу на території країни був €250 тис., але у 2023 році уряд країни вирішив його підвищити до €500 тис. Щоправда, такі зміни поширюються не на всю територію Греції, а тільки на 36 муніципалітетів: 28 — в Афінах, 6 — у Салоніках, на Міконосі та Санторіні.
Окрім отримання ВНЖ, іноземні покупці нерухомості у Греції переслідують й інші цілі, зокрема, отримувати пасивний дохід від оренди, або придбати для власного проживання чи відпочинку.
За даними Європейської комісії, 41,5% усіх об'єктів нерухомості, запропонованих для оренди в Греції, було придбано саме з цією метою — здавання в оренду туристам.
Читайте також: Купівля нерухомості у Болгарії: ціна, нюанси сервісу та підрахунку «квадратів»
Хто та де купує
Частка іноземних інвесторів на ринку нерухомості Греції, за даними Центрального банку, у 2022 році зросла на 60%, порівнюючи з аналогічним періодом минулого року (обсяг інвестицій наблизився до €1,28 млрд). Найчастіше грецькі «квадрати» купують громадяни Євросоюзу, багато інвестують китайці. Українці також серед нерезидентів, які нарощують свою частку на місцевому ринку.
«Більшість українців, які через війну приїхали до Греції, спочатку осіли на оренді, локалізуючись, здебільшого, в Афінах. У 2023 році частина з них почали цікавитися варіантами купівлі житла. Ми спостерігаємо зростання попиту на готові квартири, в які можна відразу заїхати й жити», — зауважує власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.
Найвищим попитом користуються Афіни, Салоніки, а також мальовничі локації острівної Греції. Це великі міста, вартість житла тут варіюється від €1,5 тис. до €2,5 тис. за квадратний метр. Наразі в Афінах можна купити квартиру за ціною «квадрата» від €2,3 тис., у Салоніках та Халкідікі — від €1,5 тис, а на острівній частині, наприклад, Криті — від €2,5 тис. (ціни вищі за рахунок обмеженої кількості землі).
| Регіон | Ціна за кв м | Ціна оренди квартири 50−60 кв м |
| Афінська рів'єра | від €2 тис. до €3,5 тис. | €500−1 тис. |
| Центр і північні райони Афін | від €1,5 тис. до €3 тис. | €350−500 |
| Салоніки | від €1,5 тис. до €2 тис. | €350−600 |
| Корфу | від € 1 тис. до €3,5 тис. | €400−1 тис. |
Як показує практика, на острівній та прибережній частині, здебільшого, інвестори розглядають купівлю елітної нерухомості під отримання документів на ВНЖ, а у Афінах шукають бюджетніші варіанти квартир для проживання або під здачу в оренду.
Як обрати стратегію інвестування
Для інвестування у нерухомість Греції експерти радять обирати вторинний ринок. На це є декілька причин, серед головних — висока вартість новозбудованого квадрату і велика стартова сума інвестиції.
«Греція будується за європейським стандартом і новобудови коштують дорого. Якщо „квадрат“ на вторинці може коштувати від €2,3 тис., а в зношеному житловому фонді й від €2 тис., то на первинці його вартість складає не менше €3,5 тис.», — каже Ірина Кнорр.
До того ж, купуючи на первинному ринку, інвестор заморожує на тривалий термін велику суму коштів. Забудовники, звісно, обіцяють, що інвестиції на стадії котловану приносять 10% річних (за рахунок можливості перепродажу на стадії вищого ступеню готовності або після здачі будинку в експлуатацію). Проте, в даному випадку спекулятивна модель не працює: з отриманого при перепродажу квартири прибутку варто сплатити податок, який з'їдає можливий прибуток.
Чи не єдиний плюс — можливість розтермінування. Воно прив’язане до етапів будівництва, проте після здачі в експлуатацію об'єкта розтермінування немає.
І ще одне: оскільки міста Греції старовинні, а щільність забудови у великих містах висока, новобудови розташовані здебільшого у спальних районах, або далеко від центру. Це точно не додасть житлу бонусів, якщо його купувати з наміром у подальшому здавати в оренду.
Тож для інвестора, який планує купити квартиру для здачі в оренду, краще звернути увагу на вторинку. З нею працювати простіше і можна добре заробити, головне — правильно визначитися зі стратегією інвестування.
Перший варіант — це придбання інвестиційної курортної нерухомості з метою її подальшого здавання в подобову оренду туристам. Такі квартири, зазвичай, коштують від €70 тис. Заробити при цьому можна 13% річних і більше. Проте, цим потрібно займатись самостійно. Якщо включити затратну частину на управляючу компанію, дохід буде меншим.
Другий варіант — купівля нерухомості у великих містах, таких як Афіни або Салоніки, з метою її довгострокової здачі. Для цих цілей добре підійдуть апартаменти типу 1+1, коштують вони від €100 тис. При довготривалій оренді квартир можна заробити до 6% річних, що є стандартним показником для інших країн Європи. Хоча нерухомість в Афінах також можна здавати і в подобову оренду, туристичний попит тут є цілий рік.
