Інвесторів побільшало, власники не поспішають продавати

За даними Мін'юсту, минулого року ринок скоротився втричі: 100 тис. угод проти 300 тис., укладених у 2021 році. Офіційних даних за цей рік ще немає, але, за словами рієлторів, угод точно вже більше, ніж за весь 2022-ий.

Факторів, які працюють на відновлення ринку, декілька. Серед основних — психологічний. Люди призвичаїлися жити в умовах війни, великі надії покладають на ППО, знають, що робити у випадку блекаутів, а тому не бояться купувати житло.

Наступний чинник — державні програми доступного житла. Насамперед, це іпотека під пільгові 3 або 7%. Великих масштабів вона ще не набула, але також розширює платоспроможний попит. Надії на пожвавлення учасники ринку покладають на програми компенсацій за знищене житло.

Ще один важливий момент — на ринок повертаються інвестори, які купують квартири для того, щоб потім здавати їх в оренду.

«Українці обмежені у фінансових інструментах. Зараз вибір, фактично, між депозитами та нерухомістю. До банків великої довіри у населення немає, а тому вони вважають за краще вкладати у нерухомість», — каже Юрій Піта, президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) України.

Як і раніше, найпопулярнішими залишаються одно- та двокімнатні квартири у хороших локаціях, із ремонтом. У цьому сегменті відчувається навіть певний дефіцит. Адже пропозиції такої нерухомості на ринку не так вже й багато.

Взагалі, за словами Юрія Піти, власники пригальмували й не поспішають продавати свої «квадрати». Можливо, вони чекають кращих цін, а можливо, не мають планів, куди витрачати гроші, а тому залишають майно у своїй власності.

Читайте також: Ринок нерухомості України: що буде з цінами, пропозицією і попитом

Як змінилися ціни

З початку року вартість квадратного метра столичного житла на первинному та вторинному ринку вела себе по-різному. Ціни на нове житло, після різкого стрибка у 2022-му в середньому на 40% (у гривневому еквіваленті), стабілізувалися й навіть дещо знизилися. Так, за даними ЛУН, у новий рік «первинка» увійшла з середньою ціною 48 300 грн/кв м, а у вересні подешевшала до 47 400 грн/кв м.

Трохи інша ситуація на «вторинці» — тут житло, навпаки, додало у ціні. Згідно даних порталу M2bomber, за шість місяців року квартири на «вторинці» подорожчали в середньому з 49,9 тис. грн до 52,5 тис. грн за кв м. Причому майже на 900 грн тільки за останній місяць.

Вартість житла у Києві дуже залежить від району. Найдорожче обійдеться квартира у Печерському районі. Тут середня вартість квадратного метра становить понад 85,7 тис. грн ($2,3 тис). За однокімнатну доведеться в середньому викласти понад 4,7 млн грн ($128 тис.), за двокімнатну — майже 6,9 млн грн ($185 тис.).

Бюджетніше житло можна знайти у Деснянському районі столиці, де квадратний метр в середньому коштує 30 725 грн ($833), а «однушка» обійдеться у близько 1,55 млн грн ($41,6 тис.), «двушка» — 2,12 млн грн ($57 тис).

Ціни на вторинне житло у різних районах Києва:

Район Києва

Середня вартість кв м (за даними M2bomber), $

Середня вартість 1-кімнатної квартири (за даними ЛУН), $

Середня вартість 2-кімнатної квартири (за даними ЛУН), $

Деснянський

833

41 600

57 000

Дарницький

976

59 000

90 000

Святошинський

1 051

44 000

68 200

Дніпровський

1 012

59 900

79 000

Подільський

1 385

58 000

81 000

Оболонський

1 136

53 000

78 500

Солом’янський

980

54 500

75 000

Шевченківський

1 338

75 000

130 000

Голосіївський

1288

65 000

100 000

Печерський

2 325

128 000

185 000

Експерти кажуть, що на ринку нерухомості змінилися цінові орієнтири.

«Якщо до війни ціни на нерухомість визначав первинний ринок, а за ним підтягувався вторинний, то тепер — навпаки. Девелоперам доводиться конкурувати з квадратними метрами на „вторинці“. Причина — більші обсяги житла на вторинному ринку, а також впевненість власників вторинної нерухомості у можливості будь-коли її продати», — констатував Андрій Вавриш, засновник SAGA Development.

