«З 200 новобудов у Київській області, які потрапили в наш моніторинг, із запізненням було здано близько 70. Ще близько десяти було таких, де термін введення в експлуатацію було затримано ще більше», — повідомив «Мінфіну» керівник агентства «Еврорейтинг» Григорій Перерва.
За даними керуючого директора компанії ARPA Real Estate Михайла Артюхова, тенденція ще більш масова.
«Своєчасне введення в експлуатацію зараз, скоріше, виняток, ніж правило. З усіх недобудов 60-70% об'єктів зазвичай затримуються на півроку-рік, 20-30% — до 4-х-5-ти років, а близько 10% взагалі можуть добудовуватися роками», — розповів він.
Забудовники прикриваються об'єктивними факторами — проблемами з дозвільною документацією, підключенням до комунікацій, браком фінансування на добудову будинків. Але лише деякі при цьому готові компенсувати незручності покупцям зі своєї кишені.
«Мінфін» з'ясував, чому будинки будують все довше, як розпізнати потенційний довгобуд ще на етапі купівлі квартири і на що можна претендувати в разі зриву термінів здачі об'єкта.
Причина №1: нема грошей
Експерти називають кілька основних причин, через які респектабельні новобудови стають проблемними довгобудами.
Одна з основних — проблеми з фінансуванням. За словами директора з розвитку компанії NOVBUD В'ячеслава Павлова, складна економічна ситуація в країні змусила будівельні компанії шукати нові механізми роботи. «Раніше більшість київських забудовників реалізовувало свої проекти за рахунок залучених коштів. Левова частка квартир купувалася на етапі котловану. Саме за рахунок цих грошей і завершували будівництво. Але криза і масове заморожування об'єктів, а також згортання іпотечних банківських програм призвели до того, що з ринку пішло дуже багато компаній», — говорить він. Залишилися ті, хто має фінансову «подушку» або ж ті, кому здається, що вони таку мають.
«Багатьом забудовникам просто не вистачає грошей. Якщо у компанії кілька об'єктів, вона може перекинути кошти з одного на інший — який потрібно терміново здавати. А якщо такий об'єкт один — починаються складності», — пояснює Павлов.
Читайте також: «Мертві» квартири. Чому в Києві багато будується, але мало продається
У списку довгобудів, наприклад, числиться ЖК «Республіка» (250 тис. кв.м), який був заморожений ще 4 роки тому. Тепер, як повідомили в KAN Development, вони відновили роботи і комплекс буде побудований протягом 5 років. Але це вже другий власник, який знайшов гроші на викуп ділянки та зміг перезапустити процес.
До речі, саме з масового використання механізму «перекидання грошей» експерти і зробили висновок про те, що на київському ринку нерухомості надувається «міхур». За їхніми прогнозами, якщо так піде далі, терміни здачі новобудов будуть все більше розтягуватися, поки в один момент забудовники не почнуть масово визнавати, що закінчити вдома їм просто нема за що. Тоді, нібито, «бульбашка» і лопне. Правда, на щастя для покупців житла в новобудовах, дата «Ч», яку прогнозували спочатку на позаминулий, а потім і на минулий рік, поки так і не наступила.
Більш того, за словами Павлова, «зараз топ-20 українських будівельних компаній закінчують будівництво своїх об'єктів в заявлений термін. Відсоток об'єктів, які здаються вчасно, зростає з року в рік. За нашими прогнозами, через 3-5 років кількість будинків, побудованих за графіком, буде на рівні 80%», — обіцяє він.
Причина №2: проблеми з документами
Ще одна причина масової появи в Києві довгобудів — незаконне будівництво. Деякі компанії працюють за добре налагодженою схемою — вони користуються зв'язками в чиновницькому середовищі, отримують ділянку, закладають фундамент і починають зводити будинок. Паралельно оформляють дозвільні документи, так би мовити, щоб не втрачати час. І вже в процесі оформлення нерідко виявляється, що зібрати повний пакет паперів не вдається. Скажімо, влада спочатку не проти будівництва багатоповерхівки, але потім, під натиском мітингуючої громадськості, включає задній хід. Але на той час коробка вже може стояти, а квартири здебільшого виявляються проданими.
