«Якщо раніше основними темами обговорень із клієнтами були ціна, планування, район або ремонт квартири, то зараз люди дедалі частіше запитують про наявність укриттів, автономність будинку, роботу ліфтів та водопостачання. Після чергових атак клієнти почали переглядати райони для оренди житла. Наприклад, та сама Лук’янівка остаточно закріпилася на чолі „чорного списку“. А з недавніх пір багато хто насторожено ставиться до пропозиції оглянути квартиру в Дарниці чи інших районах Лівого берега, де були влучання по житлових будинках. Що стосується передмістя, то там теж уже відбулися зміни у попиті. Наприклад, Вишневе, де після недавнього обстрілу сильно постраждав житловий фонд, зараз навіть не розглядають; звідти, навпаки, відбувається відтік населення. Хоча раніше орендарі дуже любили це місто», — розповіла «Мінфіну» київська ріелторка Ірина Луханіна.
Керівник агентства нерухомості «КиївДомСервіс» Андрій Романов додав, що в «поганих місцях» люди не хочуть орендувати житло навіть зі знижками.
«Скажімо, у пропозиції є гарна трикімнатна квартира площею 130 квадратних метрів у новому ЖК на Лук’янівці. У квартирі зроблено дизайнерський ремонт, встановлено елітні меблі та техніку. До війни така нерухомість здавалася за 2,5 тисячі доларів на місяць, а вже після початку повномасштабного вторгнення — за 1,8−2 тисячі. Зараз же ми не можемо здати цю квартиру навіть за тисячу доларів на місяць», — зазначив Романов.
Масова міграція орендарів
Останнім часом ворог помітно посилив атаки на Київ та Київську область. Причому відбувається масштабне руйнування житлового сектору — прямі влучання в будинки, вигоряння цілих під'їздів і, як у випадку з Вишневим, — навіть окремих вулиць.
Це вже суттєво змінило настрої потенційних орендарів.
«Райони, де були обстріли, люди обходять десятою дорогою. Лук’янівка, Дарниця, Святошино, а також локації в інших районах, якщо поруч є промислова зона, склади чи навіть відділення поштової доставки — всі ці адреси стали вважатися «небезпечними». Ще недавно орендарі практично не звертали уваги, наприклад, на офісний центр, що стоїть поруч, заправку чи логістичний об'єкт. Зараз же, навіть якщо їхня «спеціалізація» суто цивільна, і нічого військового й у помині немає, все одно не хочуть селитися поруч — побоюються «прильотів», — каже Романов.
Також різко зріс попит на квартири на нижніх поверхах. «Раніше перші поверхи багато хто взагалі не розглядав, а зараз вони чи не на першому місці за запитами. Популярністю користуються й квартири на 2−3 поверхах, люди вважають їх безпечнішими, ніж житло вище», — пояснив Романов.
Орендарі почали цікавитися й технологією будівництва будинків. У пріоритеті — житло в монолітно-каркасних висотках, які вважаються «міцнішими» — на відміну, скажімо, від панельних будинків, вони не «складаються» у разі «прильотів». Зазначимо, що монолітно-каркасні будинки — це переважно нова забудова. Оренда житла там і раніше коштувала недешево, а зараз, скориставшись нагодою, деякі власники підвищили ціни ще на 1−2 тисячі гривень на місяць.
«Усі вже зрозуміли, що ракети долітають. Тому попит з боку орендарів змістився у бік житла в будинках, де поруч є укриття, підземні паркінги, біля метро, подалі від складів і промзон. При цьому люди шукають житло, маючи на увазі зиму і пам’ятаючи, якою важкою вона була. Тому питання енергонезалежності будинків, як і раніше, залишається актуальним», — розповів «Мінфіну» керівник оціночної компанії «Дельта-Консалтинг» Роман Рябов.
Окремий тренд, який формується на ринку оренди нерухомості саме зараз, — зростання міграційних настроїв.
«Багато хто замислився над тим, щоб виїхати з Києва в передмістя. Розглядають Обухівський напрямок, який вважається „спокійнішим“, а також Києво-Святошинський район, Петропавлівську та Софіївську Борщагівку, Ірпінь, Бучу. Так, їх теж атакують шахеди. Але з точки зору балістики передмістя все ж є безпечнішим», — каже Романов. Рябов додав, що орендарі дедалі частіше звертають увагу й на житло в віддалених районах столиці, де розташовані новобудови, вважаючи, що там ризики «прильотів» нижчі.
Водночас із Вишневого, яке сильно постраждало після недавньої атаки, люди, навпаки, масово виїжджають. Як кажуть ріелтори, орендарі шукають житло в інших населених пунктах Київської області, найчастіше — у Софіївській та Петропавлівській Борщагівці, Ірпені. Причому до ріелторів звертаються з проханням підібрати орендовані квартири не тільки ті, хто раніше орендував житло у Вишневому, а й ті, у кого там була власна нерухомість. «Люди поки що не готові купувати нові квартири чи будинки, тому хоча б на якийсь час переїжджають у орендоване житло», — пояснив Романов.
