Гучні скандали на ринку нерухомості на кшталт ситуації з «Аркадою» і «Укрбудом» змусили потенційних покупців стати обережнішими. Головне питання — як зменшити ризики придбання квартири у напівмертвої компанії.
Рейтинг забудовників допоможе відповісти на це запитання. Розкаже, які компанії почувають себе добре і нарощують будівництво, а які збавляють темпи. Хто є взірцем із дотримання строків, а хто їх постійно зриває. Як компанії оформлюють дозвільну документацію, скільки вартує збудований ним квадратний метр та багато іншого.
Усі дані «Мінфін» дізнався з документів, які компанії розміщують у відкритому доступі, або ж запитував їх у забудовників та ДАБІ.
Як рахували
Ми ранжували забудовників за кількістю зданих квадратних метрів — чим більше «квадратів» введено в експлуатацію за останні шість місяців 2020 року, тим вище компанія у нашому рейтингу. Обов’язковою умовою є наявність сертифіката Державної архітектурно-будівельної інспекції. Якщо його немає, будинок при складенні рейтингу не враховувався.
Раніше особливого значення ми надавали історії діяльності компанії. Тому у рейтинг потрапляли тільки забудовники, на рахунку яких до цього півріччя був введений в експлуатація хоча б один будинок, або вони продовжували будівництво нового.
Тепер ми вирішили висвітлювати ситуацію більш масштабно. Так у рейтингу забудовників з’явився новий учасник — компанія Merx. На ринку вона відома завдяки будівництву торговельних комплексів, виробництву меблів та облаштуванню магазинів. Але у другому півріччі минулого року до портфоліо Merx додався житловий будинок. Із документацією у забудовника все гаразд, а тому не було жодних підстав не включити його у рейтинг.
Читайте також: Акції на квартири в Києві: що пропонують забудовники після локдауну
Чому здали втричі менше, ніж планували
Перше півріччя минулого року особливо не порадувало ні купівельною спроможністю інвесторів, ні активністю на будівельних майданчиках. За 6 місяців в експлуатацію ввели 23 будинки загальною площею 405 тис. кв. м.
У 3−4 кварталі столичний ринок нерухомості поповнився 28 новими житловими комплексами загальною площею 704,5 тис. кв м. Але ця цифра мала бути втричі більшою. У другому півріччі забудовники обіцяли ввести в експлуатацію в Києві 87 об'єктів. Та затягування строків здачі житла для українських забудовників вже стало радше правилом, ніж виключенням.
Цього разу, окрім стандартних проблем нестачі коштів, додався практично повний параліч дозвільної системи. Через «реформування» ДАБІ дозволи і сертифікати про введення в експлуатацію видавалися тільки через суд. Це суттєво ускладнювало роботу і затягувало терміни введення в експлуатацію.
Читайте також: Мало й дорого. Як 2020 рік «підкосив» первинку та що з нею буде наступного року
П’ятірка найкращих, хто вони
З другої сходинки, яку Київміськбуд займав у попередньому рейтингу, компанія цього разу вирвалася у лідери. Але відбулося це за рахунок непростої «спадщини» Укрбуду, яку він взявся довести до ладу.
У другому півріччі минулого року Київміськбуд завершив роботу над 2968 квартирами, загальною площею майже 159 тис. кв м. Із 4 зданих в експлуатацію комплексів, три — Харківський, Пектораль та Гармонія — об'єкти, прийняті від Укрбуду. Усі вони були здані вчасно, відповідно до взятих зобов’язань. Натомість із двома будинками
Та попри те, що чергових три об'єкти зі спадщини Укрбуду здані, їх інвестори й надалі залишаються як на пороховій бочці. Київміськбуд повідомив, що не зможе забезпечити реєстрацію, оформлення права власності інвесторам «Укрбуду» і нести відповідальність за такі угоди. Надалі реєстрацію та видачу документів по таких квартирах забезпечуватиме ТОВ «Фінансова компанія» Житло-капітал"
Покупцям за вказаними житловими комплексами, які набували об'єкти нерухомості в ЗАТ «ХК» Київміськбуд", право власності буде оформлено своєчасно та в установленому порядку.
