► Читайте телеграм-канал «Мінфіну»: головні фінансові новини
Первинний ринок житла
За її словами, первинний ринок житла в Україні зберігає інвестиційну привабливість, однак за роки повномасштабної війни логіка таких придбань помітно змінилася. Якщо до 2022 року значна частина покупців розглядала новобудови передусім як інструмент збереження та примноження коштів, то сьогодні дедалі більше угод мають змішану мотивацію.
Експертка підкреслила, що вагома частина придбань, які раніше можна було б вважати суто інвестиційними, сьогодні поєднує кілька цілей: збереження/вкладення коштів в надійний актив, можливість подальшого переїзду, створення житлового «резерву» для родини або придбання якісного житла в безпечному регіоні.
«Повномасштабне вторгнення суттєво змінило мотивацію покупців на первинному ринку. Частина придбань, які раніше можна було б сміливо назвати інвестиційними, сьогодні пов’язані з потребою в безпеці, зміні місця проживання або створенні альтернативного варіанту для комфортного життя. Люди дедалі частіше інвестують у можливість жити у більш прогнозованому, якісному та захищеному середовищі», — вважає Бігунець.
Чинники
Вона зазначила, що одним із ключових чинників трансформації ринку стали внутрішньоукраїнські міграційні процеси. Частина платоспроможних покупців зі східних, південно-східних, північних та частково центральних областей почала активніше розглядати житло в більш безпечних регіонах — насамперед на заході України та в Київському регіоні.
До повномасштабної війни придбання житла у Львівській, Івано-Франківській, Закарпатській чи інших західних областях часто мало характер інвестиції, купівлі для відпочинку, сезонного проживання або подальшої оренди. Нині для багатьох покупців таке житло стало реальним або потенційним місцем життя.
Структура інвестиційного попиту
Суттєво змінилася і структура інвестиційного попиту. За даними аналітиків, у 2019−2021 роках понад 70% усіх інвестиційних придбань житла в багатоквартирних будинках на первинному ринку припадало на квартири площею від 30−35 м² до 80 м² у сегментах економ та комфорт-класу. Частка однокімнатних і двокімнатних квартир могла сягати 80−90% від усіх придбаних квартир.
На житло бізнес-класу, включно із заміськими будинками площею до 200 м², таунхаусами та дуплексами, припадало не більше 20% інвестиційних придбань. Частка преміумсегмента, зокрема апартаментів та великих будинків площею від 300 м², не перевищувала 10%.
Нині ця структура стала більш збалансованою. Частка квартир у загальному обсязі інвестиційних придбань скоротилася орієнтовно до 50%. Сегмент економ та комфорт-класу зменшився приблизно із 70% до 50%. Натомість частка житла бізнес-класу зросла в середньому до 25−30%, а інвестування в преміумжитло оцінюється вже на рівні 18−20%.
За словами Бігунець, це свідчить про зміну самого розуміння інвестиційної привабливості. Покупці дедалі частіше орієнтуються не лише на нижчу ціну входу в проєкт, а й на його якість, концепцію, безпеку, сервіс, інфраструктуру, можливість подальшої оренди або перепродажу.
«Первинний ринок став значно більш вибірковим. Інвестор сьогодні обирає не за стартовою ціною, а за тим, чи має об'єкт майбутню ліквідність. Вигідною є не та квартира, яка найдешевша на початку будівництва, а та, яка після введення в експлуатацію залишатиметься затребуваною — для життя, оренди або перепродажу», — підкреслила вона.
Читайте також: Плюс 30% за рік: чому в Україні різко підвищилися ціни на житло
Регіональний розподіл
Змінився і регіональний розподіл інвестиційних придбань. У 2019−2021 роках на Київ та область припадало до 40% таких угод, на обласні центри-мільйонники — Харків, Дніпро та Одесу — близько 30%, на західні обласні центри — Львів, Івано-Франківськ, Луцьк, Ужгород, Чернівці, Тернопіль — сукупно до 20%, а на інші міста — близько 10%.
«Сьогодні Київ та область залишаються серед лідерів первинного ринку: на них припадає до 35% інвестиційних придбань житла. Водночас частка західних областей України суттєво зросла — орієнтовно до 35−40%. Це пов’язано з більш безпечним розташуванням, міграційним попитом, розвитком якісних житлових об'єктів, появою багатофункціональних комплексів і нових форматів житла, що поєднують приватність, рекреаційні можливості, сервіс, концептуальність і комфорт для тривалого проживання», — розповіла Бігунець.
Водночас інвестування в новобудови Харкова, Дніпра та Одеси скоротилося орієнтовно до 15%. Ще до 10% інвестиційних придбань припадає на інші міста, переважно обласні центри.
За словами експертки, окремим трендом стало зростання ролі багатофункціональних та концептуальних житлових комплексів. Наприклад, формат live-work-play, де людина може жити, працювати, відпочивати й отримувати необхідні сервіси, або ж об'єкти з wellness-інфраструктурою для життя в середовищі відновлення. Такі ЖК дедалі більше витісняють з пріоритетів покупців «будинки-одинаки» без повноцінної інфраструктури.
Не менш важливими, на її думку, стали фінансові умови придбання. Для багатьох покупців значення мають гнучкі програми розтермінування, іпотечні інструменти, зрозумілий графік платежів і можливість зафіксувати умови купівлі. Найбільший інтерес викликають програми безвідсоткового розтермінування терміном від 24 місяців.
«Інвестування на „первинці“ сьогодні потребує значно більш зваженого підходу, ніж до 2022 року. Ринок не втратив інвестиційної привабливості, але став складнішим і орієнтованим на усвідомлене рішення покупця. Тому головне завдання інвестора — оцінити не лише потенційний приріст ціни, а й майбутню ліквідність об'єкта, його безпеку, якість, концепцію та реальну здатність залишатися затребуваним після завершення будівництва», — резюмувала Бігунець.