Як змінилися ціни на житло в період карантину і чого чекати далі, розбирався «Мінфін».
Ціни полетіли вниз
Під час карантину активність на ринку житла впала на 70−80%. Через відсутність попиту власники квартир, які хотіли терміново продати нерухомість, почали знижувати ціни.
За даними пошуковцянерухомості Flatfy, за два місяці карантину медіанна вартість кв. м. на вторинному ринку в Києві знизилася з 38 тис. грн до 36,7 тис. грн.
Цікаво, що в лютому цінники трималися на рівні 27 тис. грн за кв. м. Але з початком карантину, в кінці березня, вартість квартир зросла більше, ніж на 11 тис. грн за кв. м., досягнувши небувалого піку. І тільки потім пішла донизу.
фото: flatfy.ua
Такий несподіваний сплеск можна пояснити зміцненням національної валюти. Вартість новобудов розраховується в гривні, тоді як купити квартиру в Києві на вторинному рінку можна і за іноземну валюту.
Другим фактором стало банкрутство Укрбуду, яке підірвало довіру до ринку нового житла, тим самим підвищивши попит на вторинному ринку.
Читайте також: Київміськбуд затягуватиме завершення будинків Укрбуду впродовж років — думка
Таким чином, сформувався відкладений попит. З початку 2020 року українці не поспішали купувати житло, очікуючи, що проблеми з державним забудовником налагодяться та курсові гойдалки зменшать оберти.
Не менш важлива причина — підвищений попит на оренду квартир до карантину. Так як ціни на оренду істотно зросли, багато хто купував квартири, щоб налагодити бізнес на оренді.
Карантин змусив різко змінити плани. Будь-то продаж новенького монолітного будинку або старої хрущовки — черг покупців не спостерігалося.
Хто зараз купує
Первинний ринок нерухомості під час карантину завмер в очікуванні: на початку березня розрив між пропозицією і попитом сягав 40%. Покупці розраховували на зниження цін, а забудовники не бажали поступатися.
«Загальний рівень продажів скоротився до 70% в об'єктах економ-класу і до 15% в об'єктах нових столичних форматів, таких як багатофункціональні житлові комплекси та об'єкти live-work-play», — розповідає директор з маркетингу багатофункціонального житлового комплексу Polaris Home&Plaza Анжеліка Саакян.
Будівництво будинків економ-класу, як правило, ведеться за рахунок грошей покупців. Але купівельна активність різко знизилася. Тому, як повідомив керівник проекту Rusaniv Residense Олександр Ізаров, забудовники призупинили будівельні роботи у 70% таких об'єктів.
Втім, зіграло роль не тільки зниження платоспроможності клієнтів, але і відсутність гарантій від забудовників. В умовах карантину інвестори стали більш обережними з вибором об'єкта, побоюючись заморожування проектів. Зараз компанії буквально борються за позитивну репутацію і довіру покупця.
фото: kvartal.ua
За три неповних місяці карантину київські забудовники недоотримали близько 4,5 млрд грн.
«Забудовники з плану продажу на період з березня до травня не змогли реалізувати сумарно понад 4 тис. квартир. Втрати у чистому прибутку оцінюються в розмірі близько 1,3 — 1,4 млрд грн», — поділилася Анжеліка Саакян.
«Зараз до 90% всіх покупок квартир — це інвестиційні вкладення для збереження та примноження коштів. І покупець шукає саме ті проекти, які виглядають найбільш ліквідними», — вважає Олександр Ізаров.
Анжеліка Саакян додає, що в кризу немає особливої альтернативи для вкладення вільних коштів. Покупки будинку «для себе», які до карантину були на рівні з інвестиційними операціями, тепер відійшли на другий план.
Читайте також: Київська оренда: центр за ціною Троєщини та велике переселення за місто
Де і яку квартиру вигідно купувати в Києві
Загалом на карантині ціни на ринку житла просіли на 10−20%. «Найбільше це відчув сегмент вартістю від 100 тис. у.е. В ціні залишилися одно — і двокімнатні квартири невеликих площ — від 35 до 50 м. кв.», — прокоментував президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.
Тим не менш, через два місяці карантину, за даними Flatfy, медіанна ціна кв. м. в однокімнатній та двокімнатній квартирах знизилася на 4 тис. грн, трикімнатній — на 1,6 тис. грн.
У середині травня цінники на кв. м. в однокімнатній квартирі впали до 34,8 тис. грн, двокімнатній — до 34,2 тис. грн, трикімнатній — до 33,8 тис. грн.
