«Мінфін» дізнавався, як це робити і на яку дохідність розраховувати.
Куди вкладати: дата-центр чи готель, або у все разом
Найоптимальнішим варіантом низькобюджетного інвестування в нерухомість для отримання пасивного доходу є інвестиційні трасти REIT (real estate investment trust). Це компанії, які, як правило, володіють і управляють різними об’єктами нерухомості.
Принцип їхньої роботи доволі простий: акумулювати кошти інвесторів і придбати на них нерухомість.
«Інвестування в REIT передбачає придбання не об’єкта, а акцій компанії, яка володіє нерухомістю. По суті, це схоже на купівлю звичайних акцій на біржі. Відмінність полягає тільки в тому, що власник акцій REIT отримує постійно дивіденди. Тоді як власник акцій на фондовому ринку може заробити, тільки продаючи акції з прибутком», – пояснює інвестиційний консультант Ерік Розенфельд.
REIT-фонди інвестують у найрізноманітніші типи нерухомості, включаючи офіси, торговельні центри, багатоквартирні будинки, склади, виробничі приміщення, готелі, дата-центри і багато іншого. Більшість фокусуються на чомусь одному, але деякі у своїх портфелях тримають різні типи нерухомості.
Читайте також: Чи інвестувати гроші в нерухомість
Від типу REIT залежить дохід компанії, а отже, і відсоток, який вона виплачує своїм акціонерам, а він може коливатися від 3 до 12% річних.
Розмір дивідендів, які отримує інвестор, залежить також і від загальної ситуації на ринку нерухомості. «Прибутковість торгово-розважальних центрів та комерційної нерухомості в цілому зараз зменшилася. Причиною цьому стало зниження попиту через карантинні заходи та криза малого й середнього бізнесу», – уточнює партнер iPlan.ua, співзасновник бізнес спільноти BOARD Василь Матій.
А ось дата-центри, навпаки, набирають популярність. «Впродовж останніх років цей клас інвестиційної нерухомості мав хорошу дохідність. І з огляду на збільшення об'ємів цифрової інформації, дата-центри й надалі залишатимуться чудовим варіантом для інвестування», – підкреслює Ерік Розенфельд.
Читайте також: Яка нерухомість збереже прибутковість в кризу
Суттєвою перевагою інвестування в REIT є можливість низького входу. Можна стартувати навіть із кількасот доларів. Але перш, ніж вкладати кошти, варто порахувати доцільність таких інвестицій.
Головна стаття накладних витрат — оплата брокерських послуг. Наприклад, відомий брокер Interactive Brokers, який відкриває рахунки українцям, бере за обслуговування плату не менше $10 на місяць. Тобто, якщо ви вирішили інвестувати $500 у фонд з дохідністю навіть 10%, то заплативши в рік $120 брокеру, на виході отримаєте мінус.
Щоправда не всі REIT передбачають низький поріг входу. Деякі спеціально встановлюють високу вартість однієї акції. Таким чином відсіюється частина інвесторів, які не мають великих коштів.
Водночас деякі брокери дозволяють придбати не цілу акцію, а навіть її частину. Втім, все-таки надійніше володіти повною акцією.
3 кроки до інвестування
Найбільш розвинений ринок фондів нерухомості REIT у США. Вони характеризуються найбільшою ліквідністю і меншою комісією за обслуговування рахунків.
Намагаються не відставати Франція, Великобританія, Німеччина. Представлені інвестиційні трасти також у Туреччині, Таїланді, Сінгапурі, Бразилії.
Щоб інвестувати в REIT-фонди, не потрібно приїжджати в країну для вибору об'єкта нерухомості чи запрошувати ріелтора для оцінки його вартості. Достатньо зайти на сайт фонду, вибрати об'єкт, ознайомитися з його ключовими параметрами та фінансовими показниками.
За словами партнера iPlan.ua Василя Матія, для українського інвестора придбання акцій фонду виглядає як купівля закордонного цінного паперу. Тому потрібно пройти всі ті самі кроки, що й при купівлі акцій іноземних компаній.
