Команда «Мінфіну» кілька місяців працювала над тим, щоб зібрати і підготувати максимально об'єктивні дані про ринок первинного житла столичного регіону. На основі цієї інформації ми склали рейтинг.
Головним критерієм оцінки стала кількість об'єктів, введених забудовником в експлуатацію за 2017 рік. Саме цей показник аналітики вважають найоб'єктивнішим.
Читайте також: Гід по рейтингу заміської нерухомості
Інвестори в ринок нерухомості стикаються з великою безліччю ризиків. Кількість побудованого житла в рази перевищує кількість проданих квадратних метрів, ринок перенасичений. Для передмістя ця проблема навіть більш актуальна, ніж для столиці. Чому так відбувається? Справа в тому, що ринок первинного житла Київської області є найбільш закритим і практично не регулюється державою. На ньому працює багато «темних конячок» — хто стоїть за тим чи іншим забудовником часто сказати неможливо. Скільки-небудь достовірної аналітики цього ринку не існує. Єдині об'єктивні цифри, які є на даний момент — дані Держкомстату за кількістю побудованих квадратних метрів в цілому по регіону, та інформація ДАБІ щодо введених в експлуатацію об'єктів.
«Мінфін» запитав у експертів, наскільки корисним може виявитися рейтинг забудовників Київської області для інвесторів і чому.
Роман Корнилюк, фінансовий аналітик YouControl
Проблема низької транспарентності структури власності на ринку заміської нерухомості Києва посилюється слабким фінансовим становищем більшості лідерів ринку. Вона відображається в низьких значеннях індексу FinScore, який включає в себе показники ліквідності, платоспроможності, рентабельності і ділової активності компанії в порівнянні з конкурентами. Додатковою проблемою багатьох забудовників є малий досвід роботи. Цей фактор можна розглядати як додаткове джерело ризику невиконання зобов'язань.
Тому YouControl вітає спроби «Мінфіну» покращити прозорість галузі. Ми готові допомагати бізнес-партнерам і клієнтам будівельних компаній дізнаватися більше про своїх контрагентів, щоб уникнути неприємних фінансових або репутаційних втрат.
Ринок нерухомості, як і банківський сектор, переживає складний час. Тому до питання інвестування та вибору забудовника потрібно підходити акуратно і максимально усвідомлено. Не секрет, що інвестори більше довіряють тим компаніям, які мають досвід реалізованих будинків (введених в експлуатацію). Але потрібно пам'ятати, кількість введених в експлуатацію будинків — не єдиний показник порядності забудовника. Важливо також враховувати дотримання термінів і якості будівництва.
Рейтинг «Мінфіну» показовий з точки зору рівня успішності забудовників в будівництві за поточний рік. Але, звичайно, його не варто сприймати як безумовний показник надійності забудовника в цілому. Адже в 2018 році все може кардинально змінитися.
Читайте також: Скільки коштують квартири в Київській області
Ринок нерухомості — один з найбільш закритих ринків української економіки. Тому будь-яка спроба пролити світло на нього сприймається тільки позитивно. Аналітику по новостроям Київської області зараз ніхто не робить. Ніхто не моніторить ціни, не вивчає попит і пропозицію.
Але потрібно обов'язково враховувати, що забудовник, який більше всіх побудував, зовсім не обов'язково є найнадійнішим. Адже зараз багато випадків, коли будують багато, а продають мало. В результаті — стоять введені в експлуатацію будинки з непроданими квартирами. Відповідно, таким забудовникам нема за що добудовувати нові будинки. Це високі ризики.
На ринку первинної нерухомості Київської області досить значний обсяг пропозиції. Кількість споруджуваних житлових будинків в 2 рази перевищує кількість зданих об'єктів. При досить ліберальній ціновій політиці ризики для передмістя залишаються ті ж, що і для столичних забудовників. Головне питання в тому, чи вистачить їм своїх ресурсів, щоб добудувати розпочаті об'єкти, якщо обсяги продажів знизяться. Хоча низько- і середнєетажна забудова передмістя (переважно 9-10 поверхів) дозволяє швидше і в більш стислі терміни закінчити розпочаті об'єкти, в порівнянні з київськими висотками.
Ціна — сильна конкурентна перевага приміських забудовників. Але сьогодні вона перестає бути єдиним критерієм при виборі та купівлі житла. Вже проявляється тенденція зміщення попиту з передмістя до міста. По-перше, багато хто зіткнувся з транспортними проблемами — досить складно добиратися вранці до Києва, де знаходяться основні адміністративні та інфраструктурні об'єкти. По-друге, немає достатньої інфраструктури для мешканців. Якщо забудовники і будують її, то в останню чергу.