Здравствуйте, Сергей!
— По моделям. Конечно, любая модель есть упрощение. Однако, упрощение не до привитивизма, или идеального рынка. Сценариев развития событий не так много: рынок расте/рынок падает, объект дорожает/объект обесценится, арендная ставка вырастет/арендная ставка снизится. От предполагаемой комбинации зависит то, какую модель мы выберем. Прямая капитализация предполагает идеальный рынок, поэтому, если и применяется, то с учетом множества допущений и, как Вы правильно заметили, при достаточно небольшом рекомендуемом сроке действия заключения о стоимости. Капитализация же по расчетным моделям (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) позволяет учесть любые предполавгаемые изменения любого из вышеназванных параметров, что значительно приближает расчет к реальности. Дисконтирование также весьма гибкий инструмент. Но дело даже не в этом. В любом случае, какой бы математический аппарат мы не использовали, прогноз всегда будет отличаться от реальности. И это не критично, это нормально. Задача оценщика не угадать будущее, а правильно отразить в своем отчете текущие ожидания рынка. И все)
— очень рада, что Вы поняли мою мысль на счет ориентиров доходности. Увы, 99% трудов авторитетов, касающихся расчета ставки капитализации/дисконтирования ориентируют оценщика на безрисковую доходность ФИНАНСОВЫХ иструментов, абсолютно игнорируя тот факт, что оценщики оценивают нефинансовые активы. Риск вложения в те и другие, их диапазон доходности отличаются кардинально. Поэтому, если, как нам обычно предлагают, отталкиваться от доходности индикаторов денежного рынка (валютных/гривневых кредитов, депозитов, ставки рефинансирования, ОВГЗ, евробондов и т.п....), то расчетная ставка капитализации дает завышенное значение, абсолютно несвойственное, к примеру, объектам недвижимости. Ибо доходности разных по своей природе рынков не есть взаимозаменяемыми(=альтернативными). Риски, доходность, волатильность разные, и зависят от совершенно различных экономических факторов. Поэтому, резюме: 1) ориентируйтесь на текущую доходность объекта недвижимости; 2) помните, что расчитанная нами ставка есть объективной величиной и не должна зависеть от способа ее расчета, проверяйте свой расчет примененим нескольких методов, с оглядкой на среднерыночную текущую доходность. Удачи!