Така ситуація підвищує ризик подвійних продаж. Оскільки ще дві організації в одному будинку паралельно будуть оформляти права власності для різних категорій інвесторів.
На другій позиції закріпилася Stolitsa Group. Перші місця цей забудовник утримував весь 2019 рік. Але у першому півріччі 2020 року посунувся аж на 7 позицію. Втім, 137 тис. кв м у чотирьох житлових комплексах — Seven, Галакатика, Ліпінка, Варшавський мікрорайон — повернули будівельну компанію на лідируючі позиції.
Третій рядок дістався ДБК-Житлобуд. Ця компанія вже потрапляла до нашого рейтингу — у 3−4 кварталі 2018 році вона займала 7 сходинку. Зараз, після введення в експлуатацію двох великих будинків у житловому комплексі Navigator загальною площею понад 101 тис «квадратів», вона значно покращила свої позиції.
Загалом перша п’ятірка забудовників виглядає так:
| Забудовник | Загальна площа у кв. м | Кількість квартир |
| Київміськбуд | 158921 | 2968 |
| Stolitsa Group | 137235 | 2059 |
| 101186,4 | 1471 | |
| 60429,9 | 721 | |
| Merx | 47346,66 | 455 |
На що звертати увагу при виборі забудовника
Перед тим, як вкладати гроші у нерухомість, експерти в один голос радять інвестору перевірити наявність усіх необхідних документів у забудовника. В першу чергу, звернути увагу чи є в нього дозвіл і на що саме, цільове призначення земельної ділянки, містобудівні умови та відсутність судових справ. Немаловажним є умови договору. І обов’язково — схема фінансування, за допомогою якої залучаються кошти інвесторів.
Часто питання викликає статутний фонд компанії, а точніше, практично цілковита його відсутність. Його можна перевірити в Реєстрі юридичних та фізичних осіб https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search.
Спокою не дають підозри, як грошовий фундамент забудовника, який зводить тисячі квадратів щороку, може становити всього кілька тисяч гривень. На що сподіватися у такому разі інвестору, якщо будівництво буде припинено?
Виявляється, статутний капітал не може бути критерієм надійності забудовника. Як пояснив керівник сервісу онлайн перевірки нерухомості Monitor. Estate Володимир Копоть, законом не вимагається для будівельних компаній мати великий статутний капітал, як це, наприклад, встановлено для фінансових компаній.
«Інша справа, коли компанія має в своїй структурі засновників з офшорних країн, зареєстрована за адресою масових реєстрацій, була заснована відносно нещодавно і при цьому статутний капітал незначний. В такому випадку може йти мова про потенційні ризики мати справу з таким забудовником», — уточнив експерт.
Він також порадив розмежовувати поняття забудовника і девелопера, підрядника і замовника будівництва. У всіх у них різні функції в проектах, а забудовник — це збірне поняття всіх цих трьох суб‘єктів. «Не потрібно дивитися на бренд: Інтергал, КАН, КМБ, а слід вивчати кожний об'єкт окремо», — підсумував Володимир Копоть.
Читайте також: У Києві налічується 232 ризикові новобудови (дослідження)
Будівництво чи реконструкція — які ризики
При підготовці рейтингу «Мінфін» звернув увагу, що часто зустрічаються кейси, коли за документами забудовники заявляють реконструкцію, а в реальності будинок зводять «з нуля». У нашому рейтингу маємо 4 таких випадки.
За словами юристів, таким чином забудовники економлять час і кошти на легалізацію будівництва.
«Якщо реконструкція об'єкта будівництва здійснюється без зміни зовнішніх геометричних розмірів його фундаментів у плані, то отримання права власності чи користування на земельну ділянку не вимагається», — пояснює старший юрист ЮКК «Де-юре», адвокат Іван Топор.
Але трапляється, що, маючи дозвіл на реконструкцію, компанія фактично зводить новий будинок із повним демонтажем будівель, розкриттям котловану. Відповідно, у подальшому дозвіл на будівництво може бути скасований, а об'єкт — не прийнятий в експлуатацію.
