►Читайте «Мінфін» в Instagram: головні новини про інвестиції та фінанси
Такі положення містить законопроєкт № 16145 «Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості», зареєстрований у Верховній Раді 13 жовтня 2026 року. Станом на 20 жовтня документ опрацьовується в комітеті: запропоновані ним правила ще не набули чинності.
За послуги агента пропонують платити тільки на рахунок
Частина третя статті 5 законопроєкту передбачає: будь-які розрахунки за посередницькі послуги у сфері нерухомості клієнт здійснюватиме виключно в безготівковій формі. Кошти мають надходити на рахунок агента, зазначений у договорі.
Отже, передавання комісії готівкою безпосередньо посереднику не відповідатиме запропонованим вимогам. У цій нормі немає винятку для невеликих сум винагороди.
Водночас ідеться саме про оплату посередницьких послуг. Цю вимогу не слід трактувати як окрему норму про переведення всіх платежів за квартири, будинки чи оренду на безготівкові розрахунки: вона регулює відносини між клієнтом і агентом щодо винагороди за його роботу.
Для клієнта практичне значення такого підходу — можливість підтвердити оплату банківським документом і зіставити її з умовами договору. Це може спростити доведення своїх вимог у разі спору щодо вартості або ненадання послуг.
Комісію сплачуватиме той, хто замовив послугу
Стаття 8 встановлює, що розмір і умови оплати визначаються за домовленістю сторін у договорі, а послуги оплачує особа, яка їх замовила. Єдиного обов’язкового тарифу або фіксованого відсотка комісії ця норма не запроваджує.
Без договору з клієнтом агент не матиме права вимагати від нього оплату посередницьких послуг чи будь-яку іншу винагороду. Тобто сам факт участі агента в продажу квартири не створюватиме для покупця обов’язку сплатити комісію, якщо покупець не замовляв відповідних послуг і не укладав договору.
Окремо врегульовується отримання винагороди від кількох учасників угоди. Агент зможе отримувати оплату одночасно від кількох сторін або третіх осіб лише за умови попереднього розкриття цієї обставини та письмового погодження кожною стороною, від якої він отримує винагороду.
Агенти залишаться суб'єктами первинного фінмоніторингу
Частина п’ята статті 7 прямо визначає агента з нерухомості суб'єктом первинного фінансового моніторингу. На нього поширюватимуться вимоги профільного законодавства щодо запобігання відмиванню коштів і фінансуванню тероризму.
Це не запровадження фінмоніторингу для рієлторів уперше. Міністерство фінансів уже роз’яснювало, що відповідні обов’язки передбачені Законом № 361-IX та діють тривалий час. Законопроєкт закріплює цей статус у спеціальному законі про посередницькі послуги.
Для клієнтів фінмоніторинг означає перевірки відповідно до характеру операції та її ризиків. Мінфін наголошує, що враховуються ділові відносини з клієнтом, джерела походження коштів та інші фактори.
При цьому фінмоніторинг не означає автоматичного повідомлення державі про кожну угоду дорожче 400 тис. грн. За роз’ясненням Мінфіну, обов’язок рієлторів — повідомляти Держфінмоніторинг про підозрілі операції, діяльність або спроби їх проведення. Обов’язок звітувати про порогові операції на них не поширюється.
Згаданий у чинному регулюванні поріг 400 тис. грн має окреме значення для оренди: Мінфін вказує на щомісячну орендну плату такого розміру або більше при визначенні відповідних обов’язків посередників. Це не поріг безготівкової оплати рієлторських послуг у законопроєкті № 16145.
Нотаріусам прямо закріплюють обов’язок перевіряти угоди відчуження
Законопроєкт пропонує доповнити статтю 55 Закону «Про нотаріат». Нова норма передбачатиме проведення нотаріусом первинного фінмоніторингу під час посвідчення договорів відчуження нерухомого майна, зокрема речових прав на об'єкти, які будуть споруджені в майбутньому.
