Як ми рахуємо
Дуже хотілося би вивести якусь приблизну вартість одного квадратного метра, помножити її на площу готелю і отримати бюджет. Але із готелями ця схема не працює. Тому що квадратний метр номера, коридору, лобі, ресторану або SPA — це зовсім різні квадратні метри. У кожного з них своя інженерія, технологія, матеріали, а головне — власна функція у майбутньому бізнесі. Тому розрахунок має починатися з питання: скільки коштує створити готовий готельний продукт, який після відкриття буде конкурентним і здатним заробляти? І відповідь на це питання треба шукати задовго до початку будівництва.
Одна з найдорожчих помилок майбутнього готельєра — спочатку намалювати будівлю, а потім намагатися розмістити всередині неї готель. Я завжди кажу своїм клієнтам, що робити треба навпаки. Спочатку потрібно зрозуміти ринок: хто майбутній гість, заради чого він приїде, скільки готовий платити, яка пропозиція вже існує, чого не вистачає конкретному місту або регіону. Далі визначаємо сам продукт, категорію готелю, кількість номерів та їхню типологію, характеристики ресторану та бару, наявність SPA. На цьому ж етапі має з’явитися попередня фінансова модель. І лише коли є уявлення про те, яким саме має бути майбутній готель і як він буде заробляти гроші, — тоді можна починати рахувати, скільки буде коштувати його створення.
Готель значно складніший за житловий комплекс
Щоб зрозуміти реальний порядок інвестицій, важливо подивитися на готель не лише очима готельєра, а й очима архітектора та проєктувальника. Я впевнений, що створити готель приблизно в два рази складніше, ніж побудувати ЖК. Причина — значно складніша інженерія, необхідність ретельно розробити інтер'єри для номерів та зон загального користування, велика кількість технологічних процесів та багато інших нюансів. За нашими даними, відомі готельні об'єкти, реалізовані в Україні за останні 2 роки, коштували приблизно $1900 — $2200 за м² (у форматі «під ключ», але без вартості землі). При цьому саме вартість будівництва, без інтер'єрів та наповнення, складала приблизно половину загальної суми. Тож побудувати будівлю і створити готель — це різні цифри.
І навіть спроєктувати готель значно дорожче, ніж розробити проєкт ЖК. За оцінкою Юліана Чаплінського, СЕО AVR Development, повний проєкт готелю — архітектура, інтер'єри, зовнішні мережі — зазвичай становить близько 2,5−3,5% від собівартості будівництва. Ця цифра складається з вартості розробки архітектурної концепції, безпосередньо проєктування та подальшого авторського нагляду. Але архітектура і дизайн — це не одне й те саме. За нашою практикою вартість розробки інтер'єрів сьогодні має досить широкий діапазон: від $50 до $120 за м².
Окрема історія — інженерні системи, при проєктуванні яких треба дивитися не на роки, а на десятиліття вперед. Наприклад, дешевша вентиляція може означати більші витрати на електроенергію у наступні 15 років. Погано спроєктована автоматика — зайвий персонал. Неправильне кондиціонування — скарги гостей. Тому завдання команди — не поставити найдорожчу систему, а знайти найбільш ефективне рішення для конкретного готельного продукту.
Скільки коштує ресторан і SPA
Для якісного ресторанного простору в готелі я б використовував орієнтир від $2200 за м². Для складної авторської концепції ця цифра може стати набагато вищою. Але ресторан — це не тільки зал. Є ще професійна кухня, і саме тут починається технологія. За оцінкою Крістіни Кащеєвої, керівника Total Kitchen, технологічне проєктування ресторану коштує близько $5000, а орієнтовний бюджет професійного кухонного обладнання — близько $200 тис.
А що стосовно бару? Степан Цуцман з компанії BAREX, яка займається проєктуванням та виробництвом барного обладнання, наводить конкретні цифри. Для невеликого лобі-бару сьогодні треба орієнтуватися на вартість професійного обладнання у $30−35 тис. Окремо треба передбачати технологічне проєктування бару — ще приблизно $7−10 тис. Барний технолог розуміє, скільки рухів робить бармен, щоб приготувати коктейль. А коли бар продає сотні коктейлів за вечір, два зайві рухи в кожному замовленні помітно впливають на швидкість сервісу і зрештою на прибуток.
