Хто спричинив бум на дубайські «квадрати»
Ринок нерухомості Дубаю переживає черговий бум. Від початку 2023 року, за даними порталу DXBinteract.com, створеного за підтримки Земельного департаменту міста (RERA), укладено 74 тис. угод на суму 220,9 млрд дирхамів ОАЕ (близько $60 млрд). Це майже на 42% більше за обсягами і на 60% — у грошовому еквіваленті, порівнюючи з минулим роком.
І це при тому, що минулий рік для ринку нерухомості Дубаю став найуспішнішим за останнє десятиліття. Ціни на житло зросли у всіх сегментах. Найсильніше подорожчали вілли (+34,9%), апартаменти (+12,5%) та земля (+13,2%).
Так, медіанна ціна на квартири в Дубаї перевищила 1 млн дирхамів (близько $280 тис.), а середня ціна квадратного метра досягла 10 775 дирхамів ($2,9 тис.). Найдорожчий «квадрат» у новобудовах — за нього треба викласти у середньому $5,7 тис.
Багато в чому такими показниками Дубай має завдячувати заможним росіянам, які у 2022 році масово втікали сюди на постійне проживання і перевозили свої бізнеси. За їх участю минулоріч було здійснено майже кожну шосту угоду.
Активними були також британці (12% угод) та індуси (11% угод). До п’ятірки найбільших покупців потрапили також італійці та французи.
Зростаючий ринок Дубаю став привабливим і для українських інвесторів. Щоправда, найбільшу активність вони проявили на початку 2022 року, напередодні війни в Україні. Про це, зокрема, свідчать дані неофіційних джерел агентства нерухомості T.H.E. Capital.
«Найбільше українських грошей було залито у ринок нерухомості Дубаю у січні-лютому 2022 року», — уточнив засновник агентства нерухомості T.H.E. Capital Костянтин Писаренко.
Утім, інтерес до місцевих «квадратів» у наших співвітчизників не згасає, хоча кількість угод значно зменшилася.
Читайте також: Ціни на житло у Польщі пригальмували: чи варто купувати житло зараз
Як купити нерухомість нерезиденту
Ще 20 років тому нерухомість у Дубаї була недоступною для іноземців. Тепер законодавство країни не встановлює жорстких обмежень для закордонних інвесторів. Іноземні громадяни, у тому числі українці, можуть безперешкодно купувати нерухомість в ОАЕ.
При цьому, вклавши у місцеву нерухомість понад 750 тис. дирхамів ОАЕ ($205 тис.), іноземець може отримати резидентську візу на 2 роки. Покупка вартістю від 2 млн дирхамів ($545 тис.) дає право на перебування у країні терміном до 10 років.
«Отримання права на проживання не накладає обов’язку на нерезидента перебувати у країні постійно. Достатньо приїжджати раз на півроку, а то й раз на рік, як це у випадку золотої візи на 10 років», — говорить Віталій Васютик, засновник агенції нерухомості RC realty, Дубай, ОАЕ.
Ну і ще безперечний козир Дубаю — це одна з небагатьох країн, що приймає розрахунки в кеші, і походження коштів її абсолютно не цікавить. Головне для нерезидентів — забезпечити надходження грошей до країни.
Для придбання нерухомості у Дубаї достатньо пред'явити закордонний паспорт. Сам процес купівлі доволі простий:
- Вибір нерухомості. Цей етап доволі цікавий, якщо мова йде про первинний ринок. Річ у тім, що у Дубаї практично все продається ще до офіційного старту продажу. За словами Віталія Васютика, відбувається це так: забудовник надсилає інформацію агентствам нерухомості, що через 1−1,5 місяці планується старт продажів, при цьому не дає жодної іншої інформації, окрім точки на карті, де буде зводитись проєкт. Далі агентство розповсюджує цю інформацію серед клієнтів.
«Для тих, хто вперше купує у Дубаї, — це дикість. Умовно, клієнт купує невідомо що, на якому поверсі, з якими характеристиками. Усе це з’являється тільки за 2−3 тижні до офіційного старту продажів. Але на цьому етапі вже вибір квартир, якщо і є, то мізерний», — розповів засновник агенції нерухомості RC realty, Дубай, ОАЕ.
Якщо клієнт виявив зацікавленість щодо купівлі «квадратів» у проєкті, який ще не стартував, він вносить завдаток у розмірі здебільшого 50 тис. дирхамів ($13 тис.). - Підписання договору і внесення завдатку. При фінальному підписанні договору купівлі-продажу майбутньому власнику нерухомості необхідно буде протягом двох тижнів внести завдаток. Його розмір становить 20% від повної вартості придбаного об'єкта. Плюс 4% від суми угоди потрібно сплатити податок у Земельний департамент Дубаю.
