Осень и весна — традиционно самые лучшие периоды для рынка недвижимости. В это время существенно рос спрос и цены. Сохранился ли этот тренд во время войны, где в Киеве самые дорогие и дешевые «квадраты», и как определить справедливую стоимость для жилья, узнавал «Минфин».
13 сентября 2023, 7:40
Читати українською
Цены на столичную недвижимость этой осенью: сколько стоит купить и арендовать по районам
Инвесторов стало больше, владельцы не спешат продавать
По данным Минюста, в прошлом году рынок сократился в три раза: 100 тыс. сделок против 300 тыс., заключенных в 2021 году. Официальных данных за этот год еще нет, но, по словам риелторов, сделок точно уже больше, чем за весь 2022-ой.
Факторов, которые работают на восстановление рынка, несколько. Среди основных — психологический. Люди привыкли жить в условиях войны, большие надежды возлагают на ПВО, знают, что делать в случае блекаутов, а потому не боятся покупать жилье.
Следующий фактор — государственные программы доступного жилья. В первую очередь, это ипотека под льготные 3 или 7%. Больших масштабов она еще не приобрела, но также расширяет платежеспособный спрос. Надежды на оживление участники рынка возлагают на программы компенсаций за уничтоженное жилье.
Еще один важный момент — на рынок возвращаются инвесторы, которые покупают квартиры для того, чтобы потом сдавать их в аренду.
«Украинцы ограничены в финансовых инструментах. Сейчас выбор, фактически, между депозитами и недвижимостью. К банкам большого доверия у населения нет, поэтому они предпочитают вкладывать в недвижимость», — говорит Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.
По-прежнему самыми популярными остаются одно- и двухкомнатные квартиры в хороших локациях, с ремонтом. В этом сегменте ощущается даже определенный дефицит. Ведь предложения такой недвижимости на рынке не так уж много.
Вообще, по словам Юрия Питы, владельцы притормозили и не спешат продавать свои «квадраты». Возможно, они ждут лучших цен, а возможно, у них нет планов, куда тратить деньги, а потому они оставляют имущество в своей собственности.
Читайте также: Рынок недвижимости Украины: что будет с ценами, предложением и спросом
Как изменились цены
С начала года стоимость квадратного метра столичного жилья на первичном и вторичном рынке вела себя по-разному. Цены на новое жилье, после резкого скачка в 2022-м в среднем на 40% (в гривневом эквиваленте), стабилизировались и даже несколько снизились. Так, по данным ЛУН, в новый год «первичка» вошла со средней ценой 48 300 грн/кв м, а в сентябре подешевела до 47 400 грн/кв м.
Несколько иная ситуация на «вторичке» — здесь жилье, наоборот, прибавило в цене. Согласно данным портала M2bomber, за шесть месяцев года квартиры на «вторичке» подорожали в среднем с 49,9 тыс. грн до 52,5 тыс. грн за кв м. Причем почти на 900 грн только за последний месяц.
Стоимость жилья в Киеве очень зависит от района. Дороже всего обойдется квартира в Печерском районе. Здесь средняя стоимость квадратного метра составляет более 85,7 тыс. грн ($2,3 тыс.). За однокомнатную придется в среднем выложить более 4,7 млн грн ($128 тыс.), за двухкомнатную — почти 6,9 млн грн ($185 тыс.).
Более бюджетное жилье можно найти в Деснянском районе столицы, где квадратный метр в среднем стоит 30 725 грн ($833), а «однушка» обойдется около 1,55 млн грн ($41,6 тыс.), «двушка» — 2,12 млн грн ($57 тыс).