Найбільше подібних довгобудів в Києві та Київській області пов'язують з імперією скандального забудовника Войцеховського і пов'язаної з ним компанії «Укогрупп». За даними «Еврорейтинга», заморожені, зокрема, такі об'єкти — ЖК «Прибалтійський» (2,2 тис. кв.м), «Милославський ряд» (2,4 тис. кв. м), «Симфонія» (7, 5 тис. кв.м), «Кузьмінський» (2.8 тис. кв.м), «Панорамний» (13 тис. кв.м), «Молодіжна ініціатива» (19 тис. кв.м), «Приозерний» (32 тис. кв.м), «Маргарита» (34 тис. кв.м), «Родинний затишок» (56 тис. кв.м), Сосновий бір »(58 тис. кв.м), «Флагман »(80 тис. кв.м), «Печерський бастіон» (150 кв.м). Причиною «заморозки» стали, в основному, порушення при оформленні дозвільної документації.
В City One Development радять інвесторам обов'язково перевіряти всі дозвільні документи на об'єкт, звертати увагу на репутацію компанії, а також на список реалізованих проектів.
Перевірити, чи все в порядку у забудовника з документами, можна також на сайті Містобудівного кадастру Києва. Хоча, як зазначає Перерва, останнім часом інформація там оновлюється з великим запізненням і не завжди актуальна.
За даними domik.ua, станом на лютий 2018 року до незаконних, наприклад, на Троєщині можна було віднести «Троєщинські Липки» («Галичинабуд»), «Перлина Троєщини» (Континентбуд), «Милославський» (Парк сервіс 7). На Печерську в чорному списку опинилися «Міа Вілла» (забудовник невідомий), «Печерський бастіон» («Інноваційна будівельна компанія»), на Подолі — «Синєозерний» (БК «Кроун»), «Замковецької» (Замок Білд), а також ряд новобудов без назви — на вул. Нижній Вал, 13, вул Електриків (забудовники невідомі). Як правило, у всіх перерахованих вище об'єктів є проблеми з оформленням земельних ділянок.
Причина №3: свідома брехня
Експерти кажуть, що багато забудовників свідомо називають нереальні терміни здачі будинків, щоб залучити побільше потенційних клієнтів. Адже для тих, хто живе в орендованій квартирі, дата власного новосілля має значення при виборі новобудови. Потім дату введення об'єкта в експлуатацію по кілька разів переносять — для цього завжди знаходяться вагомі причини.
«Багато забудовників навмисно приховують інформацію, по кілька разів «затирають» старі терміни введення в експлуатацію, замінюючи їх новими. Так що запідозрити порушення термінів можна, лише моніторячи об'єкт з самого початку будівництва. На деяких об'єктах, які за всіма ознаками фактично заморожені, демонструють діяльність. Скажімо, працює кілька будівельників, які кладуть по пару цеглин в день. І, відповідно, продовжують продавати квартири і брати гроші у покупців», — розповідає Перерва.
За його даними, нормальними вважаються темпи будівництва, при яких зводиться 1-2 поверхи на місяць. Якщо вони не дотримуються, варто уважніше придивитися до забудовника.
Причина №4: грають цінами
Експерти радять обчислювати потенційні довгобуди за цінами. «Наприклад, якщо в Київській області середня вартість квадратного метра 10-15 тис. грн., то пропозиція на рівні 8-9 тис. грн. вже має насторожити», — попереджає Перерва. У Києві, за даними агентства «ЛУН», середня вартість квадратного метра в будинках економ-класу становить 18 000 грн. комфорт-класу — 19 600 тис. грн., бізнес-класу — 34 800 тис. грн., еліт-класу — 53 900 грн.
