Як кредитували в цьому році
Наразі при купівлі житла більшості українців доводиться розраховувати на власні сили. За рахунок іпотеки сьогодні фінансується менше 5% від всіх угод з купівлі квартир і будинків. Для порівняння: в період іпотечного буму в 2007 році за кредитні кошти придбавалося до 45% всього житла.
«Про реальну іпотеку можна буде говорити, якщо частка угод із купівлі нерухомості, яка придбається за кредитні кошти, зросте хоча б до 10%, а в подальшому — до не менше 30% на первинному та вторинному ринках», — вважає засновниця Українського клубу нерухомості Ольга Соловей.
В цьому році статистику зіпсували наслідки коронакризи. Після локдауну на іпотечному ринку запанував «мертвий» сезон: під час карантину потенційним клієнтам було не до купівлі житла. І лише із середини літа іпотека знову почала оживати.
«За січень-листопад 2020 року банк „Глобус“ видав майже 400 кредитів на суму 250 млн грн. Найнижчий показник був у квітні — всього 9 кредитів. Але в цей період був відкладений попит, тому вже в липні ми видали майже 60 кредитів», — розповіла начальниця управління по роботі з партнерами банку Глобус Катерина Личана.
В Укргазбанку на кінець листопада видали 591 іпотечний кредит на загальну суму 436,8 млн грн. А за квітень і травень — всього 3. Аналогічний тренд підтвердили і в Ощадбанку, де з початку року видано 1140 кредитів на придбання житла на загальну суму понад 650 млн грн. Але рекордну кількість таких позик було надано в третьому кварталі.
У Правекс Банку щомісяця нових іпотечних кредитів більшає на 20−30%. «Всього банком прийнято 570 позитивних рішень на суму 551 млн грн, згідно звернень клієнтів. Відповідно, клієнти, маючи позитивні рішення щодо можливості отримання кредиту, підшукують на ринку нерухомості прийнятні варіанти житла для придбання», — сказав директор з розвитку роздрібного бізнесу департаменту підтримки та координації мережі Правекс Банку Володимир Чорненький.
Читайте також: Що заважає зробити справді дешеву іпотеку
Що пропонують банки зараз
Причини вкрай низького попиту на іпотеку лежать на поверхні: вузьке коло банків, в яких можна залучити позику на купівлю житла, і зависокі ставки.
Зараз кредити під заставу нерухомості видає не більше десяти банків. Більшість клієнтів зосереджено в Ощадбанку, Украгазбанку, Приватбанку, банку Глобус, Правекс Банку та Кредобанку.
Практично всі кредитують купівлю нерухомості і в новобудовах, і на вторинному ринку. Але для кожного сегменту діють різні програми.
Так, Укргазбанк на придбання житла на вторинному ринку пропонує кредит під 9,9% річних на перші два роки і разовою комісією 0,99% від суми позики. Далі процентна ставка зростає до 12,99% річних.
Умови кредитування на первинному ринку — фіксована ставка 14,99% річних без комісії за надання кредиту. Для позичальників також доступні партнерські умови кредитування із акредитованими забудовниками з процентною ставкою від 0,01% річних(у перший рік кредитування). В банку відзначають, що 85% всіх позик(по сумі і по кількості) припадає на придбання нерухомості на вторинному ринку.
В Ощадбанку придбання житла на вторинному ринку кредитується за ставками 11,99−13,49%. Вони варіюються залежно від розміру першого внеску. На первинному ринку Ощад працює тільки у партнерській програмі із KAN Development і кредитує купівлю житла у цього забудовника під ставку до 11,99% річних. «Більше 90% клієнтів Ощадбанку цікавляться кредитами на придбання житла на вторинному ринку», — говорить директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку Валерія Малахова.
В Приватбанку ставка по іпотечному кредиту 9,99% річних діє тільки на перший рік кредитування. Далі позичальник сплачує відсотки за плаваючою ставкою — UIRD12М + 4%(UIRD12М — індикативна ставка, розрахована на основі ставок за депозитами фізичних осіб в гривні на 12 місяців). Такі умови передбачені як для «первинки», так і для «вторинки».