- Відкрити рахунок у брокера. Є цілий ряд брокерських компаній, на сайтах яких можна зареєструватись, пройшовши електронне анкетування і тестування.
- Перерахувати кошти з банківського рахунку на свій особистий рахунок в зарубіжному брокері. Для цього на сайті брокера у особистому кабінеті слід створити інвойс, за яким відбудеться переказ, і провести SWIFT-платіж. Важливий нюанс: треба пред'явити документи, які підтверджують походження доходів.
- Визначитися з класом нерухомості та купити акції фонду, який володіє відповідною нерухомістю. Обрати в інтерфейсі цікаві для себе об'єкти й провести купівлю акцій фонду на фондовій біржі в терміналі брокера.
Вихід з інвестиції також простий, значно легший, ніж з фізичної нерухомості. «Це більш ліквідний актив, адже ми володіємо цінним папером, у якого є певна середньозважена попитом та пропозицією вартість, відповідно, його можна швидко продати й отримати кошти назад», – зауважує Василь Матій.
Але на момент продажу виникає податкове зобов’язання. Тобто, після отримання прибутку необхідно буде заповнити податкову декларацію за відповідний рік і сплатити податок на доходи фізосіб та військовий збір.
Читайте також: Інвестиції у нерухомість: коли це вигідно
Придбати у власність чи вкласти в фонд
Інвестувати у нерухомість українці звикли здебільшого шляхом її придбання у власність. І це головна перевага перед інвестуванням у REIT-фонди. Крім того, якщо ви продаєте нерухомість не частіше разу на рік, сплачувати податок на доходи фізичних осіб не потрібно. А от при продажу акцій REIT-фонду — так.
Але і вкладення коштів у фонди нерухомості має свої переваги.
Крім низького порогу входу і можливості придбати або продати у будь-який момент за ринковими цінами, варто відзначити й інші переваги.
Гнучкість. REIT-фонди можна купити або продати частинами. При цьому та частина, яка залишилася у власності, надалі приноситиме дохід. Фізична нерухомість такої можливості не передбачає.
Диверсифікація. Придбання одного виду нерухомості вимагає великих коштів, не кажучи вже про кілька об’єктів. REIT-фонди дають можливість із сумою у $5-10 тис. стати власником квадратних метрів різного типу – від складських приміщень до фешенебельних готелів, до того ж у різних країнах світу – США, Франції, Таїланді.
Дистанціювання. Маючи у власності, наприклад, квартиру, інвестор бере на себе всі ризики, пов’язані з форс-мажорними обставинами і недобросовісними орендарями. У випадку з REIT-фондами, усі ці клопоти лягають на плечі керуючого фондом.
Дивіться також: Ціни на курортну нерухомість в Європі: скільки можна заробити (відео)
Як обрати фонд
Діяльність REIT-фондів строго контролюється регулятором (приміром, у США — Комісією з цінних паперів). Фонди зобов’язані надавати публічні фінансові звіти про свою діяльність, які може переглянути будь-який інвестор.
Більше того, як наголошує інвестиційний консультант Ерік Розенфельд, щоб компанія вважалася інвестиційним фондом нерухомості REIT, вона має відповідати низці вимог.
По-перше, кількість акціонерів має перевищувати 100 осіб.
По-друге, 75% майна повинна складати нерухомість.
А по-третє, як мінімум 90% прибутку потрібно виплачувати інвесторам.
Інвестиції у REIT у будь-якому випадку несуть значно менші ризики, ніж інвестиції в конкретний об’єкт нерухомості. І на це є, як мінімум, два «залізних» аргументи. «Ми диверсифікуємо свої вкладення між різними типами нерухомості і знаходитися вони можуть в різних юрисдикціях», – уточнює Василь Матій.
Водночас він наголошує, що до вибору самого фонду потрібно підходити відповідально. Насамперед ретельно вивчити його репутацію, перевірити наявність права на діяльність на ринку нерухомості, дізнатися про приналежність до відповідних асоціацій, вивчити тарифи, переглянути в мережі звітність про його діяльність.
Чим більше інвестор отримає інформації, тим більше у нього шансів вдало вкласти свої кошти й отримати від них максимальний дохід.
Ірина Рибніцька