Таким чином, формулювання охоплює не лише вже збудовані квартири чи будинки, а й відповідні права на майбутню нерухомість. Водночас у цій поправці йдеться саме про договори відчуження, а не без винятку про всі нотаріальні дії, пов’язані з нерухомістю.
Нотаріус зможе використовувати інформацію фінмоніторингу, який уже провів залучений до операції агент. Стаття 7 також дозволяє нотаріусу залучити агента для проведення фінмоніторингу за умови відповідності останнього встановленим вимогам.
Отже, проєкт передбачає взаємодію між учасниками перевірки. Однак право скористатися інформацією агента не скасовує прямо прописаного обов’язку самого нотаріуса проводити фінмоніторинг у визначеному законодавством порядку.
Залучення рієлтора залишиться добровільним
Статті 4 і 5 прямо передбачають, що посередницькі послуги не є обов’язковими. Власник або інша особа, яка має законні повноваження щодо нерухомості, зможе укладати правочини без агента.
Це означає, що запропонована система акредитації не зобов’язує громадян наймати рієлтора для кожного продажу, купівлі чи оренди. Якщо клієнт вирішить скористатися посередницькою послугою, він обиратиме агента з відповідного реєстру та укладатиме з ним договір.
Договір має розкривати повну вартість і порядок повернення коштів
Послуги надаватимуться на підставі письмового договору. Допускається його укладення в електронній формі.
У договорі потрібно буде визначити, зокрема:
- перелік послуг, строки їх надання та характеристики нерухомості;
- розмір винагороди, умови оплати й відшкодування фактичних витрат;
- права, обов’язки та відповідальність сторін;
- умови розірвання договору і повернення коштів;
- порядок звітування агента та розгляду претензій;
- реєстраційний номер агента, номер кваліфікаційного свідоцтва фахівця і банківські реквізити.
Ще до підписання договору агент повинен буде письмово або електронно повідомити повну вартість послуг, можливі додаткові витрати, наявний чи потенційний конфлікт інтересів та можливість отримання винагороди від іншої сторони.
Умови про приховані платежі, непропорційні штрафи або позбавлення клієнта права відмовитися від послуг у разі істотного порушення договору агентом пропонується визнати нікчемними. Для розгляду претензії передбачено строк не більше 30 календарних днів із наданням мотивованої письмової відповіді.
Для роботи запровадять кваліфікацію, акредитацію та реєстр
Документ розмежовує два статуси. Фахівець з нерухомості — фізична особа з кваліфікаційним свідоцтвом. Агент з нерухомості — акредитований суб'єкт господарювання, відомості про якого внесені до Єдиного реєстру.
Для набуття статусу фахівця передбачають професійну підготовку, кваліфікаційний іспит і внесення до реєстру. Надалі кваліфікацію потрібно буде підвищувати не рідше одного разу на два роки. Самого свідоцтва буде недостатньо для самостійної роботи як агента: для цього необхідно отримати відповідний статус.
Професійне самоврядування здійснюватиме Українська спілка фахівців з нерухомості. Законопроєкт також передбачає дисциплінарні процедури та санкції — від попередження до зупинення або припинення дії свідоцтва чи акредитації.
В оголошеннях потрібно буде зазначати, хто їх розміщує: власник, уповноважена особа чи агент. Для агента обов’язковим стане зазначення індивідуального номера в реєстрі.
Коли можуть запрацювати нові правила
У разі ухвалення в нинішній редакції закон загалом набере чинності наступного дня після опублікування. Для статей про професійну відповідальність, систему контролю якості та рекламу передбачено відтермінування на дев’ять місяців.
Вимоги до рівня освіти фахівців мають запрацювати через п’ять років. Учасникам ринку відводиться шість місяців із дня реєстрації Української спілки фахівців з нерухомості, щоб привести діяльність у відповідність до закону.
Отже, проєкт передбачає кілька різних строків запуску. Остаточні вимоги, порядок їх застосування та перехідні періоди залежатимуть від редакції, яку підтримає парламент.