Кожний другий будинок в Києві - «хрущовка»
Будинки, які свого часу допомагали вирішити житлову проблему в Радянському союзі, тепер стали головною біллю наших міст. Зведені у 1957−1970 рр, ті самі «хрущовки», були розраховані максимум на 60 років за умови планових ремонтів і належного догляду. Тож зараз термін їх експлуатації давно вийшов.
Як повідомили «Мінфіну» в Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА, у Києві зараз налічується 5395 застарілих будинків, загальною площею — 12 322 тис. кв. м. Переважна більшість з них «хрущовки». За даними Мінрегіону, загальна кількість житлових будинків столиці - 12,2 тис. Тобто, майже кожний другий будинок Києва — «хрущовка».
В таких домах проживає 566 732 киян. Найбільша їх концентрація — у Шевченківському, Солом’янському та Голосіївському районах.
З кожним роком будинків, що переходять в розряд застарілого житлового фонду, більшає, а їх стан тільки погіршується. Скажімо, у 1995 році, згідно результатів обстеження житлового фонду столиці, 4,5% будинків було визнано такими, що підлягають знесенню. Скільки таких будинків зараз, точно не знає ніхто.
«Точні дані будуть відомі тільки після детального аналізу технічного стану будинків. Але думаю, 15−20% з цих 5,4 тис. доцільніше буде знести», — розповіла «Мінфіну» директор ПП «Інститут Урбаністики» Алла Плешкановська.
У столиці діє спеціальний інформаційний ресурс, де можна перевірити актуальний статус конкретного будинку в Києві: його параметри, ступінь аварійності, заплановані ремонти і т.ін.
Як можна позбутися «хрущовок»
Насправді таких варіантів тільки два: реновація і реконструкція. Перший — поквартальна реновація. Тобто, зноситимуться не окремі будинки, а цілий квартал. Далі на «чистому місці» зводять все «з нуля» — від будинків до інфраструктури (дороги, міждворові проїзди, паркування, магазини), громадських місць (дитсадок, сквер і т.ін.), та комунікації.
Такий підхід вирішує проблему комплексно років на сто вперед. А місто і мешканці можуть зекономити тисячі гривень на ремонті і комуналці.
Але концепція має кілька істотних «мінусів»:
- висока вартість;
- тривалість (реновація може тривати роками),
- питання тимчасового проживання жителів кварталу і пов'язаної з цим логістики.
Другий варіант — реконструкція наявного житла, в тому числі і кожного будинку окремо. Головне питання — стан будинків. Адже навіть «хрущовки» можуть сильно вирізнятися між собою. А їх нинішній стан залежить від низки факторів. Наприклад, панельні «хрущовки» 70-х, як правило, гірше будинків кінця 50-х, які старше на 15−20 років. І навіть будинки, здані в експлуатації в один рік в одному районі, можуть відрізнятися.
Один може бути зведений з бетонних блоків, інший, з таким же плануванням — з цегли, третій — з цегляних блоків. Найгіршою серед них буде саме «панелька». Тому одні будинки дійсно є сенс реконструювати, а інші — тільки зносити.
Проблеми концепції:
- підходить не для всіх будинків;
Мешканцям необхідно кілька років жити в ситуації періодичного ремонту з усіма наслідками — відключення комунікацій для перекладання, пил, шум і т. д .; - менший термін експлуатації реконструйованої будівлі, в порівнянні з новим.
Перевагою можна було б вважати меншу, в порівнянні із реновацією, вартість. Але у наших реаліях все може вийти навпаки. Наприклад, на початку 2000-х «хрущовку» на проспекті Григоренка у Києві повністю реконструювали, звівши додатковий поверх. Але проект виявився збитковим: гроші, отримані від продажу квартир на верхніх поверхах, навіть не покрили витрат на модернізацію будинку.
Архітектори підрахували, що проект коштував державі стільки, скільки коштувало б зведення з нуля дев'ятиповерхівки.
Що вже зробили
Яку з цих концепцій обрала київська влада? В інтерв'ю одному з українських телеканалів Кличко повідомив про плани знесення «хрущовок» на території житлового масиву Лісовий Деснянського району в межах вулиць Мілютенка, Шолом-Алейхема, Братиславської та Лісового проспекту. Що, начебто, вже враховано у новому Генплані столиці.
В КМДА «Мінфіну» підтвердили, що столична влада дійсно має відповідні плани. Вже завершена інвентаризація застарілого житлового фонду, призначеного під знесення. Наразі триває робота над Програмою комплексної реконструкції. Над її проєктом Департамент будівництва та житлового забезпечення працює разом із приватним підприємством «Інститут Урбаністики».
В «Інституті Урбаністики» нам пояснили, що закінчили роботу на першими двома етапами програми.
«Перший — це аналітично-дослідний етап. Ми опрацювали нормативну і законодавчу базу, вивчили вітчизняний і закордонний досвід, проаналізували інформацію по 5,4 тис. будинків, які відносяться до застарілих. Під час другого було визначено території і згруповані будинки, як об'єкти потенційної реконструкції», — деталізує директор підприємства Алла Плешкановська.