Приміром, станом на 24 грудня UIRD12М становила 8,63%. Відповідно, іпотечна ставка для іпотечних позичальників Привату складала 12,63% річних.
Якщо депозити і далі дешевшатимуть, а така вірогідність є, знижуватиметься і вартість обслуговування іпотечного кредиту. Але є ризик, що кредит може і дорожчати, якщо збільшуватиметься дохідність депозитів.
Під плаваючу ставку кредитує іпотеку і Кредобанк. Для придбання житла на вторинному ринку у перші три роки позичальник сплачує відповідно 11%, 13% і 15% річних. А вже з четвертого року ставка розраховується за формулою UIRD3M(індекс ставок по депозитах фізосіб на три місяці, станом на 23 грудня — 8,12% річних) + 4%. Для кредитів під придбання житла на первинному ринку ставка зростає на 1% річних, відповідно у перших три роки складає 12%, 14% і 16% річних, а з четвертого — UIRD3M + 5%.
Найбільш лояльні умови іпотечного кредитування (що стосується розміру ставок) у Правекс Банку. Плаваюча ставка там застосовується тільки з 6-го року дії кредиту і розраховується за формулою UIRD12М+3%. Перші 5 років позичальник сплачує фіксовану ставку 9,99% річних.
В банку Глобус ставка на іпотеку фіксована. За партнерськими програмами із забудовниками вона стартує від 0,01% річних на початковий період кредитування. Діапазон подальшої вартості кредиту коливається в межах 0,01−18,9% річних, залежно від суми початкового внеску і терміну кредитного договору.
Читайте також: Мало й дорого. Як 2020 рік «підкосив» первинку та що з нею буде
Але реальна вартість обслуговування іпотечного кредиту виходить набагато більшою. Оскільки позичальник сплачує не тільки відсотки за кредитом.
Насамперед, банк бере разову комісію за видачу позики у розмірі до 2,99% від розміру застави. Також позичальнику доведеться застрахувати своє життя і об'єкт іпотеки. Страхування нерухомості обійдеться у 0,23−0,5% оціночної вартості житла щорічно. А за страховку життя доведеться віддати ще 0,5−0,7% залишку за кредитом щорічно. В результаті ефективна іпотечна ставка становитиме далеко не 15% чи 19% річних, а всі 25%, а то й вище.
| Банк | Максимальний термін кредиту | Максимальна сума | Мінімальний аванс, % від вартості | Процентна ставка, % | Разова комісія, % від суми кредиту | Щорічне страхування позичальника, % від суми кредиту | Страхування застави, % від застави |
| Ощадбанк | 20 | 10 млн грн | Від 30 | 8−14,99 | 0,99(мін. 1000 грн) | 0,65 | 0,3 |
| Укргазбанк | 20 | 5 млн грн | Від 30 | 9,90% перші два роки; далі 12,99% | 0 | 0,7 | 0,25 |
| Приватбанк | 20 | 2 млн грн | Від 25 | 13,5% — 1-ий рік; UIRD* 12 М + 4% — з 2-го | 1 | 0,5 | 0,5 |
| Правекс Банк | 20 | 4 млн грн | Від 30 | 9,99−13,99 — перші 5 років; UIDR 12 М + 3% — з 6-го | 1−2,99 | 0 | 0,3 |
| банк «Глобус» | 20 | 3 млн грн | Від 20 | 0,01−18,9 | 1,99% — 2,99% | 0,3 | |
| Кредобанк | 20 | 4 млн грн | Від 20 | 10−16% фіксована перших три роки; UIRD3М+3,5−5,00% з 4-го року | 0 | 0,6 | 0,23 |
Як коронакриза змінила вимоги до позичальника
Частина банків, з якими спілкувався «Мінфін», повідомили, у 2020 році не змінювали вимоги до позичальників. Головне — це платоспроможність потенційного клієнта та позитивна кредитна історія.
