Ринок нерухомості України: що буде з цінами, пропозицією і попитом

Участь у дискусії приймали топові українські економісти, представники бізнесу зі сфери нерухомості, девелопменту та інвестицій. «Мінфін» наводить найцікавіші фрагменти дискусії та експертних висновків.

В українців на руках, щонайменше, $85 млрд, які можуть піти в нерухомість

Михайло Кухар, старший економіст Ukraine Economic Outlook

У грудні 2021 року відбувся історичний пік зростання зарплат — середня зарплата перевищила $640, середньорічна — $514. У 2022 році зарплата, зрозуміло, падала. При переході на фіксований курс Нацбанку 36,6 грн за долар, еквівалент доларової зарплати в Україні просів до $400. Але далі пішов сталий тренд зростання, і ми прогнозуємо, що зарплата відновиться до довоєнного рівня в середині 2024 року.

Зарплати, що отримують українці, — це не всі наявні у них гроші. В нашого населення ще є заощадження. Ми бачимо зростання банківських депозитів на понад 20% за 2022-й — початок 2023-го року. Це, переважно, пов’язано з тим, що понад 1,2 млн людей захищають нашу Батьківщину, їхні зарплати сягають 100−110 тис. грн. Частину коштів вони витрачають, а частина — осідає на депозитах. Зараз $15 млрд знаходиться на гривневих депозитах. Плюс із $10 млрд до $11 млрд зросли валютні депозити населення. Разом, це інвестиційний потенціал на $25 млрд.

Водночас, стабільно зростає сальдо купівлі-продажу іноземної валюти населенням. За підрахунками Ukraine Economic Outlook, готівка на руках в українців складає понад $60 млрд (за даними НБУ — $100 млрд). Отже, інвестиційний потенціал українців для купівлі нерухомості після нашої перемоги складе $25 млрд у банківській системі та, щонайменше, $60 млрд поза межами банківської системи.

Щодо ситуації за нерухомістю. Фактор, який впливає на зростання попиту і цін, — кількість квадратних метрів на одну людину. Щороку кількість житлового фонду зростає на 1,5−2%, але у нас все ще сумна картина із забезпеченості житлом: на одну особу припадає всього 24,9 кв м.

Проте, динаміка цін на нерухомість у Києві у середніх заробітних платах за останніх 13 років свідчить про те, що останніх 5 років житло було найдоступнішим щодо доходів населення. Зараз 1 кв м житла дорівнює тримісячному середньому доходу середньостатистичного українця.

Читайте також: Країна аграріїв та IT-шників: як Україні згенерувати $1 трлн ВВП

Після закінчення війни ціни на житло у Львові виглядатимуть, як бульбашка

Ерік Найман, керуючий партнер інвестиційної компанії HUG'S, практикуючий трейдер

На сьогодні є три сценарії розвитку економіки України: провал, застій та стрибок. Якщо подивитися прогноз НБУ чи МВФ, усюди закладений сценарій застою, тобто країна доволі міцна, але жодних чудес не виникає.

За цим сценарієм, наприкінці 2025 року буде досягнуто рівень ВВП 2021 року.

Інфляція знижується навіть швидше, ніж очікувалося: початково, за прогнозами НБУ, вона мала скласти 15% цього року, тепер же очікується 10,6%. Причина — низькі доходи населення, подавлена економічна активність, звісно, стабільний курс гривні теж допомагає.

Далі це сприяє зниженню облікової ставки НБУ. За прогнозами регулятора, до кінця 2023 року вона становитиме 18%. Це важливо для іпотеки, яка є одним із ключових факторів розвитку ринку нерухомості. Поки НБУ жодним чином не допомагає зростанню цін на нерухомість, і так буде ще довго. НБУ дуже обережно знижуватиме облікову ставку, але коли він її знизить, скажімо, до рівня 10−12%, тоді, можливо, відбудеться якесь помітне зростання іпотеки.

За гривню можна бути спокійними, девальвація їй поки що не загрожує. Треба розуміти, що в кожній девальвації гривні була винна не паніка населення, а друкарський верстат. Із 1 січня 2023 року МВФ заборонив проводити таку політику, тому Україна наразі приречена жити з міцною гривнею.