В американській валюті за два місяці карантину істотно змінилася медіанна ціна за кв. м. на двокімнатне житло — мінус $200, на однокімнатне і трикімнатне — мінус близько $100.
До середини травня вартість кв. м. в середньому просіла до $1,3 тис. і одночасно вийшла на лютневий рівень. Адже пік подорожчання житла припав на середину березня — $1,5 тис., що, безумовно, пов'язано зі стрибками курсу долара в той період.
фото: flatfy.ua
Найдорожчі однокімнатні квартири на вторинному ринку столиці в Печерському районі — 65,2 тис. грн за кв. м (у валюті — майже $2,5 тис.). Слідом ідуть Шевченківський та Солом'янський райони — 44,7 тис. грн за кв. м (у валюті — $1,6 тис.). У всіх елітних районах кв. м. квартири з однією або трьома кімнатами майже однакові в ціні, а от двокімнатної — на 1−3 тис. грн дешевше.
Найдешевше житло можна купити в Деснянському районі — 26,7 тис. грн за кв. м. (у валюті — $1 тис.), якщо мова йде про однокімнатну квартиру.
Ціни на новобудови в Києві набагато нижче. У травні середня ціна за кв. м. (до уваги не беремо 10% найнижчих і найвищих цін) склала 25,1 тис. грн. І вона фактично не змінювалася за весь період карантину. Про це свідчать дані Lun.ua.
При цьому ціна кв. м. на первинному ринку в американській валюті все ж різна: в лютому трималася на рівні $990, у квітні впала до $910, а в травні відіграла падіння до $940.
«До карантину особливо популярні були інвестиції в житло на старті проекту, оскільки ціна для покупця на 25−30% нижче, ніж на завершальних стадіях будівництва», — зазначила Анжеліка Саакян. Такі продажі в спокійний час займали 50% від усіх угод, але на даний момент на третину скоротилися.
Тенденції за районами Києва трохи відрізняються від вторинного ринку. Серед елітних пропозицій: середня ціна у новобудові на Печерську — 48,7 тис. грн за кв. м, у Шевченківському районі — 30,7 тис. грн, у Голосіївському районі — 26,7 тис. грн.
Найдешевші нові квартири продають у Деснянському та Дарницькому районах — 19 і 19,7 тис. грн за кв. м. відповідно. Така градація за районами актуальна і для новобудов, вартість яких розраховується у ВКВ.
фото: misto.lun.ua
«Вартість квартир на первинному ринку під час карантину практично не змінилася. Проте зросла кількість привабливих опцій від забудовників», — розповів Юрій Піта.
Зараз багато хто пропонує знижки до 10% на окремі типи квартир або ж фіксує курс гривні на докарантинному рівні.
Що буде після карантину
Найбільше постраждав від карантину первинний ринок. У травні ринок нерухомості трохи пожвавився і почав відновлення. На початку червня, як стверджує Олександр Ізаров, інтерес потенційних покупців в середньому зріс на 5−20%, в залежності від класу житла.
«За підсумками червня-липня кількість продажів квартир економ — і преміум-класу може зрости на 3%, комфорт та бізнес-класу — на 6−8%, а кількість проданих квартир в об'єктах нових форматів збільшиться більш ніж на 10%», — розповів він.
Анжеліка Саакян запевняє, що в найближчі 2−3 місяця можливий купівельний попит саме на об'єкти нових форматів. Наприклад, багатофункціональні житлові комплекси, місто в місті і формати live-work-play.
«Мінімум 7−8% щомісяця, що дозволить вже до осені повернутися до показників продажів лютого. Щоб вийти на докарантинні показники для квартир економ-класу буде потрібно більше 1 року», — додала вона.
У посткарантинний період важливу роль для покупця будуть грати 5 головних факторів:
- Якість будівництва, продумана інфраструктура зона відпочинку житлового комплексу.
- Темп і терміни будівництва, фінансова міцність компанії.
- Імідж компанії-забудовника, його відкритість до діалогу з громадськістю.
- Інвестиційна привабливість, щоб зберегти і примножити кошти.
- Акційні пропозиції, фіксація курсу, безвідсоткова розстрочка або повернення коштів без штрафних санкцій.
До кінця року можливе зростання середньої ціни на новобудови від 2% до 7%, залежно від економічного клімату в країні, курсу валют та вартості будматеріалів.
На вторинному ринку житла поки що ціни продовжують знижуватися. Після невдалого весняного сезону деякі продавці будуть віддавати нерухомість з хорошими знижками. Але найбільш затребувані квартири — «однушки», можуть і подорожчати.
СвітланаТартасюк