Недвижимость: где дно?

Известный российский девелопер Сергей Полонский еще в октябре 2008 года обещал съесть галстук, если цены на его недвижимость за полтора года не вырастут на 25%.

Впоследствии он таки съел кусок галстука, отметив, что его прогноз не сбылся лишь частично.

Украинские эксперты, девелоперы и застройщики не только не едят галстуки за свои ошибочные прогнозы, но и вновь и вновь прочат ценовое дно.

Достаточно одним глазом взглянуть на прогнозы экспертного сообщества в 2010 году, чтобы убедиться в их чрезмерном оптимизме. Тогда они убеждали, что после стабилизации доходов украинские цены на недвижимость начнут расти. Одновременно подогревает рынок приближение чемпионата "Евро-2012".

Спекулянты уходят с рынка

Менее оптимистичными выглядят их предсказания в 2011 году: цены хоть и снизятся на 5-10%, но в последний раз. Мол, в Киеве они уже упали до уровня самых дешевых столиц Европы, уступая только Беларуси и Молдове.

В действительности же Украина по уровню доходов населения существенно уступает Европе, заняв по уровню бедности на континенте второе место с конца.

До кризиса Украина была одним из мировых лидеров по темпам роста цен на жилье. В 2009 году, в разгар кризиса, она вошла в мировую тройку стран, но уже в рейтинге падения цен. Отечественная недвижимость подешевела на 21%, уступив лишь Латвии — 48% и ОАЭ — 46%.

Впоследствии в этих двух странах цены остановились, в Украине же они и дальше падают, хотя и не так интенсивно. В 2010 году квартиры подешевели еще на 15%.

Наиболее существенно падают цены на столичное жилье, которые являются ориентиром для регионов. В мае 2011 года киевский квадратный метр подешевел на 11% против того же месяца 2010 года до 1470 долларов.

Впрочем, данные риелторов не совсем отражают реальную картину: очень часто продавцы и строители соглашаются на 5-10-процентную скидку.

Бюджетные и неликвидные квартиры стоят еще дешевле. На сайтах по продаже жилья можно найти столичную «однушку» за 30-35 тысяч долларов, тогда как в докризисном 2008 году она бы стоила 70-80 тысяч долларов.

Цены на недвижимость в Киеве, долларов за квадратный метр

* — Киевская область

Еще больше огорчают спекулянтов ценовые ожидания рынка. По данным портала Domik.net, в марте-мае 2011 года котировки топтались на низкой отметке 0,3%, так и войдя в «мертвый» летний сезон.

Некоторые эксперты не исключают, что рынок оживет только тогда, когда средняя цена на столичную недвижимость упадет до 1 тысячи долларов за квадратный метр. Сами риэлторы скептически относятся к любым ценовым ориентирам.

«В кризис тоже говорили, что рынок обвалится до 600 долларов за метр, и тогда будут покупать, но этого не произошло. Такие заявления дезориентируют людей. Сейчас цены не падают и, думаю, больше падать не будут», — говорит президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич.

Строителей не спасли реформы

Стагнация рынка недвижимости совсем не устраивает строителей. Они говорят, что работать себе в убыток не будут, поскольку цены на строительные материалы, топливо и зарплату рабочим стремительно растут.

По данным Госкомстата, стоимость строительных работ в 2009 году выросла на 8,6%, в 2010 году — на 18,9%, а за первый квартал 2011 года — на 3,4%.

Хотя государство с начала 2011 года и отменило большую часть излишних разрешительных процедур, строители не смогли похвастаться успехами.

За январь-март 2011 года ввод в эксплуатацию жилья даже упал на 1,42% против того же периода 2010 года. Объем капитальных инвестиций в недвижимость за то же время увеличился на 43% до 97,7 миллиона долларов, но львиная доля денег уходит на строительство незавершенных объектов.

Ввод в эксплуатацию жилья в Украине, миллионы квадратных метров

Источник: Госкомстат

Столичные новостройки продаются медленно: в 2010 году в Киеве реализовали лишь 3 тысячи новых квартир — вчетверо меньше, чем в докризисном 2008 году. Вторичная недвижимость продается живее. Покупатели не хотят инвестировать в отделку новых квартир, которые до сих пор строятся в формате «голые стены».

«Цены вторичного рынка приближаются к ценам первичного. В Киеве в некоторых новостройках метр уже стоит 8 тысяч гривен. Не исключено, что цены на вторичном рынке упадут до 1200 долларов. Рынок еще не почувствовал дна», — считает глава риэлтерской палаты Украины Александр Бондаренко.

Нет спроса — нет квартир

Платежеспособного спроса на квартиры нет, поскольку банки не дают людям кредиты. За три месяца 2011 года ипотечный портфель учреждений сократился на 3,2%, и во втором квартале он может «похудеть» еще на 1-2%.

Средняя ставка по таким займам — 18,3%. Банки выдают кредиты только при условии существенного первоначального взноса — до 50%. Хотя некоторые учреждения начинают уменьшать первоначальный взнос до 20-30%, но это пока не является массовым явлением.

«Рынок оживет тогда, когда у людей начнут расти доходы. Пока этого не происходит. Рынок недвижимости первым входит в кризис и последний из нее выходит», — уверен Бондаренко.

По его словам, сектор оживится лишь при условии роста операций на нем. «В 2010 году рынок стабилизировался, но все равно был в минусе — 0,1%. Сейчас количество операций не растт, но даже если начнт расти, то нужно еще определенное время на возобновление роста цен», — отметил эксперт.

Надеяться, что рынку поможет государство, не стоит. Бюджетная программа «Доступное жилье» потерпела крах, как и программа молодежного кредитования, за десять лет существования которой квартиры получили только 3% «очередников».

К тому же, «Доступное жилье» оказалось не таким уж доступным, ведь покупателю нужно было насобирать минимум 70% стоимости квартиры, чтобы получить дешевый кредит.