Ключовим фактором для ринку нерухомості є демографія. Адже нерухомість — це завжди про трафік, а локація, хто б що не казав, всього лише місце, де йде трафік. Із демографією у нас катастрофа, ми досягли 20-річного дна. Це гігантський удар по Україні, який проявиться через 20 років. Кожен рік число покупців житлової нерухомості скорочуватиметься, і девелоперам наступні 20 років буде важче заробляти.

Ринок житла Києва зростатиме за рахунок мігрантів. В інших — буде гірше. Зараз більш-менш нормально почуває себе Львів, але після закінчення війни його ринок нерухомості виглядає, як легка бульбашка. Тому що Львів, будучи ближче до західного кордону, отримав великий міграційний притік. І ціни, які традиційно були нижчими, ніж у Києві, наздогнали столичні. Це трохи переоцінено. Сильного провалу у Львові не буде, але після закінчення війни, коли виникне питання роботи, комфортного життя, частина народу поїде до Києва, конкурувати також доведеться з Варшавою.

Ціна житла також прив’язана до оренди. Чим вищою є оренда, тим вища ціна квадратного метра. Оренда, найімовірніше, збільшуватиметься, оскільки зростатимуть зарплати.

Ціна квадратного метра також співвідноситься з персональним доходом. У США, щоб купити середній дім, середньому американцю треба працювати 7 років. В Києві ми стартували з 17 років, потім прийшли десь до 10−11 років, тепер, за моїми оцінками, середньостатистичному киянину із середнім доходом, щоб купити квартиру площею 55 кв м, треба близько 10 років.

Сукупність усіх факторів не дає підстав найближчим часом очікувати серйозних змін цін на житло.

Читайте також: Ринок нерухомості: де зараз житло купують найбільше і скільки за нього платять

Доки нам в економіку не заллють обіцяні гроші, потрясінь і сплесків ні з цінами, ні з попитом не буде

Андрій Міма, співзасновник компанії ЛУН

У розрізі оренди «вторинки» та «первинки», ринок нерухомості виглядає так:

Оренда. Перші місяці війни попит на оренду в Києві був повністю провальним, але вже у вересні 2022-го він відновився до рівня 2021 року. 2023 рік почався з набагато меншої активності орендарів через обстріли Києва і блекаути. Проте, вже у липні-серпні намітилися тренди зростання попиту, щоправда, довоєнних показників ринок не досяг.

Тренди попиту безпосередньо вплинули на орендні ставки. У 2021 році у серпні-вересні ціна оренди однокімнатної квартири зростала, і на початку 2022 року вона впритул наблизилася до $500. Це був пік вартості оренди однокімнатної квартири в Києві. Після вторгнення ціна впала приблизно вдвічі — у валюті до $250, а в гривнях — до 8−9 тис. Приблизно на такому рівні ціна протрималася увесь 2022 рік, і тільки зараз почала поволі зростати.

У Києві оренда 1-кімнатних квартир збільшилася до 11 тис. грн, 2-кімнатних — до 16 тис. грн, 3-кімнатних — до 27,5 тис. грн. Цікаво, що у Львові «однушки» все ще коштують дорожче — близько 15 тис. грн, «двушки» — на рівні 16 тис. грн, «трьошки» трохи дешевші — 24 тис. грн. Але те, що у Львові дорожче, ніж у Києві, дуже показово. Зрозуміло, що це через дисбаланс попиту і пропозиції.

Щодо «вторинки», за статистикою Мін'юсту, у 2021-му році відбулося приблизно 300 тис. угод, минулого року — близько 100 тис. Тобто продажі квартир в Україні на вторинному ринку зменшились втричі.

Ціни на «однушки» у Києві після просідання встановилися на рівні $60 тис. Але, якщо проаналізувати оголошення, за якими квартири продані, то бачимо, що купують житло вартістю $40 тис., — те, що за $60 тис. не розходиться.

Офіційних даних щодо продажів житла на первинному ринку у 2021 році немає. За нашою оцінкою, яку ми сформували за даними опитування забудовників, акумулятивне падіння продажів було у 8−12 разів.

До вторгнення в Україні відбувалися продажі у 1 700 ЖК. Станом на зараз 80% житлових комплексів відновили продажі, 20% — повністю зупинилися. Найменше відновилися продажі у прифронтових областях. Активні — центр та захід країни.

