Навіщо потрібен рейтинг
Новий рейтинг забудовників Київської області вже сьомий. Цей проект має на меті показати, які компанії дотримуються зобов'язань та здають будинки, хто затримує будівництво, а хто встигає завершити та чи комфортно жити в новозбудованому житлі.
З нашого рейтингу можна дізнатись, хто ще досі будує, які забудовники ввели в експлуатацію найбільшу кількість житла, яка вартість нерухомості, де вона зведена, який її клас комфортності та на якій відстані від центру Києва знаходиться будинок.
Крім цього, рейтинг допоможе інвесторам перевірити надійність забудовника. Для цього «Мінфін» зібрав інформацію про власників будівельних компаній, цільове призначення земельних ділянок, на яких йде будівництво, а також про затримку введення будинків в експлуатацію.
Які ЖК потрапили в рейтинг
Традиційно «Мінфін» встановлює обмеження для учасників рейтингу. Зокрема, до нього включені лише будинки висотою понад 3 поверхи. Крім цього, ми брали до уваги лише тих забудовників, які раніше здавали хоча б один будинок, або вже розпочали будівництво нового. Якщо забудовник звів цього року свій перший і наразі останній будинок, оцінити його надійність чи перспективи завершення ЖК просто неможливо.
Не потрапили до рейтингу також будинки, що мають очевидні проблеми з документами. Приміром, в селі Хотів, яке знаходиться в кількох кілометрах від Києва, зведений багатоквартирний дім, який відповідно до проєкту є індивідуальним житловим будинком на одну квартиру.
Ще один «цікавий» ЖК побудовано у Вишневому. Він знаходиться на земельній ділянці, призначеній для «оздоровчих цілей під розміщення офісного оздоровчо-готельного комплексу».
При підготовці рейтингу «Мінфін» не ставив за мету охопити всю Київську область. Це рейтинг, в першу чергу, передмістя столиці. Максимальна відстань від ЖК із нашого рейтингу до центру Києва становить близько 37 км.
В рейтинг включено житлові комплекси, які знаходяться в наступних населених пунктах, або в 10 км від них:
Білогородка, Бориспіль, Боярка, Бровари, Буча, Васильків, Вишневе, Ворзель, Вишгород, Гатне, Глеваха, Гостомель, Ірпінь, Коцюбинське, Крюковщина, Новосілки, Нові Петрівці, Обухів, Петропавлівська Борщагівка, Підгірці, Святопетрівське, Софіївська Борщагівка, Щасливе, Українка, Тарасівка, Чабани, Чайки, Ясногородка.
Вчасно добудовано лише кожний 3 об'єкт
У першому півріччі 32 забудовники ввели в експлуатацію в передмісті столиці будинки у 36 ЖК. Хоча раніше на цей період анонсувалося завершення будівництва близько 100 житлових комплексів. Для порівняння, в другому півріччі минулого року хоча б один будинок у передмісті ввели в експлуатацію 45 забудовників, а у першому – 27.
Як і в минулі роки, більшість забудовників не зуміли вкластись у заявлені строки будівництва. Вчасно були завершені будинки лише у 12 ЖК. Найбільше ж забарились забудовники:
- Французького бульвару у Вишгороді,
- Празького кварталу 2 у Петропавлівській Борщагівці
- ЖК Ворзель Парк.
Вони здали будинки на 2 роки пізніше, ніж планували.
За словами аналітика SV Development Сергія Костецького, за нинішніх умов затримання здачі будинку в межах року – цілком нормальна практика і інвестори не мають хвилюватися через це. За його словами, подібні ситуації, як правило, не пов’язані з недобросовісністю забудовників, адже вони зіштовхуються з проблемою нестачі коштів та бюрократичними перепонами.
Читайте також: Як заробити до 30% на турецькій нерухомості
До того ж, цього року у зв’язку з реорганізацією Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) стало складніше ввести в експлуатацію вже навіть готові будинки. Як пояснили «Мінфіну» в ДАБІ, там залишилися працювати одиниці. Тому документи розглядаються «по мірі можливості».
Лідери рейтингу
Найбільше квадратних метрів у 1-2 кварталах цього року в передмісті Києва здала компанія Martynov Real Estate. За півроку вона отримали 16 сертифікатів на будинки, у яких розташовані 3275 квартир. Їхня загальна площа становить понад 165 тис. «квадратів». Це більше, ніж разом здали забудовники, що посіли наступні 4 місця у рейтингу.