Цены на вторичное жилье в разных районах Киева:
| Район Киева | Средняя стоимость кв м (по данным M2bomber), $ | Средняя стоимость 1-комнатной квартиры (по данным ЛУН), $ | Средняя стоимость 2-комнатной квартиры (по данным ЛУН), $ |
| Деснянский | 833 | 41 600 | 57 000 |
| Дарницкий | 976 | 59 000 | 90 000 |
| Святошинский | 1 051 | 44 000 | 68 200 |
| Днепровский | 1 012 | 59 900 | 79 000 |
| Подольский | 1 385 | 58 000 | 81 000 |
| Оболонский | 1 136 | 53 000 | 78 500 |
| Соломенский | 980 | 54 500 | 75 000 |
| Шевченковский | 1 338 | 75 000 | 130 000 |
| Голосеевский | 1288 | 65 000 | 100 000 |
| Печерский | 2 325 | 128 000 | 185 000 |
Эксперты говорят, что на рынке недвижимости изменились ценовые ориентиры.
«Если до войны цены на недвижимость определял первичный рынок, а за ним подтягивался вторичный, то теперь — наоборот. Девелоперам приходится конкурировать с квадратными метрами на „вторичке“. Причина — большие объемы жилья на вторичном рынке, а также уверенность владельцев вторичной недвижимости в возможности когда-либо ее продать», — констатировал Андрей Вавриш, основатель SAGA Development.
Арендаторы хотят новое жилье с хорошим ремонтом
Фактор сезонности в этот раз мало повлиял на продажную цену недвижимости, а вот арендные ставки пошли вверх.
Пик стоимости аренды в Киеве, по словам Андрея Мимы, пришелся на начало 2022 года — тогда однокомнатную квартиру сдавали почти за $500. После вторжения цена упала примерно в два раза — в валюте до $250, а в гривне — до 8−9 тыс. Приблизительно на таком же уровне цена продержалась весь 2022 год, и только с лета этого года начала постепенно расти.
Сейчас в Киеве аренда 1-комнатных квартир увеличилась в среднем до 12,9 тыс. грн, 2-комнатных — до 16 тыс. грн. Дешевле всего снять квартиру можно в Деснянском районе: 7 тыс. грн стоит «однушка», 9 тыс. грн — «двушка». Самой дорогой остается недвижимость на Печерске: 27 тыс. грн — 1-комнатная и 34,7 тыс. грн — 2-комнатная.
Что интересно — вырос спрос на аренду более дорогого, нового жилья, с хорошим ремонтом, мебелью и всеми удобствами: холодильник, бойлер, стиральная машина
Стоимость аренды жилья по районам Киева
| Район Киева | Средняя стоимость 1-комнатной квартиры | Средняя стоимость 2-комнатной квартиры | Средняя стоимость 3-комнатной квартиры |
| Деснянский | 7 000 | 9 000 | 10 500 |
| Дарницкий | 12 000 | 15 000 | 19 000 |
| Святошинский | 10 000 | 12 000 | 16 000 |
| Днепровский | 10 500 | 11 000 | 21 500 |
| Подольский | 12 000 | 15 500 | 23 600 |
| Оболонский | 11 000 | 16 000 | 23 900 |
| Соломенский | 13 000 | 15 000 | 20 000 |
| Шевченковский | 17 000 | 25 000 | 38 600 |
| Голосеевский | 15 000 | 22 000 | 30 800 |
| Печерский | 27 000 | 34 700 | 57 800 |
Источник: по данным ЛУН
Как определить реальную стоимость жилья
В установлении стоимости квадратного метра до сих пор не найден общий знаменатель. Продавцы хотят продать подороже, а покупатели, конечно, — купить подешевле. Отталкиваться от данных площадок для объявлений о купле-продаже не всегда есть смысл. Ведь заявленная цена и та, по которой реально состоялась сделка, могут сильно отличаться.
«Цены на „однушки“ в Киеве после проседания установились на уровне $60 тыс. Но, если проанализировать объявления, по которым квартиры проданы, то видим, что покупают жилье стоимостью $40 тыс., — то, что за $60 тыс. не расходится», — поделился наблюдениями Андрей Мима, сооснователь компании ЛУН.
В определении стоимости квартиры Эрик Найман, управляющий партнер инвестиционной компании HUG'S, практикующий трейдер, предлагает привязываться к стоимости аренды.
«Я ориентируюсь на сумму от 5% годовых. Если аренда дает доход меньше, значит, это завышенная цена квартиры. Если получается больше, скажем, 10% годовых, значит, это заниженная цена», — пояснил эксперт.