«Основною вимогою до позичальників при отриманні кредиту є офіційне працевлаштування та достатній рівень доходів. Рівень доходів повинен покривати витрати на погашення кредиту і на прожиття клієнта та його сім'ї. Також у позичальника не повинно бути негативної кредитної історії у нашому або будь-якому іншому банку», — уточнює представник Укргазбанку Віталій Годун.
Але деякі банки у зв’язку з карантинними обмеженнями та зменшенням ділової активності почали більш прискіпливо оцінювати кредитні ризики. Тепер фінустанови аналізують не тільки фінансове становище позичальника, а й вивчають модель поведінки роботодавця під час карантину.
«Банк аналізує, чи продовжувало підприємство працювати на повну потужність, чи всім співробітникам було збережено рівень заробітної плати, чи частина співробітників була направлена у відпустку за власний рахунок, чи була неповна виплата заробітної плати. Відповідно це дає можливість спрогнозувати поведінку роботодавця в майбутньому», — розповів представник Правекс Банку Володимир Чорненький.
Читайте також: Кому банки готові видавати іпотечні кредити
Чому не «злетіла» держпрограма дешевої іпотеки
Основним драйвером розвитку кредитування житла мала б стати державна програма пільгової іпотеки «Доступне житло під 10%». Але попри гучні заяви урядовців про те, що задешево залучити кредит зможуть щонайменше 300 тис. українців, скористалися цією можливістю лише кілька сотень.
Скажімо, в Укргазбанку на програму пільгової іпотеки припала приблизно десята частина усіх кредитів на житло. Це ж саме стосується й Ощадбанку.
«За програмою „Звісно, 9,99%“ банк надав 83 кредити, що становить 7% від загальної кількості кредитів», — говорить Валерія Малахова із Ощадбанку.
Потенційних позичальників стримує те, що приваблива ставка у 9,99% річних надається не на увесь термін кредиту. У Приватбанку, Укргазбанку та Кредобанку вона актуальна тільки у перший рік, а в Правекс Банку діє впродовж 5 років.
Далі вартість іпотеки прив’язується до індексу ставок за депозитами населення(UIRD12M) і може суттєво коливатися із року в рік. До неї банк додає ще 3−5% маржі. Таким чином, базова ставка зростає до тих таки 11−13,6% річних.
Єдиний банк, який пропонує фіксовану пільгову ставку на весь період кредитування, — Ощадбанк. Але претендувати на кредити під такий пільговий відсоток можуть тільки державні службовці та представники державного сектора економіки.
Читайте також: Скільки реально коштує «дешева іпотека під 10%»
Іпотечні перспективи на наступний рік
На перспективи наступного року банкіри дивляться з оптимізмом і планують збільшити обсяги видач іпотечних кредитів, як мінімум, на 15−20%.
Зробити це планується за рахунок покращення умов іпотечних програм. «В 2021 році ми сподіваємось здивувати клієнтів, що планують придбати житло, новим підходом до іпотечного кредитування», — говорить представниця Ощадбанку Валерія Малахова, але не розкриває деталей цього нового підходу.
А от ставки на позики під заставу житла фінансисти точно не планують знижувати. «Основним і в багатьох випадках єдиним джерелом для кредитування є кошти, що залучаються на депозити. Поки що не має підстав для того, щоб ставки за вкладами знизилися більше ніж до 5−8% річних», — пояснив представник Правекс Банку Володимир Чорненький.
У банку Глобус говорять, що для зниження ставок за іпотечними кредитами держава має запровадити додаткову підтримку.
«Думаю, що державна програма аналогічна „5−7−9“, яка працює для кредитування бізнесу, була б актуальна і для розвитку іпотечного кредитування», — вважає начальниця управління по роботі з партнерами банку Глобус Катерина Личана.
Також банкіри зауважують, що для пожвавлення іпотечного кредитування самого зниження відсоткових ставок замало. Необхідно на законодавчому рівні посилити захист прав кредиторів і врегулювати правові питання щодо новобудов та первинного ринку житла. Не менш важливе і підвищення фінансової спроможності населення. А це стане можливим за умов відновлення економічного зростання.
Ірина Рибніцька