Ціни на житло в Туреччині + 190% за рік: звідки взялися такі прайси
За даними Центрального банку Турецької Республіки (ЦБРТ), минулого року середня ціна на житло у країні зросла на 160,6%. Це було найбільше зростання за багато років. Наприклад, у 2019 році вартість «квадрата» зросла всього на 2,9%, порівнюючи з 32,6% і 64% у 2020 та 2021 роках.
За даними платформи Endura, яка відстежує цінову динаміку на ринку нерухомості, станом на початок року середня ціна квадратного метра в Туреччині склала $778 (14 693 турецьких ліри), середня вартість нерухомості — $101 255 (1,9 мільйона турецьких лір).
Середні ціни на нерухомість Туреччини
(станом на квітень 2023 року)
| Місто | Ціна 1 кв м | Вартість житлового об'єкта |
| Стамбул | 28 057 ₺ (≈ $1 416) | 3 252 906 ₺ (≈ $164 250) |
| Ізмір | 23 306 ₺ (≈ $1 177) | 2 897 750 ₺ (≈ $146 311) |
| Коджаелі | 15 474 ₺ (≈ $781) | 2 011 620 ₺ (≈ $101 570) |
| Сакар'я | 14 280 ₺ (≈ $721) | 1 713 600 ₺ (≈ $86 522) |
| Анкара | 13 662 ₺ (≈ $690) | 1 770 860 ₺ (≈ $89 413) |
| Трабзон | 13 147 ₺ (≈ $664) | 2 103 520 ₺ (≈ $106 210) |
Така динаміка пояснюється рекордними темпами інфляції і обвалом місцевої валюти. За результатами минулого року, споживчі ціни зросли на 64% (за підсумками травня цього року інфляція сповільнилася до 39,6%), ліра девальвувала на 40%. Відповідно, зростала собівартість будівництва, первинка йшла вгору, а за нею підтягувалася й вторинка.
Але вартість житла ставила цінові рекорди й у доларовому еквіваленті. Банк міжнародних розрахунків (BIS) зафіксував реальне зростання цін на житло в 14 із 58 досліджуваних країн (станом на останній квартал 2022 р.). При цьому лідером зростання виявилася Туреччина, де ціни на житлову нерухомість в доларовому еквіваленті зросли на 51%.
Частково це пояснюється дефіцитом житла: попит помітно перевищує пропозицію. Потреба покупців — 800 тисяч об'єктів на рік, тоді як на продаж виставляється лише 500 тисяч. Крім вирішення житлових питань, місцеві жителі розглядають купівлю нерухомості, як захист заощаджень від інфляції.
Однак, вирішальним став наплив іноземців у 2022 році, насамперед — росіян, для яких Туреччина залишилася однією з небагатьох країн, яка дає можливість облаштуватись громадянам країни-терориста. Також активно обживалися у Туреччині й українці. Саме ці обставини дозволили продавцям не обмежувати себе у виставленні прайсів.
Топ-20 покупців будинків у Туреччині у 2022 році
За даними bloomberg.com
За даними Турецького статистичного інституту, громадяни рф, які стали головними іноземними покупцями турецької нерухомості у 2022 році, придбали 16 312 житлових об'єктів. Це утричі перевищує показники 2021 року.
Українці стали власниками 2 574 будинків, зайнявши у ренкінгу головних покупців 6 місце. Для порівняння: у 2021 році громадяни України придбали тут 1 246 житлових об'єктів, а у 2020 — лише 771.
Наші співгромадяни продовжують збільшувати свою присутність на ринку турецької нерухомості: за результатами травня, вони вже війши до топ-3 головних покупців житла серед нерезидентів, оформивши 175 угод.
Читайте також: Куди інвестувати $50 тис: розбираємо найнадійніші способи зберігати значні заощадження
За словами рієлторів, раніше значна частина українців купували турецьку нерухомість з інвестиційною метою, зараз, із зрозумілих причин, — здебільшого, для переїзду.
«Тут достатньо комфортний рівень життя. За останніх два роки ціни зросли вдвічі і на нерухомість, і на продукти. Проте, порівнюючи з європейськими, вони досить демократичні», — зауважує керуючий партнер у KDU Realty Group, інвест-консультант Олена Маленкова.