Літнє затишшя скасовується
Міграція орендарів, пов’язана зі спробами людей переїхати або в цілі помешкання з зруйнованих будинків, або в безпечніші об'єкти, забезпечує досить високу активність на ринку.
«Незважаючи на те, що літо — традиційно низький сезон на ринку оренди житла, цього року попит на орендоване житло дуже високий. Це стосується як Києва, так і більшості населених пунктів передмістя. Гарні квартири в пропозиції довго не затримуються — їх знімають дуже швидко. Що стосується житла, яке потрапило до «чорного списку» орендарів (у «небезпечних» локаціях, поруч із промзонами тощо), то там тенденція протилежна — немає навіть переглядів, людей не цікавлять знижки від власників, вони просто не хочуть там селитися. Така сама ситуація з будинками, поруч із якими є вже пошкоджені об'єкти. «Навіть якщо сама висотка ціла, але поблизу є сильно пошкоджені будинки, квартири там вкрай складно здавати», — зазначив Романов.
Цікаво, що багато орендарів різко «розлюбили» центр Києва. Раніше вважалося, що центральні райони столиці добре захищені ППО, тому ризик руйнувань там мінімальний. Але після кількох ударів по центральній частині міста тепер, навпаки, вважається, що ця локація стала пріоритетною ціллю ворога, і краще переїхати на «тиху околицю».
«Тому деякі варіанти квартир і будинків у тих самих Софіївській чи Петропавлівській Борщагівці коштують уже чи не дорожче, ніж у центрі Києва», — зазначив Романов.
Він також додав, що високий попит на орендоване житло загалом не дає цінам впасти. «Ціни на ринку залишаються досить високими, оскільки спостерігається великий потік людей. „Літніх“ знижок, як у минулі роки, зараз немає», — зазначив експерт.
Що відбувається з цінами
Експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», одностайно заявляють: попри погіршення ситуації з безпекою в Києві, жодного обвалу цін на ринку оренди житла немає. «Зниження цін немає, і не очікується», — зазначив Рябов. «І в самому Києві, і в передмісті орендні ставки залишаються стабільними», — додав Романов.
За даними ЛУН, станом на 11 липня середня вартість оренди однокімнатних квартир у Києві зараз становить 19 тисяч гривень на місяць.
Це не тільки не нижче, а й навіть вище, ніж навесні чи на початку літа. Так, у квітні середня вартість не перевищувала 17 тисяч гривень, а в червні — 18 тисяч гривень.
Тобто за останній місяць однокімнатні квартири в столиці подорожчали майже на 5,6%, а за останні півроку — на 11,76%.
При цьому щодо двокімнатних квартир статистика дещо інша: за останній місяць середня вартість їхньої оренди не змінилася і становить 28 тисяч гривень на місяць. Але за останні півроку ставки зросли на 12%. Чи є нульова динаміка цін за місяць початком стагнації, чи це лише тимчасова пауза — поки що незрозуміло.
Що стосується трикімнатних квартир, то за останній місяць вартість їх оренди знизилася на 0,78% (до 44 700 гривень), а за півроку — подорожчала на 3,26%. У цьому сегменті динаміка ставок найслабша, що пояснюється, зокрема, зниженням попиту на оренду елітного житла в центрі столиці.
Однак середні ціни не відображають «приватних» тенденцій, які вже проявляються на ринку оренди.
Скажімо, багато власників квартир у будинках, які потенційні мешканці визнали «небезпечними» (у районах, де відбувалися обстріли багатоповерхової забудови, поруч із промисловими зонами, складами, без укриттів тощо), готові знижувати ціну на 10−15 % від заявленої вартості.
У «свіжих» оголошеннях про оренду у Вишневому ціни вже від самого початку нижчі, ніж раніше. Скажімо, в оголошенні від 10 липня пропонується однокімнатна квартира з ремонтом і технікою за 8,5 тисяч гривень, хоча раніше за таку просили щонайменше 10 тисяч, У новобудові подібний об'єкт виставлено за 12 500 гривень, що на 2,5−3 тисячі дешевше, ніж, наприклад, на початку червня.
«Але люди все одно такі варіанти брати не хочуть, навіть зі знижками. Воліють пошукати за свій бюджет більш „безпечну“ квартиру», — каже Романов.
Що стосується власників «хороших» квартир (у безпечніших локаціях), то деякі вже роблять спроби підвищити ціну на 1−2 тисячі гривень, і найчастіше орендарі готові доплачувати. Саме такий сегмент житла й забезпечує зростання середніх орендних ставок, що відображається в ринковій статистиці.
Експерти зазначають, що «цінове розшарування» найближчим часом триватиме. Динаміка залежатиме, насамперед, від ситуації з безпекою — якщо ворог завдаватиме ударів, спрямованих на руйнування житлової забудови, здешевлення житла в «поганих» локаціях прискориться, як і подорожчання в «хороших».