- Укладання договору купівлі-продажу та реєстрація права власності. У договорі купівлі-продажу відображено адресу об'єкта нерухомості, його вартість, порядок розрахунку між учасниками угоди, умови та терміни передачі нерухомості, а якщо нерухомість купується в проєкті, що будується, — ще й терміни завершення будівництва та відповідальність забудовника за порушення термінів введення в експлуатацію.
Перехід права власності оформляється у Земельному департаменті Дубаю, що також видає новому власнику житла Титул власника (Title Deed).
Ще декілька важливих моментів.
По-перше, закони ОАЕ не дозволяють проводити угоди з купівлі-продажу без посередників. Вони допомагають розібратися в усіх тонкощах процесу, підготувати пакет документів і подолати мовний бар'єр. При цьому дії ріелторів суворо регулюються Агентством із регулювання нерухомості (RERA) та Земельним комітетом Дубаю (DLD).
По-друге, угоди купівлі-продажу обов'язково реєструються в Земельному департаменті Дубаю, а всі кошти інвесторів зберігаються на спеціальних ескроу-рахунках, до яких забудовник немає доступу геть до здачі об'єкта в експлуатацію.
«Все це говорить про те, що покупець нерухомості в Дубаї добре захищений від несумлінних гравців», — підкреслив Віталій Васютик.
Читайте також: Українці скуповують нерухомість у Туреччині і Іспанії: 5 способів обійти обмеження і вивести кошти
Додаткові платежі та податки з операцій із нерухомістю
Податки та супутні витрати при операціях із нерухомістю у більшості країн — неприємна та доволі витратна частина. У Дубаї це зведено до мінімуму. Тут передбачено єдиний податок — 4% від суми угоди, які сплачуються у Земельний департамент емірату при купівлі нерухомості, причому як на первинному, так і на вторинному ринку. Більше жодних податків — ні при володінні, ні при продажу, ні від оренди немає.
Ще одна стаття витрат — грошова винагорода рієлтору. Йому покупець сплачує 2% від вартості угоди. Таку ж суму рієлтору виплачує продавець. У цьому плані вигідніше купувати на первинному ринку, оскільки комісію за послуги рієлтору забудовник бере на себе.
Окремою статтею витрат власника буде утримання нерухомості. Комунальні платежі — світло, вода, газ — нараховуються, відповідно до показників лічильника. Якщо житло здається в оренду, то ці витрати лягають на орендаря.
За управління будинком — охорона, басейн, прибудинкова територія — сплачує власник нерухомості.
«Коштує це від $600 до $1,5 тис. на рік, залежно від розташування та класу нерухомості. За квартиру-студію, наприклад, яка коштує $130 тис., власник платить керуючій компанії близько $850 на рік. Квартири, куплені за $1 млн, обходитимуться дорожче, приблизно $1,5 тис.», — пояснив засновник агенції нерухомості RC realty, Дубай, ОАЕ.
Як заробляють на перепродажу з мінімальними сумами
Частка інвесторів та кінцевих покупців на ринку нерухомості Дубая розподіляється у співвідношенні 60:40. Купують нерухомість як на первинному ринку, так і на вторинному. Українці, за словами Віталія Васютика, віддають перевагу інвестиціям у «котлован». Зокрема, через те, що тут можна оформити розтермінування і, звісно, більше заробити.
Так, якщо прибутковість від оренди складає 6,5−8,7% при довгострокові здачі, і 10−12% — при короткостроковій, то перепродаж новозбудованих квадратних метрів може принести в рази більше — від 25−30% і вище. Все залежить від стратегії інвестування. Але про все по черзі.
Перше, що варто знати інвесторові, — це те, що місцеві забудовники дають безвідсоткове розтермінування з умовами 60/40 або 70/30. Це означає, що за час будівництва інвестор виплачує 60 або 70% вартості квартири, а решту — після того, як отримає ключі. Є також забудовники, які розтерміновують 100% вартості квартири на 5−7 років рівними частинами, але їх небагато.
Другий момент — у Дубаї можна перепродати квартиру, не сплативши її повну вартість, а лише 40−50%.
«Взагалі, щоб зайти в інвестицію на „первинці“, покупцю потрібно всього 24% від повної суми: 20% — на перший внесок, 4% — на податок. Тобто, якщо ви придбаєте квартиру за $180 тис., вам доведеться сплатити $36 тис. забудовнику і $4,5 тис. — у Земельний департамент. Але добре, щоб ще приблизно стільки ж у вас було на руках. Тому що забудовники дозволяють перепродувати, коли ви виплатили не менше 40%», — каже Віталій Васютик.
