► Читайте телеграм-канал «Мінфіну»: головні фінансові новини
Рієлторам доведеться підтверджувати кваліфікацію
Законопроєкт № 16145 розмежовує статуси фахівця та агента з нерухомості. Посередницькі послуги зможуть надавати лише акредитовані агенти, інформація про яких є в Єдиному реєстрі фахівців з нерухомості та агентів з нерухомості.
Щоб отримати статус фахівця, потрібно мати фахову передвищу освіту у сфері архітектури та будівництва, права або економіки чи вищу освіту щонайменше бакалаврського рівня. Також необхідно пройти професійну підготовку, скласти кваліфікаційний іспит і отримати відповідне свідоцтво.
Самостійно надавати посередницькі послуги на підставі лише цього свідоцтва не можна. Фахівець повинен працювати у складі акредитованого агента. Виняток передбачений для тих, хто зареєстрований як ФОП і самостійно отримав статус агента.
Агентом також може бути юридична особа або інший суб'єкт господарювання, у якого працює щонайменше один фахівець із чинним кваліфікаційним свідоцтвом. Керівник юридичної особи теж повинен мати статус фахівця з нерухомості.
До професії допускатимуть не всіх. Статус фахівця не зможуть отримати люди з непогашеною або незнятою судимістю, ті, кого протягом останніх трьох років притягували до адміністративної відповідальності за корупційне правопорушення, а також особи, визнані судом недієздатними або обмежено дієздатними. Обмеження поширюватимуться і на громадян держави-агресора.
Після отримання свідоцтва фахівці повинні будуть підвищувати кваліфікацію щонайменше раз на два роки. Якщо пропустити цей строк, дію документа автоматично зупинять. Після невдалого кваліфікаційного іспиту повторну спробу дозволять не раніше ніж через шість місяців, а після другої невдачі доведеться чекати щонайменше рік.
Читайте також: Віддали квартиру за довічний догляд: у яких випадках Верховний Суд дозволяє повернути житло
Без акредитації агентствам заборонять працювати
Право надавати посередницькі послуги матимуть лише акредитовані агенти, внесені до єдиного реєстру. Працювати без акредитації, а також після її зупинення чи скасування буде заборонено. Агентства не зможуть залучати працівників, які не мають кваліфікаційного свідоцтва та відсутні в реєстрі.
Законопроєкт встановлює й обмеження щодо власників і керівництва агентств. Зокрема, агентами не зможуть бути компанії, пов’язані із санкційними особами, державою-агресором або певними юрисдикціями з високими ризиками у сфері відмивання доходів. Передбачені також вимоги до громадянства керівників і працівників, відповідальних за фінансовий моніторинг.
Саме фінансовий моніторинг стане окремим обов’язком агентів. Їх визначають суб'єктами первинного фінансового моніторингу, тому під час операцій із нерухомістю вони повинні будуть виконувати передбачені законом перевірки. До таких процедур за потреби зможуть залучатися й нотаріуси.
Договори та оплата: що зміниться для клієнтів
Посередницькі послуги надаватимуть лише на підставі письмового договору між агентом і клієнтом. Укласти його можна буде також в електронній формі.
У документі потрібно буде зазначити перелік послуг, строк співпраці, вартість і порядок оплати, права та обов’язки сторін, умови розірвання договору й відповідальність. Окремо фіксуватимуть, чи є договір ексклюзивним, від чийого імені діє агент, а також його реєстраційний номер і дані фахівця з чинним кваліфікаційним свідоцтвом.
Ще до підписання договору клієнт повинен отримати інформацію про повну вартість послуг, порядок формування винагороди та можливі додаткові витрати. Агент також зобов’язаний повідомити про потенційний конфлікт інтересів і можливість отримання оплати від іншої сторони угоди або третьої особи.
Розрахунки за посередницькі послуги проводитимуть виключно безготівково на рахунок агента, зазначений у договорі. Платити за послуги повинен той, хто їх замовив.
Отримувати винагороду від кількох учасників угоди агент зможе лише за умови, що заздалегідь повідомив про це кожну сторону та отримав її письмову згоду.
Клієнт матиме право відмовитися від послуг або розірвати договір. Умови про непропорційні штрафи, приховані платежі чи позбавлення права на відмову в разі істотного порушення з боку агента визнаватимуться нікчемними. На розгляд претензії клієнта відводитиметься не більше 30 календарних днів. За цей час агент повинен надати письмову мотивовану відповідь.
Агенти перевірятимуть документи та ризики нерухомості
До переліку посередницьких послуг увійдуть пошук об'єктів, аналіз ринку, консультації щодо цін, маркетинг, підготовка документів і супровід операцій із купівлі, продажу, оренди та управління нерухомістю.
Агенти зможуть перевіряти особу власника, його дані в державних реєстрах і Єдиному реєстрі боржників, а також документи на об'єкт. Серед іншого, перевірятимуть наявність судових спорів, заборон на відчуження, інших обтяжень, боргів за комунальні послуги та податки, прав користування третіх осіб і зареєстрованих мешканців.
До перевірки об'єкта також входитимуть його технічний стан, відповідність планування документації, наявність незаконних перепланувань і реконструкцій, стан інженерних мереж та енергоефективність.
За результатами аналізу агент зможе підготувати висновок про стан нерухомості та ризики майбутньої операції. Він також матиме право консультувати щодо доцільності купівлі, продажу чи оренди на основі ринкових пропозицій. Такі консультації не замінюватимуть професійної оцінки майна та звіту сертифікованого оцінювача.
За письмовою згодою клієнта агент зможе залучати до роботи інженерів, оцінювачів, фахівців із технічної інвентаризації, екологів та інших спеціалістів.
При цьому послуги рієлтора залишаться добровільними. Власник зможе самостійно продати, здати в оренду або придбати нерухомість без посередника. Якщо ж він вирішить скористатися допомогою агента, то зможе обрати його серед фахівців, зареєстрованих у єдиному реєстрі.
Що відомо про реформу ринку рієлторських послуг
Законопроєкт № 16145 є частиною ширшої реформи ринку нерухомості. Його співавторка, голова профільного парламентського комітету Олена Шуляк, пояснила у коментарі OBOZREVATEL, що ініціатива передбачає створення єдиного відкритого реєстру рієлторів із можливістю перевірити їхню кваліфікацію, акредитацію та дисциплінарну історію.
За дотриманням професійних вимог має стежити дисциплінарна комісія, засідання якої планують транслювати онлайн, а рішення можна буде оскаржити. Також пропонують запровадити членські внески, декларування конфліктів інтересів і незалежний аудит фінансової звітності.
Окремо обговорюють модель регулювання галузі: основний законопроєкт передбачає єдину професійну спілку з обов'язковим членством, альтернативний № 16145−1 — кілька саморегулівних організацій.
Нагадаємо
Фінансовий моніторинг на ринку нерухомості має прогалини, — вважає народна депутатка Ольга Василевська-Смаглюк. За її досвідом, агенти з нерухомості не запитують покупців про джерела коштів.
«Жоден рієлтор на моїй пам’яті не спитав про походження коштів на придбання житла», — сказала народна депутатка в подкасті «Що з економікою?».