Martynov Real Estate вже вдруге поспіль займає перше місце в області. В другому півріччі минулого року компанія здала 1170 квартир.
На другій сходинці опинився ще один постійний учасник нашого рейтингу - Атлант. У першому півріччі цього року він здав 47,6 тис. кв. м житла у житлових комплексах, що розташовані в Броварах та смт Коцюбинське. В минулому рейтингу Атлант був третім.
Читайте також: Рейтинг забудовників Києва: хто здав в експлуатацію 405 тисяч «квадратів»
Зараз же на третьому місці — Cityconsult Development, який здав будинки у двох ЖК в Броварах. Загальна площа квартир у цих домах становить трохи більше 30 тис. метрів. В порівнянні з другим півріччям минулого року, цей забудовник суттєво наростив показники, тоді він отримав сертифікат лише на 1 будинок, в якому було розташовано 238 квартир.
З показниками роботи інших забудовників, що потрапили до рейтингу, можна ознайомитись тут.
Головні «мінуси» заміських новобудов
Під час підготовки рейтингу «Мінфін» переглянув десятки відгуків інвесторів про якість житла, проблеми, які виникали під час будівництва та вже після заселення у квартири. Це дозволяє визначити основні ризики купівлі житла у заміських новобудовах.
Збираєш гроші на квартиру? Відкрий депозит в надійному банку і отримай бонус від «Мінфіну»
«Мінфін» навмисно не вказує, на які конкретно житлові комплекси скаржаться покупці. По-перше, ми не можемо гарантувати, що у відгуку подається правдива інформація. По-друге, проблеми, про які йде мова, характерні для заміських новобудов. Ми вибрали найпоширеніші.
Транспорт
Найпопулярніша проблема, про яку говорять мешканці передмістя. Адже на в’їзді до столиці часто виникають затори. «Дорога маленька одна смуга в одну сторону і одна в іншу, щоранку битком забиті маршрутки і треба вічно стояти в заторі, а якщо введуть в експлуатацію всі новобудови то взагалі не заїдеш», — скаржиться один з власників заміської квартири.
Ще складніша ситуація виникає дістатися столиці тим, хто користується громадським транспортом. Деякі мешканці говорять: аби дістатись до зупинки, потрібно до 20 хвилин йти «розбитою» дорогою.
Тому, радять експерти, перш, ніж купувати помешкання в передмісті, варто хоча б кілька разів навідатись на місце розташування нового дому, щоб зрозуміти, скільки часу забиратиме дорога.
Відсутність інфраструктури
Якщо купувати помешкання в Броварах, Обухові чи Ірпені, то навряд чи будуть суттєві проблеми із доступністю супермаркетів, аптек та інших магазинів. А ось у селах, в яких часто зводять нові ЖК, такі труднощі виникають.
Крім цього, традиційна проблема для новоселів – переповненість найближчих шкіл та дитячих садків. Ці питання так само варто перевіряти заздалегідь.
Якість комунальних послуг
Перебої із світлом чи водою — звичайна ситуація для заміських новобудов. Старі мережі не розраховані на підключення великої кількості нових будинків. А додаткові потужності забудовники вводять в експлуатацію неакуратно.
«Живу в ЖК півтора року і весь час забудовник обіцяє побудувати трансформаторну підстанцію. Люди заселяються і потужностей не вистачає. З нового року кожен день проблеми а електрикою, світла немає від 3 годин до доби», — йдеться в одному з відгуків.
«Коли буде трансформаторна підстанція — невідомо. Як норма напруга 180-190 вольт, від частих відключень техніка горить, але забудовнику до «лампочки», — скаржиться мешканець ще одного комплексу.
Також серед поширених проблем – проблеми з постачанням води. «Розповідали про власну свердловину, про кристально чисту воду… Насправді вода брудна, фільтр грубої очистки змінюємо кожні два тижні! І виглядає так, ніби мул зі ставка фільтрує», — йдеться у скарзі.
Для того, щоб мінімізувати ризик зіштовхнутися з такими проблемами, краще перевіряти відгуки про забудовника, в якого плануєте купувати житло. Найпростіше це зробити, якщо обираєте нерухомість в ЖК, частину будинків якого вже ввели в експлуатацію.