Для тих, хто не хоче чекати до введення об'єкту в експлуатацію, експерт виділяє два оптимальних періоди для виходу з інвестиції. Перший — через 6−8 місяців після старту будівництва. Вартість житла за цей час зросте приблизно на 10−15%. Але якщо врахувати, що інвестор вкладає всього 24% вартості квартири, то прибуток становитиме значно більше.
«Один із останніх кейсів. Вартість квартири з однією спальнею в новому районі поряд із Даунтауном становила $300 тис. 34% виплатив наш інвестор при вході. Через 6 місяців ми цю квартиру продали за $345 тис. Відтак, наш інвестор заробив $45 тис. На його вкладений капітал $102 тис. він отримав прибутку 44% за шість місяців», — наголосив засновник агенції нерухомості RC realty, Дубай, ОАЕ.
Другий вдалий момент для перепродажу — за півроку до введення в експлуатацію. На ринок виходить кінцевий покупець, якому не потрібне розтермінування, він купує або для себе, або щоб отримувати прибуток від оренди.
«За цей період додається ще 10−15% до вартості. Але якщо ви, раптом, не встигли продати, то доведеться шукати гроші, щоб викупити квартиру повністю», — зауважив експерт.
Читайте також: Висока надійність, низька дохідність: для чого варто купувати нерухомість у Німеччині
Оренда чи перепродаж: яку стратегію обрати
На інвестиціях у нерухомість Дубаю можна добре заробити. Але, перш ніж у них зайти, варто визначитися зі стратегією.
«Якщо ви хочете „припаркувати“ в надійній юрисдикції свої гроші і диверсифікувати ризики, то кращий варіант — вкластися в новобудову, а потім здавати житло в оренду, або купити вже готове житло і здавати його в оренду. Якщо у вас є невеликий капітал і ви хочете заробити, то краще купувати на стадії котловану і перепродавати до вводу в експлуатацію», — радить експерт.
Наступний крок інвестора — вибір об'єкта. До цього питання треба підходити особливо ретельно і не тішити себе ілюзіями, що будь-яка нерухомість у Дубаї гарантує високий дохід.
«Ліквідне житло у спальних районах Дубаю стартує десь зі $180 тис. Можна, звісно, купити і за $100 тис., але будьте готові, що ні гарного вигляду з вікна, ні розвиненої інфраструктури там не буде. Який сенс у таких об'єктах, якщо їх практично неможливо здати в оренду і потім продати. Так, через 3−5 років туди дійде цивілізація, але навіщо на такий час заморожувати гроші», — звернув увагу засновник агенції нерухомості RC realty, Дубай, ОАЕ.
Якщо говорити про ліквідність нерухомості у Дубаї, то експерт радить утримувати її не більше 5 років, потім продавати і купувати щось нове. Адже місто сильно розбудовується, кожні 3−5 років з’являються нові проєкти, планування, змінюється естетика архітектури. Відповідно, збудовані раніше об'єкти не так приваблюють покупців та орендарів, і не виключено, що вони можуть просідати у ціні.
Прогнози
У 2023 році ринок нерухомості Дубаю обійде ринок Лондона; головними чинниками зростання стануть висока заповнюваність житла та стійке зростання цін на нерухомість. Згідно з прогнозами, особливо додасть у ціні елітна нерухомість: середнє зростання буде в діапазоні від 6,7% до 20,3%.
При цьому очікувані показники зростання елітної нерухомості в Лондоні значно менші — 3,5%. Це стверджують і фахівці з нерухомості, і штучний інтелект, якому доручили скласти прогнози зростання ринку нерухомості на основі наявних даних.
«У міста є програма розвитку до 2035 року і, головне, що її чітко дотримуються. Влада вкладає величезні кошти в інфраструктуру, покращує інвестиційний клімат та умови для ведення бізнесу. Кожен рік вони будують готелі, нові парки, станції метро, музеї майбутнього тощо. Якихось передумов до обвалу ринку чи зупинки немає», — говорить Віталій Васютик.
Зростанню попиту сприятиме також нова хвиля міграції. Так, у 2022 році населення Дубаю перевищило позначку 3,5 млн осіб, а до 2040 року прогнозується зростання до 5,9 млн жителів. Такий притік населення неминуче викличе зростання попиту як на купівлю, так і на оренду житла.