Рейтинг київських забудовників

Як ми рахували

Згідно з методикою, в основі рейтингу — кількість зданих квадратних метрів. Чим більше квадратів побудував забудовник, тим вище його оцінка. При цьому важливо, щоб компанія не тільки «поклала останню цеглину», але й отримала сертифікат від Державної архітектурно-будівельної інспекції. Тому якщо будинок готовий, але  останні бюрократичні питання ще вирішуються – він не враховується у результатах рейтингу.

Ми розглядали тільки ті компанії, які «мають історію»: раніше вже здавали хоча б один будинок або почали зводити наступний.

Тенденції 

У порівнянні з попереднім, нинішній рейтинг втратив багато учасників. Здати хоча б один будинок за півроку в Києві зуміли лише 13 компаній, а це, на 10 менше, ніж в другому півріччі 2018 р.

Зниження активності забудовників більш чітко видно за скороченням кількості зданих квартир та загальної площі житла. У минулому періоді ці показники склали майже 815 тис. квадратних метрів і 13182 квартири. Зараз же всього 414 тис. «метрів» і 6865 квартир. Таким чином обидва показники зменшилися майже вдвічі.

На ситуацію вплинуло, зокрема, те, що зовсім небагато «квадратів» здали найбільші забудовники. Зокрема, Укрбуд, який зараз зводить 26 житлових комплексів, у першому півріччі 2019 року здав лише 136 квартир в одному комплексі. Для порівняння: у минулому рейтингу компанія займала третє місце – вона здала 1092 квартири. При цьому, за інформацією з відкритих джерел, в першому півріччі 2019 року планувалося ввести в експлуатацію кілька будинків, але з тих чи інших причин цього не сталося. 

Взагалі не потрапив у рейтинг Київміськбуд. І це не дивлячись на те, що в процесі побудови у столичного забудовника відразу 63 будинки в 15 ЖК. У минулому рейтингу «Мінфіну» він перебував на шостому місці – тоді компанія отримала сертифікати на більш ніж 52 тис. квадратних метрів житла.  

Хто на вершині

Перше місце в рейтингу посіла Stolitsa Group, яка побудувала понад 62 тис. метрів. Це майже стільки ж, скільки і у другому півріччі 2018 року, але тоді компанія займала четверту позицію. Перше місце забудовник забезпечив собі завдяки тому, що здав будинок в ЖК Галактика і Варшавському мікрорайоні.

Також до трійки лідерів рейтингу увійшли К. А. Н. Девелопмент і bUd development. Перший займається масштабними ЖК Комфорт Таун і Файна Таун. Другий — ЖК Зарічний – також великий проект, який продовжує будуватися і здається «поетапно».

Вигідні депозити з бонусами від «Мінфіну»

Лідер минулого рейтингу Интрергал-Буд в першому півріччі 2019 року здав близько 25,5 тис. метрів (майже в четверо менше ніж шістьма місяцями раніше). Це дозволило йому розміститися на 7 місці.

Лідери рейтингу

Спільна робота

Одна з відмінностей нинішнього рейтингу від попереднього – спільна робота компаній у партнерських проектах. Приміром, ЖК RiverStone зводять UDP і Міськжитлобуд, над ЖК Зарічний працює не тільки bUd development, але і IB Alliance та Київміськбуд. Також кілька відповідальних девелоперів значаться у ЖК Вудстория, Rybalsky і «Місто Квітів».

У таких випадках ми запитували у забудовників, яким чином між ними розділені квадратні метри. Якщо відповіді не було, ми самостійно визначали, яка з компаній грає в проекті основну роль і в підсумковій таблиці саме їй зараховували «квадрати». Якщо девелопери основними називали кількох учасників проекту, ми враховували цей фактор і розділяли «метри» відповідно до їх часток.

Спільні проекти

Купуючи квартиру в цих житлових комплексах слід уважніше перевіряти документи, щоб розуміти, хто саме продає квартиру в тій чи іншій секції, на поверсі або в під'їзді. При спільній участі девелопери «ділять» частини будинку для реалізації покупцям.