Вона також повідомила, що у цьому році мав розпочатися третій етап, який передбачає обстеження технічного стану будинків. На це знадобиться не менше пів року. Але роботи так і не стартували, оскільки міський бюджет коштів не виділив.
Читайте також: Експерт розповів, чи варто інвестувати в хрущовки і сталінки
Вартість реконструкції: більше за весь столичний бюджет
Чи буде продовжено цей проект — велике питання. Адже, за офіційним кошторисом КМДА, на реконструкцію столичних «хрущовок» потрібно не менше $2,7 млрд. Для порівняння, доходи столичного бюджету в цьому році заплановані на рівні 58,826 млрд грн або близько $2 млрд.
Міська влада має намір вирішити цю проблему за рахунок залучення коштів фондів реконструкції, приватних інвесторів, забудовників і інших джерел. Та чи готові приватні інвестори заходити в такі проекти?
«Якщо покласти усі видатки на забудовників, то реновацію такого житла потрібно зробити економічно вигідною для забудовника за рахунок пільг або дотацій», — коментує директор з маркетингу Групи компаній Royal House Анна Щербань.
На її думку, найзрозуміліший та вигідний для усіх сторін є варіант реалізації проекту, коли у мешканців будинків, що йдуть під знесення, квартири викуповуються або обмінюються на нове житло. А на місці «хрущовок» зводиться новий будинок.
Але такий варіант протирічить чинному законодавству, яке встановлює чіткі правила відселення.
Що «світить» мешканцям «хрущовок»
Як повідомили у Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА, у разі знесення будинку його мешканці мають отримати інше житло, при чому не на тимчасовій основі, а у власність. Відселення можливе тільки після підписання угод з інвестором-забудовником і отримання інших рівноцінних умов для проживання. Що таке рівноцінні умови:
- нерухомість знаходиться у тому ж кварталі, що й попереднє житло;
- площа житла і кількість кімнат не менші, ніж у попередньому помешканні. Більше того, вона може бути збільшена на 50% безкоштовно.
Крім того, як стверджують в департаменті, ситуацію ускладнює те, що зараз відселення власників квартир в будинках, які підлягають реконструкції, можливо тільки при 100% згоди цих власників.
«Мешканці, що проживають у старому житловому фонді, в більшості скептично ставляться до таких дій й бояться, що можуть залишитися без житла, або ж не отримають йому адекватної заміни», — пояснює проблему Анна Щербань.
На таких умовах жоден інвестор працювати не схоче. Тому місцевій владі і забудовникам доводиться чекати врегулювання проблемних питань на законодавчому рівні.
Читайте також: Влада вирішила, що робити з хрущовками. Мешканцям пропонуватимуть відселення
Що хочуть змінити
Можливість знесення і будівництва нового будинку на місці «хрущовки» тільки за 100% згоди всіх мешканців передбачає чинний закон про реконструкцію застарілого житлового фонду від 2006 року. Новий законопроект пропонує знизити «планку» до 75% згодних. Після отримання цих підписів повинен діяти наступний алгоритм:
- місто має оголосити тендер на будівництво;
- жителів мають відселити в тимчасове житло на час будівництва;
- після завершення робіт та прийняття новобудови в експлуатацію, право власності на нові квартири передають жителям знесеної «хрущовки».
Відмінність: коефіцієнт площі має значення. Чинний закон від 2006 року передбачає, що мешканцям мають надаватися рівноцінні умови проживання. Зате новий законопроект передбачає, що коефіцієнт компенсації власникам застарілого житла буде визначати місцева влада.
Поки цей законопроект не приймуть, місцева влада не може:
- визначати коефіцієнт компенсації;
- адекватно працювати з планом міста;
- проводити роз'яснювальну роботу з жителями «хрущовок»;
- організовувати тендери.
Що може зараз робити столична влада — це вести облік «хрущовок», створювати кошторис, який завтра втратить актуальність, а ще — ліквідувати наслідки аварій, які відбуваються все частіше.
Законопроект про знесення і реконструкцію старого житла, розроблений Мінрегіоном і наразі перебуває на стадії обговорення. У профільних департаментах сподіваються, що із його прийняттям справи із реновацією житла в Україні підуть швидше. Але не всі налаштовані так оптимістично.
«При аналізі законопроєкта стає очевидним, що обов’язки щодо об'єкта реконструкції повністю лягають на інвестора. Мало того, що він має віддати готове на 100% житло, так ще й зайнятися питаннями погодження документації, проектування і навіть відселенням мешканців із «хрущовок», — пояснює директор «Інституту Урбаністики».
Не багато знайдеться інвесторів, які погодяться при таких умовах на реконструкцію будинків, якщо можна без зайвих клопотів зводити нове житло на продаж. Інша справа, коли б на інвестиційний конкурс виставляли готовий проєкт зі всіма погодженнями і інвестор чітко розумів, яку кількість квадратних метрів він має віддати, а яку побудувати на продаж.
Втім, зараз ще можна вносити пропозиції до документу. Але це також означає, що новий закон з’явиться ще не скоро. Тож і плани по реконструкції застарілого житлового фонду поки що залишатимуться лише на папері.
Ірина Рибніцька