У більшості випадків забудовники дозволяють собі порушувати терміни здачі будинків економ-класу. На об'єктах комфорт і еліт класів таких випадків набагато менше. Але і там діє те ж правило: вартість на 20-30% нижче ринкової — це «дзвіночок» для потенційного покупця.
Читайте також: Квартири в Києві та регіонах. Ціни в березні
На цю ж формулу радить орієнтуватися і Павлов. Ціна на 25-30% нижче середньоринкової не обіцяє вигідну покупку, а лише значно збільшує ризики залишитися і без грошей і квартири. У чому тут секрет? «З великою ймовірністю компанія-забудовник, яка відверто демпінгує, зводячи свій прибуток практично до нуля, реалізовує проект за рахунок коштів покупців. Тобто у такої компанії немає фінансової страховки, вона просто не зможе за рахунок власних коштів закінчити об'єкт. Крім цього, низькі ціни часто пропонують ті компанії, у яких немає всіх дозвільних документів. тобто немає і гарантій, що навіть побудований об'єкт буде введений в експлуатацію, підключений до комунікацій, а покупці отримають право власності на квартиру. Так що не виключено, що під «дахом» майбутнього будинку-красеня з нереально низькими цінами криється банальна афера», — розповів «Мінфіну» ектсперт.
Чи реально вибити компенсації
«Закон Хеопса: ніщо і ніколи не будується в термін і в межах кошторису». Цю правду життя варто пам'ятати ще на етапі інвестування коштів», — говорить адвокат АФ Goro legal Яна Біла.
За її словами, забудовники, підписуючи договір з покупцем, відносяться до визначення дати введення будинку в експлуатацію по-різному: хтось не вказує його зовсім, хтось — ставить конкретну дату, хтось — лише приблизний термін, а деякі залишають за собою можливість змінювати терміни (без згоди покупця або ж, навпаки, тільки за умови отримання такої згоди).
«Між введенням об'єкта в експлуатацію та отриманням ключів покупцем також є різниця, в цей період забудовник проводить пусконалагоджувальні роботи, спеціалізована організація виконує технічну інвентаризацію, компанія оплачує пайовий внесок, отримує довідку про присвоєння адреси, нотаріус/реєстратор відкриває системну папку, покупець доплачує, якщо фактична площа виявилася більшою. У зв'язку з цим фактична передача покупцеві квартири через кілька місяців після дати, заявленої в договорі — це цілком допустимо», — пояснює адвокат.
Але при затримці, що перевищує «розумні строки» (скажімо, рік), варто задуматися про застосування заходів впливу на забудовника, — радять юристи. Ось тут і можуть початися складності.
Українське законодавство не передбачає відповідальності за порушення термінів будівництва. Тому краще, якщо штрафні санкції будуть прописані в договорі.
«Єдиним інструментом, який дозволяє мінімізувати ризики, є договір. Правильно і грамотно виписані умови в частині зобов'язань забудовника здати об'єкт в терміни, передбачені дозвільною документацією, а також відповідальність за порушення такого зобов'язання (наприклад, штраф, пеня, відшкодування збитків), дозволять покупцеві не тільки захистити свої права, а й вимагати від забудовника відшкодування коштів. Якщо ж забудовник відмовляється при підписанні договору прийняти такі зобов'язання, відразу варто серйозно задуматися над тим, а чи варто довіряти йому свої гроші», — радить партнер юридичної фірми «Антіка» Сергій Корнієнко.
Самі санкції можуть бути наступними:
— штраф за прострочення
— можливість відмови від договору, в тому числі, з компенсацією (як показує практика, цей варіант не вигідний покупцеві, особливо, якщо інвестування відбувалося на «етапі котловану», коли вартість квадратного метра нижче, ніж після здачі будинку).
— компенсація (скажімо, орендної плати за квартиру, в якій живе покупець, чекаючи новосілля)
Як стверджують самі забудовники, договори з санкціями на ринку вже є. «Як є пеня за прострочений платіж по розстрочці, точно також деякі забудовники прописують в договорах штрафні санкції за порушення зобов'язань перед своїми покупцями», — запевнює Павлов.