Попри повномасштабну війну, продажі запустили у нових ЖК. Таких виявилося майже 200 — найбільше у Львівській області, Києві та Київщині, Тернопільській, Закарпатській та Івано-Франківській областях.

Щодо статистики введення в експлуатацію, то приблизно 10 млн метрів на рік будувалися в Україні останні 20 років. У 2020 році через пандемію темпи знизилися до 8,5 млн кв м, у 2021-му наздогнали своє — до 11,5 млн кв м. У 2022 році здали в експлуатацію аж 7 млн кв м. Але здача в експлуатацію — це результат 2−3-річного будівництва. Тому у 2023-му році ми очікуємо кардинальніше падіння.

Ціни на квадратний метр новозбудованого житла у Києві вперше стрибнули у 2015 році. Далі 5 років вартість в гривні практично не змінювалася. Далі за два роки вона зросла в гривні на 40%. Останні 1,5 роки вартість коливається в межах 46,5 тис. грн за кв м.

Ціни зростали у регіонах нерівномірно. У Києві та Київській області зростання склало у гривні 36%, тобто відповідно до курсу долара ціна не змінилася. Приблизно таке саме зростання — 30−40% — в Одесі та Дніпрі. Виняток — західні регіони, зростання в гривні склало 80%, тобто майже вдвічі.

Попит на «первинку», судячи з відвідуваності сайту ЛУН, із початку вторгнення відновився лише до 50%. При цьому — у Києві та Одесі лише 40%, у Львові — 70%, і в Івано-Франківську повністю повернувся до довоєнних часів.

Доки нам в економіку не заллють обіцяні гроші, жодних потрясінь і сплесків ні з цінами, ні з попитом не буде. Будуть об'єкти, які дешевшатимуть, чи дорожчатимуть. На середню ціну не сильно впливатимуть.

Читайте також: Скільки доведеться платити за квартиру за програмою «єОселя»

У Києві відкрито продажі у 168 ЖК. Найкраще купують у новобудовах із вартістю «квадрату» $1 200−1 500

Ігор Райков, засновник ULPM

Загалом, у 2022 році український ринок нерухомості критично обвалився. Показник падіння майже п’ятикратний. У 2021 році загальний обсяг інвестицій в первинну нерухомість України склав майже $10 млрд, із них $2,5 млрд вкладено в Київ.

Наш прогноз на 2023 рік — близько $2 млрд. Із $2 млрд загальної суми прогнозованих інвестицій на поточний рік 70% буде інвестовано у західні області, тобто у міста подалі від лінії фронту, — західніше Житомира.

Важкі часи переживають Харків, Дніпро та Одеса, там є епізодичні інвестиції у новобудови. Але, здебільшого, там продають вже збудоване та введене в експлуатацію у 2022−2023 житло.

Інвестиції в нерухомість Києва впали майже у 15 разів, в області ситуація трохи краща за рахунок вимушених переселенців. Вінниця стабільна, Івано-Франківськ має тренд до зростання. Львів, на диво, не зростає.

Наразі у Києві 168 ЖК, які знаходяться в активному продажу. Найкраще купують у новобудовах, що потрапляють під наступні критерії: вартість квадратного метру $1 200−1 500, а до введення в експлуатацію такого будинку має бути 12−18, а краще 6 місяців. Це горизонт ризику, який приймає інвестор.

Парадигма інвестування зазнала суттєвих змін. Побудувати будинок, маючи всього $1 млн власних коштів, забудовнику тепер не вдасться. Черг до відділів продажу немає, в котлован інвестори не готові вкладати. Тому девелоперам треба бути готовими будувати на власні кошти.

У 2021 році, коли інвестиційний попит у «первинку» становив до 70%, нерухомість стала свого роду ощадною книжкою. Тепер українці, судячи з даних НБУ щодо суми депозитів у банках та наявності готівкових коштів на руках населення, вважають за краще купувати валюту. Але коли почнеться відновлення економіки, повернення до зростання ВВП, ситуація стане стабільнішою, найімовірніше, що ці кошти знову почнуть повертатися у нерухомість.

Так чи інакше, катастрофи на ринку нерухомості не буде. Ринок не впаде, і ціни також. Найімовірніше, там, де ціна справедлива, вона підвищуватиметься. Крім того, власники не готові фіксувати збитки, а тому не поспішатимуть виходити зі своїх інвестицій.