Скільки треба вкласти в нерухомість для отримання ВНЖ
Туреччина та її законодавство дуже лояльні до іноземців. Тут, придбавши нерухомість, можна отримати ВНЖ, який дає право до двох років проживати в країні. Щоправда, з 5 травня 2022 року запроваджено нове правило: аби претендувати на ВНЖ, необхідно вкласти в об'єкт від $50 тис., якщо він знаходиться у невеликих містах чи селищах, і понад $75 тис. — у найбільших містах країни. Але де саме купувати, треба добре подумати, оскільки зараз понад 180 районів у Туреччині закриті для ВНЖ.
Варто враховувати, що ВНЖ дає право вільно в'їжджати та виїжджати з країни, користуватися послугами банків та держустанов, але не дає права на роботу в країні.
Відчути весь набір переваг від переїзду до Туреччини можна, лише отримавши громадянство країни. Поповнити ряди турецьких підданих дозволяє купівля житла у Туреччині вартістю від $400 тис. (із 13 червня 2022 року сума збільшилася з $250 тис.).
Ну і ще безперечний козир країни — Туреччина одна з небагатьох, хто приймає розрахунки в кеші і не запитує походження коштів. Тобто проходити фінмоніторинг і пояснювати походження кожного центу, як скажімо, в європейських країнах, не потрібно.
Читайте також: Українці скуповують нерухомість у Туреччині і Іспанії: 5 способів обійти обмеження і вивести кошти
Українцям полюбилася Аланія
Одним із фаворитів українців серед турецьких міст, за словами рієлторів, є Аланія. Тут м’які кліматичні умови, низька сейсмічна активність, добре розвинена інфраструктура, і, що не менш важливо, помірні ціни на квадрат. Середня вартість за квадратний метр у сучасних квартирах Аланії в інтегрованому житловому комплексі складає близько $2 тис. за квадратний метр. Ціни за квадратний метр у проєктах елітної нерухомості з видом на море варіюються приблизно від $1 685 до $4 615.
«У Туреччині діють закони, що захищають права та інтереси інвесторів. Тут, як і в будь-якій європейській країні, держава гарантує право власності — ТАПУ. Якщо ви отримали ТАПУ, то жодної зворотної дії бути не може», — додає Олена Маленкова.
Вона також говорить, що купівля житла не є на 100% безризиковою операцією. Незнайомі з особливостями місцевого ринку покупці можуть легко потрапити на шахраїв. Тому при купівлі житла бажано скористатися послугами перевірених ріелторських контор.
Аби зменшити ризики, експерти радять перед укладенням угоди звернути увагу на:
Наявність ліцензії рієлторської компанії. Особливо це важливо, якщо квартира купується для здачі в оренду. Цим займатися можуть в Туреччині тільки ліцензовані компанії.
Наявність техпаспорта у ЖК. Його відсутність гальмує можливості в подальшому розпоряджатися нерухомістю. Насамперед, проблеми будуть із підключенням води та електрики.
«В Туреччині є два техпаспорти. Перший — той, що отримує забудовник. В принципі, на основі нього можна підключити комунікації, але вони можуть бути за комерційними тарифами. Але краще мати і другий. Він виробляється самими жителями. На спільних зборах вони об'єднуються і подають заяву на отримання техпаспорта», — каже Олена Полховська, керуючий партнер KDU Realty Group.
Наявність основних документів, які повинні бути у забудовника: свідоцтво про право власності на земельну ділянку та первинний іскан (дозвіл на будівництво).
Не завадить вивчити інформацію про вже реалізовані комплекси даного забудовника. Зверніть увагу, чи немає претензій до попередніх об'єктів.
Всі податки на нерухомість
Податки на нерухомість в Туреччині помітно нижчі, ніж, скажімо, в Європі.
За місцевим законом, якщо купує резидент, то продавець і покупець сплачують агенції нерухомості по 3% від суми угоди. Якщо купує нерезидент — витрати несе тільки продавець, з іноземців плату не беруть.
При оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості новому власнику, незалежно від резидентства, необхідно сплатити податок у розмірі 4% від її кадастрової вартості. Кадастрова вартість приблизно дорівнює половині ринкової або навіть нижче. Наприклад, податок на квартиру вартістю $100 тис. приблизно складе: ($100 000/2) * 4% = $2 000.
Плюс минулого року для всіх іноземців запровадили проведення експертної оцінки, документ про її висновки потрібно надати міграційній службі. Процедура коштує близько 1 000 турецьких лір (біля $50).
Далі, якщо власник не перепродує квартиру, він платить щорічний податок за нерухомість — від 0,1 до 0,6% від кадастрової вартості. Власники дорогої елітної нерухомості платять додатковий щорічний податок на розкіш — 0,3−1% із частини кадастрової вартості понад $280 тис.