Орендатори хочуть нове житло з хорошим ремонтом

Фактор сезонності цього разу мало вплинув на продажну ціну нерухомості, а ось орендні ставки пішли вгору.

Пік вартості оренди в Києві, за словами Андрія Міми, припав на початок 2022 року — тоді однокімнатну квартиру здавали майже за $500. Після вторгнення ціна впала приблизно вдвічі — у валюті до $250, а в гривні — до 8−9 тис. Приблизно на такому ж рівні ціна протрималася увесь 2022 рік, і тільки з літа цього року почала поволі зростати.

Зараз у Києві оренда 1-кімнатних квартир збільшилася в середньому до 12,9 тис. грн, 2-кімнатних — до 16 тис. грн. Найдешевше зняти квартиру можна у Деснянському районі: 7 тис. грн коштує «однушка», 9 тис. грн — «двушка». Найдорожчою залишається нерухомість на Печерську: 27 тис. грн — 1-кімнатна і 34,7 тис. грн — 2-кімнатна.

Що цікаво — зріс попит на оренду дорожчого, нового житла, з хорошим ремонтом, меблями та усіма зручностями: холодильник, бойлер, пральна машина тощо. Раніше, як зауважив Юрій Піта, такі квартири було важче здати, зважаючи на їхню вищу вартість. Тепер вони користуються популярністю, особливо серед студентів, які, окрім навчання, мають ще й роботу.

Вартість оренди житла за районами Києва

Район Києва

Середня вартість 1-кімнатної квартири

Середня вартість 2-кімнатної квартири

Середня вартість 3-кімнатної квартири

Деснянський

7 000

9 000

10 500

Дарницький

12 000

15 000

19 000

Святошинський

10 000

12 000

16 000

Дніпровський

10 500

11 000

21 500

Подільський

12 000

15 500

23 600

Оболонський

11 000

16 000

23 900

Солом’янський

13 000

15 000

20 000

Шевченківський

17 000

25 000

38 600

Голосіївський

15 000

22 000

30 800

Печерський

27 000

34 700

57 800

Джерело: за даними ЛУН

Як визначити реальну вартість житла

У встановленні вартості квадратного метра досі не знайдено спільного знаменника. Продавці хочуть продати якнайдорожче, а покупці, звісно, — купити дешевше. Відштовхуватися від даних майданчиків для оголошень про купівлю-продаж не завжди є сенс. Адже заявлена ціна і та, за яку реально відбулася угода, можуть дуже відрізнятися.

«Ціни на „однушки“ у Києві після просідання встановилися на рівні $60 тис. Але, якщо проаналізувати оголошення, за якими квартири продані, то бачимо, що купують житло вартістю $40 тис., — те, що за $60 тис. не розходиться», — поділився спостереженнями Андрій Міма, співзасновник компанії ЛУН.

У визначенні вартості квартири Ерік Найман, керуючий партнер інвестиційної компанії HUG'S, практикуючий трейдер, пропонує прив’язуватися до вартості оренди.

«Я орієнтуюся на суму від 5% річних. Якщо оренда дає дохід менше, отже, це завищена ціна квартири. Якщо виходить більше, скажімо, 10% річних, отже, це занижена ціна», — пояснив експерт.

Тобто, якщо місячна оренда квартири коштує 10 тис. грн, то справедлива вартість такого житла становить 2,4 млн грн. (10000×12:5% = 2 400 000 грн, або близько $65 тис.)

Читайте також: Гроші під матрац замість квартири: як зацікавити людей знову вкладати в нерухомість

Чи дорожчатиме столична нерухомість

Експерти кажуть, якщо відштовхуватися від нинішньої ситуації, то якихось вагомих підстав для збільшення вартості житла немає.

«Курс долара стабільний, інфляція пригальмувала, ВВП зростає — інакше кажучи, все говорить про те, що, загалом, на ринку нерухомості буде така ось стабільність. Зростання можливе, але воно не буде якимось значним. У межах 5%, не більше», — прогнозує Юрій Піта.

Що стосується цін на оренду, то, за очікуваннями експерта, з другої половини жовтня зростання ставок зупиниться і зафіксується на такому рівні, найімовірніше, аж до весни.