Вартість комунальних послуг
Виникають питання у мешканців і до вартості комунальних послуг. «Вартість комуналки з початку будівництва і до сьогоднішнього дня плавно збільшується. При цьому не на нормальні відсотки а вже в 2 рази. Спочатку було 8 грн за кв.м, а тепер уже можна почути про 12 і навіть 16 грн. Це без урахування охоронної інфраструктури. Таке враження, що навколо будинку потрібно утримувати ландшафтний парк, а не 100 кв.м газону», — скаржиться один з мешканців.
Читайте також: Опитування Knight Frank: які будинки шукають заможні покупці нерухомості
Як пояснює член Асоціації правників України Іван Осколков, у разі виникнення сумнівів щодо обгрунтованості визначення вартості комунальних послуг мешканці можуть звернутися до керуючої компанії на підставі Законів «Про звернення громадян» та «Про захист прав споживачів» із запитом про надання обгрунтованої відповіді щодо визначення вартості послуг.
«Якщо з’ясується, що керуюча компанія безпідставно завищує вартість комунальних послуг, до неї слід звернутись із заявою про здійснення перерахунку або ж оскаржити такі дії в суді», — пояснює юрист.
Ще одна проблема – розрахунок вартості електроенергії за тарифами для юридичних осіб. За словами старшого юриста TOTUM LF Тараса Бондаренка, така ситуація може виникнути через кілька причин. Найпоширеніші:
- будинок не введено в експлуатацію і він користується тимчасовим підключенням до електромереж, як об’єкт будівництва;
- будинок оформлено не як житловий, а мешканці мають у власності не квартири, а апартаменти (нежитлові приміщення), тому до них не може бути застосована пільга, передбачена для житла.
Для того ж, щоб не придбати апартаменти і потім роками не переплачувати за послуги, варто перевіряти статус житла при підписанні договору про придбання.
Дроблення квартир
Деякі покупці скаржаться, що забудовники збільшують кількість квартир на поверсі. Приміром, спершу їх планувалось 10-11, а в реальності виходить 15-16. Причина такої ситуації – труднощі з продажем великої квартири, а тому її дроблять на кілька менших.
Внаслідок таких змін збільшується навантаження на комунальні мережі. Як пояснює співзасновник онлайн-сервісу юридичної перевірки нерухомості Monitor.Estate Володимир Копоть, забудовник має повне право на такі перетворення.
«В рамках проекту забудовник не може змінювати поверховість або інші технічні характеристики будинку. Проте, дроблення його на менші площі цілком лежить в площині права забудовника. Адже на загальну площу воно не впливає», — пояснює експерт.
Читайте також: Що чекає вкладників Аркади, інвесторів та будівельну галузь
Оскаржити такі зміни мешканцям ніколи не вдавалось, вказує директор філіалу грузинської будівельної компанії REDCO Роберт Кругових. Тому максимум, на що можуть розраховувати інвестори в такій ситуації, отримати від забудовника якісь «плюшки». Наприклад, комори, котли чи додаткове облагородження будинку. Та й це, зазначає Володимир Копоть, лише в тому випадку, якщо забудовник відповідальний.
«Ліві» схеми оплати
На форумах покупці розповідають про неоднозначні схеми оплати за придбане житло. Відділ продажів пропонує частину грошей передати готівкою або ж перерахувати на інший рахунок, а суму в договорі занизити. Робиться це для того, щоб зекономити на оподаткуванні.
Всі експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», переконані, що погоджуватись на такі пропозиції не варто. Як пояснює Роберт Кругових, у випадку розірвання угоди інвестор отримає лише ту частину, що прописана офіційно.
Крім цього, звертає увагу провідний адвокат Моріс Груп Зореслава Кудиба, часто забудовники пропонують сплатити частину вартості квартири як вартість ремонтних послуг чи придбання будматеріалів в підприємців, близьких до забудовника.
«У разі виникнення конфліктних ситуацій весь тягар доказування, що такі кошти були сплачені забудовнику, ляже на плечі покупця, і легко це довести не вдасться», — застерігає адвокат.
Чи варто купувати
Та житло у передмісті має кілька очевидних переваг. В першу чергу, покупці такої нерухомості звертають увагу на більш спокійну і затишну атмосферу, порівняно зі столицею. Та чи не головна причина, яка спонукає інвесторів вкладатися у заміське житло — нижча, ніж у столиці, ціна за «квадрати».
Читайте також: На якій нерухомості в Іспанії можна заробити 15% річних
Щоб уникнути неприємних сюрпризів, перед тим, як купувати квартиру в передмісті, варто перевірити забудовника, скориставшись, зокрема і рейтингом від «Мінфіну».