Перепродувати квартиру, якщо вона куплена на вторинному ринку, з погляду оподаткування, краще через 5 років. Тоді податку взагалі немає. Якщо перепродувати квартиру раніше, то податок сплачується 15% від приросту кадастрової вартості.
Також власники нерухомості платять айдак — щомісячний платіж за зону загального користування, охорону, відеоспостереження тощо. Він може становити від $30 до $80 на місяць. Наприклад, якщо комплекс із працюючою повною інфраструктурою (спа-центр, басейн, декілька швидкісних ліфтів, цілодобова охорона, окремий садівник) — платіж максимальний. У комплексах із квартирами вартістю $120 тис. айдак приблизно дорівнює $50−60 на місяць, плюс плата за електрику і воду за лічильниками. Один раз при отриманні ТАПУ потрібно сплатити за переоформлення лічильників — близько 1 000 турецьких лір ($50).
Скільки можна заробити на турецькій нерухомості
На нерухомості у Туреччині можна досить непогано заробити. Особливо, якщо правильно обрати об'єкт. Безпрограшний варіант — квартири 1 + 1 (з однією спальнею), площею 40 — 60 кв м, у новобудовах середнього класу і з гарною інфраструктурою, розташовані недалеко від моря. Але тут треба розуміти, що дешево це не обійдеться. Орієнтовний бюджет — $200 тис.
Можна, звісно, пошукати і на вторинці, але з цим варто бути обачним. Дохідність такої нерухомості сильно залежить від комплексу та району.
«Є забудови у районах Аланії, де ціна ніколи не падає, навпаки, постійно зростає. Це комлекси, які завжди мають попит і на продаж, і на оренду», — зауважує Олена Полховська.
Інвестори, здебільшого, віддають перевагу первинці. І на це є декілька причин. По-перше, можна отримати розстрочку від забудовника до 2 років. По-друге, якщо вкладатися на етапі котловану, то вже за 1,5 роки, коли об'єкт вводитиметься в експлуатацію, можна заробити +20−25%.
«Самі забудовники в процесі будівництва підвищують ціни. Якщо квартира на котловані коштує $100−120 тис., то на фініші вона буде близько $180 тис.», — зауважує експертка.
Ще один приємний момент — інвестор отримує не пусту квартиру, а з ремонтом, готовим санвузлом і кухнею. Далі, якщо він хоче здавати в оренду, включається управляюча компанія. Вона пропонує варіанти меблювання і всі решту клопотів перебирає на себе. За свої послуги компанія бере 10−15% від доходу, але займається повністю всім, навіть відрахуваннями податків за власника. Єдине завдання інвестора — отримувати свій дохід; це можна робити на картку, або ж із рук у руки на місці.
Заробіток на оренді залежить від об'єкта і типу оренди, й коливається від 5 до 10%. Найбільшу дохідність дають об'єкти, розташовані близько до моря. Вони добре здаються цілий рік.
Наприклад, квартиру 1+1, яка коштує $200 тис., знаходиться на відстані 500−800 м до моря можна здати за $2 тис. на місяць, якщо це довгострокова оренда, і $1,5 тис. — якщо подобова. Квартиру 2+1, куплену за $300 тис., на відстані 1 км від моря можна здати за $1,7 тис. на місяць.
Читайте також: Як придбати нерухомість, щоб потім не було претензій: 4 корисні поради
Чи варто вкладатися в турецьку нерухомість просто зараз
У травні продажі житла в Туреччині впали на 7,7% в річному вимірі — до 113 276 будинків, при цьому продажі іноземцям скоротилися на 46,9%, — свідчать дані Турецького статистичного інституту.
Аналітичний центр Betam, пов'язаний з Університетом Бахчешехіра, говорить про перші ознаки руйнування попиту, оскільки Туреччина стає країною з найвищою інфляцією житла.
«Якщо нова економічна команда Мехмета Сімсека і Гая Еркана зможе підвищити ставки і залишитися на колишньому курсі, роздутий ринок житла в Туреччині може розчавити, як у Китаї, зруйнувавши роздуту будівельну галузь, а також завдавши великих збитків комерційним кредиторам», — пишуть аналитики Betam.
Станом на перший тиждень червня відсотки за накопичувальними вкладами терміном на 3 місяці досягли 38%, а облікова ставка становить 8,5%. Вони зростатимуть ще більше, оскільки центральний банк Туреччини ініціює цикл посилення грошово-кредитної політики до кінця червня. Висока дохідність депозитів та посилення іпотечних кредитів, ймовірно, закінчать бум житла в Туреччині.