Ще складніша історія — це SPA. Для якісного SPA із басейном, саунами, кімнатами для процедур та повноцінною wellness-функцією я раджу орієнтуватися на бюджет від $3 тис. за м². Але для преміум-продукту вартість може бути значно вищою. Адже SPA — це не лише плитка, басейн і декілька масажних кабінетів. Це система вентиляції і осушення, гідроізоляція, автоматика, спеціалізоване обладнання та багато іншого. Тому SPA потребує окремої технологічної компетенції. Якщо ви невдало оберете диван для лобі-бару — це одна історія. А помилка в системі осушення басейну може створити проблему для всієї будівлі.
Вартість готельного номера
Отже, тепер найцікавіше. За нашими розрахунками для 4-зіркового готелю собівартість одного номера може становити приблизно $100−175 тис. Для економ-сегменту — $65−125 тис за номер. А у 5-зірковому готелі вартість одного номера може досягати $500 тис. Це демонструє, наскільки різними можуть бути два об'єкти, які формально називаються одним словом: готель.
Що ж впливає на вартість готельного номера? Один зі значних факторів — це FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment. Тут мова йде про ліжка і матраци, шафи і столи, крісла і світильники, сейфи і мінібари — одним словом, про все наповнення. А є ще інший блок витрат, про який згадують наприкінці — OS&E: Operating Supplies & Equipment. Тобто постільна білизна, рушники, посуд, столові прибори, кухонний інвентар і ще сотні, а у великому готелі — тисячі позицій. Кожна окрема річ може коштувати небагато, але в сумі це серйозний бюджет.
Будівництво закінчилося, а витрати — ні
Припустимо, будівля готова. Меблі стоять, кухня змонтована, басейн заповнений водою, ліжка застелені… Чи можемо ми завтра відкрити готель? Ні. Тому що готель — це не тільки фізичний вимір. Це операційний бізнес. Генеральний менеджер і ключові керівники повинні з’явитися за декілька місяців до того, як у готель зайде перший гість. Потім починається навчання персоналу, тестування номерів, ресторану і SPA, інспектування інженерних систем, розробка маркетингових інструментів та багато іншого. І весь цей час готель витрачає гроші, хоча ще не генерує прибутків. Тому в інвестиційному бюджеті обов’язково повинен існувати окремий pre-opening бюджет.
І навіть коли готель відкриється, він не одразу почне заробляти. Новому проєкту потрібен час: щоб сформувати репутацію, напрацювати клієнтську базу, навчити команду, побудувати ефективні канали продажу тощо. Тому окремо від pre-opening бюджету необхідно передбачити working capital. Я б радив розглядати запас ліквідності на 3−6 місяців операційної діяльності. Інакше можна побудувати чудовий готель за $15−20 млн, а через три місяці після відкриття почати економити на необхідному: на маркетингу, персоналі та сервісі — просто тому, що в бюджеті закінчилися гроші.
А крім цього треба сформувати резервний фонд. Тому що у проєкті, який реалізується декілька років, неможливо передбачити абсолютно все. Змінюються ціни, курси валют, вимоги постачальників, проєктні рішення. Тож я раджу відкласти у резервний фонд близько 5% від загального бюджету проєкту.
Тож скільки коштує готель?
Давайте підіб'ємо підсумки. Припустимо, ми розглядаємо 4-зірковий готель на 100 номерів, який має ресторан на 100−130 місць, лобі-бар, SPA та конференц-функцію. Якщо підсумувати всі рядки бюджету, які ми обговорювали вище, то отримаємо дуже приблизний порядок інвестицій $14,5 млн −$18,9 млн без вартості землі. При цьому 5-зірковий готель такого ж масштабу буде коштувати значно дорожче — завдяки складності продукту, дорогій архітектурі та високому рівню комплектації.
Чи можна якимось чином зменшити бюджет? Скоріше тут йдеться не про здешевлення, а про оптимізацію — це не одне й те саме. Оптимізація — це, наприклад, прибрати 500 непотрібних квадратних метрів. Або правильно спроєктувати кухню, щоб не купувати зайве дороге обладнання. Або спроєктувати бар таким чином, щоб два бармени виконували роботу, для якої у погано спроєктованому барі потрібні троє. Тобто треба шукати не дешевші матеріали і технології, а більш ефективні. Поставити дешевшу вентиляцію в SPA, погану шумоізоляцію між номерами або неякісні матраци — це не оптимізація. Тому що все це доведеться замінити через кілька років і заплатити двічі.