Земельне питання

Вивчаючи нашу підсумкову таблицю, ви можете звернути увагу на один з важливих параметрів для кожного ЖК – цільове призначення землі, на якій зводиться будинок.
Найчастіше об'єкти розташовані на ділянках з кодом – 02.07 та 03.15: «для іншої житлової забудови» і «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови» відповідно. Але можуть зустрічатися і інші варіанти. Вперше за час підготовки рейтингу ми помітили будівництво на ділянці з кодом 18.00 – «землі загального користування». 

Як розповів «Мінфіну» адвокат ЮФ «Ілляшев та Партнери» Дмитро Грибов, статус земель загального користування передбачає, що вони можуть використовуватися будь-якими особами для вільного проходу або проїзду. Обмеження цього права порушує законні права та інтереси осіб.

«Законодавством встановлено, що виконання будівельних робіт на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, є підставою вважати такий об'єкт самочинним будівництвом, що, як відомо, може призвести, зокрема, до його знесення у примусовому порядку», — попереджає Дмитро Грибов.

Передача земельних ділянок, віднесених до земель загального користування, іншим особам у користування, так само, як і у власність, прямо заборонена законодавством. «Інвестування в будівництво багатоквартирних житлових будинків, що будуються на таких ділянках дуже ризиковане і може мати негативні наслідки, як для інвестора, так і для забудовника», — пояснює адвокат. На думку Дмитра Грибова, при виборі будинку перевагу слід віддавати комплексам на ділянках з кодом цільового призначення 02.02 і 02.07.

Тому, перш ніж купувати квартиру, слід зайвий раз уточнити «земельне питання» у забудовника, а також проконсультуватися з юристом.

Довгоочікувані квартири

Важливо не тільки, які обсяги житлової площі вводить в експлуатацію забудовник, але і те, чи зриває він терміни здачі об'єктів. Тому в нашому рейтингу ви можете побачити, які компанії не змогли укластися в заявлені терміни.

Всього в рейтингу представлені будинки з 16 ЖК, у 10 з них в цьому півріччі не виникло проблем зі строками здачі. Найбільше вибилися з графіка будівельники житлового району Rybalsky, ЖК Bristol Comfort House (обидва Saga Development) і ЖК Кассіопея (Банк «Аркада»). 

Якщо занадто тривале будівництво в нинішніх умовах мало кого дивує, то робота ІБК Обрій стала приємною несподіванкою. Кілька будинків у ЖК «Місто Квітів» компанія планувала здати тільки в третьому кварталі цього року. Але вдалося зробити це вже в першому. Така ситуація окрім радості для новоселів може викликати стурбованість покупців, які скористалися розстрочкою. Такі програми, як правило, розраховані на строк до введення об'єкта в експлуатацію.

Однак у компанії запевнили, що ніяких проблем не виникло. Як пояснила «Мінфіну» заступник директора ІБК Обрій Олеся Перчак, умови розстрочки прив'язані не до події введення об'єкта в експлуатацію, а безпосередньо до календарних дат. Тому графік не змінився. «Але слід зазначити, що близько 40% таких договорів були достроково закриті. Покупці хотіли швидше стати повноцінними власниками приміщень», — зазначила Олеся Перчак.

Зовсім інша ситуація склалася навколо ЖК Delmar, замовником будівництва якого виступає компанія ТОВ Сантанна. Хоча будинок і був зданий в першому півріччі, редакція вирішила в рейтинг його не включати – надто довго велися роботи. Будівництво почалося ще в 2004 році і за попереднім планом здати «висотку» повинні були в 2007 році. Однак цього не сталося. Згодом, протягом 8 років роботи не велися зовсім. У такій ситуації ми можемо тільки привітати власників квартир, які вже, напевно, зневірилися отримати своє житло. А всім іншим радимо максимально уважно придивлятися до забудовників. Для цього і був створений наш рейтинг.

ПОВНА ВЕРСІЯ РЕЙТИНГУ КИЇВСЬКИХ ЗАБУДОВНИКІВ