То есть, если месячная аренда квартиры стоит 10 тыс. грн, то справедливая стоимость такого жилья составляет 2,4 млн грн. (10000×12:5% = 2400000 грн, или около $65 тыс.)
Читайте также: Деньги под матрас вместо квартиры: как заинтересовать людей снова вкладывать в недвижимость
Будет ли дорожать столичная недвижимость
Эксперты говорят, если отталкиваться от нынешней ситуации, то каких-либо веских оснований для увеличения стоимости жилья нет.
«Курс доллара стабильный, инфляция притормозила, ВВП растет — иными словами, все говорит о том, что, в целом, на рынке недвижимости будет такая вот стабильность. Рост возможен, но он не будет значительным. В пределах 5%, не больше», — прогнозирует Юрий Пита.
Что касается цен на аренду, то, по ожиданиям эксперта, со второй половины октября рост ставок остановится и зафиксируется на таком уровне, вероятнее всего, вплоть до весны.
Комментарии - 23
1. візьмем депозит у гривні у нормальному банку зараз 16% (так є більше у маленьких банках)
2. зробимо припущення що курс буде 42 через рік (як пишуть зараз).
якщо ви зараз віднесете 1 млн — 38, то це 26315$, через 1 рік по 42, це 23809$.
якщо порахувати проценти 1 млн * 0.16 → 160000 / 42 ~3809$.
Втрати депозиту за рахунок обвалу курсу: 26315$ - 23809$ = 2506$
Ваш «чистий прибуток»: 3809$ - 2506$ = 1303$
2. Припущення коли курс 38
1 млн * 0.16 → 160000 / 38 = 4210
Ваш «чистий прибуток» — 4210$ (без урахування інфляції $)
1) Придбання квартири 58000$ (цифра зі статті). 58000*38= 2 204 000 грн
2) Здаємо в оренду по 12 000 грн (цифра зі статті). 12000*12 = 144 000 грн.
3) Якщо Ви чесна людина — податок 19,5% = 144 000*0,195 = 28 080 грн
Прибуток від оренді за рік 115 920 грн (по курсу 38 = 3050$, по курсу 42 = 2760), в $ відсоток прибутку 4,75−5,25%.
Тобто, якщо Ви купите квартиру, здасте на рік і потім за стільки ж продасте — прибуток в середньому буде 5%
Рахувати тут ще зростання (а дешевіти вона навряд буде якщо не буде знову 24 лютого 2022) вартості квартири не стану — багато чинників і важко взагалі в стані війни таке прогнозувати, хоч дехто вміє)
Депозит
1) Кладемо на депозит ту ж саму суму 58000$ (цифра зі статті). 58000*38= 2 204 000 грн
2) Відсоткова ставка нехай приблизно 16%, 2 204 000 *0,16= 352 640 грн
3) Якщо Ви чесна людина — податок 19,5% = 352 640*0,195 = 68 765 грн
Прибуток від депозиту за рік 283 875 грн (по курсу 38 = 7470$, по курсу 42 = 6785), в $ відсоток прибутку 11,65−12,88%.
4) Якщо ж курс буде по 42, то ще втрати після того як Ви звберете свої грощі, на цьому 58000$ — (2 204 000 / 42) =58000 — 52476= 5523$. Тобто при курсі 42 ви отримаєте чис
Припустити, що гривня стане міцнішою, я думаю навряд чи хтось зможе))) В найближчий рік або ± як зараз, або дешевша. З точки зору економіки, поки нас фінансують суттево ззовні - можна і так тримати. Як тільки перестануть (покривати увесь дефіцит) — треба буде гривню трошки девальвувати, інакше дуже важко бюджету та промисловості буде (якщо ще щось залишиться).
Про купівлю на котловані зараз не кажу — тут прям треба бути дуже відчайдушним гравцем, як на мене) та і порахувати, як буде зростати нерухомість, мені здаеться неможливо. Тому і порахувати цей варіант неможливо