Третій варіант — нерухомість для студентів. Можна придбати квартиру, цілий житловий комплекс або гуртожиток для здачі житла студентам. Головна умова тут, щоб об'єкт розташовувався поряд із університетами. Найдешевша студентська квартира під інвестицію коштує €50 тис. Дохід у цьому сегменті може сягати 10% річних.
Четвертий варіант — купівля з реновацією. У Греції багато старих будівель та квартир у напівпідвальних приміщеннях, які можна в гарних локаціях викупати за мізерний бюджет. Потім такі квартири ремонтують і здають в оренду, або перепродують на вторинному ринку з націнкою, щонайменше, 20−30%. Точка входу може бути різною, залежно від об'єкта, орієнтуватися варто на бюджет €30 тис. і вище.
Читайте також: Гроші під матрац замість квартири: як зацікавити людей знову вкладати в нерухомість
Як купити нерухомість в Греції нерезиденту
Іноземним інвесторам не потрібні особливі умови, окрім базового пакету документів (закордонний паспорт та національний ідентифікаційний код) та необхідної суми інвестицій. Єдина особливість полягає в тому, що гроші мають бути перераховані на рахунок продавця з рахунку, оформленого саме на покупця в будь-якому європейському, а в ідеалі — грецькому банку.
Гроші покупця повинні бути підтвердженими, і оплата проводиться виключно безготівково у євро. Але можуть бути і винятки. І такі винятки також певним чином сприяли зростанню цікавості до грецької нерухомості. Однак, купівля нерухомості за кеш — доволі ризикова справа. Можна потрапити під приціл грецької податкової служби (ΑΑΔΕ), яка взялася за угоди у сфері нерухомості, здійснені готівкою після березня 2021 року.
Фіскальні служби перевіряють податкові декларації покупців за останні роки та всі джерела доходів. Необгрунтовані кошти оподатковуватимуться у розмірі 33%, а також стягуватиметься додаткові збори солідарності та штрафи за прострочену оплату.
Загалом, процедура купівлі є подібною до оформлення нерухомості в Італії. При виборі об'єкта покупець робить пропозицію про купівлю, авансує сумою не менше 10% від вартості об'єкта і виходить на угоду. У середньому оформлення права власності може тривати від 2 тижнів до 3 місяців.
«Українець, який обирає нерухомість дистанційно, повинен розуміти, що для оформлення права власності та проведення угоди необхідно фізично приїхати до Греції», — наголошує Ірина Кнорр.
Читайте також: Як купити житло в Чехії: в яких районах живуть українці і скільки платять за квадрат
Податки та накладні витрати
Греція лояльно ставиться до нерезидентів. Для осіб, які вирішили купити нерухомість у країні, діє невеликий податок. Його розмір становить 3,09% вартості об'єкта.
Також покупцеві від вартості об'єкта нерухомості треба сплачувати:
- нотаріальний збір — до 1% (+24% ПДВ) за реєстрацію повного права власності,
- юридичні послуги — до 2%,
- за обов'язкову реєстрацію об'єкта у кадастрі — до 0,68% (реєстратор, довідки та гербовий збір).
Комісійні виплати брокеру становлять від 2 до 5%. Вони можуть оплачуватись продавцем, або продавцем та покупцем навпіл.
Кожен власник нерухомості у Греції сплачує щорічний внесок, основна частина якого становить від €2 до €13 за квадратний метр. Фізичні особи сплачують податок лише для об'єктів із кадастровою вартістю понад €250 тис. за ставкою від 0,15 до 1,15%.
Також у Греції передбачений податок при здачі нерухомості в оренду. Якщо дохід становить до €12 тис. на рік — ставка оподаткування 15%. При прибутку від €12 тис. до €35 тис. — ставка 35%. При прибутку від €35 тис.- 45%.
«Щодо умов оподаткування, варто консультуватись у спеціаліста безпосередньо у Греції. Тому що податкове навантаження розраховується за прогресивною ставкою, і для нерезидентів є багато пільг», — підкреслює експертка.
Читайте також: Висока надійність, низька дохідність: для чого варто купувати нерухомість у Німеччині
Прогнози ринку
Рієлтори виокремили такі тенденції:
- Триває зростання попиту та цін.
- Сформувався ринок продавця, саме вони диктують ціни. Ліквідних пропозицій дедалі менше.
- Спостерігається поступове роздування цін у деяких локаціях. Розкуповують пропозиції і за завищеною ціною.
«За останній рік у Греції спостерігається збільшення кількості забудовників, які заходять на ринок із сучасними технологіями та рішеннями. Елітних об'єктів будується дуже багато, а це свідчить, що в Грецію прибувають інвестиції. Це підштовхуватиме ринок до органічного зростання, навіть не дивлячись на європейську інфляцію», — зауважує Ірина Кнорр.
Ціни у регіоні зростають, але вони ще не повернулись до докризової позначки, тож про перегрів ринку говорити не доводиться. А це гарна новина для інвестора, який хоче не лише зберегти свої кошти, але й примножити.
«Безпрограшний варіант — купувати нерухомість або в Афінах, у центральній частині ближче до історичних кварталів, або ж цілитись у район кращих пляжів», — вважає експертка.