Чему нас может научить «копенгагенская» ипотека

Как сейчас работает ипотека в Дании и в чем ее преимущества

• В Дании до сих пор ипотечные кредиты практически полностью обеспечиваются ресурсами, полученными от продаж на фондовой бирже Копенгагена ипотечных облигаций.

Ипотечные облигации эмитируются ипотечными банками, которые согласно законодательству являются специализированными банками, осуществляющими исключительно ипотечное кредитование. Закон не позволяет датским ипотечным банкам привлекать депозиты и ссужать ресурсы другим способом, кроме размещения ипотечных облигаций.

Ипотечный банк эмитирует ипотечные облигации на срок, соответствующий сроку ипотечных кредитов, обеспечивающих эти облигации.

• При эмиссии ипотечных облигаций ипотечные банки обязаны руководствоваться «принципом баланса», который подразумевает соблюдение соотношения между суммарными платежами заемщиков и суммарными платежами ипотечного банка собственникам ипотечных облигаций, другими словами соответствия процентов по кредитам и доходам по облигациям.

Банки должны также соблюдать требования соответствия активов и пассивов по срокам. Этот принцип сбалансированности заложен в законе Дании об ипотечном кредитовании (Danish Mortgage Credit Act). Балансовый принцип ориентирован на защиту ипотечных банков от риска ликвидности и процентной ставки. Следовательно, риск ипотечного банка ограничен кредитным риском, то есть риском невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту.

• Большинство ипотечных облигаций эмитируется с фиксированной процентной ставкой и длительным сроком погашения.

Страховые компании и другие институциональные инвесторы рассматривают ипотечные облигации как гарантированные ценные бумаги наряду с государственными ценными бумагами. Датские ипотечные облигации обладают рядом преимуществ в законодательстве, которые связаны с нормами регулирования, принятыми Европейским Союзом. Это означает, что институциональные инвесторы могут размещать до 40% своих активов в облигациях, выпущенных одним ипотечным банком.

Читайте также: Без пирамид и с ипотекой: как новый закон изменит первоначальный рынок недвижимости

Как и когда возникла такая система

Датская ипотека за последние 200 лет претерпела только определенные технологические изменения и сейчас считается наиболее эффективной. Но возникла она из-за трагических событий.

Страшный пожар в Копенгагене бушевал более двух суток и уничтожил треть города. Тысячи домов сгорели дотла, а остальные были серьезно повреждены. Ущерб от пожара оценивался в астрономические в то время 4,5 млн датских крон, которых не могла покрыть единственная в городе страховая компания. Горожане, оставшиеся без жилья, остро нуждались в средствах на его восстановление. Но кредиторы отказывались выдавать ссуды под ограниченную законом максимальную ставку на уровне 4%.

Выход был найден не через повышения кредитной ставки, а через защиту от рисков совокупного кредитного пула. Кредиторы (из круга наиболее богатых горожан) согласились финансировать восстановление Копенгагена, выдавая погорельцам ипотечные ссуды при условии солидарной ответственности всех должников за погашение как всего кредитного портфеля, так и каждого отдельного ипотечного кредита. Для этого пострадавшие объединились в ассоциацию домовладельцев-заемщиков, беря на себя солидарную ответственность.

Кредиторы, в свою очередь, основали в 1797 году ипотечный банк Husejernes Kreditkassen, в состав правления которого вошли состоятельные копенгагенцы. Kreditkassen стал первым датским ипотечным банком, предоставлявшим ипотечные ссуды, из которых затем формировался обеспечительный пул под выпуск ипотечных облигаций, еще с 1769 года широко применявшихся в реформированной Пруссии как активы для вложения пенсионных накоплений.

За более чем 200-летнюю историю существования ипотечной системы в Дании все ипотечные облигации были погашены.

Читайте также: «єОселя»: заявку на льготный кредит подали уже 15 тысяч украинцев

Почему на «копенгагенскую» ипотеку стоит обратить внимание сейчас

Некоторые заметят, что сейчас не время для подобных вещей. Кроме того, мы видим достаточно активную деятельность власти в сфере ипотечного кредитования. Но, в отличие от датчан и остального цивилизованного мира, попытки поднять украинскую ипотеку предпринимаются только на первом уровне, на котором только предоставляются кредиты.

Второй уровень, на котором привлекаются кредитные ресурсы через обращение ипотечных облигаций, к сожалению, остается без внимания. Потому перспективы развития украинской ипотеки ограничены размерами капитала государственного ипотечного кредитора. Выдав все имеющиеся средства, он должен либо прекратить деятельность, либо просить о новой дополнительной капитализации.

Такой подход не имеет перспектив развития, а потребует масштабного отвлечения бюджетных средств от других важных направлений в оборонной и социальной сферах.

В Украине еще в 2005 году был принят Закон «Об ипотечных облигациях», но он до сих пор не приведен в соответствие с профильной европейской директивой.

Доработкой законодательства в сфере ипотечных ценных бумаг можно решить ряд задач, включая стимулирование банков к кредитованию и инвесторов к насыщению рынка кредитными ресурсами, появление у НБУ и правительства эффективных рычагов влияния на рынки жилищного финансирования и ипотечного кредитования.