► Читайте телеграм-канал «Мінфіну»: головні фінансові новини
Коли нерезидент може не платити податок
Для фізособи-нерезидента у випадках, коли пільга не застосовується, продаж нерухомості оподатковується 18% ПДФО та 5% військового збору — разом 23%.
Водночас Податковий кодекс передбачає винятки, тому ставка 23% застосовується не до кожного продажу.За п. 172.1 Податкового кодексу дохід від першого продажу протягом року житлової нерухомості не оподатковується, якщо вона перебувала у власності понад три роки. Це правило поширюється і на нерезидентів.
Свіжа індивідуальна податкова консультація ДПС від 24 вересня 2026 року підтвердила: нерезидент, який уперше за рік продає житловий будинок, яким володів понад три роки, за таких умов не сплачує ні ПДФО, ні військовий збір.
Для успадкованої нерухомості умова про три роки не застосовується.
Коли виникають 23%
Якщо пільга не діє, для фізособи-нерезидента застосовується ставка 18% ПДФО. Додатково сплачується 5% військового збору. Таким чином, загальне податкове навантаження становить 23%.
Для резидента за аналогічної ситуації ставка ПДФО може становити 5%, тому різниця для продавця-нерезидента може бути суттєвою.
Важливо також, що оподаткування прив’язане до вартості операції з урахуванням установлених правил щодо оціночної вартості нерухомості.
Це не нове правило через війну
Норма про оподаткування продажу нерухомості фізособами-нерезидентами міститься у Податковому кодексі давно. ДПС посилалася на п. 172.9 ще у своїх роз’ясненнях 2011−2012 років. Тобто правило існує не з початку повномасштабної війни.
Зараз воно особливо актуальне через велику кількість українців, які тривалий час живуть за кордоном і продають майно в Україні.
При цьому інше громадянство не дорівнює автоматично статусу податкового нерезидента. Для визначення статусу враховуються правила податкового резидентства, а не лише паспорт.
Читайте також: За квартиру податку немає, а за підвал нарахували 512 грн: що робити власнику
Скільки таких операцій
Відкритої офіційної статистики, яка показувала б кількість продажів української нерухомості саме фізособами-нерезидентами та частку операцій, оподаткованих за ставкою 18%, наразі немає.
Водночас ДПС продовжує регулярно надавати індивідуальні консультації щодо таких операцій. Наприклад, лише у вересні 2026 року податкова розглядала звернення нерезидента щодо продажу частки житлового будинку.
Тому перед продажем нерухомості українцям, які постійно живуть за кордоном, варто спочатку визначити свій податковий статус, а вже потім рахувати податки. Саме помилка в резидентстві може суттєво змінити суму, яку доведеться сплатити під час угоди.
Як ми повідомляли, Берлін може забрати у великих компаній 220 тисяч квартир: як реагують власники нерухомості