Попит на ринку може отримати поштовх до зростання за рахунок факторів держави — наприклад, у державі запрацює повною мірою «єОселя» або програма сертифікатів за втрачене житло.

Ціни почала диктувати «вторинка»

Андрій Вавриш, засновник SAGA Development

Перше, що відбулося через російське вторгнення, — зміна парадигми визначення ціни. Якщо до війни первинний ринок визначав ціни на нерухомість, а за ним підтягувався вторинний, то тепер — навпаки. Девелоперам доводиться конкурувати з квадратними метрами на «вторинці». Причина — більші обсяги житла на вторинному ринку, а також впевненість власників вторинної нерухомості в можливості будь-коли її продати. Особливо ця тенденція прослідковується в містах, наближених до лінії фронту.

Кількість продажів буквально обвалилася після початку вторгнення. Певною мірою, вона відновилася. У місті Києві останніми місяцями відбувається десь 970−980 угод на місяць.

Суттєве зниження угод не призвело до суттєвого коригування цін. У Києві ринок відновився, якщо оцінювати за валовою вартістю здійснених угод, на 30% в гривні і на 22% в доларі, порівнюючи липень 2023 року з липнем 2021 року.

При цьому заявлені ціни не завжди співпадають з фактичними. Спред між ними до початку війни був дуже маленьким, а на сьогодні він інколи доходить до 15%.

Загалом, у липні 2023 року середня ціна «квадрату» на «первинці» в столиці вийшла на рівень $1 384 і зрівнялась з показниками липня 2021 року.

Зараз забудовники будують житло для себе «в склад», завершуючи свої інвестиційні зобов'язання і для збереження ділової репутації.

Собівартість матеріалів та ресурсів для будівництва зросла в діапазоні 29−42%. Частина матеріалів подорожчала непропорційно дорого — ціни на скло, наприклад, подвоїлись.

Економ-житло в традиційному розумінні зникає або трансформується під відповідні запити покупця.

Щодо основних трендів ринку нерухомості України на 2024−2025 рік, то головним чинником, що визначатиме ситуацію на ринку нерухомості, будуть успіхи ЗСУ на фронті. Суттєво також впливатиме демографічна ситуація в країні.

Читайте також: Як змінити вимоги до багатоповерхівок, щоб зробити їх безпечними під час війни

Ціни на новозбудоване житло точно нижчими не будуть: у забудовників немає такої можливості

Ігор Ніконов, засновник компанії KAN Development

Обсяги продажів суттєво знизилися — 15−17% від того, що було до війни. Максимальна знижка, яку ми можемо собі дозволити, — 7%. Всі наші проєкти комплексні, з великою кількістю інфраструктури, тому й собівартість інша.

Стосовно собівартості, то вона суттєво зросла, і ця тенденція зберігається. Основна частина здорожчання собівартості — заробітна плата. І найгірше, що викликає тривогу, — її рухає вгору дефіцит робочих рук. До війни у нас працювало близько 60% людей, які приїжджали із Західної України. Зараз практично всі вони повернулися додому, плюс значна частина у ЗСУ. Люди розуміють, що є ринок, є попит, що вони затребувані, а тому більше просять за роботу. Зарплата зростає кожних 3−4 місяці.

Загалом, прямі затрати на будівництво в середньому збільшилися на 15−17% у доларах. Водночас, рівень прибутковості компанії дуже знизився, обсяги продажів впали.

Проте, ціни на новозбудоване житло точно нижчими не будуть. Можливості у забудовників знижувати ціну немає. У декого немає можливості її утримувати навіть на такому рівні, як сьогодні.

Сподівання на краще гравцям ринку житла додають обіцяні $200 млрд від партнерів, які зголосилися фінансувати програму відновлення інфраструктури та житлового будівництва. Але, насправді, з її виконанням все буде не так райдужно. Перша проблема — земля. Жодне землевідведення під забудову в Україні не проходить без купи судів, які тривають роками. Крім того, потрібно прибрати двозначне трактування наших законів.

Я на 100% впевнений, що не буде можливості освоїти такі кошти, навіть якщо буде робоча сила і техніка. Наша країна юридично неспроможна ці об'єми опрацювати. Рух цих коштів спаде, і добре, якщо залишиться $20−30 млрд.