«Радимо ретельно перевіряти наявну у забудовника документацію відносно об'єкта будівництва, ще до вкладання коштів у такий об'єкт», — наголосив член Асоціації правників України, старший юрист Totum LF Олег Костюченко.
У випадку дозволу на реконструкцію особливо слід:
- перевірити наявність оформлених прав на земельну ділянку під об'єктом;
- ознайомитись із проектною документацією та встановити збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій існуючого об'єкту згідно проектних рішень;
- вивчити інвентаризаційну справу відносно існуючого об'єкту нерухомості;
- перевірити факт введення такого об'єкту в експлуатацію;
- ініціювати технічне (експертне) обстеження існуючого об'єкту нерухомості, реконструкція якого заявлена (у випадку, якщо фактично будівельні роботи на об'єкті вже розпочаті).
Якщо ризики будуть встановлені вже після інвестування коштів в об'єкт, уникнути ризиків не вдасться. В такому випадку інвестору слід звернутися до забудовника та спробувати домовитись про вчасний вихід із такого проекту без несення фінансових втрат.
Читайте також: Як зекономити на податку на нерухомість
Маніпуляції тарифами
Проблеми власників нових квартир нерідко не закінчуються із заселенням. Суми, які приходять за комунальні послуги щасливим власникам новобудов, часто в рази перевищують звичайні тарифи для населення. Це зумовлюється зазвичай двома причинами.
- Поки будинок не введений в експлуатацію, він вважається будівельним майданчиком. Відтак комуналка розраховується не для приватних споживачів, а для юрособи. Після здачі будинку в експлуатацію забудовник не переукладає договори з постачальниками комунальних послуг. Відтак власники квартир й надалі залишаються на тарифах юрособи (які значно вищі), а не фізособи.
- Забудовник нав’язує свої управляючі компанії, які встановлюють драконівські тарифи.
По суті, в цій ситуації мешканці опиняються в заручниках у забудовника або керуючої компанії. Адже, щоб переукласти договори з постачальникам комунальних послуг, потрібна документація.
«Разом з цим, замовник зобов’язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом 120 календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію», — наголосила член Асоціації правників України, адвокат ЮК «Riyako&Partners» Катерина Аніщенко.
Але як показує практика, цих термінів не завжди дотримуються. Що ж залишається покупцям квартир?
За словами Катерини Аніщенко, аби не платити за захмарними тарифами, насамперед власникам квадратних метрів у багатоквартирному будинку необхідно створити ОСББ. Саме ця структура займатиметься і питанням укладання договорів з усіма постачальниками комунальних послуг, і вирішенням спорів, що стосуються будинку.
Проте важливо зробити все можливе, щоб упередити ці ризики ще на етапі укладення договору із забудовником. Важливо звернути увагу на дозвільну документацію, де прописуються строки закінчення будівельних робіт та введення в експлуатацію. Також варто придивитися до технічних умов на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання (при наявності).
«В цих документах вказані схеми і точки підключення будинку до комунікацій, перелік робіт, які повинні бути виконані для цього, умови подання та розміри потужностей, що виділяються, заходи з обліку і збереження споживаних ресурсів. Ці дані потрібно зіставити з інформацією, яку дає забудовник», — зазначає Катерини Аніщенко.
Зокрема, насторожити інвестора має невідповідність техумов і обіцянок менеджерів забудовника. Коли, скажімо, прописано, що будинок буде підключений до централізованої системи опалення, а працівники розповідають про індивідуальне опалення або окрему домову котельню.
Або, наприклад, коли в документах йдеться, що для підключення будинку до електромережі повинна бути побудована трансформаторна підстанція, а в проекті вона не передбачена, або передбачена, але не побудована.
Також, варто запобігати таким моментам, як обов’язковість ведення справ співвласників виключно управляючою компанією забудовника.
Відмова забудовника надати клієнту будь-який із зазначених документів або при виявленні в них невідповідностей, має стати сигналом ризику. І краще тричі подумати, перш ніж інвестувати в такий об'єкт.
Анна Максимова, Ірина Рибніцька