Татьяна, спасибо за комментарий по литературе, учту (кое-что уже читал, а до чего-то руки просто еще не доходили… в отпуске заполню пробелы).
Хотелось бы еще у Вас уточнить:
— уже давно гложут сомнения по поводу всех моделей (имею ввиду рыночную экстракцию). Любая модель предусматривает «некую» стабильность рынка, иначе базовое предположение о чем-то в будущем не имеет смысла… а как быть в современных условиях.?)) Слово «стабильность», сейчас в мире (я уже не говорю про Украину) имеет довольно таки витиеватый смысл))))))… как понять какая арендная ставка будет через квартал? (решение данной проблемы вижу только в существенном ограничении срока действия заключения);
— а по поводу «минимальная доходности подобных(!!!!!) объектов» с Вами полностью согласен. Что там НБУ «подразумевает» по своей ставкой рефинанса в 7,5%, вообще не понятно никому (похоже, и им тоже). А дальше вообще интереснее: 7,5+5=12,5% годовых )))) ( при скрытой инфляции в 15%, официалов не хочу даже рассматривать… у них там «суцильне покращення» (за пол года около 3,5%:)))))))). Дальше еще интересней… некоторые учитывают ставки по депозитам банков топ 10 Украины, которые устанавливаются исходя из путей (целей), и как следствие, стоимости заимствования. Какие туда риски они закладывают… вообще не понятно… А по факту получаемая норма доходности опять же сравнивается со средней по депозитам (на предмет здравого смысла)… и как тут быть?)
- intaglio
- 8 августа 2012, 16:57
- Сергей, Киев
Ответ эксперта
- Татьяна Павлюк
- 9 августа 2012, 11:28
Здравствуйте, Сергей!
— По моделям. Конечно, любая модель есть упрощение. Однако, упрощение не до привитивизма, или идеального рынка. Сценариев развития событий не так много: рынок расте/рынок падает, объект дорожает/объект обесценится, арендная ставка вырастет/арендная ставка снизится. От предполагаемой комбинации зависит то, какую модель мы выберем. Прямая капитализация предполагает идеальный рынок, поэтому, если и применяется, то с учетом множества допущений и, как Вы правильно заметили, при достаточно небольшом рекомендуемом сроке действия заключения о стоимости. Капитализация же по расчетным моделям (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) позволяет учесть любые предполавгаемые изменения любого из вышеназванных параметров, что значительно приближает расчет к реальности. Дисконтирование также весьма гибкий инструмент. Но дело даже не в этом. В любом случае, какой бы математический аппарат мы не использовали, прогноз всегда будет отличаться от реальности. И это не критично, это нормально. Задача оценщика не угадать будущее, а правильно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка. И все)
— очень рада, что Вы поняли мою мысль на счет ориентиров доходности. Увы, 99% трудов авторитетов, касающихся расчета ставки капитализации/дисконтирования ориентируют оценщика на безрисковую доходность ФИНАНСОВЫХ иструментов, абсолютно игнорируя тот факт, что оценщики оценивают нефинансовые активы. Риск вложения в те и другие, их диапазон доходности отличаются кардинально. Поэтому, если, как нам обычно предлагают, отталкиваться от доходности индикаторов денежного рынка (валютных/гривневых кредитов, депозитов, ставки рефинансирования, ОВГЗ, евробондов и т.п....), то расчетная ставка капитализации дает завышенное значение, абсолютно несвойственное, к примеру, объектам недвижимости. Ибо доходности разных по своей природе рынков не есть взаимозаменяемыми(=альтернативными). Риски, доходность, волатильность разные, и зависят от совершенно различных экономических факторов. Поэтому, резюме: 1) ориентируйтесь на текущую доходность объекта недвижимости; 2) помните, что расчитанная нами ставка есть объективной величиной и не должна зависеть от способа ее расчета, проверяйте свой расчет примененим нескольких методов, с оглядкой на среднерыночную текущую доходность. Удачи!
— По моделям. Конечно, любая модель есть упрощение. Однако, упрощение не до привитивизма, или идеального рынка. Сценариев развития событий не так много: рынок расте/рынок падает, объект дорожает/объект обесценится, арендная ставка вырастет/арендная ставка снизится. От предполагаемой комбинации зависит то, какую модель мы выберем. Прямая капитализация предполагает идеальный рынок, поэтому, если и применяется, то с учетом множества допущений и, как Вы правильно заметили, при достаточно небольшом рекомендуемом сроке действия заключения о стоимости. Капитализация же по расчетным моделям (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) позволяет учесть любые предполавгаемые изменения любого из вышеназванных параметров, что значительно приближает расчет к реальности. Дисконтирование также весьма гибкий инструмент. Но дело даже не в этом. В любом случае, какой бы математический аппарат мы не использовали, прогноз всегда будет отличаться от реальности. И это не критично, это нормально. Задача оценщика не угадать будущее, а правильно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка. И все)
— очень рада, что Вы поняли мою мысль на счет ориентиров доходности. Увы, 99% трудов авторитетов, касающихся расчета ставки капитализации/дисконтирования ориентируют оценщика на безрисковую доходность ФИНАНСОВЫХ иструментов, абсолютно игнорируя тот факт, что оценщики оценивают нефинансовые активы. Риск вложения в те и другие, их диапазон доходности отличаются кардинально. Поэтому, если, как нам обычно предлагают, отталкиваться от доходности индикаторов денежного рынка (валютных/гривневых кредитов, депозитов, ставки рефинансирования, ОВГЗ, евробондов и т.п....), то расчетная ставка капитализации дает завышенное значение, абсолютно несвойственное, к примеру, объектам недвижимости. Ибо доходности разных по своей природе рынков не есть взаимозаменяемыми(=альтернативными). Риски, доходность, волатильность разные, и зависят от совершенно различных экономических факторов. Поэтому, резюме: 1) ориентируйтесь на текущую доходность объекта недвижимости; 2) помните, что расчитанная нами ставка есть объективной величиной и не должна зависеть от способа ее расчета, проверяйте свой расчет примененим нескольких методов, с оглядкой на среднерыночную текущую доходность. Удачи!
Следить за новыми комментариями
Чтобы оставить комментарий, нужно
войти или
зарегистрироваться
Комментарии